| Автор |
Сообщение |
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
 Добавлено:
Вс, 12 Авг 2012 19:09 |
  |
Опять все в кучу. Винигрет.
Попытаюсь ответить по порядку.
1. В обявлении все тонкости уже учтены. Нужно корректно понимать, что является объектом оценки и что является объектом аналогом. Если аналоги - "магазин" здание или помещение, то они содержат в себе подсобные помещения. Другими словами условные $100000 соотносятся со всей площадью (и торговый зал и подсобные помещения) магазина. И 600 $/кв.м относятся ко всей площади.
По данному аналогу корректно считать магазин, но некорректно считать 1 кв.м. торговога зала или 1 кв.м. подсобных помещений как отдельных объектов.
А вообще, что является объектом оценки? А то, что-то с ребусами сегодня не дружу.
2. Причем здесь недострой? Говорили о стоимости площадей в структуре объекта, и ... недострой?
Определите НЭИ цокольного и мансардного этажа. Крайне сомневаюсь, что эти площади никак не будут использованы собственником имущества.
Конкретно данные площади (цоколь и мансардный этаж) в структуре домовладения по стоимости будут отличаться от жилой площади (дороже или дешевле), но в целом, домовлажение будет стоить как аналогичное. Но вдруг, в объекте оценке в цокольном этаже автодром., тогда возвращаемся назад - определите НЭИ.
Другими словами. Дом 200 кв.м. из них 150 - жилая, 50 подсобная.
Цена продажи 200 000 у.е. Стоимость дома 1 000 у.е/кв.м. В том числе жилая - 1 200 у.е/кв.м., подсобная 400 у.е/кв.м.
1200*150+400*50 = 200 000 у.е.
но может быть и ситуация
жилая - 800 у.е/кв.м., подсобная 1600 у.е/кв.м.
800*150+1600*50 = 200 000 у.е.
Итог один общая площадь 1 000 у.е/кв.м.
Тут надо исходить не из суммы "запчастей", а из стоимости целого. |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 12 Авг 2012 21:58 |
|
Поддерживаю yorsh. Подбирайте аналоги с подобным соотношением площадей и будет вам счастье |
|
|
|
|
Євген Глушко
Сообщения: 25
Откуда: Закарпатье
|
| Добавлено:
Пн, 13 Авг 2012 13:53 |
|
Благодарен,всем .
Если отбросить"винигрет" и "коней" становиться ясно.  |
_________________
С уважением Е.В |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 14 Авг 2012 14:24 |
|
| Євген Глушко писал(а): |
| Если отбросить"винигрет" и "коней" становиться ясно. |
Понятно... коней все-таки отбрасываем...
А как быть тогда для всех - с полетом мысли? 
А вообще-то, чем тратить пару дней на обсуждение это на форуме (и если есть достаточное количество подобных аналогов, конечно... ну, по квартирам-то обычно есть , 7-8 найдете) - попробуйте:
1. всю базу аналогов скорректировать на все остальные отличия, кроме соотношения площадей,
2. построить модель зависимости стоимости 1 кв.м (например) квартиры в виде хотя бы моделей МНК (метода наименьших квадратов) вида, например:
а). Z = А*X + B*Y,
где Z - стоимость кв. м. полезной площади, X - доля полезной площади в общей площади, Y - доля разницы между общей площадью и полезной площадью в общей площади,
А и В - искомые коэффициенты,
либо
б). Z = А*X + B*Y + С,
где С - еще один искомый коэффициент...
Добавлено спустя 7 минут 51 секунду:
Зато потом (!):
1. Вам либо станет самим гордо за свою конкрентую модель, описывающию то, чего Вы не понимали, и за себя самих сообразительных в целом,
2. либо Вы поймете неправильность своих (моих?  ) предположений, и отринете эту гипотезу как несостоявшуюся - что тоже хороший результат.
Да каждый, кто имеет высшее образование, эти непростенькие модели может реализовать, вооружившись справочниками, за полчаса - час... ну - два часа, если совсем забыли, чему учили в институте.
И не только в институте!.. Американцы о подобных техниках (упаси Бог, не глобальных технологиях - элементарнейших техниках!) пишут уже много лет, а как минимум В.Н.Тарасевич в России и С.А.Сивец в Украине озвучили их... ну, тоже уверенно более 10 лет назад...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2012 13:05 |
|
М-да...
Знаете, коллеги и уважаемые коллеги, что самое прискобное?
То, на мой взгляд, что никто не отозвался за 22 часа (!) на мое провокационное сообщение. Ну, то есть, никому это не интересно. С другой стороны, я понимаю - лето...
И я понимаю - далеко не все оценщики в это лето - август месяц, самое красивое солнце в северном полушарии, эххх!.. - поехали отдыхать куда-то в такие места, где I-net не работает.
Мне, например, пока (пока-пока-пока... ) не удалось...
Как, думаю, и многим.
Не важно, МНК или не МНК, или какой-то другой технический прием...
Важно то, что, на мой взгляд, процентов 40 - 50 участников форума
[не по количеству сообщений, естественно, сужу, а именно по именам, по количеству участников]
рассуждают приблизительно по принципу такому, что, типа, я соберу исходные данные, а потом, имея некоторые коэффициенты, я могу что-то на что-то перемножить, и получить результат. Точка.
Ну, то есть, все должно быть алгоритмизировано в оценке от и до.
Извините, уважаемые, такого не получается. И, заметьте, самое интересное , красота самой работы и доходность (для оценщика в качестве гонорара) получается именно в случае нетипичной, неалгоритмизированной работы. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 15 Авг 2012 18:02 |
|
Не грустите, ув. коллега Grey Horse!
Наверное, многие, как и я обратили внимание на Ваше сообщение, многие, как и я не смогли сходу по достоинству оценить и проанализировать полет Вашей мысли, а размягченные августовским солнцем мозги подсказали спасительное "об этом я подумаю завтра"
Тем более, по квартиркам нет по-моему смысла пытаться непостижимую подчас логику рынка втиснуть в прокрустово ложе алгоритмов. Не влазит она туда довольно часто. Почему комнаты в двух общежитиях,находящихся в двух остановках друг от друга, отличаются по цене на 3000 долл, причем более дешевые комнаты больше, здания с точки зрения транспортной доступности и прочей инфраструктуры расположены лучше, а цена в пределах 500 долл/м2, а менее предпочтительный вариант (с точки зрения инфраструктуры) - 1000 долл/м2? Ну не знаю, так сложилось, так говорит рынок и никакие расчеты и коэффициенты это не учтут.
Здесь оценщик как акын -что вижу, о том пою |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 16 Авг 2012 10:52 |
|
| Юта писал(а): |
| Не грустите, ув. коллега Grey Horse! |
Спасибо, постараюсь.
| Юта писал(а): |
| многие, как и я не смогли сходу по достоинству оценить и проанализировать полет Вашей мысли |
Увы, это - не моей мысли полет. Это вообще просто обобщение мат. статистики и ее возможных приложений к практике оценки. Если кто захочет это использовать, правда...
| Юта писал(а): |
| Ну не знаю, так сложилось, так говорит рынок и никакие расчеты и коэффициенты это не учтут. |
Не совсем так. Надо хотя бы попробовать проанализировать эти рыночные факты... А потом уже рассуждать. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
