| Автор |
Сообщение |
Crenter
Сообщения: 46
|
 Добавлено:
Сб, 31 Окт 2015 14:26 |
  |
Относительно транзакционных издержек, это затраты на уплату налогов и сборов, а также затраты на оплату агентских услуг.
По поводу:
1. Вероятности завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
2. Юридической вероятности признания прав требования по инвестиционному договору.
Для вдохновления можете посмотреть Журнал "Практика оценки" №6 от 2007 года "Оценка долговых обязательств". |
|
|
  |
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 12:39 |
|
| galswit писал(а): |
| Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція? |
Це не оцінка, а спецоперація |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 21:19 |
|
| Crenter писал(а): |
| JohnDoe писал(а): |
| 1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.; |
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
|
Поддерживаю.
Странно строить что-то, прогнозировать, дисконтировать, чтобы прийти к исходной отправной точке. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 22:04 |
|
| zanoza писал(а): |
| Crenter писал(а): |
| JohnDoe писал(а): |
| 1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.; |
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
|
Поддерживаю.
Странно строить что-то, прогнозировать, дисконтировать, чтобы прийти к исходной отправной точке. |
На самом деле это один из вариантов, а вот ещё один:
- какой НЕВ доли в инвестиционном проекте - ждать, пока достроится объект и получить свои квадратные метры. И когда же он достроится???
- а может лучше продать свою долю сейчас кому-нибудь, кто готов заплатить, за долю в недострое? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пн, 02 Ноя 2015 16:53 |
|
| Crenter писал(а): |
Относительно транзакционных издержек, это затраты на уплату налогов и сборов, а также затраты на оплату агентских услуг.
По поводу:
1. Вероятности завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
2. Юридической вероятности признания прав требования по инвестиционному договору.
Для вдохновления можете посмотреть Журнал "Практика оценки" №6 от 2007 года "Оценка долговых обязательств". |
Спасибо за наводку, с источником ознакомился.
1. Подскажите, как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения? По каким критериям вы бы определяли степень риска невыполнения обязательств застройщика.
2. Как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения, когда форма собственности застройщика (инвестора, генподрядчика) ООО, а получить форму №1 и №2 бухгалтерской отчетности не представляется возможным?
Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд:
| galswit писал(а): |
| Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція? |
Насколько я знаю, доходный подход является основным, при определении рыночной стоимости имущественных прав. |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Пн, 02 Ноя 2015 22:54 |
|
| JohnDoe писал(а): |
2. Как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения, когда форма собственности застройщика (инвестора, генподрядчика) ООО, а получить форму №1 и №2 бухгалтерской отчетности не представляется возможным?
|
Да никак вы не определите такую вероятность "с экономической точки зрения". Вы же не Нострадамус. Вообще, какое-то странное дельце вы тут обрисовали. Вы не студент, случаем, пишущий курсовую или диплом? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 10:11 |
|
| Петрович писал(а): |
| Вы не студент, случаем, пишущий курсовую или диплом? |
 ото тоді можна взяти номер 5 "Практики оцінки" за 2008 рік та копіпастить собі в диплом, ділов то |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 10:57 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения? По каким критериям вы бы определяли степень риска невыполнения обязательств застройщика.
|
Есть базовые критерии закрепленные в Гражданском и Хозяйственном Кодексе, такие как: стороны договора, форма договора, срок давности и т.п.
Также есть специфические критерии к определенным видам договоров, закрепленные в соответствующих специальных нормах права, как например в ЗУ"Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" 19.06.2003 № 978-IV.
| JohnDoe писал(а): |
вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения
|
С экономической точки зрения все уже не так однозначно. Естественно , Вам нужно иметь достаточное количество информации о застройщике для проведения ретроспективного анализа его деятельности. Нужно понимать, что если застройщик за свою историю не построил ни одного дома то вероятность того что он построит целый квартал стремиться к нулю. Второе, только очень крупные застройщики, строят за свой счет, поэтому нужно требовать от застройщика бизнес план по привлечению проектного финансирования. Соответственно проанализировать насколько этот план уже выполняется. На основании этих данных уже можно будет говорить о чем-то более конкретном. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 11:20 |
|
| Crenter писал(а): |
Есть базовые критерии закрепленные в Гражданском и Хозяйственном Кодексе, такие как: стороны договора, форма договора, срок давности и т.п.
Также есть специфические критерии к определенным видам договоров, закрепленные в соответствующих специальных нормах права, как например в ЗУ"Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" 19.06.2003 № 978-IV. |
Спасибо за подсказку.
Нашел неплохую статью относительно определения репутации застройщика. Как считаете, стоит ли на материалах статьи строить рейтинговую модель выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения?
http://domik.ua/novosti/kak-proverit-nadezhnost-zastrojshhika-n238646.html
Добавлено спустя 17 минут 16 секунд:
| Crenter писал(а): |
| С экономической точки зрения все уже не так однозначно. Естественно , Вам нужно иметь достаточное количество информации о застройщике для проведения ретроспективного анализа его деятельности. Нужно понимать, что если застройщик за свою историю не построил ни одного дома то вероятность того что он построит целый квартал стремиться к нулю. Второе, только очень крупные застройщики, строят за свой счет, поэтому нужно требовать от застройщика бизнес план по привлечению проектного финансирования. Соответственно проанализировать насколько этот план уже выполняется. На основании этих данных уже можно будет говорить о чем-то более конкретном. |
По информации сайта застройщика, компания построила порядка 10 объектов, ещё порядка 5 находятся в процессе строительства.
По данным портала domik.ua, не один объект не заморожен. Народный рейтинг выше среднего. Отзывы двоякие, примерно 60/40 в строну невыполнения обязательств в срок, дефектов конструкции и прочее (в принципе как у всех)
Заказчик оценки не застройщик, а инвестор. Стоит ли пытаться получить от застройщика план проектного финансирования и ф1, ф2 бухгалтерской отчетности? |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 12:18 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Заказчик оценки не застройщик, а инвестор. Стоит ли пытаться получить от застройщика план проектного финансирования и ф1, ф2 бухгалтерской отчетности? |
Все зависит от требуемой глубины исследования и наличия необходимой информации. Т.е., хорошие ретроспективные данные - не говорят об устойчивом финансовом положении застройщика и точно также не свидетельствуют о том что у застройщик есть проектное финансирование для завершения проекта. К примеру ДельтаБанк до марта 2015 года возвращал депозиты а после уж нет. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 05 Ноя 2015 11:15 |
|
отсюда http://proconsul.com.ua/konsultacii/pokazateli-rynka-nedvizhimosti/kak_menjaetsja_stoimost_kvartiry_v_zavisimosti_ot_razlichnyh_faktorov.html
| Цитата: |
Как правило, стоимость объектов первичной жилой недвижимости на «нулевой» стадии строительства отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта, временно корректируя ее в рамках акционных предложений.
Для долгостроев стоимость 1 кв.м на конечной стадии строительства может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз ввиду валютно-курсовых колебаний, инфляции, изменения конъюнктуры рынка и ряда других факторов. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2015 15:39 |
|
http://afo.com.ua/uk/news/2/990 
Добавлено спустя 49 минут 1 секунду:
| Цитата: |
| Продажи квартир в новостройках зачастую начинаются на этапе котлована. Участвовать в таких проектах считается слишком рискованным. Безопасным для инвестиций можно считать этап не менее 50-60% готовности объекта, поскольку в таком случае потери застройщика при замораживании строительства будут больше, чем его завершение даже на невыгодных условиях. |
http://www.svdevelopment.com/ru/news/market/itm/78886/
Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду:
| Цитата: |
| Второе правило – не стоит инвестировать в строительство на этапе котлована. В столице единицы компаний, которые являются крупнейшими, и могут себе позволить предлагать жилье в домах, где построены только нижние этажи. Но остальному рынку с ним тягаться невозможно. Поэтому "приличные" компании не рискуют открывать отделы продаж раньше, чем здание будет возведено на 60-70%. |
http://parkstone.kiev.ua/tayny-zastroyshchika-kak-ne-stat-investorom-dolgostroya |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
