Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 визначення вартості невід’ємних поліпшень Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 11:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

ЗАКОН УКРАЇНИ Про приватизацію державного і комунального майна
Стаття 18. Приватизація об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду
2. Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:
орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об’єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;
орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
невід’ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;
здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;
орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;
договір оренди є чинним на момент приватизації.
Надання згоди орендодавця на здійснення невід’ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.
3. Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об’єкта шляхом викупу.
У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід’ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.
Ціна продажу об’єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід’ємних поліпшень.
Якщо покупцем об’єкта приватизації стає орендар, вартість невід’ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об’єкт приватизації.
4. Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об’єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об’єкт оренди переходить у його власність.
*************
Раньше было проще, есть документы, сумма выполненных и идентифицированных по Акту работ больше 25% от РС продолжается подготовительная работа по приватизации объекта.
С Нового года, для того, чтобы орган приватизации принял решение, необходимо установить вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності
ВОПРОС:
стоимость улучшений - материалы и работа, подтвержденные строителями?
Или стоимость улучшений (которая повлияла на рыночную стоимость недвижимости)? т.е. Разница между РС ОО с улучшениями и РС ОО без улучшений?
У нас категорически разделились мнения.
А что думаете Вы? Или есть третий вариант?
Как всегда - на позавчера нужно решить головоломку

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Я - это Я



Сообщения: 2
Откуда: Киев, Киевская область
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 12:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Разница между РС ОО с улучшениями и РС ОО без улучшений.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 12:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

это так было раньше, спасибо вам за ответ.
Сейчас считают что надо читать буквально : вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 12:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

На эту тему была методика, посмотрите в ней, там было достаточно четко расписано. Если внесли изменения в закон, то по логике должны были внести изменения и в нее.
СИМа писал(а):
Сейчас считают что надо читать буквально : вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи

Так экспертиза подтверждает наличие этих улучшений и их неотемлемость.
В экспретизе, я так понимаю, должно быть написано, что произведены такие-то работы и они являются неотъемлемыми. Или произведены такие-то работы, из которых неотъемлемыми признаются такое-то.
Т.е. при определении стоимости оценщик учитывает только те работы, которые по экспертизе признаны неотъемлемыми, и учитывает только их влияние на стоимость объекта оценки.
Я тоже склоняюсь к варианту, что рыночная стоимость неотъемлемых улучшений - это разница между стоимостями "после" и "до". Если эти улучшения неотъемлемы, то и эффект от них тоже неотъемлем, если например, помещение до стоит 100 единиц, вложили неотъемлемых улучшений по смете 30 единиц, в итоге помещение стало стоить 135 единиц, то эти дополнительные 5 единиц в виде эффекта - тоже неотъемлемы.
Но, на сколько я помню, в методике на этот счет было другое мнение. Если разница между "после" и "до" выше стоимости улучшений по смете, то за стоимость улучшений принималась стоимость по смете, если же разница между "после" и "до" ниже стоимости по смете, то за стоимости улучшений принималась разница.

Если же под стоимостью улучшений принимать буквально стоимость строительных материалов и работу, то в чем тогда работа оценщика по определению их стоимости? Найти сколько сейчас стоит такая же краска/обои/шпаклевка/ламинат....? Или строительные работы?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 12:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

И я не понимаю, но если будут проверять, то будут читать дословно, а не как по логике. А дословно: вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи.
Там же помимо кирпича или плитки еще и подготовительные работы. Это работа сметчика, а не оценщика. Есть строительная экспертиза, есть аудиторское заключение. Это все для того, чтобы одержати право на викуп орендованого майна.
Оценщик, обычно, считал так как Вы обозначили.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
И я не понимаю, но если будут проверять, то будут читать дословно, а не как по логике. А дословно: вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи.

Так может тогда нужно получить консультацию в местном органе приватизации.
СИМа писал(а):
И я не понимаю, но если будут проверять, то будут читать дословно, а не как по логике. А дословно: вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи.

Так Вы же читайте полностью абзац
СИМа писал(а):
здійснення і склад невід’ємних поліпшень, у тому числі невід’ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб’єктом оціночної діяльності;

Т.е. я понимаю, что строительная экспертиза подтверждает саму осуществимость улучшений (то, что они были осуществлены), их состав и то, что они являются неотъемлемыми.
И оценщик в своих расчетах принимает к рассмотрению только те улучшения, которые подтвердит эта экспертиза, в том числе только те улучшения, которые будут подтверждены как неотъемлемые.

А может и действительно имеется ввиду стоимость материалов и работ. Например, по смете списали 100 единиц чего-то, а по факту экспертиза установит, что нужно было только 80 единиц и так далее. Но тогда все равно в чем тут суть работы оценщика? Это опять к сметчикам на пересчет сметы улучшений.

Надо консультироваться в органе приватизации. Все равно последнее слово за ними.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

54. У разі коли орендарем за час оренди були освоєні капітальні інвестиції, здані в оренду, або зазначені капітальні інвестиції здійснювалися за рахунок коштів орендодавця для визначення державної (комунальної) частки та частки орендаря у вартості об’єкта, введеного орендарем до складу основних засобів, здійснюється розрахунок поточної вартості витрат на створення (придбання) цього об’єкта окремо за витратами держави та орендаря. Зазначений розрахунок є підставою для врахування часток держави (територіальної громади) та орендаря під час визначення вартості об’єкта капітальних інвестицій.
ну вот такЭ есть...
и еще
70. Для визначення вартості об’єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об’єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.
Не изменен закон

Добавлено спустя 3 минуты 49 секунд:

Серый писал(а):

Т.е. я понимаю, что строительная экспертиза подтверждает саму осуществимость улучшений (то, что они были осуществлены), их состав и то, что они являются неотъемлемыми.
И оценщик в своих расчетах принимает к рассмотрению только те улучшения, которые подтвердит эта экспертиза, в том числе только те улучшения, которые будут подтверждены как неотъемлемые.

А может и действительно имеется ввиду стоимость материалов и работ. Например, по смете списали 100 единиц чего-то, а по факту экспертиза установит, что нужно было только 80 единиц и так далее. Но тогда все равно в чем тут суть работы оценщика? Это опять к сметчикам на пересчет сметы улучшений.

Надо консультироваться в органе приватизации. Все равно последнее слово за ними.

Консультировалась, вернее звонила нескольким органам приватизации, еще не работали по новому Закону. Сами не понимают что надо. Документы все есть, экспертиза полностью подтверждает все что выполнена , т.е. все 100% соответствуют Н/У. С доками относительно все норм, вопрос: в чем заключается работа оценщика?

Добавлено спустя 2 минуты 21 секунду:

оценка нужна ДЛЯ одержання право на викуп, т.е. это часть подготовительной работы для получения права. Потом предстоит оценка ОО с улучшениями и без, как обычно.

Добавлено спустя 5 минут 34 секунды:

73. Вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) під час приватизації у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю (колишньому концесіонеру) вартості невід’ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди (концесії), визначається на підставі його ринкової вартості та ринкової вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна (майна, що надавалося у концесію).

Для визначення ринкової вартості невід’ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід’ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю на дату оцінки, визначеною ґрунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід’ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) у здійснення ідентифікованих невід’ємних поліпшень. У разі продажу об’єкта приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону під час оцінки встановлюється питома вага часток держави та орендаря (колишнього концесіонера) у ринковій вартості орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію).

Порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід’ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Але ж це не то кино, здесь идентификация улучшений, а у нас невід’ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи
Это же разные вещи? Или одно и то же?

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

Читаем:
http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0343-04
Документ z0343-04, чинний, поточна редакція — Прийняття від 27.02.2004
ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ

Н А К А З

27.02.2004 N 377

Зареєстровано в Міністерстві
юстиції України
18 березня 2004 р.
за N 343/8942


Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого
нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення,
здійснені за час його оренди, під час приватизації

3.2. Під час проведення незалежної оцінки орендованого
нерухомого майна передбачається така послідовність процедур:
визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна
відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з
урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату
оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з
поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість
подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є
подібними до поліпшень, здійснених орендарем;
визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна
відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на
початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу
найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки
(ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З
цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату
оцінки, що не містить поліпшення, які є подібними до поліпшень,
здійснених орендарем;
розраховується ринкова вартість невід'ємних поліпшень
орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю
орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю
орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог
пункту 3.7 цього Порядку;
3.7. У разі отримання в результаті розрахунку позитивної
величини ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого
нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою
коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень з
урахуванням вимог пункту 3.6 цього Порядку. Фактично сплаченою
сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем
кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого
нерухомого майна, суми зобов'язань орендаря, що виникли внаслідок
операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені
орендарем на дату оцінки. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень
орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує
вищезазначену суму коштів. У цьому разі ринковою вартістю
орендованого нерухомого майна без поліпшень (державна частка або
відповідно частка комунального майна або майна, що належить
Автономній Республіці Крим в об'єкті приватизації) є різниця між
ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та
ринковою вартістю невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого
майна.
Для випадків, зазначених у пунктах 3.4, 3.5 та в останньому
абзаці пункту 3.6 цього Порядку, державна частка (відповідно
частка комунального майна або майна, що належить Автономній
Республіці Крим) в об'єкті приватизації дорівнює ста відсоткам.

Я так понимаю, что раздел 2 данного порядка касательно идентификации улучшений теперь заменяется выводом строительной экспертизы.
Все остальное делает оценщик по алгоритму данного порядка.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

и это обсуждали, спасибо Вам! Порядок прописан уже Для приватизации, а эта ерунда - предшествует принятию решения.
Я не спорю, я пытаюсь разобраться

Добавлено спустя 3 минуты 28 секунд:

и на основании этого определяется есть ли 25% от РС, определенной СОД для целей передачи в аренду

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
Порядок прописан уже Для приватизации, а эта ерунда - предшествует принятию решения.

Но, согласитесь, что стоимость неотъемлемых улучшений что для принятия решения, что для приватизации не может определяться по-разному, ведь и в том и в том случае речь идет об одних и тех же улучшениях и о их стоимости. Не может же быть, что для принятия решения они рассматриваются как стройматериалы и работа, а для приватизации - уже как разница стоимостей "после" и "до".
Может как раз на этом этапе и получится, что опять-таки, для аренды в убитом состоянии объект стоил 100 единиц, по смете и по стройэкспертизе туда вбухано 40 единиц и получается что вроде как больше 25% и клиент претендует на выкуп. А по рынку получится, что объект с улучшениями стоит 120 единиц и рыночная стоимость улучшений 20 единиц, что меньше 25% и уже арендатор пролетает с выкупом.

СИМа писал(а):
Консультировалась, вернее звонила нескольким органам приватизации, еще не работали по новому Закону. Сами не понимают что надо.

Пусть консультируются в центральном аппарате, не только же майданчики им крышевать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 13:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):

Я так понимаю, что раздел 2 данного порядка касательно идентификации улучшений теперь заменяется выводом строительной экспертизы.
Все остальное делает оценщик по алгоритму данного порядка.

получается что выполняют 2 оценки: 1- для определения стоимости улучшений для получения ПРАВА, а затем по процедуре приватизации, прописанной в Методике?

Добавлено спустя 13 минут 46 секунд:

и первая оценка выполняется на сегодня, а вторая - возможно через год? (пока пройдет вся процедура согласований и разрешений)

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
GЛариса



Сообщения: 176

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 14:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

http://ondise.minjust.gov.ua/ekspertam-z-budivelno-texnichnoї-ekspertizi-dodalosya-roboti/

Раньше на основании аудиторского заключения принимали на приватизацию.
Сейчас надо подтвердить строителям что это действительно сделано а не только на бумаге.
Строители только работы и материалы подтверждают, а стоимость оценщик как и раньше вычислял.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 14:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да, раньше понятно. Меня смущает что одну и ту же работу надо выполнять 2 раза. Цифра будет разная ведь и дата оценки будет далеко не одна.

Добавлено спустя 56 минут 20 секунд:

Буду звонить в понедельник в Фонд. Напишу по рекомендациям.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
edgar_po



Сообщения: 965
Откуда: козацький край
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Авг 2018 16:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

Делали для комунальной собственности:
1. Улучшения по Порядку определения поліпшень.
2. Судовий експерт подтвердил неотьемлемость всех улучшений по сметам без указания стоимости самого объекта.
3. По результатам проведенной оценки, орган самоуправления, в даном случае горсовет на сессии, утвердил стоимости прописанные в оценке. Никаких два раза определения стоимости улучшений не было.
4. Все достаточно четко прописано в нормативных документах и новых и старых, действующих.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
libmet



Сообщения: 87

СообщениеДобавлено: Вс, 19 Авг 2018 11:58 Ответить с цитатойВернуться к началу

edgar_po писал(а):
Делали для комунальной собственности:
1. Улучшения по Порядку определения поліпшень.
2. Судовий експерт подтвердил неотьемлемость всех улучшений по сметам без указания стоимости самого объекта.
3. По результатам проведенной оценки, орган самоуправления, в даном случае горсовет на сессии, утвердил стоимости прописанные в оценке. Никаких два раза определения стоимости улучшений не было.
4. Все достаточно четко прописано в нормативных документах и новых и старых, действующих.


А в каком месяце это всё проводили (делалась оценка и состоялся выкуп)? У меня такая ситуация. Были собраны все необходимые документы на неотъемлемые улучшения: проектно-сметная док-я, розрахунок класу наслідків, экспертиза сметы (не путать со строительной экспертизой), договор с управлением кап.строительства на технадзор, аудиторское заключение (за которое заплачено 3700 грн за помещения 40 кв.м), погоджено с органом приватизации. Это всё было готово в январе-феврале 2018 г. В марте появился новый закон про приватизацию, в котором вместо аудиторского заключения строительная экспертиза и продавать через электр.майданчики. Всё зависло, никто не знает как дальше поступать, говорят ждать. И что делать с пакетом документов, выбрасывать аудиторское заключение и идти получать заключение строительной экспертизы? А оценка, да, как и раньше один раз делается СОДом (никакие эксперты тут ни при чем) по алгоритму Порядка оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме