| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 10:17 |
  |
Участок в постоянном пользовании. Посчитал его стоимость. Комерческое назначение. Как оттолкнутся от стоимости и получить стоимость права постоянного пользования.
Помогите, кто чем может. |
|
|
|
   |
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 19 Июн 2006 16:58 |
|
Есть статья Драпиковского и Ивановой
http://myland.org.ua/3901/ArticleDrapIvanova.doc
Скажите, зная стоимость учаска, имея нармативную оценку, можно высчитать стоимость права пользования исходя из формул наданых в статье.
Может кто то делал похожие расчеты? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 11:07 |
|
Вот предварительный расчет по формулам, которые находятся в выше приведенной статье.
Жду предложений и замечаний. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Книга1.rar |
| Размер файла: |
8.61 Kб |
| Скачан: |
76 раз |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 13:21 |
|
1) В расчете допущена ошибка: одновременно используется стоимость земли за сотку и налог/аренда за 1м2.
2) в арифметику приведенной формулы не влазил, но проверил логику:
если я правильно понял, разница между правом собственности и правом пользования, грубо говоря, равна капитализированной разнице между ставкой аренды и налогом на землю. По приведенным данным: (11,63-7,75)/0,064=61грн.
Тогда стоимость права пользования в условиях аренды равна 1515-61=1464.
Ну а стоимость права постоянного пользования в принципе эквивалентна стоимости права собственности так как предполагает одинаковую расходную часть (налог на землю), что и было сказано в этой же статье. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 15:13 |
|
| Цитата: |
| 1) В расчете допущена ошибка: одновременно используется стоимость земли за сотку и налог/аренда за 1м2. |
Да, ты прав, но на конечный результат (процентное отношение) он не повлиял.
| Цитата: |
| разница между правом собственности и правом пользования, грубо говоря, равна капитализированной разнице между ставкой аренды и налогом на землю |
Да, если формулы упращать и выводить одну 
результат тот же - 96%.
Встречный вопрос. Тем не менее: право пользование это хорошо, но эту землю надо будет выкупить? |
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 15:42 |
|
Прямую капитализацию я привел лишь для укрупненного расчета, который возможен при наличии долгосрочного договора аренды.
Правильнее будет все же использовать дисконтирование на период действия договора аренды. И тогда для определенния стоимости права пользования на условиях аренды нужно стоимость з/у уменьшить на продисконтированную разницу между ставками аренды и налога на землю и текущую стоимость реверсии.
(В результате получаем твои же 92% при договоре аренды на 50 лет) |
Последний раз редактировалось: SanTim (Вт, 20 Июн 2006 15:54), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 15:53 |
|
Т.е. рыночную стоимость участка для определения права аренды участка, например на 25 лет, уменьшаем на
| Цитата: |
| продисконтированную разницу между ставками аренды и налога на землю и текущую стоимость реверсии. |
и получаем стоимость права аренды участком по договору на 25 лет? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 15:55 |
|
А реверсию ты как будешь считать? |
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 16:17 |
|
| Цитата: |
44. За методичним підходом, що базується на капіталізації
доходу, вартість права оренди визначається як поточна величина
майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:
t Доі
Цпк = E ---------,
i=1 i
(1 + Ск)
де Цпк - вартість права оренди земельною ділянкою, визначена
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Доі - додатковий дохід орендаря за 1-й рік (у гривнях); t - період
оренди земельної ділянки, у роках. E - сума. |
Доі = В*Ск-Ор+Нал
где: В-стоимость участка
Ор - нормативная арендная ставка
Нал - ставка налога на землю
Результат получаешь тот же, но не придумываешь формулы на ходу, а дествуешь исключительно в рамках действующей методики  . |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 16:47 |
|
| Цитата: |
Доі = В*Ск-Ор+Нал
где: В-стоимость участка
Ор - нормативная арендная ставка
Нал - ставка налога на землю |
Вот эту формулу ты сам вывел? И ее можно использовать только имея данные по налогу и арендной ставке. |
|
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 17:17 |
|
Додатковий доход орендаря =
рыночная арендная ставка-фактическая арендная ставка+налог налог на землю
Пока мы с тобой обсуждали этот вопрос, придумал только необходимость добавления налога на землю.
Все остальное и так было очевидно. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Июн 2006 11:27 |
|
Да, получается нормально. А теперь в деталях. Если есть нормативная оценка - то мы можем взять 1% от нормативной как налог. Опять же, в Киеве было постановление об аренде, тоже в процентах от нормативной.
Если нет нормативной оценки? Но есть стоимость участка. Как посчитать право постоянного пользования. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Авг 2006 10:37 |
|
Коллеги - прошу ознакомится с частью отчета по оценке нежилого здания. Речь идет о расчете права постоянного пользования. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Стоимость права пользования.rar |
| Размер файла: |
8.83 Kб |
| Скачан: |
73 раз |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 09 Авг 2006 15:43 |
|
что-то оно левое какое-то... или я не въехала? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 10 Авг 2006 14:34 |
|
что именно левое? или все? |
|
|
|
|
|
|
|
