| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 13:55 |
  |
.
| Yourick писал(а): |
Часто рынок (предложения по продаже) показывает, что продавцы хотят за сотку в участке площадью несколько Га стокаже, как за сотку в участках площадью 0.1-0.2га (если сравнимые месторасположение и целевое - особенно характерно для "ведення садівництва").
Риелторы говорят, что большие участки сейчас практически никого не интересуют. |
Ну раз так, то значит скидки на размер нет. А фактор возможной потери денег из-за более долгого периода экспозиции на рынке ввиду низкого интереса уже учтен в стоимости предложения.
И если нужно продать быстрее, то это уже скидка на ускоренную продажу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 14:07 |
|
| Yourick писал(а): |
Одно дело, если оценщик определяет стоимость 1 участка, не зная о 29-ти соседних - их оценивают другие субъекты на ту же дату, также не подозревая о "конкурентах от оценки".
И совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату. Т.е. объектом оценки являются 30 участков! Хотя бы попробуйте ПОДУМАТЬ, как их продать! И что для это вообще надо сделать??? |
Вообще-то, если исходить из поставленной задачи (куча участков, оформленных в собственность), то оценщик здесь имеет дело не с одним объектом оценки, а с 30... Т.е., имеем 30 разных объектов оценки. Не пойму, в чем сложность? Когда к Вам обращается человек, продающий одновременно две разные квартиры, Вы что, оцениваете ему эти квартиры, как одно целое?
Вообще, вся задача в данном случае, как я понимаю, сводится к тому, что одному "хитрозадому" заказчику захотелось сделать оценку подешевле (понятно же,что один отчет стоит меньше, чем 30), а оценщики сразу включились в игру, "как лучше поработать за спасибо"... Какой-то театр абсурда!
Хорошо, чтобы я хоть чуть-чуть начал понимать Вашу логику, поясните, пожалуйста, что именно Вы понимаете под выражением: "совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату"? Я правильно понимаю Вашу мысль: если у меня будет заказчик, которому нужно будет сделать несколько (ну, там 10, или 20) отчетов об оценке типовых, похожих друг на друга объектов недвижимости на одну дату, Вы с радостью сделаете все отчеты по стоимости одного? Я могу взять на заметку Ваше предложение и, в случае чего, обращаться? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 15:54 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Я правильно понимаю Вашу мысль: если у меня будет заказчик, которому нужно будет сделать несколько (ну, там 10, или 20) отчетов об оценке типовых, похожих друг на друга объектов недвижимости на одну дату, Вы с радостью сделаете все отчеты по стоимости одного? Я могу взять на заметку Ваше предложение и, в случае чего, обращаться? |
Вы правильно понимаете про мою радость изготовления некоторого количества одинаковых отчётов, если стоимость их изготовления есть произведение стоимости одного отчёта на их количество.
По сути вопроса - попробуйте сейчас продать, именно продать, а не оценить (это в нашей стране каждый умеет), хотя бы один участок. И, возможно, вы проникнетесь проблематикой вопроса продажи 30 экземпляров.
Добавлено спустя 33 минуты 27 секунд:
Мне представляються две модели оценки массива из 30 участков.
Модель №1. Это можно продать одному покупателю.
Круг покупателей катастрофически сжимается до любителей покупки участков большой площади. Проблематика оценки - как от ценовых предложений участков (которые никто не спешит покупать) перейти к определению наиболее вероятной цены продажи.
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 16:44 |
|
| Yourick писал(а): |
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
Но это же противоречит заданию на оценку: продажа всех участков одним пулом. т.е., на сколько я понимаю такое задание: продажа всех участков должна быть единовременно и в одни руки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:29 |
|
| Yourick писал(а): |
Вы правильно понимаете про мою радость изготовления некоторого количества одинаковых отчётов, если стоимость их изготовления есть произведение стоимости одного отчёта на их количество. |
Жаль... А я уже губу раскатал...
| Yourick писал(а): |
| По сути вопроса - попробуйте сейчас продать, именно продать, а не оценить (это в нашей стране каждый умеет), хотя бы один участок. И, возможно, вы проникнетесь проблематикой вопроса продажи 30 экземпляров. |
Нда.. Давайте начнем с того, что определимся: мы выполняем риэлторские функции или функции оценщика?
Если речь идет о риэлторский обязанностях - тогда, согласен подумать над Вашим описанием... Вот только стоимость моих услуг будет на несколько порядков выше, чем стоимость работы оценщика...
Если же мы выполняем обязанности оценщика - то наша задача определить рыночную стоимость объекта, т.е., НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ, а продавать по этой стоимости уже будет риэлтор за сооооовсем другое вознаграждение...
| Yourick писал(а): |
Мне представляються две модели оценки массива из 30 участков.
Модель №1. Это можно продать одному покупателю.
Круг покупателей катастрофически сжимается до любителей покупки участков большой площади. Проблематика оценки - как от ценовых предложений участков (которые никто не спешит покупать) перейти к определению наиболее вероятной цены продажи. |
Забавненький такой пункт... Попробую повторить то условие задачи, которое ВЫ же и указали:
две модели оценки массива из 30 участков
Т.е., Вы не указали, что речь идет об ОДНОМ участке большой площади... Следовательно, где-то в глубине души, Вы осознаете, что говорите о нескольких объектах оценки... Более того, если Вы еще немного подумаете, то Вы даже придете к выводу, что на данной площадке участки будут стоить по-разному: те, что ближе к центральной дороге, с которой осуществляется въезд на территорию - одна стоимость, те, что подальше - другая, обычно подобные наделы прилегают к лесному массиву - около леса тоже стоимость участков будет отличаться от стоимости тех, что где-то в центре... Естественно, стоимость участков на развилках - также будет отличаться от тех, что "в линии"... И все равно предлагаете ценить РАЗМЕЖОВАННЫЕ участки так, как будто это один кусок земли...
Нет, конечно, ПРОДАВАТЬ можно, как угодно... Можно одним пулом, можно половину территории продать, можно еще как-то придумать... Но мы, вроде, не о продаже говорим, а об оценке...
| Yourick писал(а): |
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
Простите, а с каких пор оценщик стал интересоваться компетенциями специалиста по продаже? И каким образом эти компетенции будут влиять на рыночную стоимость?
Какая Вам разница, сколько времени продавец будет продавать эти участки "в розницу"? Ваша задача какая? Определить рыночную стоимость исходя из допущения о компетентном управлении и разумно долгом периоде экспозиции... Вы уверены, что клиент будет платить Вам за дополнительную. работу? 
Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды:
| Серый писал(а): |
Но это же противоречит заданию на оценку: продажа всех участков одним пулом. т.е., на сколько я понимаю такое задание: продажа всех участков должна быть единовременно и в одни руки. |
Скажите, а когда к Вам приходит клиент и заявляет, что он продает "одним пулом" свою квартиру и рядом расположенный гараж в кооперативе "Дуримар", Вы тоже будете оценивать все это, как одно целое? Типа, "задание на оценку" такое"...  |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:34 |
|
Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:40 |
|
| Yourick писал(а): |
| Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
И я о том же... Не ОДНОГО участка, а 30...
Что касается владельца - то количество собственников не указано... Указано лишь, что это площадка, размежованная на участки под индивидуальное строительство, с правами собственности... Право собственности выдано одно на всю площадку или каждый участок имеет собственное право собственности - тоже не указано. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 21:00 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Забавный вопрос...
zanoza, если я правильно понял, это с форума российских оценщиков?
|
Да, из группы на ФБ. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 21:49 |
|
| Yourick писал(а): |
| Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
На сколько я понимаю, задача следующая:
Добавлено спустя 32 секунды:
| zanoza писал(а): |
| Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? |
Т.е., опять-таки, насколько я понимаю, задача определить сколько стоили бы эти тридцать участков, если бы продавались единым лотом.
Добавлено спустя 14 минут 16 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
| Скажите, а когда к Вам приходит клиент и заявляет, что он продает "одним пулом" свою квартиру и рядом расположенный гараж в кооперативе "Дуримар", Вы тоже будете оценивать все это, как одно целое? Типа, "задание на оценку" такое"... |
Вы как всегда пальцем в ... мимо тыкаете. В своем вопросе Вы приводите два абсолютно разных объекта. Ну то такое, Вам же не привыкать.
Давайте поставлю Вам я вопрос. К вам приходит заказчик оценки. Объект оценки представляет собой мешок картошки весом 30 кг. Заказчик говорит, что продает всю картошку единым пулом, т.е. единым мешком. Предположим, что эта картошка даже пофасована в отдельные кулечки по килограмму (т.е как в нашей задаче с участками, каждый килограмм картошки имеет свою выделенную границу в виде кулечка). Вы наверное будете втирать заказчику что объектом оценки будет не мешок картошки, а тридцать кулечков с картошкой и что он там хочет продать ее всю одним мешком - это его хотелки? И будете оценивать 30 отдельных кулечков? Правильно я Вас понимаю? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 22:49 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Нда.. Давайте начнем с того, что определимся: мы выполняем риэлторские функции или функции оценщика?
Если речь идет о риэлторский обязанностях - тогда, согласен подумать над Вашим описанием... Вот только стоимость моих услуг будет на несколько порядков выше, чем стоимость работы оценщика...
Если же мы выполняем обязанности оценщика - то наша задача определить рыночную стоимость объекта, т.е., НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ, а продавать по этой стоимости уже будет риэлтор за сооооовсем другое вознаграждение...
|
Риелтеры, ПРОДАЮТ (в понимании, если именно ставят целью процесса - продать) не по НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости, а по реальной. И задача оценщика состоит именно в том, чтобы НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНАЯ была максимально близкой к реальной, которая ... если правильно читаю между Ваших строк ... может быть совсем и не наиболее вероятной?
В моей практике было лишь несколько случаев, когда заказчик хотел узнать сколько стоит объект. По факту, в подавляющем большинстве случаев оценщик лишь "прикрывает" сделку своим отчётом, и суждение оценщика о НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости возникает после того, как стороны уже обо всём договорились.
Тут как раз задача ответить заказчику на вопрос, а сколько я получу реальных денег, если весь этот земельный мотлох продать во вменяемые сроки?
У нас есть практика честных продаж с целью продать, продать "любой ценой", за скока дадут?
И если бы на рынок вывалилось всё залоговое лайно, которое необходимо продавать, какими бы стали НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЕ стоимости?
...
Усё, беру портвейн, иду домой.
Респект поднявшим тему, меня она взбодрила пару лет назад. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 22:54 |
|
| Серый писал(а): |
Вы как всегда пальцем в ... мимо тыкаете. |
Быстро же у Вас аргументы заканчиваются... Не хватает знаний? Или воображения? Или всего?...
| Серый писал(а): |
| В своем вопросе Вы приводите два абсолютно разных объекта. Ну то такое, Вам же не привыкать. |
Конечно, не привыкать... Это до Вас только никак не дойдет, что два земельных участка - это ДВА РАЗНЫХ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ... Вот поэтому я и привел совершенно аналогичный пример, в котором участвуют (заметьте - не картошка или пирожки) РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ...
| Серый писал(а): |
| Давайте поставлю Вам я вопрос. К вам приходит заказчик оценки. Объект оценки представляет собой мешок картошки весом 30 кг. Заказчик говорит, что продает всю картошку единым пулом, т.е. единым мешком. Предположим, что эта картошка даже пофасована в отдельные кулечки по килограмму (т.е как в нашей задаче с участками, каждый килограмм картошки имеет свою выделенную границу в виде кулечка). Вы наверное будете втирать заказчику что объектом оценки будет не мешок картошки, а тридцать кулечков с картошкой и что он там хочет продать ее всю одним мешком - это его хотелки? И будете оценивать 30 отдельных кулечков? Правильно я Вас понимаю? |
Ну, как Вам сказать? Если Вы не видите разницы между имуществом, подлежащим государственной регистрации и индивидуальному специальному контрою за его правовыми "перемещениями", и имуществом, относящимся к категории "ширпотреб", производимым массовым тиражом, то я даже не знаю, что Вам на это ответить... Наверное, самый лучший ответ: читайте, пожалуйста, правовую литературу.
А если уж отвечать на Ваш вопрос безотносительно к тому, что Вы свой вопрос умудрились привести в качестве примера с недвижимостью, то вот здесь, как раз и должен действовать Ваш любимый принцип: как заказчик поставит задачу, так ее и надо выполнять... Вот только напоминаю Вам, что принцип этот относительно объектов недвижимости (к которым, как, не всем, видимо, но многим, известно, относятся и земельные участки), авто- мототранспорта, самолетов, вертолетов, космических кораблей, плавающих средств, не действует. Потому, что, данный вид имущества имеет особую форму учета.
Добавлено спустя 41 минуту 6 секунд:
| Yourick писал(а): |
Риелтеры, ПРОДАЮТ (в понимании, если именно ставят целью процесса - продать) не по НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости, а по реальной. И задача оценщика состоит именно в том, чтобы НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНАЯ была максимально близкой к реальной, которая ... если правильно читаю между Ваших строк ... может быть совсем и не наиболее вероятной? |
Конечно может! Это разве новость какая-то?
Каждый человек может распорядиться своим имуществом так, как ему хочется... И если человеку хочется избавиться от квартиры, скажем, быстрее - он может ее просто подарить... Более того, бывали случаи, когда продавцы довольно существенно снижали цену, чтобы продать КОНКРЕТНОМУ покупателю... На самом деле, если говорить о "реальной" стоимости - то она устанавливается лишь одной инстанцией: тараканами в голове продавца. Других инстанций нет и быть не может по определению! Поэтому наша задача - все-таки, определение "наиболее вероятной"... А разбираться с тем, в какую сторону смотрят тараканы в головах клиентов - это не наша забота...
| Yourick писал(а): |
| В моей практике было лишь несколько случаев, когда заказчик хотел узнать сколько стоит объект. По факту, в подавляющем большинстве случаев оценщик лишь "прикрывает" сделку своим отчётом, и суждение оценщика о НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости возникает после того, как стороны уже обо всём договорились. |
Абсолютно согласен. Скажу больше: я за определение "реальной" стоимости прошу значительно дороже, чем за определение "вероятной"... Именно потому, что одно дело "подогнать", совсем другое - реально оценить...
| Yourick писал(а): |
| Тут как раз задача ответить заказчику на вопрос, а сколько я получу реальных денег, если весь этот земельный мотлох продать во вменяемые сроки? |
Но если так ставить вопрос, то и ответ на него должен лежать несколько в иной плоскости. При такой постановке вопроса - обращаться нужно не к оценщикам, которые могут оценить лишь "наиболее вероятную" стоимость, а к риэлторам, которые непосредственно работают с покупателями, в курсе поступающих заявок и в состоянии определить "реальную" стоимость исходя из текущих условий рынка...
| Yourick писал(а): |
И если бы на рынок вывалилось всё залоговое лайно, которое необходимо продавать, какими бы стали НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЕ стоимости? |
Какое чудесное выражение "если бы"...
Знаете, где-то на стуке 2008-2009 годов я прикидывал, какими могли бы быть цены на квартиры в Харькове, если бы банки и государство действовали бы строго в рыночных условиях: никаких "рекапитализаций", никаких "торгов залогами налево" и тому подобного... Т.е., если бы все проблемные залоги выскочили на рынок тогда... По моим прогнозам, в течение, 1,5-2 года цены бы опустились. примерно, до уровня 10-12 тысяч за типовую 1-комн. квартиру (напомню, это я для Харькова прикидывал) и на этом уровне остановились бы на какое-то время, пока рынок не переварил бы проблемные залоги... После этого, естественно, некоторым банкам пришлось бы плохо, но зато большинство заемщиков пришли бы к пониманию, что "платить придется", и рынок начал бы выравниваться... Полагаю, процесс мог бы растянуться на 3-5 лет в зависимости от общей ситуации, после чего началось бы восстановление и банковской системы после потрясений, и рынка недвижимости, как такового... Однако, и государство, и банки, пошли другим путем... В результате: банки все равно рушатся, куча "капитализированных" денег "ушла в небытие", необслуживаемых и проблемных залогов накопилось столько, что если банки начнут их продавать сейчас - обвалится окончательно не только рынок недвижимости, но и вся банковская система, строительная отрасль просто умрет... При этом, цены на квартиры все равно все эти годы продолжали снижаться, хоть и медленнее. Тем не менее, на сегодня уже можно сказать, что по покупательной способности самого доллара - мы уже почти достигли точки, соответствующей уровню 10-12 тысяч образца 2008-2009 годов... Однако, снижение цен не похоже, чтоб демонстрировало желание остановиться... В общем, "хотели, как лучше,а получилось...."
Это я к тому, что вариант выброса на рынок "залогового лайна" я тоже рассматривал... Правда, давненько...
| Yourick писал(а): |
Усё, беру портвейн, иду домой.
Респект поднявшим тему, меня она взбодрила пару лет назад. |
А теперь Вас бодрит лишь портвешок? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 08:06 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Это до Вас только никак не дойдет, что два земельных участка - это ДВА РАЗНЫХ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ... Вот поэтому я и привел совершенно аналогичный пример, в котором участвуют (заметьте - не картошка или пирожки) РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ... |
| Gorets11 писал(а): |
| Ну, как Вам сказать? Если Вы не видите разницы между имуществом, подлежащим государственной регистрации и индивидуальному специальному контрою за его правовыми "перемещениями" |
Это все формальности, которые безусловно нужно соблюдать. На рынке полно предложений к продаже земельных участков одним лотом, которые по документам состоят из нескольких смежных участков, но образуют единый участок с целью достижения наиболее оптимального участка для этого района. Спокойно в договре купли-продажи будет вписано несколько участков. Да, с юридической точки зрения будет куплено несколько самостоятельных участков, но по факту - это одно целое. И проблем с застройкой таких участков нет никаких.
Даже в оценке земельных участков есть метод (не помню как точно называется), при реализации которого при оценке допускается как виртуальное деление одного большого участка на более мелкие, так и присоединение к маленькому участку дополнительных участков для достижения размера НЭИ. И никого это не смущает.
В свое время бума на новостройки в домах с подземным паркингом, особенно в центральной части Киева, наличие у продавца квартиры еще и паркоместа (а то и двух) те то чтобы значительно, но приподнимало стоимость его квартиры относительно квартир без такого места. Хотя с юридической точки зрения квартира и паркоместо - два самостоятельных объекта, отдельно зарегистрированных и живущих каждый своей отдельной юридической жизнью.
Для меня вопрос только один. Образуют ли эти 30 участков один массив. Если да, и поставлена задача реализации одним лотом, значит площадь всех участков суммируется и он рассматривается как один большой. В том числе все это прописывается в договоре как задание на оценку и в отчете как ограничительные условия. И чтобы обломать хитрожелтого заказчика, также в отчете и в выводе (что не противоречит требованиям НС), прописывается что полученная стоимость рассматривается к участкам как к единому такой-то площадью и выделение единичного показателя стоимости и применение его к отдельным участком недопустимо. Вот и все. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 10:06 |
|
| Серый писал(а): |
Это все формальности, которые безусловно нужно соблюдать. |
Ну да... А ничего, что вся наша не только деятельность, но и вся наша жизнь состоит исключительно из набора всевозможных "формальностей"? Я бы не стал от них отмахиваться, как от чего-то несущественного... В конце концов, Уголовный Кодекс - это ведь тоже, всего-лишь, "формальность"... А несоблюдение этой "формальности" некоторых приводит к вполне себе реальным неприятностям...
| Серый писал(а): |
| На рынке полно предложений к продаже земельных участков одним лотом, которые по документам состоят из нескольких смежных участков, но образуют единый участок с целью достижения наиболее оптимального участка для этого района. Спокойно в договре купли-продажи будет вписано несколько участков. Да, с юридической точки зрения будет куплено несколько самостоятельных участков, но по факту - это одно целое. И проблем с застройкой таких участков нет никаких. |
Говорите "проблем никаких"? А Вы попробуйте построиться... Тогда и рассуждайте о наличии или отсутствии "проблем"...
| Серый писал(а): |
В свое время бума на новостройки в домах с подземным паркингом, особенно в центральной части Киева, наличие у продавца квартиры еще и паркоместа (а то и двух) те то чтобы значительно, но приподнимало стоимость его квартиры относительно квартир без такого места. Хотя с юридической точки зрения квартира и паркоместо - два самостоятельных объекта, отдельно зарегистрированных и живущих каждый своей отдельной юридической жизнью. |
Я безумно рад тому, что мы завершили овощную тематику и перешли к недвижимости.
Совершенно не спорю с Вами в том. что наличие гаража или паркоместа положительно влияет на процесс продажи квартиры. Особенно в центральных и спальных районах крупных городов. Означает ли это, что оцениваться такие квартиры должны совместно с гаражами или паркоместами? Я считаю, что нет... Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. Можем ли мы, как оценщики, определить, какой подход в данном случае принесет бОльшую экономическую выгоду? Насколько я представляю себе процесс определения данной экономической выгоды, оценщик сможет. конечно, определить ее, но, опять же, сколько будет стоить такая работа? Ведь она будет включать в себя исследование сразу нескольких сегментов рынка недвижимости: общего спроса на квартиры с местом для хранения авто и по-отдельности, спрос на квартиру и спрос среди жителей прилегающих домов на места для хранения авто... Такой отчет будет делаться, на мой взгляд, ОТ 2-х месяцев... Нам столько платят?
| Серый писал(а): |
| Для меня вопрос только один. Образуют ли эти 30 участков один массив. |
Что это за вопрос? Ясно же написано: площадка размежована. Следовательно, о каком "одном массиве" идет речь? Речь идет о группе участков, разделенных внутриквартальными дорогами, с обозначенными охранными зонами для опор электроснабжения, возможно, определены охранные зоны для систем газоснабжения, водоснабжения, водоотведения... О каком "одном массиве" Вы вообще говорите? Вы когда-нибудь видели в реальности документацию на размежованную площадку? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 10:53 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Говорите "проблем никаких"? А Вы попробуйте построиться... Тогда и рассуждайте о наличии или отсутствии "проблем"... |
А что мне пробовать. Вот недавно закончили работу по одному предприятию. Взяты в аренду на 50 лет у местных органов власти три смежных участка и на них отлично построилось предприятие с нуля. Даже причал в море собственный построили. И отлично построились и работают себе. Упустим все возможные подковерные моменты, но раз предприятие разработало всю проектную документацию, построилось, получило акт ввода в эксплуатацию, регистрационные документы, лицензирование лаборатории и прочие разрешительные документы - значит все законно.
Достаточно давно не занимаюсь оценкой именно недвижимости, но на заре оценочной деятельности было в работе пару коттеджей в оценке, которые были построены на нескольких смежных участках дабы образовать для хозяина его барский размах. Тоже раз построились и имеют все разрешительные документы - значит все законно.
| Gorets11 писал(а): |
| Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. |
Это нерыночный фактор т.к. оринетирован на конкретного покупателя,у которого есть заинтересованность именно в этом объекте и он готов за него переплатить. В данном случае - это специальная стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 13:54 |
|
| Серый писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. |
Это нерыночный фактор т.к. оринетирован на конкретного покупателя,у которого есть заинтересованность именно в этом объекте. В данном случае - это специальная стоимость. |
Неужели!!! А чем эта ситуация отличается от описанной Вами ситуации, когда покупается квартира и гараж (паркоместо) одним пулом? Там, по Вашему глубокому убеждению, видимо, все чисто в рыночных условиях, никаких нерыночных факторов нет, и покупатель, который покупает квартиру и в этом же доме или рядом гараж / паркоместо в категорию тех, у кого "есть заинтересованность именно в этом объекте" не попадает... Нда... Мне кажется, что кто-то из нас идиот...
Я надеюсь, Вы сможете объяснить, чем отличается покупатель квартиры в данном доме от жильца этого дома, который купил квартиру в этом доме, скажем, за неделю/месяц/год до рассматриваемого периода с точки зрения их "заинтересованности именно в этом объекте"? Очень хотелось бы пояснений... А то мне как-то становится некомфортно обсуждать "взрослые" вопросы с человеком, который, как мне кажется, не не видит и не понимает элементарных вещей... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
