| Автор |
Сообщение |
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
 Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 10:08 |
  |
| Серый писал(а): |
Мы не имеем права как-то объект делить на все усмотрение и приписывать их какому-то владельцу. Даже если в доме два входа, то один может быть на улицу, другой - в огород, один на светлую сторону с нормальным солнечным освещением, второй на темную. Как и кому из владельцев мы должны приписать какую сторону. Пока за конкретным собственником правоустанавливающими документами не закреплена некая часть - мы не имеем сами это делать. |
Серый, можно попросить Вас поделиться опытом? Расскажите, пожалуйста, какие поправки и каким образом Вы используете, когда в Вашем объекте оценки окна выходят, скажем, на восток, а в объектах сравнения - на север, запад, юго-запад и северо-восток? Ведь, если мне не изменяют мои знания школьного курса географии, именно стороны света влияют на такую характеристику, как светлая сторона" / "темная сторона" / "темно-светлая сторона" и т,д. Надеюсь, у Вас нет оснований отказывать в просьбе поделиться опытом!
Добавлено спустя 19 минут 29 секунд:
| miss appraiser писал(а): |
Gorets11, при использовании 1-го варианта для домов с одним входом, как быть? Вводить поправку на наличие общего входа? |
Я не ввожу. Ведь, поскольку я не осматриваю объекты сравнения, у меня нет данных о количестве входов в тех объектах, которые подбираются в качестве аналогов. А ограничивать себя в выборе аналогов теми объявлениями, в которых четко указано, что "отдельный вход" или "общий вход", считаю недопустимым, поскольку таким образом придется существенно сузить и количество, и качество используемых аналогов. Ведь данная особенность планировки указывается гораздо реже, чем не указывается. |
|
|
  |
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 12:18 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Я не ввожу. Ведь, поскольку я не осматриваю объекты сравнения, у меня нет данных о количестве входов в тех объектах, которые подбираются в качестве аналогов. А ограничивать себя в выборе аналогов теми объявлениями, в которых четко указано, что "отдельный вход" или "общий вход", считаю недопустимым, поскольку таким образом придется существенно сузить и количество, и качество используемых аналогов. Ведь данная особенность планировки указывается гораздо реже, чем не указывается. |
Тогда надо бы вводить ) если Вашими же словами, то покупатель не заплатит за часть дома с общим входом столько же, сколько за часть с отдельным входом. Большая часть предложений на рынке-это все-таки части с выделенной входной группой, и лишь небольшая толика - с возможностью обустройства отдельного входа. Ну, и мы ж прозваниваем аналоги  Хотя отписались красиво 
Можно, например, брать поправку в размере затрат на обустройство входа.
Вообще меня этот вопрос с частями давно мучает. А так порассуждаем, и придем к какому-то общему алгоритму) |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 13:19 |
|
| miss appraiser писал(а): |
Тогда надо бы вводить ) если Вашими же словами, то покупатель не заплатит за часть дома с общим входом столько же, сколько за часть с отдельным входом. Большая часть предложений на рынке-это все-таки части с выделенной входной группой, и лишь небольшая толика - с возможностью обустройства отдельного входа. |
Справедливости ради, замечу, что я этого не говорил. Хотя, я с Вами согласен: поправку, действительно, вводить следовало бы...
Но здесь стоит сделать уточнение, что я описывал, все-таки, оценку именно для налогообложения... В тех редких случаях, когда заказчику нужна РЕАЛЬНАЯ стоимость - естественно, я подобные вещи учитывать пытаюсь. Но это единичные заказы, естественно, по совсем другой цене. Там можно позволить себе "роскошь" посчитать качественно.
| miss appraiser писал(а): |
| Можно, например, брать поправку в размере затрат на обустройство входа. |
Можно, конечно. Но все зависит от бюджета. Да, приходилось проводить и такие исследования: приглашаются три независимые ремонтно-строительные бригады, составляют смету с печатью и с идентификацией... Но ни разу подобного не доводилось делать для домовладений: бюджет и сроки не позволяют...
Каким образом сделать данную поправку "дешево" и "быстро" - на сегодняшний день я пока еще не придумал... Попытки провести исследования рынка на предмет, каким же образом наличие отдельного входа влияет на конечную стоимость упирались всегда в недостаток точных сведений: ведь на этапе предложения данный фактор не учитывается, а информации о том, за какую цену в конечном итоге была произведена сделка - недостаточно для того, чтобы вывести какой-то достаточно обоснованный коэффициент...
| miss appraiser писал(а): |
| Вообще меня этот вопрос с частями давно мучает. А так порассуждаем, и придем к какому-то общему алгоритму) |
Тот алгоритм, который я описал, использую уже длительное время и никаких нареканий по его использованию никогда не поступало. Кроме того, данный алгоритм укладывается не только в нормы законодательства, но и в его "дух"...
Лично у меня сложности вызывают случаи, когда кто-то уже чего-то с долями "начудил"... Нотариусы время от времени этим занимаются... Попадались случаи, когда нотариус по просьбе продавца при описании объекта отчуждения прописывает конкретные отчуждаемые помещения, которыми пользовался продавец, при этом, не меняя доли... И получается, что при пересчете площадей, площадь доли не совпадает с суммой площадей тех помещений, которые указаны в документе... В таких случаях приходится согласовывать свои действия с нотариусом, который будет проводить сделку. Ведь, если совсем уж строго следовать законодательным нормам, то по таким документам никаких действий проводить нельзя, а человека нужно отправлять на сделку по перерапределению долей или на переделку договора... Как правило, нотариусы, как и мы, борются за клиентов, поэтому на подобные нестыковки "закрывают" глаза... И здесь, одни нотариусы просят указать в качестве площади площадь, приходящуюся на долю, другие нотариусы просят считать по площади помещений. Лично я считаю, что право собственности - незыблемо, поэтому правильнее в таком случае в качестве площади объекта оценки принимать площадь идеальной доли. Но это мое субъективное мнение. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2017 13:40 |
|
это я .
новая тема.
есть объект - квартира, обычная оценка (дарственная доли между родственниками), вопрос в чем в справке о составе семьи из ЖЭК указано тех состояния здания "ветхое", оно в таком состоянии и есть. на стоимости это отражается в виде корректировки на тех состояние здания? по УПВСу? а это не говорит, о том,что дом под снос: оценивать такое можно?
а тут же сразу, квартира на первом этаже и с ней подвал, он идет просто как подсобные площади квартиры, ни во что не выделен, хотя вход в него один и тот с улицы. ВСЕ идет одной площадью, одним объектом. могу ли я этот подвал пустить по стоимости первого этажа с корректировкой из УПВС на разницу между стоимостью 1 этажа и подвала (там 0,8 на сколько я помню). |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2017 15:34 |
|
| SHE писал(а): |
| с корректировкой из УПВС на разницу между стоимостью 1 этажа и подвала |
я видно не в теме. А какое отношение УПВС имеет к рыночной стоимости в целом и к встроенным помещениям квартиры в частности. Можно ли проектировать строительство всего жилого дома используя УПВС и выделять затем из всего дома ваше встроенное помещение? У вас есть строительные объемы всего дома? Не встречал еще УПВС для квартиры? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 10:20 |
|
Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах).
Так от колеги, мені здається, щоб при оцінці казати (в аналізі НЕВ ) чи є це окрема частина або ідеальна частка, та відповідно використовувати в якості об'єктів порівняння частини домоволодінь або цілі, треба зрозуміти (незалежно від того, що вказано в правоустановлюючих, хоча і це треба враховувати, авжеж) - чи може бути це виділене взагалі з точки зору здорового глузду, технічно. Це і окремий вхід, і необхідний склад житлових та підсобних приміщень, "свої" мережі та ін. (навіть окрему адресу отримують при виділенні). Все необхідне для того, щоб власник частини міг володіти і розпоряджатися своєю власністю, не порушуючи прав інших власників. Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу.
З квартирами так не вийде апріорі. Тільки частка. Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
|
|
 |
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 11:22 |
|
| kink писал(а): |
[/i] Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу.
З квартирами так не вийде апріорі. Тільки частка. Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
Как по мне, Вашему сообщению - грош цена... Знаете почему? Последние три предложения, где Вы утверждаете, что с квартирами выделение частей в натуре невозможно... Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... В большинстве коммунальных квартир произведено выделение частей в натуре! Конечно, общие площади остаются общими... Но Вы путаете понятия "изолированное жилье" и "часть жилья, выделенная в натуре"... Можно назвать еще одну довольно распространенную формулировку: "гостинка"... Тоже, по своей сути, является частью помещения, выделенной в натуре, имеет как четко обозначенные, выделенные в натуре, собственные помещения, так и помещения общего пользования.
Добавлено спустя 7 минут 48 секунд:
| kink писал(а): |
| Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах). |
Вы невнимательно читали! Я два или три дня "топил" за то, чтобы мне хоть кто-нибудь ответил, готовы ли "фанаты арифметического деления" свои собственные деньги тратить так, как они предлагают считать, а именно, готовы ли лично покупать часть дома по стоимости квадратного метра, высчитанной для целого дома... И чего-то, НИКТО не ответил! Разве это не показатель того, что никто из этих "фанатов", на самом деле, не считает, что рыночная стоимость кв.м. в части дома равна рыночной стоимости кв.м. в целом доме? По-моему, все уже ясно и тему можно не продолжать. Это я к тому, что Вы со своими попытками съехидничать опоздали... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 11:41 |
|
| kink писал(а): |
Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах).
Так от колеги, мені здається, щоб при оцінці казати (в аналізі НЕВ ) чи є це окрема частина або ідеальна частка, та відповідно використовувати в якості об'єктів порівняння частини домоволодінь або цілі, треба зрозуміти (незалежно від того, що вказано в правоустановлюючих, хоча і це треба враховувати, авжеж) - чи може бути це виділене взагалі з точки зору здорового глузду, технічно. Це і окремий вхід, і необхідний склад житлових та підсобних приміщень, "свої" мережі та ін. (навіть окрему адресу отримують при виділенні). Все необхідне для того, щоб власник частини міг володіти і розпоряджатися своєю власністю, не порушуючи прав інших власників. Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу. |
Все вірно, за одним "але". Оцінювачам ніхто не надавав повноважень приймати такі рішення, чи може воно бути поділене, яким саме чином і так далі. Поділ цілого обєкта на частини потребує всебічного врахування безлічі факторів, за сукупністю яких обєкт взагалі може бути визнаний неподільним. І навіть якщо власники при розподілі начебто погодились поділити певним чином, не факт що це буде остаточний варіант. Тому це не наша компетенція. Ми повинні виходити з наданих правовстановлюючих документів: якщо частка ніяк не виділена і не закріплена за певним власником, значить ми розглядаємо такий обїект і не фантазуємо, що тут можна поділити так, або власники домовились поділити так. Якщо за певним власником закріплена певна частина приміщень - розглядаємо конкретні приміщення і враховуємо всі його особливості (повністю автономна частина, автономні тільки окремі приміщення, а також в сумісній власності приміщення загального користування і так далі). Виходячи з цього і виконуємо оціночні процедури.
Аналогічно і з квартирами. Одна справа коли за певним власником закріплена певна житлова кімната, а всі місця загального користування в сумісній власності з іншими власниками кімнат (свого роду комуналка) і зовсім інше, коли частка ніяк не виділена, а просто 1/2 чи 1/5.
Як на мене. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 13:18 |
|
Серый, именно, я с тобой. спасибо. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 15:23 |
|
| Серый писал(а): |
Одна справа коли за певним власником закріплена певна житлова кімната, а всі місця загального користування в сумісній власності з іншими власниками кімнат (свого роду комуналка) і зовсім інше, коли частка ніяк не виділена, а просто 1/2 чи 1/5.
Як на мене. |
Букаф много... СЧИТАТЬ КАК?
Сколько можно толочь воду в ступе? Когда же Вы ответите на вопрос, почему, по Вашему мнению, все покупатели должны быть настолько тупы, что будут считать, что кв.м части дома должен стоить столько же, сколько стоит кв.м. в целом доме?
Вас почитаешь - вообще можно умом тронуться! Сначала Вы пишете, что часть дома нужно считать путем расчета стоимости ЦЕЛОГО дома, потом стоимость части определять путем арифметической операции деления... А потом рассказываете, что, оказывается, есть разница даже в том, КАК произведено выделение долей! Не пора ли Вам определиться, наконец, стоимость квадратного метра зависит от того, оценивается ЦЕЛЫЙ дом, или оценивается ЧАСТЬ дома? А то если поставить рядом Ваши разные сообщения, то одно Ваше сообщение опровергает другое... Раздвоение личности, что ли?  |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 16:39 |
|
Єдиний ринок подібного майна є продаж через СЕТАМ, зрозуміло що ціни там нижчі ринкових в рази, але з іншої сторони хто захоче викупити таку частку і проживати з чужими людьми, як не сам власник або аферист що намірений змусити продати нерухомість, можливо навіть по заниженій ціні. Щодо готельки чи комуналки це зовсім інша нерухомість по своїм експлуатаційним характеристикам. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 17:23 |
|
| Доцик писал(а): |
| Єдиний ринок подібного майна є продаж через СЕТАМ, зрозуміло що ціни там нижчі ринкових в рази, але з іншої сторони хто захоче викупити таку частку і проживати з чужими людьми, як не сам власник або аферист що намірений змусити продати нерухомість, можливо навіть по заниженій ціні. Щодо готельки чи комуналки це зовсім інша нерухомість по своїм експлуатаційним характеристикам. |
СЕТАМ может быть аналогом только для одной категории объектов недвижимости: реализуемой в принудительном порядке. Для других объектов брать в качестве аналогов данные СЕТАМ - будьте добры сделать поправку на юридические отличия в сделке... Если сможете =- используйте!
А вообще, мне не совсем понятно: неужели так сложно набрать в верхней строчке браузера "часть дома купить", увидеть тьму-тьмущую предложений по всей Украине и понять, что купля-продажа частей домов идет не менее активно, чем целых домов и выдумывать тут ничего не надо? Просто, как и при оценке любого другого объекта, подбирать качественно аналоги и считать... Можно даже провести натурные расчеты: взять группу аналогичных объектов "дом" и "часть дома" и посчитать стоимости квадратного метра... Чтобы сравнить, зависит ли стоимость кв.м. от того, часть продается или нет... И посмотреть, соответствует ли полученный результат предлагаемому здесь многими варианту "стоимость целого дома делить на соответствующую часть"... Что в этом сложного? Ничего не понимаю...  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Апр 2017 09:09 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... |
| kink писал(а): |
| Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
| Gorets11 писал(а): |
| Вы невнимательно читали! |
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
| Серый писал(а): |
| Все вірно, за одним "але". Оцінювачам ніхто не надавав повноважень приймати такі рішення, чи може воно бути поділене, яким саме чином і так далі. Поділ цілого обєкта на частини потребує всебічного врахування безлічі факторів, за сукупністю яких обєкт взагалі може бути визнаний неподільним. |
В крайньому випадку, коли питання гостре, проблема вирішується замовленням технічної експертизи |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 28 Апр 2017 12:58 |
|
| kink писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... |
| kink писал(а): |
| Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
| Gorets11 писал(а): |
| Вы невнимательно читали! |
|
Ой, не напомните, когда это коммунальные квартиры стали в Украине "эксклюзивом"? А то я, похоже, пропустил этот важный момент...  |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 11:41 |
|
Виникло питання з оцінкою приміщення заг.пл. приміщень 130м2, + 20 м2 в спільному користуванні - коридор, як оцінювати о ті 20м2????, може хтось стикався з подібним. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
