| Автор |
Сообщение |
Ту4а
Сообщения: 43
|
 Добавлено:
Пн, 24 Июл 2023 07:45 |
  |
Я во многом с вами согласен, потому что ваши аргументы из жизни.
А я говорю о бумаге (пунктах и параграфах).
Вот из последних цитат: в МСО однозначно
| Gorets11 писал(а): |
| предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке |
, то есть деление пирога. И это предположение из определения рыночной стоимости. И мы должны этим руководствоваться. Строить соответствующие правила, типа бегунка.
Но с другой стороны, без НЭИ ни ни. Пусть формально. А по НЭИ пирог не делится.
Получается, что по НЭИ мы определяем не рыночную стоимость, а верхний ориентир стоимости, с которого типа и начнут торговаться с понижением. По жизни.
Где - то так... |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
  |
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Июл 2023 08:57 |
|
| Ту4а писал(а): |
А я говорю о бумаге (пунктах и параграфах).
Вот из последних цитат: в МСО однозначно
| Gorets11 писал(а): |
| предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке |
, то есть деление пирога. И это предположение из определения рыночной стоимости. И мы должны этим руководствоваться. Строить соответствующие правила, типа бегунка. |
Если Вам так хочется строить правила, то, можно и построить... Просто, строить их нужно для однотипного товара... Т.е., в случае с недвижимостью, это отдельное правило для каждого конкретного объекта...
Что касается расчетливости, то кто сказал, что продавец, продающий свой объект, вплоть до того, что даже с дисконтом, действует "не расчетливо"? Как я говорил в самом начала нашей беседы, каждый продающийся объект недвижимости - это уникальная ситуация: уникален сам объект, уникален владелец объекта, уникальны мотивы продавца... Поэтому, с одной стороны - то, что написано в МСО и прочих нормативно-правовых и методических актах, выполнять нужно... С другой стороны, при этом не стоит забывать, что те же МСО писали люди... И те люди, которые писали, могли под выражением "действовать расчетливо" понимать не совсем то, что под этим выражением понимаете Вы или я...
| Ту4а писал(а): |
Но с другой стороны, без НЭИ ни ни. Пусть формально. А по НЭИ пирог не делится.
Получается, что по НЭИ мы определяем не рыночную стоимость, а верхний ориентир стоимости, с которого типа и начнут торговаться с понижением. По жизни.
Где - то так... |
Может, пора определиться, что такое НЭИ не по "методике", а для конкретно наших целей? Например, в определении НЭИ говорится о том, что приведение объекта к НЭИ должно быть технически осуществимо и экономически целесообразно... Каждый под этими понятиями может понимать что-то свое... Например, я под понятием "экономически целесообразно" понимаю такое использование имеющегося объекта, при котором дополнительных вложений данный объект не требует либо вообще, либо, в крайнем случае, если мы имеем дело с объектом "без окон, без дверей", то доп. вложения должны быть минимальны: ровно настолько, чтобы из помещения в зимнее время не выходил теплый воздух, чтобы нахождение в помещении не угрожало жизни находящихся там. Если уровень вложения по НЭИ предполагает бОльший уровень вложений - то, как я полагаю, НЭИ определено неверно и соответственно, оценщик выполнил свою работу ненадлежащим образом... Но, при этом, я сталкивался и с другой ситуацией, когда в качестве НЭИ рекомендуют рассматривать даже такое использование, которое юридически запрещено, чтобы в отчете потом было написано, что такое использование "юридически запрещено"... Т.е., даже в этом вопросе ясности нет... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Чт, 27 Июл 2023 13:54 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| И те люди, которые писали, могли под выражением "действовать расчетливо" понимать не совсем то, что под этим выражением понимаете Вы или я... |
Погуглил выражение: экономически целесообразно в оценке.
Первая ссылка статья: ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ ВЫБОРА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ПОКУПКИ ТОВАРА В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ.
Первый абзац статьи: В рыночной экономике целевой установкой, стимулом предпринимательской деятельности является извлечение прибыли, стремление к достижению ее максимальной величины в конкретных условиях производства и реализации.
И в ней же ниже: Экономическая целесообразность товара – это степень соответствия, субъективно-объективная оценка возможностей удовлетворения потребностей покупателя в конкретных целевых потребительных свойствах товара имеющимся финансовым ресурсам для его приобретения.
То есть уже может быть и не извлечение прибыли, ну да, здесь может о трусах речь идет, не об бизнесе. Но мысль созвучна с вашими.
А что же МСО?
Четко и не совсем однозначно:
| Цитата: |
140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит
активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. |
Неоднозначность в слове участника . Если участник продавец - все верно и правильно.
А где же покупатель со своим
| Цитата: |
| 30.2.h ...стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены..? |
Ведь очевидно, что приобретая объект по максимально возможной цене покупатель ничего не получит. К будущим положительным денежным потокам, которые были обоснованы для продавца, в первый период добавится отрицательная величина (стоимость приобретения), полученная на основе этих же потоков. В итоге - НОЛЬ . Хоть в этом вы согласны?
И вновь, я исключительно о методической стороне дела, о формулах. В жизни не так. Но зачем нужна такая методика? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 29 Июл 2023 00:41 |
|
| Ту4а писал(а): |
| Погуглил выражение: экономически целесообразно в оценке. |
Проблема в том, что Вы не могли бы найти ничего, кроме СУБЪЕКТИВНОГО мнения... Разница лишь в "раскрутке" автора. А ориентироваться на субъективное мнение - это не совсем то, что правильно использовать в оценке чужого имущества...
| Ту4а писал(а): |
А что же МСО?
Четко и не совсем однозначно:
| Цитата: |
140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит
активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. |
Неоднозначность в слове участника . Если участник продавец - все верно и правильно.
А где же покупатель со своим
| Цитата: |
| 30.2.h ...стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены..? |
|
Самое смешное в оценочной деятельности то, что вся методическая деятельность в ней завязана на ответе лишь на один вопрос. Чтобы правильнее его описать, полагаю, лучше вспомнить бородатый анекдот:
Спрашивают у пожилого еврея:
- Скажите, сколько стоит вон та "фигня"?
Еврей подумал и отвечает:
- Мы продаем или покупаем?
Ничего против евреев, как и против представителей любой другой национальности не имею. В данном случае, конкретная национальность упоминается лишь потому, что так было в анекдоте, от которого в голове осталась только суть... Зато эта суть - это и есть "проблема оценки №1" (по моему субъективному мнению). Ведь как бы не рассматривать действия продавца и покупателя, их интересы ВСЕГДА разнонаправлены!
| Ту4а писал(а): |
| Ведь очевидно, что приобретая объект по максимально возможной цене покупатель ничего не получит. К будущим положительным денежным потокам, которые были обоснованы для продавца, в первый период добавится отрицательная величина (стоимость приобретения), полученная на основе этих же потоков. В итоге - НОЛЬ . Хоть в этом вы согласны? |
Нет, в этом я с Вами не согласен. Собственно, это основной момент. Дело в том, что в этой формуле отсутствует один важный параметр: время. Ведь, если проанализировать интерес продавцов, то можно выделить один параметр, который в той или иной степени отражает мотивацию многих, возможно, большинства, продавцов: получение крупной суммы денег сейчас. Ведь продавец понимает, что если он будет использовать данный объект недвижимости 5-10 лет наиболее эффективным образом, то в конце периода он получит даже больше, чем сегодня получает при продаже. Но этого времени у продавца по какой-то причине нет, т.е., продавец находится в ситуации, когда "деньги потом" ему, возможно, не нужны вообще, они ему нужны сегодня! Поэтому он готов продать объект, который может приносить ему прибыль долгие годы и в конечном итоге принести гораздо больше, чем его сегодняшняя стоимость. С покупателем ситуация прямо противоположная: ему не нужны "деньги сегодня", они у него есть и он готов их обменять на "деньги завтра". Да, он будет учитывать прибыльность сделки, он будет учитывать другие параметры, но это все вторично: первичным, как раз, и является готовность указанного обмена. И именно за счет ВРЕМЕНИ покупатель планирует получить свою прибыль. Т.е., по сути, не всегда имеет значение, насколько объект "ликвидный": в сделке, планируемая окупаемость которой составляет от 5 до бесконечности лет, скорость перепродажи (реверсии, выражаясь оценочным языком) объекта не имеет существенного значения. В том смысле, что полгода или даже год туда / сюда - погоды не делают. Другое дело, чтобы стоимость объекта соотносилась с финансовыми возможностями покупателя и с его ожиданиями по доходности.
| Ту4а писал(а): |
| И вновь, я исключительно о методической стороне дела, о формулах. В жизни не так. Но зачем нужна такая методика? |
Методика нужна, хотя бы, для того, чтоб ВСЕ оценщики руководствовались одинаковыми подходами в своей работе, использовали одинаковые формулы. Поэтому, методика, все-таки, нужна. Пусть и не оптимальная. Но, как я говорил в самом начале, мое мнение таково, что не может быть одинаковых формул при оценке недвижимости. Просто потому, что любая формула ориентирована на использование в случаях массовых однотипных операций. Более того, сами формулы - это формализация зафиксированных повторяющихся процессов. А в недвижимости отсутствуют повторяющиеся процессы... Т.е., здесь даже выводить и доказывать формулы не на чем... Не говоря уже про использование... Поэтому, пока формула не получила законодательное закрепление - до тех пор она является, всего лишь, СУБЪЕКТИВНЫМ мнением автора, который решил, что данная формула МОЖЕТ быть применена к определению ценообразования на рынке недвижимости...
Но, подчеркну, мое субъективное мнение, что методика, даже плохая, должна быть. Иначе каждый начнет делать по-своему, при этом, не факт, что каждый из них знает, как именно нужно делать. Приведу такой пример: оценка ущерба недвижимости в результате залития... Вроде, такой вид оценки существует уже не первый год, согласно законодательства - является обязательным для формирования суммы иска в случае, если доходит дело до судебных разбирательств... Но методики, как именно это делать, нет. Поэтому, каждый, кто оказывает данный вид услуг - считает так, как "ему видится"... А потом такой отчет попадает к рецензенту, которому тоже нет возможности отталкиваться от какой-то нормативной базы... И рецензирует он такой отчет тоже, как "ему видится"... В результате получаем такой бардак в этом направлении, при взгляде на который становится непонятно, как суды вообще наши "отчеты о том, как нам видится" принимают... Т.е., я "за" методическое обеспечение, но, как по мне, его просто нужно корректировать и исправлять таким образом, чтобы оно максимально было приближено к реалиям рынка... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вс, 30 Июл 2023 13:03 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Скажите, сколько стоит вон та "фигня"? |
есть и такой вариант: дважды два? и далее по тексту
| Gorets11 писал(а): |
| Нет, в этом я с Вами не согласен. Собственно, это основной момент. Дело в том, что в этой формуле отсутствует один важный параметр: время. |
Вы цените объект. Выяснили, что при НЭИ чистая прибыль будет стабильна и составит 100 д.е. Обосновали ставку капитализации 10%. И в полном соответствии со стандартами получили рыночную стоимость 100/0,1=1000д.е. И по этой рыночной стоимости прошла сделка купли продажи (там же так написано?). Теперь новый владелец приглашает вас же оценить стоимость бизнеса. Вот ваше уравнение:
-1000 (стоимость приобретения) + 100/0,1(рыночная стоимость по НЭИ - больше быть не может) = 0. Ноль - если приобретение прошло за собственные средства, а если заемные - то и в минус. Найдите и обоснуйте здесь плюс.
| Gorets11 писал(а): |
| продавец находится в ситуации, когда "деньги потом" ему, возможно, не нужны вообще, они ему нужны сегодня! Поэтому он готов продать объект, который может приносить ему прибыль долгие годы и в конечном итоге принести гораздо больше, чем его сегодняшняя стоимость. С покупателем ситуация прямо противоположная: ему не нужны "деньги сегодня |
Не спорю. Даже более того, эта ситуация формализуется.
Продавец использует объект по НЭИ. Хочет перейти в более доходный бизнес. Максимальная скидка (минимальная цена продажи) будет тогда, когда потери при продаже будут равны выигрышу от покупки (можно не менять шило на мыло). У покупателя обратная ситуация, у него есть максимальная цена покупки, при которой выигрыш от сделки равен 0. Если цена продавца ниже цены покупателя - они могут договориться и прийти к соглашению, при котором у каждой из сторон будет прибыль.
Если цена продавца выше цены покупателя - сделки не будет. Одна из сторон или обе в пролете.
Ваш пример
| Gorets11 писал(а): |
| "деньги потом" / "деньги сегодня" |
и мой пример, а также другие варианты мотивации в сделке в явном виде не регламентируется действующими нормативными документами. И в этом я вижу проблему...
Написал и подумал, а вот такой алгоритм определения рыночной стоимости как я описал, может и не противоречит МСО? За счет полунамеков. Надо подумать... |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 31 Июл 2023 10:12 |
|
| Ту4а писал(а): |
Вы цените объект. Выяснили, что при НЭИ чистая прибыль будет стабильна и составит 100 д.е. Обосновали ставку капитализации 10%. И в полном соответствии со стандартами получили рыночную стоимость 100/0,1=1000д.е. И по этой рыночной стоимости прошла сделка купли продажи (там же так написано?). Теперь новый владелец приглашает вас же оценить стоимость бизнеса. Вот ваше уравнение:
-1000 (стоимость приобретения) + 100/0,1(рыночная стоимость по НЭИ - больше быть не может) = 0. Ноль - если приобретение прошло за собственные средства, а если заемные - то и в минус. Найдите и обоснуйте здесь плюс. |
Легко! Достаточно просто добавить "время" и все сходится.
В Вашем примере годовая прибыль составила 100д.е. Соответственно, считаем так, как считает любой покупатель: делим стоимость объекта на ежегодную прибыль, 1000 / 100 = 10. Т.е., окупаемость объекта при таких параметрах составляет 10 лет. Не особо хороший показатель по меркам Украины, но, весьма неплохой по меркам развитых стран. Таким образом, первые 10 лет покупатель будет эксплуатировать объект, чтобы окупить вложение, по истечении этого периода начнет получать прибыль от его эксплуатации. При этом, сам объект также будет оставаться в собственности покупателя, давая возможность в любой момент продать его, существенно увеличив величину прибыли.
| Ту4а писал(а): |
Не спорю. Даже более того, эта ситуация формализуется.
Продавец использует объект по НЭИ. Хочет перейти в более доходный бизнес. Максимальная скидка (минимальная цена продажи) будет тогда, когда потери при продаже будут равны выигрышу от покупки (можно не менять шило на мыло). У покупателя обратная ситуация, у него есть максимальная цена покупки, при которой выигрыш от сделки равен 0. Если цена продавца ниже цены покупателя - они могут договориться и прийти к соглашению, при котором у каждой из сторон будет прибыль.
Если цена продавца выше цены покупателя - сделки не будет. Одна из сторон или обе в пролете. |
Можно, конечно, и так считать. Но лично мне видится более, не знаю, тактичным, что ли, описание этой модели через время: если продавец в течение необходимого для него временного промежутка имеет возможность получить запланированную для решения своих задач сумму денег - для него сделка будет целесообразной. Если покупателя устраивает срок окупаемости объекта, который получается из соотношения стоимость/прибыль, то для него такая сделка также является выгодной.
| Ту4а писал(а): |
Ваш пример
| Gorets11 писал(а): |
| "деньги потом" / "деньги сегодня" |
и мой пример, а также другие варианты мотивации в сделке в явном виде не регламентируется действующими нормативными документами. И в этом я вижу проблему... |
Я бы не сказал, что совсем уж "не регламентируется"... Доходный подход построен исключительно на тех предпосылках, что "деньги сегодня" дороже, чем "деньги завтра". И проблема такого подхода заключается только в том, что, как раз, покупатель действует исходя из принципа: "для меня деньги сегодня менее важны, чем деньги завтра"... И именно поэтому для определения рыночной стоимости такой подход, на мой взгляд, применять нецелесообразно... Поскольку имеем очевидную разницу между мотивацией покупателя и базовыми основами доходного подхода. |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Пн, 31 Июл 2023 12:44 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Легко! Достаточно просто добавить "время" и все сходится. |
Наоборот, вы "время" выкинули.
На 10 год покупатель получит те же 100 д.е., которые в сегодняшних ценах составят только 38,55 д.е. А за 10 лет он получит всего 614,47 д.е. А 1000 он вернет в бесконечности (капитализация - это как бы бесконечное дисконтирование).
Дисконтирование — определение стоимости денежного потока путём приведения стоимости всех выплат к определённому моменту времени. Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени.
Так где плюс? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 31 Июл 2023 13:02 |
|
| Ту4а писал(а): |
Наоборот, вы "время" выкинули.
На 10 год покупатель получит те же 100 д.е., которые в сегодняшних ценах составят только 38,55 д.е. А за 10 лет он получит всего 614,47 д.е. А 1000 он вернет в бесконечности (капитализация - это как бы бесконечное дисконтирование).
Так где плюс? |
Хорошо, давайте попробуем уточнить, каким образом Вы получили цифры 38,55 и 614,47. Уточните, пожалуйста.
Опять же, время, которое, как Вы пишете, я "выкинул" и то время, которое, как я пишу, я "добавил" - это РАЗНОЕ время. Одно - абстрактное "формульное", другое - реальное. Ни Вы, ни я, понятия не имеем сколько будут стоить деньги через полгода, год, тем более, 10 лет... "Гадание на кофейной гуще" - хороший инструмент для формул и расчетов, но не очень удобный для реальных сделок... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вт, 01 Авг 2023 09:08 |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 01 Авг 2023 18:47 |
|
| Ту4а писал(а): |
Так я о формулах и говорю. Найди в формулах прибыль покупателя (файл вложен).
Обоснуй допущения - тогда не будет кофейной гущи. Только так. |
Хорошо, обосновываю. В своем файле Вы провели дисконтирование денежного потока, как того требует методика. Но методика - она штука ГЛУПАЯ... Вы забываете, что она понятия не имеет, какой будет стоимость денег завтра. Цифры, которые она Вам выдает, - это просто математика от тех цифр, которые заложили в формулу Вы. И если Вы ошиблись с "предсказанием" поведения рынка, то не ждите правильного результата!
Кроме того, Вы еще забываете о том, что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым, как методика... Он будет (и должен!) изменять стоимость аренды в зависимости от текущей ситуации. Поверьте, мне известны много реальных случаев, когда люди покупали недвижимость в кредит, а арендной платы им хватало не только на то, чтобы покрывать платежи по кредиту, но еще оставалось столько, что они закрывали кредит за 3-4 года.
Но цифры, которые приводились выше - это ведь цифры не абсолютные! Они относительные. Опять же, вспоминаем то, что я писал Вам еще раньше: при прогнозируемом сроке возврата инвестиций в 10 и более лет, вопрос 0,5-1 года не является столь уж принципиальным! Это означает, что даже если владелец недвижимости "проспал" возможность для корректировки величины аренды, это приводит к тому, что ему, во-первых, придется держать цену чуть выше прогнозной в течение какого-то периода времени (сплошь и рядом встречается на практике), "нагоняя" таким образом потери того периода, когда его ставка аренды "отставала" от падения стоимости денег, во-вторых, это может привести к затяжке срока окупаемости на какой-то срок... И тот вариант, и тот, и сразу оба одновременно, когда они проходят в течение 10-летнего периода, никакой роли для подавляющего большинства инвесторов в недвижимость просто не оказывают. Я уже молчу о том, что даже высококлассный аналитик на таком отрезке времени не сможет отделить влияние фактора изменения стоимости денег, от фактора изменения стоимости недвижимости, от изменения уровня компетенции управляющего, от каких-то внешних факторов, таких, как, например, строительство какой-то новой остановки транспорта, изменившей пешеходный трафик... Какой именно из возможных факторов привел к изменению срока окупаемости - вычленить через 10 лет будет просто невозможно!!! Так же, как невозможно эти факторы предсказать и на момент оценки, когда подбираются те самые цифры для указанных формул.
И еще одно. Если, уж, Вы так строго подходите к вопросу, то давайте будем строги во всем: в Вашем расчете в колонке "Прибыль за год" корректировку тоже проведите... А то у Вас слишком "хорошо" арендаторы живут: им за 50 лет арендодатель ни разу арендную ставку не изменил...  Вы такое когда-нибудь в жизни встречали?  Если Вы подкорректируете колонку "дохода", то получите цифры, близкие к тем, что я Вам приводил. |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2023 09:10 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| И если Вы ошиблись с "предсказанием" поведения рынка, то не ждите правильного результата! |
Вы ясновидящий, вы увидели будущее и все четко расписали:
и арендную плату;
и курс;
и стоимость энергоносителей;
и все прочее.
И вместо капитализации применили дисконтирование, по периодам все меняется.
Посчитали по НЭИ. И все то что вы посчитали для продавца - сбылось для покупателя. Где его плюс? И это вопрос методики - ценить по НЭИ.
Все ваши аргументы типа
| Gorets11 писал(а): |
| что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым |
или
| Gorets11 писал(а): |
| от падения стоимости денег |
или другая корректировка - это признание того что ваше НЭИ не НЭИ, а так, отписка.
В этом случае у покупателя есть плюс... |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2023 09:49 |
|
| Ту4а писал(а): |
Посчитали по НЭИ. И все то что вы посчитали для продавца - сбылось для покупателя. Где его плюс? И это вопрос методики - ценить по НЭИ. |
Что касается метода дисконтирования. В методике этого нет, но на практике принято просчитывать 6 периодов. Т.е., предусматриваемый смесью наших методик и рекомендаций, срок окупаемости мы принимаем 6 лет. Таким образом, если все посчитано правильно и точно, тогда уже на 7 год покупатель получает чистую прибыль. Т.е., по меркам развитых стран - его инвестиция оказалась НЕВЕРОЯТНО удачной и прибыльной.
| Ту4а писал(а): |
Все ваши аргументы типа
| Gorets11 писал(а): |
| что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым |
или
| Gorets11 писал(а): |
| от падения стоимости денег |
или другая корректировка - это признание того что ваше НЭИ не НЭИ, а так, отписка.
В этом случае у покупателя есть плюс... |
Я уже предлагал вернуться к вопросу, что именно Вы понимаете под НЭИ... Предлагаю это повторно.
Я понимаю под НЭИ отнесение объекта недвижимости к одной из трех категорий объектов недвижимости, различающихся между собой ценовыми параметрами аренды: торговое, офисное и производственно-складское. Все измышления, типа: "мы тут снесем этот сарай, а на его месте построим дворец" - не являются ни анализом НЭИ, ни вообще никакого отношения к НЭИ объекта недвижимости не имеют. Такие исследования могут проводиться исключительно в рамках определения инвестиционной стоимости, но не рыночной. Рыночная стоимость - это стоимость того объекта, который является объектом оценки, а не какого-то другого, выстроенного на его месте. |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Вс, 06 Авг 2023 17:22 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Таким образом, если все посчитано правильно и точно, тогда уже на 7 год покупатель получает чистую |
Да не важно, сколько там будет периодов: 2, 5 ,10 или простая капитализация. Важно то что эти потоки и для продавца и для покупателя будут идентичны, обеспечивая наивысшую стоимость. И методически покупатель прибыли не получит.
| Gorets11 писал(а): |
| Я уже предлагал вернуться к вопросу, что именно Вы понимаете под НЭИ... |
И я и вы и все остальные должны понимать НЭИ так, как регламентируется нормативными документами:
МСО: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника.
Стандарт 1: 10 ...Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной.
И то что пишется, что существующее использование принимается как НЭИ - это отписка. |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 07 Авг 2023 10:22 |
|
| Ту4а писал(а): |
Да не важно, сколько там будет периодов: 2, 5 ,10 или простая капитализация. Важно то что эти потоки и для продавца и для покупателя будут идентичны, обеспечивая наивысшую стоимость. И методически покупатель прибыли не получит. |
Да, потоки будут одинаковы. Но, почему Вы утверждаете, что прибыли у покупателя не будет?
Ведь, во-Вашей логике получается, что продавец продает данный объект потому, что не имел и никогда не будет иметь прибыли, так? Ведь, потоки у них с покупателем одинаковы, но покупатель прибыли не получит. Следовательно, продавец ее тоже никогда не получал и получать не будет. Расширяем Вашу мысль и получается, что недвижимость в принципе неспособна приносить прибыль! Ведь, по Вашей логике, для любого владельца этой недвижимости денежные потоки будут идентичны, а, как Вы указываете, как минимум, для одного владельца эти потоки не способны приносить прибыль. Т.е., либо эта недвижимость в принципе не способна приносить прибыль, либо Вам следовало бы пояснить, каким образом один владелец будет получать прибыль, а другой - не будет... При идентичных денежных потоках.
| Ту4а писал(а): |
И я и вы и все остальные должны понимать НЭИ так, как регламентируется нормативными документами:
МСО: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника.
Стандарт 1: 10 ...Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной.
И то что пишется, что существующее использование принимается как НЭИ - это отписка. |
Да, согласен, понимать нужно так, как написано... Но написано настолько расплывчато, что совершенно очевидно, что каждый оценщик понимает написанное "по-своему". Кстати, в том числе, и в силу СВОИХ личных познаний в области финансов, строительства, юриспруденции... Поэтому, лично я отталкиваюсь от иного подхода, чем указываете Вы: текущее использование является НЭИ не потому, что хочется так отписаться, а потому, что текущий владелец тоже не идиот, более того, как владелец, он лучше Вас, меня и потенциального покупателя знает плюсы и минусы данного объекта, соответственно, он использует данный объект именно наиболее эффективным образом. Как-то, не привык я считать окружающих глупее себя...
Кроме того, каждый объект недвижимости изначально строился для использования в определенных рамках. И те лица, которые проектировали и строили данных объект - тоже не идиоты... Поэтому, данный объект "заточен" под какое-то конкретное использование. Т.е., уже на момент разработки участка и строительства были соблюдены те самые условия, которые указаны в нормативке, как НЭИ!
Предполагаю, что Вы в ответ расскажете, что можно снести данный объект, а на его месте построить новый, или перестроить данный объект так, что он полностью изменит свое предназначение. Но при таком подходе оценке подлежит уже ДРУГОЙ объект, не тот, который Вам заказали оценить! Более того, даже вид стоимости поменяется: теперь Вы будете определять уже не "рыночную" стоимость, а какую-то другую, например, "инвестиционную"... Т.е., при таком подходе для ДРУГОГО объекта определяется ДРУГОЙ вид стоимости... Оценщик, который пошел по этому пути - нарушил не только нормы законодательства по оценке, но и условия договора на оценку! За что ему может и "прилететь" от заказчика, если заказчик из-за такого подхода к оценке понесет серьезные убытки... |
|
|
|
|
Ту4а
Сообщения: 43
|
| Добавлено:
Ср, 09 Авг 2023 10:29 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Но, почему Вы утверждаете, что прибыли у покупателя не будет? |
Прибыль (как разница между доходами расходами) будет у обоих. Для продавца вся будущая прибыль приведена к текущей дате и составила рыночную стоимость. Для покупателя он тоже будет получать ту же прибыль, которая только будет уменьшать его затраты на приобретение (точки без убыточности он никогда не достигнет)
| Gorets11 писал(а): |
| Да, согласен, понимать нужно так, как написано... Но написано настолько расплывчато |
Просто как пример. Собственник встроенного помещения и аптеки как бизнеса хочет все это продать. Вариант первый: отдельно подается помещение, отдельно оборудование. Собственник не идиот - продает бизнес. Пришел оценщик, провел исследование и выяснил, что аптек рядом как на собаке блох. А вот стоматологического кабинета нет. Посчитал, что если продать аптечное оборудование и организовать стоматологию, то это будет ой как прибыльно...Так нас учили... Но реально такой подход не выполним.
А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости.
Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта.
А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд.
Формально - возможно. Формальное исполнение НЭИ может привести к неформальной ответственности.
Как оправдаетесь? |
_________________
Туча небо ... кроет |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
