Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Приведение затрат на дату оценки Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 28 Сен 2012 14:19 Вопрос о том, что делать с затратами уже обсуждался, но ясность в него по-моему, так и не внесена. Ну нет у меня уверенности, что дисконтировать затраты – это всегда правильно Допустим, объект оценки находится в состоянии, исключающим его немедленное использование по функциональному назначению. Для приведения его в более ли менее нормальное состояние требуется комплекс ремонтно-восстановительных работ. Для упрощения – смета 100 единиц, срок – 1 год, ставка 20%. Для упрощения расчетов рассматривается начисление процентов в конце периода. Если применить дисконтирование – то получится, что приведенная на дату оценки сумма затрат составляет 100/(1+0,2) = 83,33 ед. Но я могла бы положить 100 ед в банк под 20% и получить 100*(1+0,2) = 120 ед. То есть фактически я трачу (ну лишаюсь, образно говоря) 120 ед денег. С другой стороны, я могу взять кредит под 28% годовых, тогда выплаты составят 128 ед Так какова же все-таки приведенная на дату оценки сумма затрат – 83,3 ед или 120 ед или 128 ед? или что-то другое? Очень надеюсь на аргументированные мнения. Просто я вот печенкой чувствую, что-то с дисконтированием затрат не то получается.... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 28 Сен 2012 16:03 Юта писал(а): Вопрос о том, что делать с затратами уже обсуждался, но ясность в него по-моему, так и не внесена. Ну нет у меня уверенности, что дисконтировать затраты – это всегда правильно Ну не всегда правильно. Если речь идет о затратах в прошлом - то это компаундирование (ну захотелось вот узнать, а сколько ж это сегодня то что потратил вчера). А так, если затраты относятся к будущему периоду относительно сегодня - то только дисконтирование ибо дисконтирование - приведение будущих денежных потоков к дате оценки (на сегодня). Юта писал(а): Допустим, объект оценки находится в состоянии, исключающим его немедленное использование по функциональному назначению. Для приведения его в более ли менее нормальное состояние требуется комплекс ремонтно-восстановительных работ. Для упрощения – смета 100 единиц, срок – 1 год, ставка 20%. Для упрощения расчетов рассматривается начисление процентов в конце периода. Если применить дисконтирование – то получится, что приведенная на дату оценки сумма затрат составляет 100/(1+0,2) = 83,33 ед. Все верно. Юта писал(а): Но я могла бы положить 100 ед в банк под 20% и получить 100*(1+0,2) = 120 ед. Тоже верно, с одним лишь маленьким, о очень важным "но": получить могли бы, но не сейчас, а через год от сейчас. А теперь приведите полученные потом 120 к сейчас. И к тому же ремонта у вас как небыло, так и нет, он автоматом перенесся еще на год от момента получения 120, а от даты оценки - уже на 2. Юта писал(а): С другой стороны, я могу взять кредит под 28% годовых, тогда выплаты составят 128 ед Опять таки "но": выплаты составят 128, но не сейчас, а через год. К тому же, стоимость объекта не зависит от того, ремонт делается за собственные средства или за кредитные. Он как стоил рыночную стоимость так и стоит. Долги по кредиту - это не проблема объекта, а проблема того, кто эти кредиты брал, например, собственника. Движение по кредитам учитывается только при оценке юридического лица, что вполне и логично - лицо взяло, лицо и расплачивается. Учтя движение кредитных средств для объекта недвижимости, например, можно только ответить для себя на вопросы об экономической необходимости привлечения кредита, о возможном чистом доходе от объекта недвижимости и т.д. Но на стоимость объекта это никак не повлияет. Юта писал(а): Так какова же все-таки приведенная на дату оценки сумма затрат – 83,3 ед или 120 ед или 128 ед? или что-то другое? Только Юта писал(а): 83,3 ед Две другие цифры уж точно не приведены к дате оценки. Юта писал(а): Просто я вот печенкой чувствую, что-то с дисконтированием затрат не то получается.... Интересно, а печенколог (или печенковед) лечит печенку, если она реагирует, например, не на жирное, а на дисконтирование. - Доктор, у меня печенка на дисконтирование чувствительна, как только продисконтирую - так сразу житья нет _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 28 Сен 2012 17:57 Да, Серый вот бы мне вашу непокобелимость! А так: моя любовь к вкусняшкам + нелюбовь к дисконтированию затрат = печени таки капец Ладно, попробуем так. Деньги во времени обесцениваются - аксиома. У меня 100 грн, которые я должна потратить на ремонт, в результате через год я получу 100 грн дохода. Понятно, надо делать среднегодовое приведение потоков - абстрагируемся для ясности. Примем для наглядности, что мы одномоментно производим расходы и получаем доходы - через год. Доход 100 грн, который я получу через год (сегодня у меня НЕТ 100 грн дохода) сегодня равен 83,3 грн. 100 грн на ремонт у меня ЕСТЬ СЕЙЧАС, вроде на ремонт в конце года хватает. Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. А чтобы потратить в конце года 100 грн, я сегодня должна иметь 120 грн. Подозреваю, что переубедить Серого не удастся, даже у руджа это не получается, но, как говориться, кто не рискует... хотя куда мне-то с моей печенью Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Пт, 28 Сен 2012 18:36 Юта писал(а): А чтобы потратить в конце года 100 грн, я сегодня должна иметь 120 грн. Чтобы через год потратить 100 грн., Вам достаточно сегодня иметь 83,3 разместив их на депозите. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 28 Сен 2012 18:59 Юта писал(а): Подозреваю, что переубедить Серого не удастся В данном случае 100% неудасться. Дело не в моей упертости (хотя положено по знаку зодиака и году рождения), просто в, как по мне, неправильном вашем суждении. Просто немогу понять, почему у вас будущие 100 единиц сегодня это 83,3, а теже будущие 100 грн. на ремонт - это уже что угодно, только не 83,3. Юта писал(а): 100 грн на ремонт у меня ЕСТЬ СЕЙЧАС, вроде на ремонт в конце года хватает. Т.е. вы же сами говорите, что на ремонт в конце года, т.е. уже с учетом того, что за год ремонт подорожает и дополнительно . Неважно, вы установили, что в конце года расчет по ремонту составит 100 грн. Юта писал(а): Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. Тут, извините, я не пьющий (дело не в печени), понять мысль не могу. Юта писал(а): Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. Интересно, как имеющиеся у вас СЕЙЧАС 100 (сами же говорите что они у вас есть) превращаются в 83,3 и тоже СЕЙЧАС. В принципе, у женщин это бывает, но как это получается - загадка Добавлено спустя 2 минуты 35 секунд: Сергей_К писал(а): Чтобы через год потратить 100 грн., Вам достаточно сегодня иметь 83,3 разместив их на депозите. Абсолютно верно. Если будущие через год 100 грн. превращаются в сегодняшние 83,3 (100/1,2) по функции дисконтирования, то по противоположной функции накопления/депозита сегодняшние 83,3 через год превращаются в 100 (83,3*1,2). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 30 Сен 2012 16:04 Коллеги, мне кажется, что нужно разделить 2 вопроса: 1. Обесценение денег из-за инфляционных процессов, и 2. Изменение стоимости денег во времени из-за невозможности, или, наоборот, возможности их куда-то инвестировать... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Vicdom Сообщения: 446 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 01 Окт 2012 16:10 Grey Horse писал(а): Коллеги, мне кажется, что нужно разделить 2 вопроса: 1. Обесценение денег из-за инфляционных процессов, и 2. Изменение стоимости денег во времени из-за невозможности, или, наоборот, возможности их куда-то инвестировать... Уважаемый коллега Grey Horse. Если мы начнем рассуждать по п.2, то мы далеко уйдем... от простого понимания изменения стоимости денег во времени. Особенно, если построим 3-4 варианта инвестирования то забудем вообще зачем нам это надо было вначале. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Окт 2012 11:27 Vicdom писал(а): Особенно, если построим 3-4 варианта инвестирования то забудем вообще зачем нам это надо было вначале. May be, но не факт. А не рассуждать вообще - в принципе плохо. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 07 Окт 2012 11:50 Grey Horse писал(а): А не рассуждать вообще - в принципе плохо. Рассуждать нужно всегда. Просто, например, я не понимаю, какой смысл рассуждать о том, что не влияет на стоимость объекта оценки. От того, возьмет ли собственник кредит или положит имеющиеся у него средства на депозит стоимость же объекта не поменяется. Изменятся только доходы/расходы собственника объекта/покупателя объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:06 Опять приведение затрат.. и не только. Есть здание, состояние - не допускает эксплуатации без проведения ремонтно-восстановительных работ. Допустим, период проведения этих работ 3 месяца. В это время дохода нет - только расходы. С 4-го месяца доходы от аренды, ну операционные расходы... и т.п. Как здесь лучше поступить - считать годовой ЧОД (доходы - все расходы) и приводить их на дату оценки - наверное, неправильно. Как на Ваш взгляд, такой расчет для первого года корректен?: ПДП1 = (Затраты на строительство+ пр. расходы)/(1+i/4)^1 + ЧОД2/(1+i/4)^2+ ЧОД3/(1+i/4)^3 + ЧОД4/(1+i/4)^4. А для второго года ЧОД (2-го года)/(1+i)^2 ну и т.д. Буду благодарна за все мнения по этому поводу N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:15 Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:18 Юта писал(а): ПДП1 = (Затраты на строительство+ пр. расходы)/(1+i/4)^1 + .... Вы прогнозируете дисконтировать выделенное, то есть не принадлежащее продавцу, отсутствующее в ОО? Вам не кажется это не логичным? Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд: N.D. писал(а): Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) Где то так коллега. Только позвольте уточнить. Тут не важно будут затраты или не будут. Важно что их на дату оценки нет в принципе. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:22 rudge писал(а): Вы прогнозируете дисконтировать выделенное, то есть не принадлежащее продавцу, отсутствующее в ОО? Вам не кажется это не логичным? Кажется. Иначе бы вопрос не задавала и тему бы не создавала То есть, я правильно поняла, что Вы предлагаете период ремонта считать нулевым и соответственно, степень для первого периода "0"? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:23 Разве что стоит продисконтировать условно постоянные затраты возникающие в период ремонта (эл.эн., налог на ЗУ, охрана и тп) которые присутствуют не зависимо от того дает ОО ДП или не дает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:23 Если уж компаудирование на корню "зарубили" Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды: rudge писал(а): Разве что стоит продисконтировать условно постоянные затраты возникающие в период ремонта (эл.эн., налог на ЗУ, охрана и тп) которые присутствуют не зависимо от того дает ОО ДП или не дает Да, я ведь и написала "+пр. расходы" Добавлено спустя 1 минуту 26 секунд: Спасибо, успокоили, значит такой вариант имеет право быть А дисконтирование кап. затрат мне всегда ооочень не нравилось.. Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды: А, извините, rudge, не дочитала, пр. расходы все-таки дисконтировать... Наверное, ДА. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:29 Юта писал(а): То есть, я правильно поняла, что Вы предлагаете период ремонта считать нулевым и соответственно, степень для первого периода "0"? Думаю Вы поняли правильно только период то будет первым и в нем дисконтируем условно постоянные затраты с минусом в итоге. Мало того в следующих периодах нужно разделять ЧОД на ЧОД от ОО и ЧОД от добавленного покупателем в следствии ремонта. Можно ввести Кготовности Где К=1 объект готов на 100%, а, на пример К = 0,90, объект требует ремонта (дополнительных вложений после покупки), где 10% это "деньги" покупателя которые не должны войти в итоговую стоимость. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:29 Спасибо! N.D. писал(а): А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) Понимаете, ув. N.D., эта формула по-моему не учитывает точку начала получения доходов - со второго квартала. или не так? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:33 Юта писал(а): Спасибо! N.D. писал(а): А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) Понимаете, ув. N.D., эта формула по-моему не учитывает точку начала получения доходов - со второго квартала. или не так? Кажется коллега N.D. имел ввиду учесть ЧОД после з-х месяцев простоя на ремонт. Я бв сделал проще. Посчитал бы ЧОД1 как ЧОД за 9 месяцев минус условно постоянные траты первых 3-х месяцев. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:35 rudge писал(а): Мало того в следующих периодах нужно разделять ЧОД на ЧОД от ОО и ЧОД от добавленного покупателем в следствии ремонта. Можно ввести Кготовности Где К=1 объект готов на 100%, а, на пример К = 0,90, объект требует ремонта (дополнительных вложений после покупки), где 10% это "деньги" покупателя которые не должны войти в итоговую стоимость. Ух ты... Эт надо осмыслить - не поняла сходу rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:39 См личку _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 13:55 rudge писал(а): Юта писал(а): ПДП1 = (Затраты на строительство+ пр. расходы)/(1+i/4)^1 + .... Вы прогнозируете дисконтировать выделенное, то есть не принадлежащее продавцу, отсутствующее в ОО? Вам не кажется это не логичным? rudge писал(а): N.D. писал(а): Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) Где то так коллега. Только позвольте уточнить. Тут не важно будут затраты или не будут. Важно что их на дату оценки нет в принципе. ААААААА. Это "полный бизнес" (Равшан из Нашей Раши). Рудж как всегда в своем репертуаре. Подход ДДП сам по себе предполагает операции с тем, что на дату оценки отсутствует - нет на дату оценки ни дохода первого года, ни дохода второго года, ни дохода энного года. И при чем здесь продавец или покупатель. Вы бы, Рудж, засели за написание новой теории оценки, что-ли. Только боюсь, что ее не воспримут ибо она идет полностью в разрез с нынешней теорией. Не сбивайте человека, все она в первом сообщении правильно сказала и собралась делать. Только денежный поток, связанный с затратами на ремонт, должен быть с отрицательным знаком, это ж все-таки затраты. Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд: Юта писал(а): Спасибо! N.D. писал(а): А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) Понимаете, ув. N.D., эта формула по-моему не учитывает точку начала получения доходов - со второго квартала. или не так? Это правильно. Уже не раз на повышении обсуждался вопрос, что правильнее не саму ставку дисконта делить на кол-во периодов, а учитывать именно в степени. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 14:06 Коллега Серый. Вам не нравится мой "репертуар"? Аргументируйте с цифрами и расчетами, а не по принципу "есть мнение". Вы же отказались вести полемику по этой "проблеме". Тогда или продолжаем (мои условия Вы знаете) или оставайтесь со своим мнением. Я свое высказал и подкрепил расчетами. PS думаю не стоит тут "засорять" тему отвлеченной полемикой. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 14:26 rudge писал(а): Вам не нравится мой "репертуар"? Аргументируйте с цифрами и расчетами, а не по принципу "есть мнение". Так тут и нечего цифрами аргументировать. Это, если выражаться школьной терминологией, задачка для 1-го класса. rudge писал(а): Вы же отказались вести полемику по этой "проблеме". Я отказался вести ее на Ваших условиях, но не отказался впринципе. rudge писал(а): Тогда или продолжаем (мои условия Вы знаете) Мне, кончно, лестно, что Вы меня заочно записали в "гуру" и согласились пообщаться и передать свои наработки только в том случае, если я представлюсь пред Ваши ясные очи и Вы визуально определите, что я таки не "гуру" (кстати, у "гуру" есть "подгуру"-оценщики, которых "гуру" могут подослать дабы "гуру" не рассекретили ) rudge писал(а): или оставайтесь со своим мнением. но в данном случае я выбираю "или". rudge писал(а): Я свое высказал и подкрепил расчетами. В соседней ветке Ваши расчеты не выдержали критики ни с точки зрения теории, ни с точки зрения альтернативного расчета, приведенного Хардом. У меня аналогичное с ним мнение и расчет, если касаться конкретно данных, заданных в том материале. Но rudge писал(а): Мало того в следующих периодах нужно разделять ЧОД на ЧОД от ОО и ЧОД от добавленного покупателем в следствии ремонта. попахивает бредом. Уж извините. Я Вам уже тысячу раз говорил, что основная Ваша проблема, которая все стопорит, это полная Ваша уверенность, что все, что происходит с объектом оценки, обязательно выполняется покупателем. Где, в каком источнике, написано, что все, что происходит с объектом оценки после даты оценки или в ретроспективном периоде после истечения прогнозного периода обязательно происходит после смены собственника объекта оценки. Вот и здесь Вы решили, что ремонт должен делать только будущий покупатель. А что запрещает это делать нынешнему собственнику. Не хочет он сидеть в существующих условиях, а хочет он их улучшить. Или хочет сделать ремонт, сделать помещение классом выше и брать за него арендную плату выше (или экономить ее используя помещение для своих целей). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 14:38 Серый писал(а): А что запрещает это делать нынешнему собственнику. Дык пусть сделает до оценки и тогда у оценщика не будет болеть голова "как учитывать затраты на ремонт" покупателем. Их просто не будет. Мало того сделав "ремонт" уже будет другой ОО с другими характеристиками и соответственно стоимостью. Но дисконтировать ДП от не существующего на дату оценки "части" ОО, которая возможно появится у нового собственника после покупки им ОО (без этой "части"), это уж точно бред. То что Вы с коллегой Прагматиком не согласны это не значит что так можно делать расчет. PS: в расчетах Харда (равно как и в Ваших) есть один нюанс, (g) как показатель изменения доходности. Откуда она и чем подкреплена ни Вы, ни я, ни кто то другой не знает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 14:49 rudge писал(а): Дык пусть сделает до оценки и тогда у оценщика не будет болеть голова "как учитывать затраты на ремонт" покупателем. Их просто не будет. Ну вот только у оценщика он точно забыл спросить, когда ему и что делать. Представляю себе картину, приходит собственник объекта оценки, требующего ремонта к оценщику Руджу: - Здравствуйте, оценщик Рудж. Мне нужно оценить мой объект, только он требует ремонта сейчас; - нет уж, сначала сделайте ремонт, потом приходите, а то у меня потом голова болеть будет, как мне этот ваш ремонт учитывать. Оценщик исходит из понятия НЭИ объекта оценки. И только то, что продиктовано достижением этого НЭИ учитывается. rudge писал(а): Мало того сделав "ремонт" уже будет другой ОО с другими характеристиками и соответственно стоимостью. Ну так для этого же и учитываются сначала затраты с учетом времени их внесения, а потом доходы уже от объекта с ремонтом. При чем в затратах уже учитываются и затраты на введение объекта в эксплуатацию после ремонта, если это законодательно необходимо. rudge писал(а): Но дисконтировать ДП от не существующего на дату оценки "части" ОО, которая возможно появится у нового собственника после покупки им ОО (без этой "части"), это уж точно бред. Еще раз повторяю вопрос: Серый писал(а): Где, в каком источнике, написано, что все, что происходит с объектом оценки после даты оценки или в ретроспективном периоде после истечения прогнозного периода обязательно происходит после смены собственника объекта оценки. К вашему сведению, это существенное условие для многих объектов оценки. Например, для девелоперских проектов в их читом виде. Когда девелоперская компания занимается постройкой объекта, доведением его до рыночных показателей (арендная плата, заполняемость и т.д.) и продает его инвестору. И этот фактор может при определенных условиях существенно влиять на стоимость объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 15:18 rudge писал(а): См личку Это мне? нету ничего Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 15:32 rudge писал(а): То что Вы с коллегой Прагматиком не согласны это не значит что так можно делать расчет. PS: в расчетах Харда (равно как и в Ваших) есть один нюанс, (g) как показатель изменения доходности. Откуда она и чем подкреплена ни Вы, ни я, ни кто то другой не знает. Звали? Я тут Прости, не пойму о чем разговор, про какой показатель (g) идет речь и где? Ну и традиционный +1 Серому Так что уважаемая, Юта, по вашему вопросу мне добавить нечего. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 15:44 Hard_Pragmatic писал(а): Так что уважаемая, Юта, по вашему вопросу мне добавить нечего. Rolling Eyes Не, нормально, чего-то поговорили, бочку друг на друга покатали, а слабой женщине разбираться к чему в итоге пришли Шучу, конечно, спасибо, бум изучать rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 15:45 Серый писал(а): Ну вот только у оценщика он точно забыл спросить, когда ему и что делать. Представляю себе картину, приходит собственник объекта оценки, требующего ремонта к оценщику Руджу: - Здравствуйте, оценщик Рудж. Мне нужно оценить мой объект, только он требует ремонта сейчас; - нет уж, сначала сделайте ремонт, потом приходите, а то у меня потом голова болеть будет, как мне этот ваш ремонт учитывать. Вы не передергивайте. Если ОО продается без "ремонта", то у него одна, конкретная, стоимость учитывающая его состояние (в минус от стоимости отремонтированного ОО). Если при этом собственник считает что сделав ремонт ОО будет дороже, то он его сделает и оценщику не нужно будет учитывать затраты на ремонт. Вы же предлагаете определять стоимость не отремонтированного ОО как уже отремонтированного, дисконтируя ЧОД то достроенного ОО. Эт точно бред. К стати когда мне говорят (часто в ФГИ) "так тут же (в спорткомплексе) можно магазин сделать, почему Вы этого не учитываете в своих расчетах?" Я отвечаю просто. Сделайте магазин я оценю магазин, а пока на дату оценки это не магазин. Не согласны пишите в рецензии. Ни разу не написали. Вы не знаете почему? Цитата: Оценщик исходит из понятия НЭИ объекта оценки. И только то, что продиктовано достижением этого НЭИ учитывается. Вот и учитываете, то что присуще конкретному, существующему на дату оценки ОО, а не Вашим виртуальным, пардон, "выдумкам от НЕИ" Цитата: Ну так для этого же и учитываются сначала затраты с учетом времени их внесения, а потом доходы уже от объекта с ремонтом. При чем в затратах уже учитываются и затраты на введение объекта в эксплуатацию после ремонта, если это законодательно необходимо. Есть желание учитывайте. Только не дисконтируйте ДП от не существующего у ОО на дату оценки. Серый писал(а): Еще раз повторяю вопрос: Где, в каком источнике, написано, что все, что происходит с объектом оценки после даты оценки или в ретроспективном периоде после истечения прогнозного периода обязательно происходит после смены собственника объекта оценки. В самой дефиниции РС. По моему это очевидно. Или ее сюда выложить? За одно гляньте МСО 07 там в.... Ладно читайте трактовку понятия "дата оценки" Цитата: 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Цитата: К вашему сведению, это существенное условие для многих объектов оценки. Например, для девелоперских проектов в их читом виде. Когда девелоперская компания занимается постройкой объекта, доведением его до рыночных показателей (арендная плата, заполняемость и т.д.) и продает его инвестору. И этот фактор может при определенных условиях существенно влиять на стоимость объекта. Какое отношение к оценке, на пример офиса, имеет "девелоперский проект"? Девелоперская деятельность это бизнес построенный на развитии ЗУ. И естественно прежде чем начинать развитие ЗУ просчитываются варианту такого развития. Но это бизнесплан где допустимо то что Вы отстаиваете. К оценке конкретного, существующего ОО это не имеет ни какого отношения. В этом Ваша проблема Вы постоянно путаете бизнес планирование с доходом сложившемся на рынка (ЧОД называется) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 16:07 rudge писал(а): Серый писал(а): Еще раз повторяю вопрос: Где, в каком источнике, написано, что все, что происходит с объектом оценки после даты оценки или в ретроспективном периоде после истечения прогнозного периода обязательно происходит после смены собственника объекта оценки. В самой дефиниции РС. По моему это очевидно. Или ее сюда выложить? За одно гляньте МСО 07 там в.... Ладно читайте трактовку понятия "дата оценки" Цитата: 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Где здесь про то, что обязательно длолжна быть смена собственника, о которой Вы постоянно говорите. В который раз прихожу к выводу, что для Вас понятия ДДП не существует, ибо вы против каких-либо изменений в объекте оценки и учете их в денежном потоке. Мы с Вами в котрый раз начинаем идти по очередному кругу. Мне жаль и своего, и Вашего времени на повторения. Продолжаем оставаться при своем мнении. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 16:13 Серый Вы че издеваетесь? См. наш стандарт, ну и за одно разъяснения из МСО 07 Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки Цитата: 3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Дефиниция РС подразумевает переход права собственности на дату оценки. Я плЯкал, пардон _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 16:59 Серый писал(а): Уже не раз на повышении обсуждался вопрос, что правильнее не саму ставку дисконта делить на кол-во периодов, а учитывать именно в степени. Согласна, это правильно. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 17:00 rudge писал(а): Серый Вы че издеваетесь? См. наш стандарт, ну и за одно разъяснения из МСО 07 Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки Цитата: 3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Дефиниция РС подразумевает переход права собственности на дату оценки. Я плЯкал, пардон Вот именно, что рыночная стоимость подразумевает переход права собственности, но не делает его категоричным и обязательным условием, как делаете это Вы в своих рассуждениях. Иными словами, рыночная стоимость исходит из того, например, сколько бы я получил за свое имущество, если бы я его сейчас захотел продать. Есть у меня квартира, захожу в агентство, спрашиваю, а сколько бы я мог сейчас получить за нее. Сказали мне сколько. Нет, мало, не буду продавать, подожду. и совсем не обязательно, что услышав/получив рыночную стоимость, владелец должен продать объект по этой стоимости. Он может и отказаться от сделки, ожидая рыночных изменений и более высокой стоимости. В ваших же рассуждениях, только переход права собственности и все. А как же быть с арендой/залогом и другими операциями, где фактического права собственности не переходит, но тем не менее используется рыночная стоимость. И никаких инвестиций, в том числе и тех, которые доведут объект до НЭИ. А ведь рыночная стоимость требует НЭИ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 19:23 Серый писал(а): Вот именно, что рыночная стоимость подразумевает переход права собственности, но не делает его категоричным и обязательным условием, как делаете это Вы в своих рассуждениях. Да именно категоричным. Ибо меня не интересует будет ли собственник=заказчик оценки продавать свое добро сегодня, на дату оценки. Меня интересует, да и заказчика тоже, за сколько сегодня, на дату оценки, продаются/покупаются на свободном рынке аналогичное добро. Об этом и говорит дефиниция РС. Цитата: Иными словами, рыночная стоимость исходит из того, например, сколько бы я получил за свое имущество, если бы я его сейчас захотел продать. Вы же сами пишите об этом!!!! Цитата: Есть у меня квартира, захожу в агентство, спрашиваю, а сколько бы я мог сейчас получить за нее. Сказали мне сколько. Нет, мало, не буду продавать, подожду. и совсем не обязательно, что услышав/получив рыночную стоимость, владелец должен продать объект по этой стоимости. Он может и отказаться от сделки, ожидая рыночных изменений и более высокой стоимости. Это дело заказчика=собственника. Может его не устраивают цены на рынке на сегодня. Может и подождать. Глядишь стоимость возрастет, а может и рухнет как в 2009 году. Цитата: В ваших же рассуждениях, только переход права собственности и все. А как же быть с арендой/залогом и другими операциями, где фактического права собственности не переходит, но тем не менее используется рыночная стоимость. Да только о переходе права собственности если мы определяем РС. Что касается аренды и тп то, по секрету сообщу Вам лично, РС в данном случае используется как расчетная величина при заключении договора аренды согласно постановы КМУ. Скажут определять ликвидационную буду определять ее. Цитата: И никаких инвестиций, в том числе и тех, которые доведут объект до НЭИ. А ведь рыночная стоимость требует НЭИ. О каких инвестициях речь коллега? Я что строю бизнес-план на базе ОО? Уж если вы так уверены в "инвестициях" то ООООООчень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции" в сравнительном подходе. Можете в помощь позвать Харда. Я еще раз много плЯкал. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 05 Июн 2013 20:48 rudge писал(а): Уж если вы так уверены в "инвестициях" то ООООООчень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции" в сравнительном подходе. Можете в помощь позвать Харда. Я еще раз много плЯкал. Например, элементарная корректировка на техническое состояние, которую все оценщики выполняют практически в каждой работе по оценке объекта недвижимого и движимого имущества. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 06 Июн 2013 08:30 rudge писал(а): Да именно категоричным. Ибо меня не интересует будет ли собственник=заказчик оценки продавать свое добро сегодня, на дату оценки. Меня интересует, да и заказчика тоже, за сколько сегодня, на дату оценки, продаются/покупаются на свободном рынке аналогичное добро. Об этом и говорит дефиниция РС. А где здесь категоричное требование перехода права собственности. Продолжаем плЯкать. К сожалению (или к счастью, я поддерживаю отечественного производителя), у меня украинские версии МСФО, так вот: Цитата: МСО 1, п. 6.2. Концепція Ринкової вартості не залежить від фактичного правочину, що відбувся на дату оцінки. Напроти, Ринкова вартість є оцінкою ціни, що могла бути зафіксована при продажі на дату оцінки за умов, що відповідають визначенню Ринкової вартості. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 06 Июн 2013 12:16 N.D. писал(а): Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так: ЧОД/(1+i)^(9/12) А вы уверены, что степень правильная? Предположим, доход начали получать в 12 месяце - степень 12/12(ну 1 другими словами); начали получать в 11-м месяце - 11/12. Значит, если в конце 4-го месяца 4/12. Я вообще-то среднемесячное дисконтирование применяю, здесь упрощенный вариант - чтобы не перегружать формулу. Исправила "получили" на "начали получать" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 07 Июн 2013 07:44 Юта писал(а): А вы уверены, что степень правильная? Предположим, доход начали получать в 12 месяце - степень 12/12(ну 1 другими словами); начали получать в 11-м месяце - 11/12. Значит, если в конце 4-го месяца 4/12. Я вообще-то среднемесячное дисконтирование применяю, здесь упрощенный вариант - чтобы не перегружать формулу. Исправила "получили" на "начали получать" Степень правильная. Вот только для конкретного случая, а не для расчета РС доходной недвижимости. Определяя РС недвижимости мы закладываем в расчет годовой доход. И тут не важно с мая по май или с декабря по декабрь. По этому нет смысла дробить степень. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 08 Июн 2013 21:31 Серый писал(а): Не сбивайте человека, все она в первом сообщении правильно сказала и собралась делать. Только денежный поток, связанный с затратами на ремонт, должен быть с отрицательным знаком, это ж все-таки затраты. 100%! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 08 Июн 2013 22:07 Серый писал(а): Не сбивайте человека, все она в первом сообщении правильно сказала и собралась делать. Только денежный поток, связанный с затратами на ремонт, должен быть с отрицательным знаком, это ж все-таки затраты. Grey Horse писал(а): 100%! rudge писал(а): Очень Вас попрошу, покажите (расчетом) нам всем, ну и заодно мне тупому, как Вы отражаете "свои инвестиции"=(затратами) в сравнительном подходе? Серый писал(а): Например, элементарная корректировка на техническое состояние, которую все оценщики выполняют практически в каждой работе по оценке объекта недвижимого и движимого имущества. Честно, не хотел отвечать, но видимо придется. Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами у которых техническое состояние такое же как и у ОО, во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта). Теперь, уважаемый Grey Horse, прошу Вас, слезно, показать здесь, как Вы отражаете (учитываете) затраты на ремонт в сравнительном подходе? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 08 Июн 2013 22:35 rudge писал(а): Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами у которых техническое состояние такое же как и у ОО, во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта). Уважаемый коллега rudge, то, что Вы говорите, полностью противоречит, например, идеологии МСО 2011, а именно МСО 233 Інвестиційна нерухомість у стадії будівництва . rudge писал(а): Теперь, уважаемый Grey Horse, прошу Вас, слезно, показать здесь, как Вы отражаете (учитываете) затраты на ремонт в сравнительном подходе? По-разному, в зависимости от: объема затрат, типа объекта, цели оценки, доступной исходной информации. При небольших объемах (суммах) предполагаемых затрат возможен подход как бы попарного сравнения, либо по той же логике просто обобщения рыночной информации (как рынок реагирует на отличия аналогичных объектов чисто по этому параметру). При значительных объемах (суммах) предполагаемых затрат (о чем, как я понял, коллега Юта и спрашивала) вполне допустим такой алгоритм: 1. Определение стоимости объекта как уже улучшенного (что рыночным, что доходным подходом через прямую капитализацию, заметьте); 2. Уменьшение полученного на дисконтированные затраты на ремонт; 3. И еще раз уменьшение полученного на "недополученный дисконтированный доход за время ремонта". Вот так в 2 словах. Что и соответствует логике МСО 233, кстати. И такое мною делалось еще лет за 15 до появления МСО 233, тоже кстати. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 09 Июн 2013 13:53 rudge писал(а): Так называемая "корректировка на техническое состояние", во первых в идеале должна вообще отсутствовать при правильно подобранными аналогами Ага. А в самом-самом идеально-идеальном идеале корректировки должны отсутствовать вообще rudge писал(а): во вторых, данная поправка отражает общее состояние, как физическое так и наличие отсутствующих элементов ОО, связанное как с возрастом, так и с условиями эксплуатации, а не только отсутствие каких то элементов у ОО требующих восстановления (ремонта). Как и любая другая корректировка, эта отражает отличие объекта оценки от объекта сравнения по выбранному критерию/выявленному отличию. И отображает стоимостное отличие объекта сравнения от объекта оценки. И ничего более. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Chaika Сообщения: 271 Откуда: ОДЕССА Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 10:14 а на выкуп с улучшениями, без учета затрат никак rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 10:20 Grey Horse писал(а): 1.Определение стоимости объекта как уже улучшенного (что рыночным, что доходным подходом через прямую капитализацию, заметьте); 2. Уменьшение полученного на дисконтированные затраты на ремонт; 3. И еще раз уменьшение полученного на "недополученный дисконтированный доход за время ремонта". Вот так в 2 словах. Что и соответствует логике МСО 233, кстати. Коллега, Вы апеллируете "мнением" МСО. Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю. Попробую еще раз пояснить. Мы имеем ОО со степенью готовности 80% Сравнение Для сравнения мы должны подобрать аналоги с готовностью 80%. В таком варианте не нужны поправки на «достройку, ремонт и тп». Если таких аналогов нет то или не применяем подход сравнение или вводим поправку. Вот тут и проблема, какую? Как ее определить. Брать фактические затраты? Но это не корректно. Допустим мы продаем/покупаем эти затраты. Вложив фактически в ОО затраты, на пример 100 ед., РС этих затрат может отличаться. Можно их (затраты) «продать» за те же 100 ед., а можно продать, на пример за 80 ед. или 120 ед. Как позволит рынок. Это как, на пример, построить дом для продажи. Можно вложить миллион, а потом продать за 800 тыс., или за миллион 200 тысяч, как рынок позволит. В идеале РС поправок определяется разницей РС ОО со 100% готовностью и РС ОО с готовностью 80%. Но если у нас задача определить РС ОО с готовностью 80% то в такой «операции» нет смысла. В варианте отсутствия аналогов с готовностью 80%, боле логично применить Кготовности. Тогда РС ОО с готовностью 80% будет равен РС ОО 100% готовности помноженный на Кготовности. В таком варианте «затраты» будут учитывать «мнение» рынка ибо мы используем рыночные данные. Где взять Кготовности? Да из УПВС-а. Там даны %% стоимости по элементам. Отняв от 100% процент не существующих, требующих ремонта, восстановления и тп элементов, получим в остатке %/100 = Кготовности Доходный подход. Тут, собственно, то же что и в сравнении. МСО предлагает два варианта, что одно и тоже в итоге. 1. Определить РС ОО как условно готового и отнять продисконтированные затраты. 2. Отнять затраты непосредственно в расчете в виде минусового, приведенного на дату оценки, ЧОД. Правда тут боле корректно, ибо учитывается потеря стоимости денег во времени и период поступления доходов от аренды. Но проблема то та же. Затраты берутся не рыночные, а фактические по финансовым докам (см пояснение в сравнении ) При этом в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО. По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. Добавлено спустя 11 минут 27 секунд: Chaika писал(а): а на выкуп с улучшениями, без учета затрат никак Коллега тут совсем другой алгоритм. Определяется РС ОО арендованного помешения. Затем, подсчитывается сумма компенсации "невід"ємних поліпшень" арендатору на основании у него законных финансовых документов, при наличии, разрешения собственника на проведение улучшений, утвержденной собственником сметы и актов выполненных работ лицензированным подрядчиком. Последнее к оценке, определения РС ОО, не имеет ни какого отношения. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Chaika Сообщения: 271 Откуда: ОДЕССА Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 11:18 алгоритм другой, но вложения могут затянутся на несколько лет (два - три года) до даты оценки. компаундирования тут уместно? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 11:32 Chaika писал(а): алгоритм другой, но вложения могут затянутся на несколько лет (два - три года) до даты оценки. компаундирования тут уместно? Я же говорил какое отношение имеет к оценке определение суммы компенсации. Она рассчитывается и выплачивается в соответствии с постановой КМУ. Нсша задача определить РС об"екта приватизации на дату оценки и только. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 14:30 rudge писал(а): При этом в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО. По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Удачи Вам в определении ЧОДа, допустим, окон или дверей, и очищении общего ЧОДа от ЧОДа несуществующих частей. rudge писал(а): Коллега, Вы апеллируете "мнением" МСО. Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю. Это, Вам, батенька, сюда писать надо: 41 Moorgate, London EC2R 6PR United Kingdom, Tel. +44(0)20 7374 5585, E-mail: ivsc@ivsc.org Может у тех умных дядек и тетек удасться Вас переубедить. В противном случае, думаю, на полученный гонорар от открытия новой теории оценки сможете безбедно просуществовать не отказывая себе ни вчем, да и не одно ваше будущее поколение. Только учтите, они там гуру погурее наших гуру _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 14:37 Я другого ответа, от Вас Серый, и не ожидал. Аргументов то СВОИХ нет. Разве что мнение RIСS. Тогда чего спорите? Хотя какой это спор без аргументов подтвержденных расчетами. Выполняйте молча. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 10 Июн 2013 22:18 rudge писал(а): Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю. Уважаемый коллега rudge, елки... тогда надо оспаривать не только подход, но и понятия РС, НЭИ, принципы оценочные и многое другое... rudge писал(а): Мы имеем ОО со степенью готовности 80% Сравнение Для сравнения мы должны подобрать аналоги с готовностью 80%. В таком варианте не нужны поправки на «достройку, ремонт и тп». 100%. rudge писал(а): Если таких аналогов нет то или не применяем подход сравнение Чего вдруг ради, если можно сделать корректировки? rudge писал(а): или вводим поправку. Вот тут и проблема, какую? Как ее определить. Брать фактические затраты? Но это не корректно. Это слишком категорично. А если нет никакой другой возможности определить значение корректировки - почему нет? Особенно если "недостроено" аж 20%... rudge писал(а): В идеале РС поправок определяется разницей РС ОО со 100% готовностью и РС ОО с готовностью 80%. Но если у нас задача определить РС ОО с готовностью 80% то в такой «операции» нет смысла. Почему же вдруг "нет смысла"? Я не понимаю... rudge писал(а): В варианте отсутствия аналогов с готовностью 80%, боле логично применить Кготовности. Тогда РС ОО с готовностью 80% будет равен РС ОО 100% готовности помноженный на Кготовности. В таком варианте «затраты» будут учитывать «мнение» рынка ибо мы используем рыночные данные. Это через Кготовности-то??? Это - рыночное данное??? У меня нет слов, коллега... А как же... принцип вклада, например? rudge писал(а): Где взять Кготовности? Да из УПВС-а. Там даны %% стоимости по элементам. Приехали... Ну ладно, не будем учитывать, что УПВС уже давно устарели... Но все-таки, если объект еще незавершен, то его начали возводить, видимо, не позднее 2004 года. Как Вы думаете, с 1969 года до 2004 года в строительстве ничего не поменялось такого, что исказит Вам все удельные веса? Ни новые конструктивные решения, ни себестоимость материалов, ни трудозатраты?.. rudge писал(а): Доходный подход. Тут, собственно, то же что и в сравнении... Затраты берутся не рыночные, а фактические по финансовым докам (см пояснение в сравнении) Не знаю, какие финансовые доки Вы имеете в виду, но... чтобы завершить строительство объекта, достроить 20%, нужна сумма по сметам, а не Ваша предполагаемая "рыночная" оценка затрат, не путайте с корректировками в сравнительном. Ну, такой уж это подход, ничего тут не поделаешь. И это не его недостаток, а присущая ему особенность. rudge писал(а): вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО. Ну чего же они виртуальные??? Мы закладываем в прогноз расходы на капитальные вложения, учитываем их с минусом на начальном этапе, и это дает нам право прогнозировать (принцип ожидания!!!) получения потом в будущем доходов от достроенного объекта. А от недостроенного - так, как Вы хотите - на дату оценки вообще, скорее всего, никаких доходов получить нельзя, потому что в таком состоянии объект просто использоваться не может или никому не нужен. Но стоит в него немного вложить - и, о чудо! он уже обладает полезностью и приносит доход (НЭИ). rudge писал(а): По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО... Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. Кготовности - к ЧОДу??? А... где логика? Как недостроенный, незавершенный на 20% объект может приносить ЧОД*0,8 от достроенного? Объясните, как на рынке такой ЧОД формируется? За счет чего? Какой инвестор и из каких соображений будет его платить? Приведите, пожалуйста, модельный пример... поведения в такой ситуации инвестора, его рассуждений и его логики - в рамках доходного подхода. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 11 Июн 2013 09:59 Grey Horse писал(а): Уважаемый коллега rudge, елки... тогда надо оспаривать не только подход, но и понятия РС, НЭИ, принципы оценочные и многое другое... А при чем ту это? Мы же ведем полемику о подходах оценки «недостроенного» (требующего восстановления) объекта. Цитата: Это слишком категорично. А если нет никакой другой возможности определить значение корректировки - почему нет? Особенно если "недостроено" аж 20%... По тому что фактические затраты не рыночная величина. Вы же, для того что бы привести расчет по затратному подходу, приводите его к рыночной величине коэффициентом внешнего износа. Цитата: Почему же вдруг "нет смысла"? Я не понимаю... по тому что в данной формуле уже «сидит» искомое РС ОО с готовностью 80%. Зная ответ на поставленную задачу (определить РС ОО требующего восстановления его части, в нашем варианте 20%) нет смысла определять стоимость затрат на восстановление. Цитата: Это через Кготовности-то??? Это - рыночное данное??? У меня нет слов, коллега... А почему нет. Только по тому что я предложил определять Кготовности применяя УПВС? Но ведь %% ВС поэлементно в новом объекте почти такие же как и в использованном. Я соглашусь лишь в одном. Физ. Износ элементов объекта на равномерный. Но на мой взгляд это «точнее» чем К внешнего износа. Цитата: А как же... принцип вклада, например? Ну вообще то, нужно читать до конца коллега. См п,9 НС 1 Цитата: Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності. В данном принципе нас интересует «капитал». Так вот этот фактор и требует корректировки на сумму (если мы определяем РС то рыночную) затрат на восстановления. Вы же не станните вкладывать в ОО сумму равную стоимости виртуально готового ОО (100%) если он готов только на 80%. При этом, если мы отнимаем не рыночную сумму затрат на восстановление, то или занижаем стоимость, или завышаем стоимость ОО. Зависит от ситуации на рынке. (см мои пояснения в предыдущем посте). [/quote]Приехали... Ну ладно, не будем учитывать, что УПВС уже давно устарели... Но все-таки, если объект еще незавершен, то его начали возводить, видимо, не позднее 2004 года. Как Вы думаете, с 1969 года до 2004 года в строительстве ничего не поменялось такого, что исказит Вам все удельные веса? Ни новые конструктивные решения, ни себестоимость материалов, ни трудозатраты?.. [/quote] Ну во-первых, есть свежие УПВС Цитата: Додаток до п.2 Наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питаньжитлово-комунального господарства23.12.2004 № 2929 / 227 ЗБІРНИК укрупнених показників вартості відтворення функціональних об’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд аналогичный есть и по многоэтажкам. Во вторых, не очень то и изменилась технология и материалы. А что касается несущих конструкций то изменения нет со времен древнего Рима. Цитата: Не знаю, какие финансовые доки Вы имеете в виду, но... чтобы завершить строительство объекта, достроить 20%, нужна сумма по сметам, А смета это что, не финансовый документ? И уж если говорить об этом то только финансовые документы отражающие реальные траты «маней» отражают затраты на восстановление. Цитата: а не Ваша предполагаемая "рыночная" оценка затрат, А я то как раз и хочу уйти от этого, в том числе. Цитата: Ну, такой уж это подход, ничего тут не поделаешь. если ни чего не делать. [/quote]И это не его недостаток, а присущая ему особенность. [/quote] то есть, если она (особенность) не логична, то мы "будем ходить в окно при наличии дверей". Цитата: Ну чего же они виртуальные??? по тому что на дату оценки их НЕТ. А МСО в том числе предлагает вести расчет основываясь на виртуально готовом ОО без учета того, что часть отсутствующих элементов (виртуально добавленных) генерируют ЧОД который есть часть общего ЧОД генерируемого всем объектом как условно готовым к эксплуатации.. Цитата: Мы закладываем в прогноз расходы на капитальные вложения, учитываем их с минусом на начальном этапе, и это дает нам право прогнозировать (принцип ожидания!!!) получения потом в будущем доходов от достроенного объекта. А от недостроенного - так, как Я уже говорил выше по чему. Сумму таких кап вложений не рыночная. Получается мы от коровы отнимаем яблоки (а не кусок мяса если представить корову как ОО, виртуально конечно). Хотя такое возможно в жизни Цитата: Вы хотите - на дату оценки вообще, скорее всего, никаких доходов получить нельзя, потому что в таком состоянии объект просто использоваться не может Реально ДА. А виртуально? Почему мы допускаем виртуальную готовность и не допускаем виртуальную доходность от недостроенного ОО? Цитата: или никому не нужен. на каждый товар найдется покупатель. Вопрос цены. Цитата: Но стоит в него немного вложить - и, о чудо! он уже обладает полезностью и приносит доход (НЭИ). кто б спорил. Вот беда только в том что на дату оценки в ОО еще ничего не вложено. Цитата: Кготовности - к ЧОДу??? А... где логика? Как недостроенный, незавершенный на 20% объект может приносить ЧОД*0,8 от достроенного? а в чем проблема? Почему Вас не смущает К загрузки? Вот и представьте что 80% ОО готовы на все сто, а 20% просто отсутствует. Но они эти 20% появятся после продажи/покупки. И появятся они благодаря вложениям (прибавлением) новым собственником к купленному ОО. Цитата: Объясните, как на рынке такой ЧОД формируется? За счет чего? Какой инвестор и из каких соображений будет его платить? Вот не пойму я Вас коллега. К чему такая избирательность. Вас смущает то что я виртуально выделил ЧОД от не существующей части ОО, при этом Вас абсолютно не волнует то что общий ЧОД недвижимости состоит из ЧОД от ЗУ и ЧОД от здания. Тут то почему не возмущаетесь????? Цитата: Приведите, пожалуйста, модельный пример... поведения в такой ситуации инвестора, его рассуждений и его логики - в рамках доходного подхода. Не могу. Точно так же как и не смогу показать «модельный пример» поведения инвестора в отношении к ЗУ под зданием. В Ваших рассуждениях коллега четко просматривается суждения инвестора с точки зрения просчитывания его собственного бизнеса, бизнес-планирования. Мол «я куплю этот ОО с готовностью 80% дострою (добавлю сумму затрат) и он обойдется мне в 80% + затраты. Это и будет его цена для меня» Что касается ЦЕНЫ, согласен, так и будет. Но Мы то определяем РС ОО с готовностью 80%, а не ЦЕНУ всей сделки (покупка + достройка/восстановление) для инвестора. Для понимания вышесказанного попробуйте сделать проводки такой операции по бух. учету. И стать "зеркалом" рынка, а не бизнес-аналитиком. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 11 Июн 2013 21:32 В общем, смешались в кучу кони, люди... rudge писал(а): А при чем ту это? Мы же ведем полемику о подходах оценки «недостроенного» (требующего восстановления) объекта. Мы ведем полемику, если говорить точнее, об оценке "недоулучшенного" объекта, что бы это понятие не включало... А тут подвязан и НЭИ, и принцип ожидания в доходном подходе, и другие принципы... rudge писал(а): По тому что фактические затраты не рыночная величина. Ничего себе! Во-первых, опять-таки точнее, не фактические, а ожидаемые, прогнозные в нашей ситуации - я не знаю, о каком факте Вы говорите... А во-вторых, МСО 2011 писал(а): Для надання уявлення про ринкову вартість, використовуючи витратний підхід, необхідно визначити собівартість активу еквівалентної корисності та відповідного знецінення на основі аналізу ринково обґрунтованих витрат та знецінення... Якщо підхід або метод заснований на належним чином проаналізованих вхідних ринкових даних, він дає уявлення про ринкову вартість. То есть, затраты в идеале - как в затратном, так и в доходном подходах - отражают рынок. И принцип вклада нужно рассматривать, если мы говорим о практике, а не схоластикой занимаемся, не в ублюдочной (pardon) и бессодержательной формулировке из наших НС, а в плоскости той же практики: каждое улучшение объекта стоит столько, на сколько оно увеличивает стоимость объекта в целом. И Кготовности, как и рассуждения о "капитале", тут не до чего... А вот это: rudge писал(а): Вы же не станните вкладывать в ОО сумму равную стоимости виртуально готового ОО (100%) если он готов только на 80%. При этом, если мы отнимаем не рыночную сумму затрат на восстановление, то или занижаем стоимость, или завышаем стоимость ОО. мне, извините, совсем непонятно... смысл не доходит. rudge писал(а): а в чем проблема? Почему Вас не смущает К загрузки? Вот и представьте что 80% ОО готовы на все сто, а 20% просто отсутствует. Но они эти 20% появятся после продажи/покупки. rudge писал(а): К чему такая избирательность. Вас смущает то что я виртуально выделил ЧОД от не существующей части ОО, при этом Вас абсолютно не волнует то что общий ЧОД недвижимости состоит из ЧОД от ЗУ и ЧОД от здания. Тут то почему не возмущаетесь??? В огороде - бузина, а в Киеве - дядька... Как-то мы совсем с Вами, уважаемый коллега rudge, говорим на разных языках... и чем дальше, тем более разных. Увы. Но я просто вижу, что Вы, как бы не приемля классической теории оценки (на мой взгляд, очень логически обоснованной... я не про наши НС говорю), не можете предложить ничего своего логически обоснованного в качестве альтернативы... Потому что, на мой взгляд, объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной - извините, с логикой рынка (да и оценки как вида деятельности) ни разу никогда и не здоровалось. И рыночных корректировок ЧОДа на отсутствие заполнения оконных и дверных проемов с использованием Кготовности никто никогда в природе, я думаю, не наблюдал. Нет, написать-то и обосновать как-то можно, бумага все стерпит, но это - ерунда с точки зрения рыночных реалий и принципа НЭИ в частности. В бессилии, пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 11 Июн 2013 22:08 Grey Horse писал(а): В бессилии, пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. это смутно мне напоминает.... (с) хоть я уже и выходил из этой дискуссии 0,5 миллиона раз но не удержусь, и в очередной раз поддержу коллегу Grey Horse писал(а): Но я просто вижу, что Вы, как бы не приемля классической теории оценки (на мой взгляд, очень логически обоснованной... я не про наши НС говорю), не можете предложить ничего своего логически обоснованного в качестве альтернативы... +1 особенно Grey Horse писал(а): Потому что, на мой взгляд, объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной - извините, с логикой рынка (да и оценки как вида деятельности) ни разу никогда и не здоровалось. /выделенное особо красиво сформулировано, смакую / _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 12 Июн 2013 11:47 Только, уважаемый коллега rudge, я Вас уверяю, что дискуссия шла исключительно по конкретному вопросу, и Grey Horse писал(а): пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. относилось конкретно к нему. Это - неприятие (или непонимание) Ваших взглядов по данному вопросу, но - не неприятие Вас, упаси Бог! Абсолютно ничего личного по отношению к Вам - надеюсь, Вы меня понимаете и со мной согласитесь. А уважаемый коллеги Hard_Pragmatic и Серый, думаю, меня поддержат... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 12 Июн 2013 13:44 Grey Horse писал(а): Абсолютно ничего личного по отношению к Вам - надеюсь, Вы меня понимаете и со мной согласитесь. А уважаемый коллеги Hard_Pragmatic и Серый, думаю, меня поддержат... Абсолютно точно, ничего личного, только работа. Как там, кажись, Сократ говорил: "Платон мне друг, но истина дороже". Каждый имеет право на свое мнение. И на свою ошибку . _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 07:58 Grey Horse писал(а): ...объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной. Где я так говорил? Зачем так грубо передергивать и искажать мое мнение? Или Вам нравится делать из меня идиота? Вот что я говорю и отстаиваю. rudge писал(а): в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО. ....По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. Это мой последний тут аргумент. Я просто устал отстаивать очевидное и отвечать на аргументы типа "есть мнение". Кто ни будь, из оппонентов, видел такую формулу VL = (Io - VB x RB)/RL [1] где VB x RB = Iв [2] Где VL – стоимость ОО Io – ЧОД общий VB – стоимость улучшений ОО RB – Ставка капитализации для улучшений RL - Ставка капитализации для ОО Iв - ЧОД улучшений. Теперь распишу эту же формулу в свете того что я отстаиваю, применительно к обсуждаемому ОО. РС ОО = (ЧОДобщее – ЧОДулучшений)/К [3] Где РС ОО – объект оценки с готовностью 80% ЧОДобщее – ЧОД от виртуально готового ОО на 100% ЧОДулучшений – ЧОД от улучшений К - Ставка капитализации для ОО При этом если ЧОДобщее = 100%, а ЧОДулучшений = 80% то Кготовности будет равно ЧОДулучшений/ ЧОДобщее = 80/100 = 0,8 [4] Тогда формулу 3 можно записать так РС ОО = (ЧОДобщее х Кготовности)/К [5] Кто не согласен и почему? В чем криминал? Если видели формулу [1], то не сочтите за труд сказать здесь, откуда она? Для чего и когда применяется? PS: Задавая вопрос по формуле, я ни в коей мере на ставлю задачу проверки вас на знание где, откуда и зачем. Я сам считаю не нормальным держать в голове все формулы, тем более где они написаны. Цель этих вопросов, дать вам, коллеги, возможность, или вспомнить, или поискать. То что Вы видали эту формулу я убежден на 100%. Если не вспомните, то прошу ответить просто, не помню. После Вашего ответа я напишу что, где и для чего. Удачи вам. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 10:01 rudge писал(а): VL = (Io - VB x RB)/RL [1] где VB x RB = Iв [2] Где VL – стоимость ОО Io – ЧОД общий VB – стоимость улучшений ОО RB – Ставка капитализации для улучшений RL - Ставка капитализации для ОО Iв - ЧОД улучшений. Знаем откуда. Только проблема в том, что эта формула корректна для случая, когда "в связке" функционируют два ГОТОВЫХ ОБЪЕКТА (например, земельный участок и офисное здание на нем), а нам по каким-то причинам результат от их общего функционирования или их общую стоимость нужно разделить между этими объектами (например, для бух. учета). Но, повторюсь, готовыми объектами. А раскладывать таким образом доход от общего объекта на отдельные его же составляющие ну как-то странно выглядит (например, если арендная плата за весь объект 10 ед., удельный вес фундамента 10%, то арендная плата, приходящаяся на фундамент будет 1 ед., ну может такая информация и нужна конкретному пользователю и в конкретный момент/ситуацию, но с точки зрения рынка она абсурдна и не имеет ни смысла, ни логики, ни фактического применения), как минимум с точки зрения логики и фактической жизни, чтоли. Ну нельзя сдать в аренду неготовый объект и получать от него доход, пропорциональный степени готовности. Ну не будет ни один арендатор платить деньги в течении срока, пока объект доводится до готовности, причем, по вашей логике, арендная плата будет расти по мере готовности объета и после его полной готовности выйдет на уровень 100%. Ваш rudge писал(а): ЧОДобщее – ЧОД от виртуально готового ОО на 100% возможен только через определенный промежуток времени после полной готовности объекта, а соответсвенно, после внесения инвестиций для достижения этой самой полной готовности. и никак иначе, так установил рынок. А Вы это всячески игнорируете. Даже, например, в ОЦ/ТЦ после их строительства и введения в эксплуатацию, арендодатель дает арендатору так называемые арендные каникулы для выполнения окончательной отделки помещений исходя из собственных потребностей и не взимает арендную плату в этот период. А Вы даже не имея готового объекта, уже снимаете с него ЧОД. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 11:34 rudge писал(а): [quote="Grey Horse"...объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной. Где я так говорил?[/quote] Я не передергиваю: rudge писал(а): По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. А как еще это можно понять, Ваше вышесказанное? rudge писал(а): Зачем так грубо передергивать и искажать мое мнение? Или Вам нравится делать из меня идиота? Так, мне казалось, что мы об этом договорились ранее: Grey Horse писал(а): Это - неприятие (или непонимание) Ваших взглядов по данному вопросу, но - не неприятие Вас, упаси Бог! Если НЕ договорились - я замолчу. По секрету: если бы это были не Вы, уважаемый коллега rudge, мне бы было проще уже закрыть (для себя) тему, удалиться и забыть, оставив каждого при своем мнении. Но из уважения лично к Вам... и желая все-таки донести до Вас свои аргументы... rudge писал(а): VL = (Io - VB x RB)/RL [1] 100% соглашусь с уважаемым коллегой: Серый писал(а): Только проблема в том, что эта формула корректна для случая, когда "в связке" функционируют два ГОТОВЫХ ОБЪЕКТА (например, земельный участок и офисное здание на нем), а нам по каким-то причинам результат от их общего функционирования или их общую стоимость нужно разделить между этими объектами (например, для бух. учета). Но, повторюсь, готовыми объектами. А раскладывать таким образом доход от общего объекта на отдельные его же составляющие ну как-то странно выглядит Кроме того, RL - наблюдаемая на рынке величина. RB - тоже, хуже, но обосновывается. А как обосновать R отдельно для заполнения оконных проемов, для перекрытий и т.д.? Или для здания без таковых? Это чё-то... из области ненаблюдаемого. rudge писал(а): При этом если ЧОДобщее = 100%, а ЧОДулучшений = 80% то Кготовности будет равно ... 80/100 = 0,8 [4] Не будет. Вообще непонятно, будет ли он отличен от 0, потому что ЧОД от улучшений будет отсутствовать до тех пор, пока объект не будет завершен! Ну, может не совсем корректная аналогия, но: если автомобиль может ездить со скоростью 120 км/час, то такой же автомобиль в прекрасном состоянии, но без 4 колес не сможет самостоятельно ездить со скоростью ни 80, ни 40, ни даже 5 км/час, согласитесь... rudge писал(а): Кто не согласен и почему? В чем криминал? Криминал, на мой взгляд, в том, повторюсь, что Вы предлагаете использовать ненаблюдаемые исходные данные и использовать изощренные и нелогичные (с точки зрения рынка) алгоритмы, отвергая при этом (что самое главное!) более логичные и наглядные подходы, для которых исходную информацию добыть и обосновать значительно легче. rudge писал(а): Если не вспомните, то прошу ответить просто, не помню. Нууууу , это Вы уж вообще, не уважаете ни разу, уважаемый коллега! Тут уж воистину пришло время обидеться и прекратить дискуссию... Помним-помним, как это, может, и ни удивительно. P.S. И попутно: как, кстати, определить РС автомобиля без четырех колес? Ваши предложения по алгоритму? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 12:59 Блииин, опять двадцать пять. Коллега Серый и Grey Horse Вы ОПЯТЬ ПРИПИСЫВАЕТЕ МНЕ ТО, ЧЕГО Я НИКОГДА И НИ ГДЕ НЕ ГОВОРИЛ. Вы делаете свои умозаключения на основании формулы, а не на основании логики. Еще раз повторю, в 10000000 раз логику мышления и ее воплощение в формулу расчета. Мы имеем ОО с готовностью 80% (ОО80%). Для того что бы определить его РС мы; 1. Определяем, в соответствии с НЕИ ( о чем печется коллега Grey Horse), ЧОД для условно готового ОО на 100%. Я его называю ЧОДобщий. (где тут окна и плиты?) 2. Учитываем период восстановления нашого ОО80% до готовности на 100% по ДБН. 3. Далее, дисконтируем. В период восстановления дисконтируем условно постоянные затраты на содержание ОО80% со знаком (-), а с начала эксплуатации, какой то следующий период, начинаем дисконтировать ЧОД, но не ЧОДобщий, а ЧОД генерируемый ОО80%. То есть ЧОДобщий «очищенный» от ЧОД достроенной (восстановленной) части. (ЧОД 20%). Дисконтируемый ЧОД = ЧОДобщий – ЧОД20%, по скольку нас интересует РС ОО80% а не ОО готового на 100%. Однако, проблема в том как узнать ЧОД20%? Я предложил следующее. ЧОД = ЧОДобщий х Кготовности. Где Кготовности = 80/100 = 0,8 4. В итоге получаем сумму дисконтируемых ЧОД от оцениваемого ОО80%, не от виртуального готового на 100% как Вы предлагаете. Где тут написано что я предлагаю дисконтировать ЧОД от ОО кототрый не возможно эксплуатировать? Что Вы постоянно мне навязываете. Теперь о формуле VL = (Io - VB x RB)/RL [1]. Эта формула из книги «Оцінка земельних ділянок» К-2004 р. О.І. Драпіковський І.Б. Іванова. Страница 114 раздел 4.7 «Метод розподілення доходу». Вы не согласны с применением этой формулы в нашем примере ссылаясь на то что у нас ОО не готов к эксплуатации? А с чего Вы взяли что в формуле используются данные только для готовых к эксплуатации на 100% объектов? Опять Ваши домыслы? Я просто применяю метод распределения дохода вот и все. Почему нельзя его применить? По тому что его предложил Рудь, без регалий, хотя я есть заслуженные оценщик в своей фирме , а не кто то другой, с регалиями? Если взять, на пример, ЗУ под. застройку, то такой ОО эксплуатировать, без улучшения на нем, бессмысленно и до окончания постройки на таком ЗУ объекта генерирующего доход (в нашем варианте), этот ЗУ ни даст ни копейки дохода. При этом будут отрицательные потоки в виде условно постоянных затрат. Сразу предупреждаю Вас не приписывайте (Вы это любите делать) такому примеру ЗУ, возможность сдать его в аренду. По умолчанию такой ЗУ применим только под застройку. Согласен в одном, в таком виде формулу 1 применять нельзя, так как там идет прямая капитализация которая не учитывает период реконструкции, период доведения ОО до 100% готовности. Но почему нельзя эту же формулу расписать с дисконтированием ЧОД? Представьте себе, что ЗУ, стоимость (VL ) которого определяется, это наш ОО80% с готовностью 80%, а VB – стоимость улучшений ОО, те 20%, это стоимость наших «затрат» на восстановление нашего ОО80% до 100% готовности к эксплуатации. Вот что мы получим. VL = { - ЧОДупз/(1+q)^1}+{сумма(ЧОДо – ЧОД20%)/(1+q)^n-1} = { - ЧОДупз/(1+q)^1}+{сумма(ЧОДо х Кготовности)/(1+q)^n-1} Где ЧОДупз – ЧОД условно постоянных затрат в период восстановления ОО до возможности его эксплуатировать ЧОДо – ЧОД общее от условно готового к эксплуатации ОО на 100% ЧОД20% - ЧОД генерируемый, отсутствующей на момент оценки, части ОО в 20%, НО КОТОРАЯ БУДЕТ ДОБАВЛЕНА СОБСТВЕННИКОМ ПОСЛЕ ДАТЫ ОЦЕНКИ ДЛЯ ТОГО ЧТО БЫ МОЖНО БЫЛО ЭКСПЛУАТИРОВАТЬ (Єт для глухих ) q – ставка дисконта типичная (рыночная) для аналогичных по функции объектов n – период дисконтирования общий n-1 – точка начала периода дисконтирования ЧОД генерируемого ОО80% 1 – первый период в котором дисконтируются условно постоянные затраты на содержание 80% до восстановления его до 100%, до возможности начать его (ОО80%) эксплуатировать. К готовности = 80/100 = 0,8 Не вижу в таком варианте расчета определения РС ни какого отступления от стандартов. Затраты на восстановление учтены. Период восстановления учтен. ЧОД, генерируемый ОО, определен, при том более логично и корректно чем предлагаете Вы. Все данные можно подтвердить, ЧОД и q, анализом рыночных данных, Кготовности или справкой от собственника, или справкой от сторонней организации имеющей право определять степень готовности, или через данные (%-ку) в УПВС. В таком варианте мы уходим от сметы раз, от приведения суммы затрат по смете к рыночной величине через внешний износ, два, облегчая себе жизнь, три. Все, больше я к этой теме не возвращаюсь. PS: Похоже коллеги Вы верите только тому у кого регалии (авторитетам). Логика Вам не аргумент. Так вот, формула взятая из книги А. И. Драпиковского и И. Б. Ивановой, это формула авторитетных специалистов которых, я лично, уважаю. Это формула отвечающая логике определения РС объектов генерирующих доход и таких объектов в том числе. Если Вы и с ней не согласны, или не согласны, в предложенным вариантом ее применения то я ……… Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды: Grey Horse писал(а): ...Нууууу , это Вы уж вообще, не уважаете ни разу, уважаемый коллега! Вот так рождаются домыслы и обиды выдергиванием фразы из контекста. А это что??????? rudge писал(а): Вы видали эту формулу я убежден на 100%. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 13:15 rudge писал(а): Еще раз повторю, в 10000000 раз логику мышления и ее воплощение в формулу расчета. Мы имеем ОО с готовностью 80% (ОО80%). Для того что бы определить его РС мы; 1. Определяем, в соответствии с НЕИ ( о чем печется коллега Grey Horse), ЧОД для условно готового ОО на 100%. Я его называю ЧОДобщий. (где тут окна и плиты?) 2. Учитываем период восстановления нашого ОО80% до готовности на 100% по ДБН. 3. Далее, дисконтируем. В период восстановления дисконтируем условно постоянные затраты на содержание ОО80% со знаком (-), а с начала эксплуатации, какой то следующий период, начинаем дисконтировать ЧОД, но не ЧОДобщий, а ЧОД генерируемый ОО80%. То есть ЧОДобщий «очищенный» от ЧОД достроенной (восстановленной) части. (ЧОД 20%). Дисконтируемый ЧОД = ЧОДобщий – ЧОД20%, по скольку нас интересует РС ОО80% а не ОО готового на 100%. Однако, проблема в том как узнать ЧОД20%? Я предложил следующее. ЧОД = ЧОДобщий х Кготовности. Где Кготовности = 80/100 = 0,8 4. В итоге получаем сумму дисконтируемых ЧОД от оцениваемого ОО80%, не от виртуального готового на 100% как Вы предлагаете. Где тут написано что я предлагаю дисконтировать ЧОД от ОО кототрый не возможно эксплуатировать? Что Вы постоянно мне навязываете. Вы извините, рудж, я человек непьющий, а тут, наверное, и поллитры мало будет Без обид. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 13:26 Я тоже не пьющий, но ради истины могу подогнать коньячка для того что бы Вы разобрались. Хорошо если причина только в этом _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 13:30 rudge писал(а): Теперь о формуле VL = (Io - VB x RB)/RL [1]. Эта формула из книги «Оцінка земельних ділянок» К-2004 р. О.І. Драпіковський І.Б. Іванова. Страница 114 раздел 4.7 «Метод розподілення доходу». Думаю, что до книги уважаемых Ивановой/Драпиковского эта формула была известна гораздо раньше. Ну да не суть. Кстати, а Вас не смутило, что она появилась именно в книге по оценке земли как инструмент для распределения дохода/стоимости от целостного объекта недвижимости (земля + улучшения). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 13 Июн 2013 14:10 Серый писал(а): Кстати, а Вас не смутило, что она появилась именно в книге по оценке земли как инструмент для распределения дохода/стоимости от целостного объекта недвижимости (земля + улучшения). Нет не смутило. Ибо метод распределения дохода универсален в принципе. Меня больше смущает то что этот метод игнорируется для, на пример, объектов недостроя. Хотя и применяется, на пример в случае оценки многофункциональных объектов, таких как торгово офисный центр. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме