Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины. Опыт RICS Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Семинары, конференции и т.д. На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 16:31 Цитата: Уважаемые господа, МИБ и RICS Russia & CIS приглашает Вас 5 июля 2013 г. на круглый стол на тему «Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины. Опыт RICS». с уважением, Виктория Добровольская (т.5850040) Цитата: Уважаемые дамы и господа! RICS Russia & CIS приглашает Вас принять участие в работе круглого стола на тему «Ставка капитализации и дисконтирование на рынке недвижимости Украины. Опыт RICS» при организационной поддержке Международного института бизнеса. Круглый стол будет проходить 05.07.2013 г. c 10.00 до 15.00 по адресу: Международный институт бизнеса, Брест-Литовское шоссе, 8а Цель круглого стола: «Обсуждение практики определения ставки капитализации и дисконта на рынке недвижимости Украины» Регламент: 10.00-11.00 Регистрация участников 11.00-12.45 Доклады и обсуждение 12.45-13.15 Кофе-брейк 13.15-15.00 Доклады и обсуждение Темы к рассмотрению: Прямая капитализация или дисконтирование - что более адекватно текущему состоянию рынка (в разрезе столицы и в регионах). Видение «стратегических инвесторов» относительно доходности на рынке недвижимости - мотивы, составляющие рисков и порядок рисков. Видение «типичного покупателя» типовой коммерческой недвижимости по доходности. Мотивы «типичного покупателя». Отличие мотивации «стратегического инвестора» от «типичного покупателя» и влияние данного фактора на расчет доходности. Метод экстракции - наличие информационной базы для расчетов и возможность применения вне областных центров. Кумулятивный расчет - информационная база для расчета, состав рисков и их уровень в текущей экономической ситуации. Дискуссия. В работе конференции примут участие члены Королевского Общества сертифицированных экспертов в области недвижимости (the Royal Institution of Chartered Surveyors) и представители: Аудиторской Палаты Украины Аудиторских компаний Ассоциации Украинских Банков Ассоциация защиты прав землевладельцев (Грузия) Национальная комиссия по осуществлению Государственного регулирования в сфере рынков финансовых услуг Украины Совета независимых бухгалтеров и аудиторов (СНБА) Федерации профессиональных бухгалтеров и аудиторов Украины Фонда государственного имущества Украины Банков Украины, стран СНГ и Евросоюза Инвесторов, деловых кругов и крупного бизнеса Модераторы: Сергей Овчаров FRICS, руководитель рабочей группы RICS в Украине Александр Лопатников MRICS, Председатель профессиональной группы по оценке RICS Russia & CIS Желающих сделать доклад, просим предоставить тему и тезисы до 27.06.2013 г. (регламент выступления до 10 минут) Электронная регистрация на мероприятие производится на сайте RICS: www. ricseurope.eu/ru Дополнительную информацию можно получить по телефону: +38(044) 5850040 или по е-mail: Viktoriya.Dobrovolskaya@iib.com.ua (и для регистрации) Будем рады видеть Вас среди участников круглого стола! ВНИМАНИЕ: Данное мероприятие засчитывается как профессиональное развитие членов RICS (время проведения круглого стола можно указывать как «CPD hours»). Участникам круглого стола будут выданы соответствующие Сертификаты. Регистационный взнос участника: 400 грн. (без НДС). Обращаться по тел. (044) 5850040. Юрий Александрович Сообщения: 114 Откуда: Донецк Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 18:56 И куда нам эти сертификаты приклеить! Разве что поехать и рассказать какой чинится беспредел на Украине? _________________ Не осуждайте и не будете осуждены... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 20:16 Юрий Александрович писал(а): И куда нам эти сертификаты приклеить! Ну, я думаю, это Вам самому решать. Я так понимаю, он у Вас есть? Тут уж хозяин - барин... Юрий Александрович писал(а): Разве что поехать и рассказать какой чинится беспредел на Украине? Кому? Они и так все знают (во всяком случае, те (тот), кто будет на семинаре). Только это безрезультатно будет, поверьте. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 20:22 zanoza писал(а): Кумулятивный расчет - информационная база для расчета, состав рисков и их уровень в текущей экономической ситуации. Было бы неплохо кого-то отправить, что бы нам потом рассказал _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 20:25 Вообще-то, если не ёрничать на счет мест поклейки... то круглый стол обещает быть интересным. Что получится на самом деле - не знаю... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 20:40 А вообще - удивительно! Титаник - тонет. А оркестр - продолжает играть! Но если в том случае это вызывает уважение, то в в нашем случае - недоумение! _________________ -Мойша, надо прекращать говорить на русском! -А что, бандеровцев боишься? -Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 26 Июн 2013 21:43 Та конечно, лучше вообще ничего не делать, сесть и порыдать. Это, кстати, и есть Ваши конкретные предложения? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 27 Июн 2013 08:42 Юрий Александрович писал(а): И куда нам эти сертификаты приклеить! Ну, скорее всего, сертификаты будут выданы членам RICS т.к. семинар идет в зачет профессионального развития (подобие нашего повышения квалификации, у них член на протяжении определенного времени должен набрать определенную сумму часов семинаров, чтобы получить повышение), для не RICS сертификат врядли нужен/пригодится. Grey Horse писал(а): круглый стол обещает быть интересным Только времени маловато, суммарного времени докладов и обсуждения всего-то 3,5 часа. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Чиркин Андрей Сообщения: 154 Добавлено: Пт, 28 Июн 2013 07:56 Серый писал(а): Только времени маловато, суммарного времени докладов и обсуждения всего-то 3,5 часа. Это - обычная практика RICS. Круглые столы и семинары коротки по времени, но проводятся достаточно часто. Правда, RICS Russia & CIS проводит их чаще всего в России, в Москве. Поэтому в данном случае у желающих и интересующиеся имеют благоприятную возможность составить собственное представление о таких мероприятиях. Lucenko Гость Добавлено: Пт, 28 Июн 2013 16:53 Собирают,чтоб бабла....подбить!!!!и все!!! Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 28 Июн 2013 18:05 непомню как файлы цепляются вот ссыла на аналогичный сейшн от Эрнст+Янг https://www.facebook.com/events/149877201850791/ Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду: Цитата: Программа: 10.00 – 10.10 Приветственное слово: Александр Лопатников MRICS, Председатель Профессиональной Группы по оценке RICS Russia & CIS (American Appraisal). 10.10 - 11.10 Источники ставки дисконтирования. Модератор – Любовь Солонина MRICS (PricewaterhouseCoopers). Дискуссионная панель: к участию приглашены Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, PricewaterhouseCoopers и др. 11.10 – 12.10 Точка зрения инвесторов – ставка дисконтирования в расчете доходностей и пр. Модератор – Александр Копылов MRICS (Ernst&Young). Дискуссионная панель: к участию приглашены ВТБ Капитал, Промсвязьнедвижимость и др. 12.10 – 13.10 Точка зрения банков: какие ставки принимаются. Модератор – Полина Кондратенко MRICS (ОАО Сбербанк). Дискуссионная панель: Сбербанк, к участию приглашены Ситибанк, Райффайзенбанк. Добавлено спустя 4 минуты 53 секунды: Сергей_К писал(а): zanoza писал(а): Кумулятивный расчет - ... неплохо ... непослушных детишек пугать _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". solders Возраст: 47 Сообщения: 401 Откуда: Приазовская область Добавлено: Пт, 28 Июн 2013 21:29 И накануне заседания суда. Жарковато будет там. _________________ «Что человек, когда его желания – еда и сон? Животное, не боле» Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 06 Июл 2013 01:36 Цитата: Ах, как жаль, что Вас там не было... Общее количество участников составляло около 50 человек (ну, как группа, обучающаяся асессорской деятельности настоящим образом ). Естественно, далеко не все FRICS & MRICS. В общем, было живо обсуждено большое количество аспектов теоретических, а также практического определения ставок дисконта и капитализации. Общее резюме, на мой взгляд, такое: на практике вопрос, особенно по ставкам дисконта - до сих пор открытый и животрепещущий. Собственно, и в России тоже. Конспективно (извините, если где-то перевру... не семи пядей во лбу...) приблизительно следующее. Овчаров начал с того, что RICS не заканчивается на сдаче экзамена, это - хорошо и интересно (хотя и дорого, да ) и в плане общения и обмена опытом. Предлагается ввести в практику 2 экзаменационные сессии в Украине - летом и осенью (кстати, по RICS-вской терминологии, кажется, экзаменатор - это асессор! ), а к ним приурачивать и круглые столы, что очень удобно - в Москву на них на 4-5 часов не наездишься... Лопатников сразу для затравки выбросил для обсуждения ряд сентенций, достаточно забавных, ну например: - в каком выражении считаем ставку капитализации - в номинальном или в реальном? - ставка капитализации - не то же самое, что ставка дисконта; - "Стоимость капитала [читай - ставка дисконта] - характеристика инвестиции, а не инвестора" (Ibbotson); - ставка risc-free обязательно подразумевает финансовый инструмент, в который возможно постоянное реинвестирование; - ставка дисконта - не наблюдаемая на рынке величина; - на рынке США (кажется) в последние годы наблюдалась тенденция падения их безрисковой ставки... что сопровождалось по рыночным данным ростом премий за систематические риски, и в свою очередь средняя доходность рынка капитала оставалась приблизительно постоянной... Представители украинского Deloitte: - для оценки таких объектов недвижимости, как АЗС, отели и пр. с коммерческим потенциалом они на сегодня признают непрямую капитализацию; - ставка дисконта и ставка капитализации - ненаблюдаемые на рынке величины, но их можно извлечь оттуда, используя построение специальных моделей. Но нужно отдавать себе отчет, что эти значения будут чисто ретроспективными; - рынок вполне может недооценивать компании по сравнению с их "внутренней ценностью", которую может прикинуть оценщик, хорошо разобравшийся в работе этой компании. Воронин: - предметом аналитики оценщика есть рынок и описывающие его модели; если построена и работает модель - можно получить необходимые параметры для оценки. Лопатников, Чиркин, Иванова и половина аудитории: - метод суммирования для определения ставки дисконта в его 5%-ной форме крайне спекулятивен, его теоретическое обоснование характеризуется рядом очень существенных проколов; - метод суммирования - позавчерашний день в оценке; в США, Австралии и где-то еще его используют "только экономически неграмотные геологи для обоснования экономической целесообразности разработки месторождений" (о как! ); - по Лейферу, в условиях кризиса (нестабильного рынка) наблюдаемые ставки дисконта могут быть крайне малыми и не компенсировать все риски, как того требует теория метода суммирования; - россияне больше склоняются к САРМ (Лопатников), однако нужно понимать, что Бета для девелоперских и пр. компаний, которые занимаются операциями с недвижимость, и Бета конкретного объекта недвижимости при сдаче его собственником в аренду - совсем разные вещи (это уже умная Украина! ); - финансовая компенсация рисков бывает далеко не всегда... есть у кого-то мнение (!), что если риски в принципе диверсифицируемы, то никто их компенсировать не будет... - для более-менее корректного определения значения ставки дисконта (или практического подтверждения модельных ставок) очень важен опрос инвесторов, чего в Украине, да и в России никто толком не делает. Ну, видимо, пока достаточно. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 06 Июл 2013 08:50 Ув.Grey Horse, спасибо огромное, как глоток свежего воздуха среди всей этой мышиной возни по проталкиванию НО.. Grey Horse писал(а): ставка дисконта и ставка капитализации - ненаблюдаемые на рынке величины, но их можно извлечь оттуда, используя построение специальных моделей. Но нужно отдавать себе отчет, что эти значения будут чисто ретроспективными; А рассматривались проблемы прогнозирования изменения ставки дисконта на протяжении горизонта расчета? Существуют ли на сегодня более-ли менее корректные и обоснованные подходы к этому вопросу? Или ставка должна оставаться неизменной на протяжении периода прогноза, и все тенденции рынка учитываются коэффициентом капитализации для реверсии? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Сб, 06 Июл 2013 09:27 Юта писал(а): Ув.Grey Horse, спасибо огромное, как глоток свежего воздуха среди всей этой мышиной возни по проталкиванию НО. +100 Жалко, что резюме всего этого дела Grey Horse писал(а): Общее резюме, на мой взгляд, такое: на практике вопрос, особенно по ставкам дисконта - до сих пор открытый и животрепещущий. такое прогнозируемое и не обнадеживающее _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 06 Июл 2013 13:20 Grey Horse писал(а): - ставка дисконта и ставка капитализации - ненаблюдаемые на рынке величины Интересно, а как это так может быть? (Звучит примерно, как цена, например, на капусту на определенном рынке никак не зависит от ситуации на рынке: количества этой самой капусты на рынке, количества продавцов, качкства капусты). Т.е. относительно некоего имущества то, что происходит на рынке не имеет значения? Если эта величина не наблюдается на рынке, значит есть некие "наблюдатели", которые наблюдают и выдают значения. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 08:34 Серый писал(а): Интересно, а как это так может быть? Уважаемый коллега Серый, насколько я понимаю... Заметьте, Лопатников к ненаблюдаемым величинам отнес только ставку дисконта, в отличие от Огаджаняна А.Б. Речь о том, что: если Ставку Капитализации еще можно достаточно просто "извлечь" из данных об арендной плате, заполняемости, операционных расходах и цене объекта недвижимости, то для того, чтобы "выцепить" Ставку Дисконта, нужно использовать чуть более сложную математику и иметь значительно бОльшее количество рыночных (фактических или прогнозных) данных... Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд: А вообще-то Лопатников кого-то процитировал, сказав, что в методе DCF есть только две проблемы - проблема D и проблема CF. В пятницу занимались проблемой D... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 10:13 Grey Horse писал(а): - рынок вполне может недооценивать компании по сравнению с их "внутренней ценностью", которую может прикинуть оценщик, хорошо разобравшийся в работе этой компании. Вот. Вот. Вот именно. Прочитав Ваша я искренне не пожалел что не присутствовал ибо все крутилось, что понятно из Вашего, в рамках бизнес аналитики, а не определении стоимости. Если есть рынок, то бишь, предложения и главное СПРОС. В таком варианте РС, естественно будет ниже "внутренней ценности", и это справедливо иначе зачем покупать=инвестировать если РС выше "внутренней ценности" Откуда в таком варианте взяться "пользе". помните я говорил "польза" = ценность - РС. Отсюда вопрос эт почему рынок недооценивает актив, с точки зрения определения оценщиком=инвестором=продавцом РС? Что он недооценивает? РС которую требуется узнать=рассчитать оценщику или "ценность", которая не есть предметом продажи с точки зрения дефиниции РС и очень далека от РС? Если там речь шла о стоимостях отличных от РС ,то тогда все логично, проблем в "прогнозировании" масса. Но эт ближе к Глобе. И еще, почему определяя РС оценщик должен анализировать данные оцениваемой компании, а не рыночные данные по продажам аналогичных компаний? Разве что с целью описания ОО и понимания имеющихся нюансов да бы подобрать адекватные аналоги или внести поправки. Используя же данные компании в расчете РС мы получим стоимость в использовании но ни как не РС. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 12:06 rudge писал(а): Прочитав Ваша я искренне не пожалел что не присутствовал ибо все крутилось, что понятно из Вашего, в рамках бизнес аналитики, а не определении стоимости. Абсолютно не так. Говорили именно о недвижимости, подчеркивая периодически, что не о бизнесе. А темка обозначена мною просто потому, что интересной показалась - точнее, момент-то известный, но в украинской практике как-то еще не обозначался толком, мне кажется. rudge писал(а): В таком варианте РС, естественно будет ниже "внутренней ценности", и это справедливо иначе зачем покупать=инвестировать если РС выше "внутренней ценности" Откуда в таком варианте взяться "пользе". А вот и нет. Оххх, опять смешение терминов... Но покупать по РС все-таки, видимо, выгодно для инвестора, иначе он(и) бы не покупал(и) и, следовательно, вообще понятия РС не было бы! Как там опровержение моего примера с депозитом, уважаемый коллега rudge? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 13:02 Дык я же и писал rudge писал(а): Прочитав Ваше Grey Horse писал(а): ...опять смешение терминов... ну в чем оно выражено? Цитата: Как там опровержение моего примера с депозитом, уважаемый коллега rudge? Но это то же самое что и с кредитом. Разница с моим примером в статье по кредиту, только в том что 1. Возврат капитала не частями, а всей суммой в конце договора. И если тело депозита представить как ОО, то его РС, на дату вложения = оценки, равен сумме возврата депозита по окончанию договора приведенной к дате оценки. Я же кажется писал про это. В варианте с кредитом те же два ДП. Дисконтированный доход в виден процентов, это стоимость интереса инвестора и возврат вложенного капитала, это стоимость тела депозита как ОО. Последнее это то что определяют оценщики, а первое это то что стремятся предсказать инвесторы или бизнес аналитики. Только в данном примере нечего особо предсказывать все написано в депозитном договоре. Но риск банкротства банка остается. 2. Поменялись местами кредитор и инвестор _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 15:43 Юта писал(а): А рассматривались проблемы прогнозирования изменения ставки дисконта на протяжении горизонта расчета? Существуют ли на сегодня более-ли менее корректные и обоснованные подходы к этому вопросу? Или ставка должна оставаться неизменной на протяжении периода прогноза, и все тенденции рынка учитываются коэффициентом капитализации для реверсии? Никто не против был... да и быть не может, потому как если вспомнить Г.Харрисона, то еще у него в примерах, иллюстрирующих дисконтирование при оценке недвижимости, есть переменная Ставка Д. Другое дело, что с учетом Grey Horse писал(а): - на рынке США (кажется) в последние годы наблюдалась тенденция падения их безрисковой ставки... что сопровождалось по рыночным данным ростом премий за систематические риски, и в свою очередь средняя доходность рынка капитала оставалась приблизительно постоянной... изменение Ставки Д. во времени должно обосновываться не изменением базовой, а каким-то другим образом. Пока не знаю, каким. С третьей стороны, по уверениям одной из уважаемых коллег, аудиторы одной из фирм Big 4 были не в восторге от практического применения такой переменной ставки, поскольку "нигде в литературе такой технический прием четко не описан". _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 16:10 Grey Horse писал(а): "нигде в литературе такой технический прием четко не описан". К сожалению, в технической литературе масса технических приемов четко не описано, а те, что описаны - часто грешат большой долей как субъективизма так и попыток "описать неописуемое и доказать недоказуемое" Рискуя вызвать на себя праведный гнев rudgeа выскажу мнение, что оценка компаний помимо ретроперспективного анализа рыночных данных включает в себя и некое интуитивное понимание оценщиком тенденций отрасли. И это (понимание) уже удел немногих (не могу отнести себя к ним) и тут действительно оценка приближается к грани, за которой начинается настоящее искусство. Извините за романтическое отступление Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 16:21 Grey Horse писал(а): "нигде в литературе такой технический прием четко не описан" Ну, это как бы был аргумент одной из Big 4 против использования переменной Ставки Д. Тем не менее, надо понимать для себя, что использование переменной по времени такой ставки требует как минимум обоснования целесообразности. Добавлено спустя 15 минут 28 секунд: rudge писал(а): Но это то же самое что и с кредитом. Разница с моим примером в статье по кредиту, только в том что 1. Возврат капитала не частями, а всей суммой в конце договора. Да... но откуда такое противопоставление - "возврат капитала не частями"? Такое сплошь и рядом происходит и не только в случае кредита / депозита. rudge писал(а): И если тело депозита представить как ОО, то его РС, на дату вложения = оценки, равен сумме возврата депозита по окончанию договора приведенной к дате оценки. Ничего подобного! Что за... То есть вкладываем депозит - 1000 у.е., потом снимаем по окончанию договора те же 1000 у.е. будущих, дисконтируем к текущей стоимости и получаем... РС депозита? Извините, чушь. Это, скорее, стоимость права получить основную сумму депозита по истечению срока договора - и все. Но не РС депозита, никак... теряется стоимость права получения процентов - ради чего, собственно, депозит и затевается. rudge писал(а): В варианте с кредитом те же два ДП. Дисконтированный доход в виден процентов, это стоимость интереса инвестора и возврат вложенного капитала, это стоимость тела депозита как ОО. Надуманное разделение доходов, связанных с одними и теми же правами - на депозит, и еще более натянутое объяснение этого разделения... Как будто бы возврат основной суммы депозита - это не интерес инвестора... rudge писал(а): Последнее это то что определяют оценщики, а первое это то что стремятся предсказать инвесторы или бизнес аналитики. Вот тоже непонятно, с каких это делов?.. Оценщики, моделируя представления типичного инвестора, определяют и то, и другое. С другой стороны, неужели инвесторы не интересуются, каким образом им будет возвращена (и в каких размерах) основная сумма инвестированного капитала? Добавлено спустя 15 минут 44 секунды: И, наконец, эта странная фраза - "Собака - друг человека" "Сколько инвестор вкладывает по РС в объект, столько он и получает в сумме, только растянуто по времени. Зачем это ему?" Уважаемый коллега rudge, давайте вместе сделаем то, что мною Вам предлагалось и от чего Вы старательно уходили... Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Его норма прибыли отвечает среднерыночной и составляет 15% годовых. В течение 5 лет (рынок стабилен!) он получает доход ежегодно 150 денег. В конце 5 года объект оценки перепродается (износа особого нет, рынок стабилен) за те же 1000 денег. Итого, получается, что инвестор вложил 1000 и получил за 5 лет всего 150*5+1000 = 1450 денег. Недисконтированных. Так где же, где же те же самые деньги, только растянутые по времени к получению, а? Покажите мою математическую или логическую ошибку! Да, те же деньги в сумме 1000 денег могут получиться дисконтированными, но это же просто технический прием, определение текущей стоимости тех денег, которых сегодня нет, но в будущем ожидаются к получению... Их сегодняшний (а не растянутый по времени!) штраф за то, что их нет у инвестора сегодня. Вы правы только в том случае, если предположить, что через год инвестор получит 150 денег и будет расплачиваться ими в магазине, но уже дисконтированными!.. Но это бред. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 17:01 Grey Horse писал(а): То есть вкладываем депозит - 1000 у.е., потом снимаем по окончанию договора те же 1000 у.е. будущих, дисконтируем к текущей стоимости и получаем... РС депозита? Извините, чушь. Это, скорее, стоимость права получить основную сумму депозита по истечению срока договора - и все. Но не РС депозита, никак... теряется стоимость права получения процентов - ради чего, собственно, депозит и затевается. По оценочной теории rudge конец прогнозного периода - это обязательно точка продажи объекта оценки собственником (правда он мне так и не показал, где это прописано. Меня лично всега учили, что конец прогнозного периода - это конец колебаний прогнозируемого денежного потока, в том числе и исходя из прогнозов изменения рынка, внесения инвестиций/затрат и т.д.), а все, что происходит с объектом оценки после даты оценки обязательно делается новым собственником. И все права, в том числе и на возможные изменения объекта оценки с целью получения дополнительных доходов он просто дарит новому собственнику. Аргументация - если может что-то получить дополнительно, пусть не прется к оценщику сейчас, а сначала реализует эти возможности, потом приходит. Вот такая вот интересная оценочная теория, идущая в разрез с существующей теорией _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Вс, 07 Июл 2013 17:10), всего редактировалось 1 раз Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июл 2013 17:04 Серый писал(а): И все права, в том числе и на возможные изменения объекта оценки с целью получения дополнительных доходов он просто дарит новому собственнику. Аргументация - если может что-то получить дополнительно, пусть не прется к оценщику сейчас, а сначала реализует эти возможности, потом приходит. Вот это - да, так... И поделать с этим пока ничего не получается... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 20:34 Юта писал(а): К сожалению, в технической литературе масса технических приемов четко не описано, а те, что описаны - часто грешат большой долей как субъективизма так и попыток "описать неописуемое и доказать недоказуемое" Рискуя вызвать на себя праведный гнев rudgeа выскажу мнение, что оценка компаний помимо ретроперспективного анализа рыночных данных включает в себя и некое интуитивное понимание оценщиком тенденций отрасли. И это (понимание) уже удел немногих (не могу отнести себя к ним) и тут действительно оценка приближается к грани, за которой начинается настоящее искусство. Извините за романтическое отступление Да же обидно как то чувствовать себя пугалом. Что касается выделенного то Вы правы на все 100. И даже не интуитивного, а обязательного для правильного адекватного определения НЕИ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 20:44 rudge писал(а): Да же обидно как то чувствовать себя пугалом. Crying or Very sad rudge, я же любя! Просто когда наблюдаю Ваши баталии с Серым - от одной мысли быть их субъектом прихожу в ужас А Ваше отношение ко всякого рода предположениям мне уже известно. И намек (по поводу интуитивного) я поняла и услышала Вас rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:02 Юта писал(а): ....баталии с Серым ... это не баталии это разговор с глухими. Они правильно говорят и их правильно учили, вот только беда в том что все это из финансово экономического анализа постулаты которого не всегда, а пророй просто не вяжутся с логикой оценки. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:36 rudge писал(а): вот только беда в том что все это из финансово экономического анализа постулаты которого не всегда, а пророй просто не вяжутся с логикой оценки. Уважаемый коллега rudge , не с логикой оценки, а с Вашей логикой, Вашим видением процесса и теории оценки! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 08 Июл 2013 21:59 Grey Horse писал(а): Уважаемый коллега rudge , не с логикой оценки, а с Вашей логикой, Вашим видением процесса и теории оценки! Угу, а Ваша логика здесь Цитата: Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Его норма прибыли отвечает среднерыночной и составляет 15% годовых. В течение 5 лет (рынок стабилен!) он получает доход ежегодно 150 денег. В конце 5 года объект оценки перепродается (износа особого нет, рынок стабилен) за те же 1000 денег. Итого, получается, что инвестор вложил 1000 и получил за 5 лет всего 150*5+1000 = 1450 денег. Так какова сумма РС???????????? а) 1450 денег? б) 450 денег? в) 1000 денег? Это так маленький тест их 1,8 Судя по Вашему 1450 денег. КРУТО ОДНАКО, ПРИ ТОМ ЧТО, Grey Horse писал(а): Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Все. END. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 09 Июл 2013 08:00 rudge писал(а): это не баталии это разговор с глухими. Они правильно говорят и их правильно учили, вот только беда в том что все это из финансово экономического анализа постулаты которого не всегда, а пророй просто не вяжутся с логикой оценки. Только почему-то нас, глухих, больше. Гораздо больше, чем вас, глухих и слепых. По крайней мере, на страницах этого форума я не встречал ни одного приверженца вашей теории. Выходите, не бойтесь Открою вам маленькую тайну , вся теория стоимости денег во времени (пресловутые наши 6 функций денег), в том числе и дисконтирование - это ни что иное, как ипотечно-инвестиционный анализ. И ни один инвестор не вкладывает эннную сумму денег, чтобы в конце/ через какой-то период с этой энной суммой и остаться, а как минимум что-то нарастить. Ни один производитель ничего не продает по себестоимости, а закладывает некую прибыль сверх себестоимости, за счет которой он и живет. По вашей же теории все должно стоить себестоимость. Все. END _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 09 Июл 2013 08:12 rudge писал(а): Так какова сумма РС???????????? а) 1450 денег? б) 450 денег? в) 1000 денег? Уважаемый коллега rudge, Вы же просто уходите от ответа!!! Моему возмущению нет границ! При чем здесь рыночная стоимость? Она-то в данном примере, скорее всего, составляет 1000 денег, но это совершенно не важно; я спрашиваю о другом: Grey Horse писал(а): Так где же, где же те же самые деньги, только растянутые по времени к получению, а? Покажите мою математическую или логическую ошибку! Вы-то утверждаете, что инвестор сколько вкладывает - столько и получает. Я привожу контрпример. Пожалуйста, не меняйте-ка тему, а объясните на моем примере, как он согласуется с Вашими взглядами о том, что "сколько вложил - столько и получил"??? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Вт, 09 Июл 2013 17:17 Grey Horse писал(а): [ Инвестор вкладывает деньги в объект по РС - 1000 денег. Его норма прибыли отвечает среднерыночной и составляет 15% годовых. В течение 5 лет (рынок стабилен!) он получает доход ежегодно 150 денег. В конце 5 года объект оценки перепродается (износа особого нет, рынок стабилен) за те же 1000 денег. Итого, получается, что инвестор вложил 1000 и получил за 5 лет всего 150*5+1000 = 1450 денег. Недисконтированных. Так где же, где же те же самые деньги, только растянутые по времени к получению, а? Покажите мою математическую или логическую ошибку! Да, те же деньги в сумме 1000 денег могут получиться дисконтированными, но это же просто технический прием, определение текущей стоимости тех денег, которых сегодня нет, но в будущем ожидаются к получению... Их сегодняшний (а не растянутый по времени!) штраф за то, что их нет у инвестора сегодня. Вы правы только в том случае, если предположить, что через год инвестор получит 150 денег и будет расплачиваться ими в магазине, но уже дисконтированными!.. Но это бред. Три раза перечитал, смысла не понял. Заодно не понял как 150*5=450 Из того, что понял, то коллега Рудж скорее прав ибо деньги нужно рассматривать как всеобщий стоимостной еквивалент, а не цифры номинала. При процентный ставках или инфляции под 20% 1000 грн сегодня и 1750 грн через пять лет вполне могут быть одним и тем же. Владимир77 Сообщения: 96 Добавлено: Вт, 09 Июл 2013 22:03 Flexio писал(а): Три раза перечитал, смысла не понял. Заодно не понял как 150*5=450 Из того, что понял, то коллега Рудж скорее прав ибо деньги нужно рассматривать как всеобщий стоимостной еквивалент, а не цифры номинала. При процентный ставках или инфляции под 20% 1000 грн сегодня и 1750 грн через пять лет вполне могут быть одним и тем же. + 100 Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд: rudge а Вы нигде базовые курсы по мат.форме не читали? Очень знаком ход мысли. Признавайтесь. Добавлено спустя 49 секунд: Черкассам привет. Добавлено спустя 1 минуту 50 секунд: Grey Horse писал(а): Ставку Капитализации еще можно достаточно просто "извлечь" из данных об арендной плате, заполняемости, операционных расходах и цене объекта недвижимости, то для того, чтобы "выцепить" Ставку Дисконта, нужно использовать чуть более сложную математику и иметь значительно бОльшее количество рыночных (фактических или прогнозных) данных... а онг говорил как , ну пример приводил там или задачку. Добавлено спустя 38 секунд: Сори, я имею в виду Лопатников. Moderator7 Moderator Сообщения: 307 Добавлено: Пн, 15 Июл 2013 11:30  !  Moderator7: Обсуждение проблем доходного подхода перенесено в соответствующую тему Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Семинары, конференции и т.д. На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме