| Автор |
Сообщение |
Argus
Сообщения: 208
|
 Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 05:57 |
  |
Поступило предложение оценить лестничную клетку в двохэтажном с подвалом административном здании. Думаю ценить так как офисное помещение, так как здание состоит из офисов, а лестничная клетка общего пользования. Выкупить ее хочет собственник самой большой площади. Делать ли какую-то скидку по сравнению со стоимостью офисов в этом здании? |
|
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 07:26 |
|
1. От кого поступило предложение? Разве в данном случае не предусмотрен конкурс? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 11:54 |
|
Она нахдится в часной собственности и конкурс здесь неуместній |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 14:36 |
|
1. Я не увидела этого в вашем сообщении, что здание находится в частной собственности физ/юр лиц. Иногда бывает, что помещения в собственности частных лиц, а лестницы , подвалы и чердаки в коммунальной собственности.
2. Нужно смотреть на лестницу и на ЛНЭИ, возможно и торговое будет уместно или услуги какие. Не забывайте, что законодательно офис идет от 6кв.м. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 15:19 |
|
Тут, мне кажется, сравнение с офисом не очень уместно...из-за специфики лестничных клеток - все они как бы это помягче сказать разноразноразноуровневые что ли 
Поэтому если (гипотетически) под офис, то смотрите можно ли ее превратить в офисные помещения в реале? Т.е. будет ли это НЭИ? Или переоборудование лестницы в офисное помещение в итоге приведет к потере всего 2-го этажа здания? 
Короче, мало исходных данных.
Я бы, наверное, ценил как офисные в таком случае - если эту лестничную клетку можно в реале превратить в офисные помещения, чем расширить примыкающие к ней помещения. Но только если в здании есть другие лестницы, позволяющие подняться на второй этаж. Естественно с учетом затрат на такую перепланировку.
Добавлено спустя 37 минут 31 секунду:
Для того чтобы понять почему лестница в офисном здании не равна по стоимости офисам в этом здании давайте попробуем представить такой чисто теоретический "случай" - рядом стоят 2 двухэтажных здания, идентичные по своим характеристикам (материалы, физ износ, техническое оснащение и пр.), кроме одной - площадь и распределение полезных/подсобных площадей (в частности площади лестн.клетки).
Здание №1 имеет следующие площади:
1 эт. - 50 м.кв.
2 эт. - 50 м.кв.
лестн.клетка - 20 м.кв.
Здание №2:
1 эт. - 50 м.кв.
2 эт. - 50 м.кв.
лестн.клетка - 10 м.кв.
Как видим % полезной площади в здании1 = 83%, а в здании2 = 91%
Какому зданию вы отдадите предпочтение при аренде/покупке при условии одинаковой цены по 1 кв.м.?
Я лично не хочу покупать "лишние" 10 кв.м. лестницы, если пользы от нее НОЛЬ.
Чтоб не было других догадок типа "10 кв.м. - это мало для лестницы" - представим что и та и та лестница полностью отвечают строительным стандартам и нормам.
Вывод: стоимость дополнительных (подсобных) помещений должна быть меньше, чем стоимость основных помещений в этом же здании.
Исключения: специализированные оборудованные помещения, например, лифтовые шахты. Можно предположить что квадратный метр такого помещения вместе с оборудованием, если его можно считать неотделимым улучшением, может быть дороже. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 16:15 |
|
Андрей, так то оно так. Я здесь вижу и интерес  Собственно надо видеть лестницу(ее размеры и конфигурацию) или часть лестницы, которая подлежит отчуждению.
ОТтуда уже и варианты рисовать : или доппомещение ( я бы брала среднюю ст-ть 1кв.м. по зданию ) или площадь для коммерческого использования. Лестничные клетки они такие разные...
Была в одном здании - памятник архитектуры, так там главная лестница мраморная была с лепниной и статуями, на лестничной клетке были мягкие кождиваны, зимний сад... Красота необыкновенная. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Eraser
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 16:54 |
|
Если у лестницы может быть ЛНЭИ - офисное или торговое. То тогда не надо забывать и про гостиничное ЛНЭИ (раскладушка / койкоместо). Попробовать можно разселить людей (актуально). |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 17:12 |
|
УПС, а вам не попадалась оценка 2кв.м. для аренды части фойе, коридора?
Добавлено спустя 2 минуты 2 секунды:
Лестница и клетка -чуть разные весссчи
Добавлено спустя 7 минут 18 секунд:
А, еще вариант вспомнила: на первом этаже лестничная клетка квадратная и там разместили изначально будку для сторожа , а затем посчитали что содержание сторожа дорого обходится и сдали будку под ремонт обуви. Здание 3-х этажное административное: 1-й этаж - магазин, 2-й этаж парикмахерская, 3-й - закрытый офис.
Если бы собственник был последнего этажа и клетка между последним и предпоследним - не вижу смысла выкупать, ты там один живешь и первому этажу глубоко все равно, что там творится |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 20:32 |
|
| СИМа писал(а): |
| Лестничные клетки они такие разные... |
согласен-согласен, может и такое быть, что диваны и проч, но давайте посмотрим со стороны пользователя? Чисто гипотетически, уберем лестницу - нет ее, что остается? 1 этаж - помещения, полезные? Да. Второй этаж и выше - ээээмммм..ну как бы вроде и помещения, но добраться никак...хотя..может же быть и лифт? поэтому и польза даже гипотетически без лестницы есть и от других этажей, правда?
А теперь наоборот - уберем помещения. И кому теперь нужна ваша лестница с диванами и лепниной?
СИМа, я считаю, что лестница, равно как и все что на ней (ну не считая мелочей, способных приносить доход, например, автоматы), это всего лишь "придаток", "дополнение" к основным помещениям, но никак не основное в здании. Еще раз - здание без лестницы быть может, а лестница без здания - нет. Варианты типа этого не в счет. Отсюда и вывод - лестница стОит дешевле основных помещений. Но вот насколько? В этом надо разобраться?!
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| СИМа писал(а): |
| а вам не попадалась оценка 2кв.м. для аренды части фойе, коридора? |
попадалась, но выполняемая под давлением ФГИ
| СИМа писал(а): |
| Лестница и клетка -чуть разные весссчи |
согласен, но я думал что речь идет о "всей лестнице", т.е. от первого до второго этажа, а если рель только о "междуэтажье", то тут тоже не все так просто - сколько там места? Хватит ли для "будки" ? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 20:52 |
|
теперь бы автора в студию , чтобы ответил на вопросы |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
HEK
Возраст: 65
Сообщения: 219
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 21:50 |
|
| Eraser писал(а): |
| Если у лестницы может быть ЛНЭИ - офисное или торговое. То тогда не надо забывать и про гостиничное ЛНЭИ (раскладушка / койкоместо). Попробовать можно разселить людей (актуально). |
Причем расселять посуточно, отгородив ширмами по вертикали! СИМа, не влезайте в теорию. Если собственник настаивает на продаже, а во времена повальной приватизации уйма вопросов возникала: а чей коридор, а туалет? Всегда убеждал потенциальных собственников и ценил пропорционально выкупаемой (арендуемой) площади. Отдавать лестницу одному - так он начнет плату брать за проход по частной собственности. Кстати, НЭИ для лестницы - проход к офису/магазину  , в этом случае можно стоимость и по доходу посчитать. |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 07:09 |
|
ой, фантазеры мы здесь все . аффтора бы в студию , а то перенаправил поток мыслей с войны на оценку и втик .
Как вариант: лестничная клетка ведет к помещениям двух/трех разных собственников и как делить на троих по долям, если у того который имеет в здании 60-70% собственных площадей, а вход через лестничную клетку других собственников (на этаже) 5% и 15%, ну и 10-20% собственник части подвала ? Им потом боком пробираться или лестницу наружную строить? Таки мое мнение: надо иметь больше информации об объекте, чем предоставил Argus |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 09:07 |
|
| HEK писал(а): |
| Кстати, НЭИ для лестницы - проход к офису/магазину , в этом случае можно стоимость и по доходу посчитать. |
А как изменится доходность такого офиса/магазина, за проход к которому будут обилечивать? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Nanaly
Сообщения: 964
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 10:36 |
|
Еще одна фантазия. А может по аналогии с улучшениями? Стоимость офиса без лестниц и офис с лестницей. Поскольку офис без лестницы никому не нужен, либо ее надо снаружи достраивать. Вот стоимость и получится в первом случае как разница, во втором как стоимость достройки. Но здесь момент - если не лифта. Если есть, то имеются случаи, когда лестницы закрыты на решетку и ими не пользуются. Но лучше всего затратным подходом, В разбивке по строительным элементам в УПВС есть объекты, где строительным элементом присутствуют лестницы. Находим подобный функциональный аналог, выделяем долю единичного показателя, приходящегося на лестницу, применяем рыночный мультипликатор. Может так? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 11:26 |
|
| Nanaly писал(а): |
| Находим подобный функциональный аналог, выделяем долю единичного показателя, приходящегося на лестницу, применяем рыночный мультипликатор. Может так? |
оно все-равно получится = стоимости общей площади, в УПВС ведь % не от стоимости, а удельный вес конструкций здания. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
HUGO
Возраст: 47
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 12:39 |
|
Не забываем, что есть требования по пожарной безопасности.
Например, как правило в общежитиях и админзданиях две лестницы и обе должны быть ПРОХОДНЫМИ. Видели на стенах чертежи эвакуации ?
И как это согласуется юридически с ЛНЭИ под офис не представляю. |
|
|
  |
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 13:44 |
|
Определяется стоимость всей лестничной клетки с подвала до 2 этажа в административном здании. Я так и не услышал предложений на уменьшение цены относительно офиса. У меня предложение уменшить цену относительно офиса за счет отделочных работ, ( оценивается простая бетонная лестничная клетка с совковой отделкой) и отсуствие комуникаций. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 13:45 |
|
Argus
а мы так и не услышали ни одного уточнения - кроме совкового ремонта, хотя написали кучу всего |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Katrin
Сообщения: 130
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2014 19:13 |
|
А вспомните про Стандарт БОМА для офисных зданий. Он содержит правила определения, классификации и расчета арендуемых площадей в офисных зданиях, а также стандартные формы предоставления результатов этих расчетов. Говоря другими словами, Стандарт регламентирует определение размера офисной площади, за которую арендатор должен платить арендную плату. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2014 20:44 |
|
А что Стандарт БОМА? 
Там, где он применяется, он применяется практически (или вообще) повсеместно. Там все как бы на общаются на одном языке. А что у нас? Кто их знает и применяет?
И при чем вообще эти стандарты к оценке лестничной клетки? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Июн 2014 21:03 |
|
Grey Horse
+1
| Katrin писал(а): |
| Говоря другими словами, Стандарт регламентирует определение размера офисной площади, за которую арендатор должен платить арендную плату. |
разве лестница=офис? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 10:45 |
|
| Katrin писал(а): |
| Говоря другими словами, Стандарт регламентирует определение размера офисной площади, за которую арендатор должен платить арендную плату. |
Ну не совсем так. Он определяет международные правила классификации помещений не просто офисных зданий, а профессиональных офисных центров. Правила определения площади непосредственно офисных помещений (для профессиональных офисных центоров это планировка типа open space, потом внутри городи себе легкими конструкциями что хочешь) и прочих вспомогательных помещений, которые распределяются с помощью коэффициента на непосредственно офисные площади). Нужен он в основном, как раз для соблюдения нормы вспомогательных площадей относительно чистых офисных площадей еще на стадии планировки и строительства.
Ну допустим, применили мы БОМА. Согласно их вертикальные проникающие лестниц не входят в состав общих площадей. Что дальше?
Как по мне, для начала в данном вопросе нужно проработать с юридической точки зрения и проработать с документами при купле-продаже офисных помещений. При покупке непосредственно кабинетов (назовем это так), покупатель купил и право постоянного неограниченного пользования местами общего пользования на пропорциональной основе (ну как при покупке квартиры как части здания к покупателю этой квартиры и переходит пропорциональное право собственности местами общего пользования), за содержание которых скорее всего ему выставляется счет в виде куммунальных услуг или участвует солидарно в их содержании денежкой по мере возможности. Таким образом, выкупать их дополнительно как самостоятельный объект нет смысла ибо за них уже уплачено при покупке так сказать основных площадей.
Второй момент, если выкупить и заплатить таки хочеться. То при анализе рынка легко установить, есть ли отличия в цене или нет. Подбираете предложения к продаже чистых кабинетов и предложения к продаже кабинетов с вспомогательными помещениями (отдельные этажи с лестницами или помещения с индивидуальной входной группой и т.д.) и определяете среднее в обеих случаях и получаете коэффициент влияния, который и покажет на сколько относительно чистых офисных площадей снижается стоимость на вспомогательные площади в виде лестниц. Если, конечно такое влияние выявится. Ведь у собственной лестницы есть и плюсы, например, ты сам себе хозяин. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 15:46 |
|
у меня всего один вопрос ...
по тех.паспорту написано "офісне приміщення", "офіс", "нежитлове приміщення" или "сходова ..." ??? какая аргументация аналогичности офиса и лестничной клетки? может инженерная мысль какая?) или архитектурные особенности лестничной клетки? может там уже зарегистрирована компания? |
Последний раз редактировалось: work (Сб, 14 Июн 2014 15:49), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 15:49 |
|
А при чем здесь аналогичность или неаналогичность офиса и л-клетки - к тому, что написано в техпаспорте?
Там порой такое пишут - уууу!..  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 15:50 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 17:45 |
|
| work писал(а): |
| ну вообще-то тип объекта на то и тип, чтобы как-то классифицировать. |
Т.е. классифицировать будем на основании слов в техпаспорте, а не итогов натурного осмотра, характеристик планировочных решений и т.д.? 
| work писал(а): |
| и я сомневаюсь что вписывают вместо нежилых помещений-офисов и т.д. лестницы и балконы. |
Не надо, коллега work, не надо сомневаться... верить надо в наших техников БТИ.
В свою оценочную бытность довелось видеть техпаспорт многоэтажного административного здания.
В нем, по данным БТИ, высота 4 средних этажей составляла около 11,5 м.
Каждого.
Так строительный объем и определяли.
В инвентаризационном деле, кстати, тоже, не только в техпаспорте...
Остальные 5 этажей высоту имели более-менее привычную.
А глядя на здание снаружи, так и не скажешь, что этажи разные... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 18:09 |
|
я где-то писал о осмотре? я писал конкретно о тех.паспорте.
если топикстартер написал что лестничная клетка, значит он в этом уверен, а вот в подходе к оценке этой же лестничной клетки проблемы.
с неточностями измеренных данных встречались думаю все.
но с неточностями описаний наименований/типов помещений/части помещений по экспликациям я лично не встречался.
Вы вписываете наименование/тип ОО в отчет исходя из документации или натурного осмотра? Наверное из документов.
И не понимаю к чему этот флад, не относящийся к теме. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 20:39 |
|
| work писал(а): |
| я где-то писал о осмотре? |
Нет. Только о классификации... На основании техпаспорта.
Мне просто сначала непонятно было, что под классификацией Вы, оказывается, подразумеваете только конкретно:
| work писал(а): |
| вписываете наименование/тип ОО в отчет исходя из документации |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Сб, 14 Июн 2014 20:49 |
|
Аргус, в ГКУ есть понятие "помещений общего пользования" в многоквартирном жилом доме; к ним относятся в том числе и помещения лестничных площадок, лестничных клеток. Что касается объектов нежилой недвижимости, то данный вопрос вроде как в законодательстве прямо не обозначен. Но здесь вступает в силу принцип аналогии права. Т.е., если в нежилом здании несколько сособственников - лестничные площадки им принадлежат в том соотношении, в котором принадлежат остальные помещения. Например, одному собственнику принадлежит 48% здания, а другому – 52%; тогда первому принадлежит и 48% площадей лестничных клеток в здании, а второму соответственно – 52%. Поэтому, думаю перед Вами поставили задачу некорректно, следовательно полученный результат не будет иметь практического применения. Сособственники между собой могут просто договориться об использовании имеющихся площадей.
Если вопрос стоит о денежной компенсации одним собственником другому за занимаемую площадь лестничной площадки, я бы исходила из НЭИ здания (торговля/офис) с поправкой на отсутствующие коммуникации, на этаж размещения и т.д. Сумма компенсации одной стороны другой:
Скомпенсац = Срыночная * % в собственности
Но опять- таки, нотариально они такую компенсацию вряд ли оформят, разве что передадут расписки друг другу
Если же, как указывала СИМа ситуация такова, что собственникам в здании принадлежат только помещения этажей (это могло быть при проведенной приватизации отдельных помещений поэтажно или в другом соотношении, когда приватизируемые площади выделялись в натуре), тогда собственником лестничных площадок остается государство/территориальная громада и тогда следовать нужно законодательству о приватизации. Но опять-таки, право собственности на лестничные площадки после приватизации будет принадлежать всем сособственникам, поскольку речь идет о помещениях общего пользования |
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вс, 15 Июн 2014 08:54 |
|
IrenaL! Cпасибо за хороший ответ. На самом деле оно где-то так и происходит. Я уже во всем розобрался . Собственник продал все помещения кроме лестниц и собственники помещений хотят забрать через суд у него лестничную клетку. Цена нужна суду чисто символическая |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 15 Июн 2014 12:47 |
|
Argus
а сразу написать все условия задачи слабо?  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Nanaly
Сообщения: 964
|
| Добавлено:
Вс, 15 Июн 2014 14:32 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Argus
а сразу написать все условия задачи слабо? |
Полностью согласна с Андреем. Национальный стандарт № 1:
51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:
укладення договору на проведення оцінки;
ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення
вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення
оцінки;
ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз
можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати
процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
Т.е. ставя здесь задачу, надо было озвучить все условия исходных данных. Вот ситуация из судебной практики по подобному случаю:
[судебная практика]
Черт ногу сломит
По мнению Киевского окружного административного суда, совместная собственность может применяться только к местам общего пользования в жилых домах. Эти правоотношения урегулированы главой 28 ГКУ. Но право собственности на вспомогательные помещения (в том числе МОП) при приобретении конкретных комнат в нежилом здании не предусмотрено. На невозможность применения вышеупомянутой аналогии права в данном вопросе указывает и ВХСУ в своем постановлении № 3/128-32/84 от 08.04.2010 г. Киевский апелляционный админсуд в своем решении указывает, что к местам общего пользования должны применяться положения ст. 404 ГКУ, регулирующие права на пользование чужим недвижимым имуществом. Но при этом отечественные суды не отрицают возможность передачи в собственность МОП, если это не нарушает права других собственников помещений в здании. Поэтому владельцами МОП в нежилых помещениях признаются те, у кого первоначально возникло право собственности на здание.
http://statuspress.com.ua/conflict-of-interests/kto-v-dome-xozyain.html
Статья 404 ГКУ:
Стаття 404. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном
1. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.
2. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.
3. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).
Комментарии к статье:
. Дана стаття не має самостійного значення так як у іншому формулюванні містить норми ст. 401 - 403 ЦК України.
2. Щодо переліку запропонованого у ч. 1 статті його необхідно узгодити з переліком запропонованим ст. 99 ЗК України. А саме нею передбачено, що власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: а) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути. В будь-якому разі обидва акти не визначають вичерпний перелік видів сервітутів, а тому законом можуть встановлюватися інші види.
Еще пояснения:
Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и тому подобное). Данная норма, закреплённая в ч. 3 ст. 404 ГК Украины, впервые появилась в украинском законодательстве и очень важна, так как позволяет разрешить проблему пользования помещениями, называемыми «места общего пользования» (коридоры, лестничные клетки и т. п.). БТИ и нотариусы при продаже в здании части помещений очень часто указывают в документах (выписках из Реестра прав собственности на недвижимость и договорах купли – продажи), что коридор, лестничная клетка и т. п. находятся в общем пользовании. Такая формулировка не позволяет определить, отчуждены ли эти помещения или по – прежнему остаются в собственности продавца, а это порождает на практике проблемы при реконструкции и последующем вводе в эксплуатацию приобретённых покупателем помещений. Теперь же норма ч. 3 ст. 404 ГК Украины позволяет собственнику установить сервитут относительно этих помещений (права прохода и т. п.).
http://talestra.com/stati-po-pravu/veshhnyiy-prava-na-chuzhoe-imushhestvo
В моей практике встречалось, что обычно в случае продажи части нежилого объекта, БТИ выделяет часть этого объекта, указывая при этом, что выделенная часть составляет какую-то сотую часть всего объекта и состоит из помещений таких-то здания, литерой такой-то. Если уж возникла необходимость выделить и оценить лестничную клетку для рассмотрения дела в суде, то думаю, надо оценить все здание. Затем найти по УПВС подобный функциональный аналог. А дальше разделить площадь на площадь лестничной клетки и остальную площадь здания. К площади лестничной клетки по таблице удельных весов строительных элементов отнести фундамент, стены и перегородки наверное не учитывать, они принадлежат помещениям, полы не учитывать, т.к. лестничные площадки можно рассмотреть как перекрытия, не учитывать так же сантехнические. (посмотрите сами по объекту). С учетом вычитаний получится коэффициент, ну примерно, допустим 0,7. А дальше уже пропорцианально:
С = (х * s1 * 1) + (x* s2 * 0.7)
где С - стоимость здания, полученная сравнительным подходом
s1 - площадь здания без лестничной клетки
s2 - площадь лестничной клетки
х - стоимость 1 кв.м. здания, полученного сравнительным подходом. Находим х, и затем вычисляем стоимость лестничной клетки по второй части уравнения.
Это очень упрошенный вариант, но наверное подойдет, если стоимость нужна чисто символически. Если кто подправит, буду благодарна, может когда и встретится аналогичный случай. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 15 Июн 2014 14:35 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Argus
а сразу написать все условия задачи слабо? |
А зачем?
Будет же не так интересно.
А, кроме того, на ОКНО'е люди умные, и времени у них свободного много - сами угадают и разберутся! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
