| Автор |
Сообщение |
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
 Добавлено:
Пн, 19 Окт 2015 14:50 |
  |
Добрый день.
Друзья, помогите советом.
Есть проект строительства жилого квартала в составе многоквартирных жилых домов вместе с социальной инфраструктурой, включая детские сады, школы, торговые центры и пр. Земельный участок в постоянном пользовании. Строительство еще не началось. По договору о сотрудничестве, инвестор в качестве оплаты за предоставленные услуги хочет получить 15% стоимости имущественных прав на строительство.
Внимание вопрос: знатоки, какие имправа возникают в данном случае, как их оценить? Какой перечень документов необходимо запросить у заказчика?
Пожалуйста, помогите советом, литературой, или наработками. |
|
|
  |
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 10:33 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Добрый день.
Друзья, помогите советом.
Есть проект строительства жилого квартала в составе многоквартирных жилых домов вместе с социальной инфраструктурой, включая детские сады, школы, торговые центры и пр. Земельный участок в постоянном пользовании. Строительство еще не началось. По договору о сотрудничестве, инвестор в качестве оплаты за предоставленные услуги хочет получить 15% стоимости имущественных прав на строительство.
Внимание вопрос: знатоки, какие имправа возникают в данном случае, как их оценить? Какой перечень документов необходимо запросить у заказчика?
Пожалуйста, помогите советом, литературой, или наработками. |
Инвестор оказал услуги? Принес проект? Предоставил зем. участок? Или услуги он собирается предоставить? Нужна ясность что это за услуги, за которые он хочет получить 15%. С кем договор о сотрудничестве у инвестора? |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 10:53 |
|
| Цитата: |
| Инвестор оказал услуги? Принес проект? Предоставил зем. участок? Или услуги он собирается предоставить? Нужна ясность что это за услуги, за которые он хочет получить 15%. С кем договор о сотрудничестве у инвестора? |
Инвестор передал застройщику земельный участок, что является его вкладом в строительство. По условию договора о сотрудничестве между инвестором и девелопером (генподрядчиком), после реализации проекта, инвестор получит 15% от всей площади застройки. Проект запросил но пока не получил.[/quote] |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 12:58 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Цитата: |
| Инвестор оказал услуги? Принес проект? Предоставил зем. участок? Или услуги он собирается предоставить? Нужна ясность что это за услуги, за которые он хочет получить 15%. С кем договор о сотрудничестве у инвестора? |
Инвестор передал застройщику земельный участок, что является его вкладом в строительство. По условию договора о сотрудничестве между инвестором и девелопером (генподрядчиком), после реализации проекта, инвестор получит 15% от всей площади застройки. Проект запросил но пока не получил. |
[/quote]
Добавлено спустя 18 секунд:
А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка? |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 13:25 |
|
| Цитата: |
А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка? |
Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору. |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 14:46 |
|
Здесь возможны два варианта:
1. Инвестиционный проект будет развиваться до своего логического завершения (продажи готовых объектов недвижимости)
2. Ликвидация инвестиционного проекта и возврат к исходному состоянию до начала реализации проекта.
Второй вариант, скорее всего не стоит рассматривать.
В рамках первого варианта, нужно определить, какими будут денежные потоки в рамках реализации данного инвестиционного проекта, и какой будет чистая дисконтированная стоимость реализованного инвестиционного проекта.
Для этого (по минимуму) нужно получить:
- документы, которые регулируют взаимоотношения сторон в рамках инвестиционного проекта;
- свидетельство о праве пользования земельным участком;
- разрешительную документацию на строительство;
- проектную документацию на данный инвестиционный проект (какая общая площадь возводимых многоквартирных домов, этапы ввода в эксплуатацию домов и т.п.)
- сметную документацию на возведение зданий (можно составить самостоятельно, если есть специфические знания в этом вопросе);
- данные относительно привлечения долгосрочных обязательств для реализации проекта.
На основании полученных данных составляете прогноз денежных потоков. |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 14:48 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Цитата: |
А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка? |
Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору. |
Добавлено спустя 22 секунды:
Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 15:44 |
|
| ЛП писал(а): |
| JohnDoe писал(а): |
| Цитата: |
А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка? |
Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору. |
Добавлено спустя 22 секунды:
Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
А кто собственник земли, которая по акту передана в постоянное пользование? Государство! И в пользование государство передает землю с конкретным целевым назначением. А не под застройку. Тут явное плановое нарушение целевого назначения просматривается. Менять целевое никто не будет, и к гадалке не ходи. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 17:05 |
|
| ЛП писал(а): |
Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
| Vicdom писал(а): |
| Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
Целевое назначение земельного участка - "земли жилой и общественной застройки". Проверил по градостроительному кадастру г. Киева, земли действительно выделены решение Горсовета под застройку. На аферу не похоже, все законно. |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 17:45 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| ЛП писал(а): |
Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
| Vicdom писал(а): |
| Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу. |
Целевое назначение земельного участка - "земли жилой и общественной застройки". Проверил по градостроительному кадастру г. Киева, земли действительно выделены решение Горсовета под застройку. На аферу не похоже, все законно. |
Добавлено спустя 20 секунд:
Згідно ст.92 Земельного кодексу: "Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку." Тобто функція розпорядження інвестору не надана. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 19:41 |
|
Вам, все-таки, нужно определиться с объектом оценки. У Вас объектом оценки, является:
- право пользования земельным участком,
или
- право требования по инвестиционному договору? |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Вт, 20 Окт 2015 23:10 |
|
|
 |
|
tu4a
Сообщения: 2
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 09:16 |
|
Оценка имущественных прав это оценка документа (соответствующего договора). Поэтому, в первую очередь, от заказчика надо требовать объект оценки - именно этот документ и все связанные с ним (разрешения, лицензии и пр).
Далее анализируется каждый пункт (обязан, имеет право и т.п.) на предмет того как этот пункт влияет на денежные потоки при реализации проекта (создается модель).
Я строю модель с использованием имитационного моделирования, когда для основных параметров строится вероятностное распределение и совместное корреляционные связи.
В ответе - наиболее вероятное состояние модели. |
_________________
Дисциплина - свобода в действии, лень - свобода в бездействии. |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 13:55 |
|
| Crenter писал(а): |
Вам, все-таки, нужно определиться с объектом оценки. У Вас объектом оценки, является:
- право пользования земельным участком,
или
- право требования по инвестиционному договору?
|
| Петрович писал(а): |
| Какова цель оценки? |
Цель оценки - определение рыночной стоимости имущественных прав на 15% общей ПЛОЩАДИ объекта.
Думал строить модель развития проекта, однако смущает формулировка предмета оценки. Получается что инвестора не волнует рентабельность проекта, он все равно получает 15% от инвестиционной стоимости площадей (естественно продисконтированной на дату оценки).
Друзья, исправьте меня если я не прав.
PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 15:27 |
|
Объектом оценки, все-же, у вас должно быть право требования по инвестиционному договору (по факту у вас еще нет как токового объекта строительства, поэтому и зарегистрированных имущественных прав на него у вас не может быть (в общем случае до введения его в эксплуатацию)).
Если инвестор получает 15% от инвестиционной стоимости площадей, то строить модель необходимо, т.к. инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Т.е. стоимость площадей напрямую будет зависеть от денежных потоков от инвестиционного проекта.
Зачастую в инвестиционных договорах прописывают передачу объекта в натуре. Если у вас в договоре это прописано как я указал выше, то инвестор получит 15% завершенного строительством объекта, которые, уже инвестор может реализовать по рыночной стоимости.
Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 15:34 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Петрович писал(а):
Какова цель оценки?
Цель оценки - определение рыночной стоимости имущественных прав на 15% общей ПЛОЩАДИ объекта. |
це речення не закінчено. Давайте ще раз ось так - для чого ця оцінка??
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
| JohnDoe писал(а): |
| PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке |
...місто яке? |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 15:49 |
|
| Crenter писал(а): |
Объектом оценки, все-же, у вас должно быть право требования по инвестиционному договору (по факту у вас еще нет как токового объекта строительства, поэтому и зарегистрированных имущественных прав на него у вас не может быть (в общем случае до введения его в эксплуатацию)).
Если инвестор получает 15% от инвестиционной стоимости площадей, то строить модель необходимо, т.к. инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Т.е. стоимость площадей напрямую будет зависеть от денежных потоков от инвестиционного проекта.
Зачастую в инвестиционных договорах прописывают передачу объекта в натуре. Если у вас в договоре это прописано как я указал выше, то инвестор получит 15% завершенного строительством объекта, которые, уже инвестор может реализовать по рыночной стоимости.
Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору. |
Не совсем понимаю, зачем в данной ситуации моделировать завершение девелоперского проекта, если инвестор, принимавший участие в строительстве, получит 15% от общей площади жилья.
Например, инвестиционная стоимость квадратного метра квартиры в этом строящемся жилом комплексе сейчас составляет 11 тыс. грн.\кв.м., а 15% составят 1 тыс. кв.м. Получаем цифру 11 млн. грн.
Допускаем, что инвестор вправе сам выбирать очередность получения квадратных метров. В графике строительства указан срок сдачи 1-й секции скажем 01.01.2017. Это наша точка отсчета для дисконтирования.
Проанализировав юридические риски и риск невыполнения обязательств застройщиком (задержка со сдачей объекта, заморозка строительства), сделаем соответствующие допущения при определенииставки дисконта.
Вроде все просто.
Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд:
| kink писал(а): |
| ...місто яке? |
місто Київ
Добавлено спустя 6 минут 12 секунд:
| kink писал(а): |
| це речення не закінчено. Давайте ще раз ось так - для чого ця оцінка?? |
Согласно первоисточника:
Инвестору могут быть предоставлены жилые помещения недвижимого имущества и/или денежные средства в размере не менее 15% от стоимости имущественных прав на площадь жилья, определённых экспертной оценкой.
Цель оценки поставлю ту что потребуется, когда разберусь в предмете. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 16:48 |
|
| JohnDoe писал(а): |
kink писал(а):
...місто яке?
місто Київ |
ось тут викладені огляди UTG та JLL http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=7237&postdays=0&postorder=asc&start=120
ось тут ціни http://domik.ua/nedvizhimost/novostrojki-kiev.html
| JohnDoe писал(а): |
Согласно первоисточника:
Инвестору могут быть предоставлены жилые помещения недвижимого имущества и/или денежные средства в размере не менее 15% от стоимости имущественных прав на площадь жилья, определённых экспертной оценкой. |
| JohnDoe писал(а): |
| Цель оценки поставлю ту что потребуется, когда разберусь в предмете. |
чекайте, ціль оцінки це перше що потрібно з'ясувати. Я досі не розумію функцію цієї оцінки. Застава, чи що? |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 17:13 |
|
А кто определил, что право пользования земельным участком = 15% завершенного строительством объекта? |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 17:37 |
|
| ЛП писал(а): |
| А кто определил, что право пользования земельным участком = 15% завершенного строительством объекта? |
Так договорились Инвестор с Девелопером.
| kink писал(а): |
| чекайте, ціль оцінки це перше що потрібно з'ясувати. Я досі не розумію функцію цієї оцінки. Застава, чи що? |
цель оценки - определить выгоду инвестора от участия в инвестпроекте. |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Ср, 21 Окт 2015 19:26 |
|
Получив от застройщика готовый объект недвижимости, инвестор не обязан продавать его по стоимости указанной в инвестиционном договоре (если в договоре не указано иное), он может его продать по рыночной стоимости (на дату реализации).
Поэтому, Вам, действительно, не нужно полностью моделировать денежные потоки в рамках девелоперского проекта (нужно только моделировать проект в рамках сроков его реализации).
Кстати обратите внимание на то, что в некоторых инвестиционных договорах предусматриваются отступные (штраф) при переуступке прав требования по инвестиционному договору третьему лицу.
Интересно, какие Вы введете допущения при определении ставки дисконта, для учета юридического риска и риска невыполнения обязательств застройщиком.
Вы не прорабатывали вариант применения сравнительного подхода для расчета стоимости данного объекта оценки? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 10:07 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| цель оценки - определить выгоду инвестора от участия в инвестпроекте. |
ну якось розрахуєте ви цей профіт, що далі замовник оцінки буде робити з цими цифрами? |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:03 |
|
| Crenter писал(а): |
Интересно, какие Вы введете допущения при определении ставки дисконта, для учета юридического риска и риска невыполнения обязательств застройщиком.
Вы не прорабатывали вариант применения сравнительного подхода для расчета стоимости данного объекта оценки?
|
Рынок проработал. Действительно, планирую отталкиваться от рыночной стоимости жилья на первичном рынке.
| kink писал(а): |
ну якось розрахуєте ви цей профіт, що далі замовник оцінки буде робити з цими цифрами?
|
Это его дело. По факту ему нужно знать размер "гешефта". |
|
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:16 |
|
В договоре, как я понимаю, предусмотрено отдать 15% или квадратными метрами или денежными средствами. И вот тут у них могут начаться проблемы, если цены станут выше, или ниже тех, которые Вы сейчас можете обосновать как рыночные.
Не забудьте прописать, что Вы посчитали стоимость прав на 15% по состоянию на сегодня, а то потом они Вас найдут и заставят доплатить разницу потерпевшей от изменения цен стороне. Это точно будет выше Вашего гонорара за оценку.  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 11:34 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Это его дело. По факту ему нужно знать размер "гешефта". |
тобто як це типово називається "для прийняття управлінського рішення"?
| Vicdom писал(а): |
| И вот тут у них могут начаться проблемы, если цены станут выше, или ниже тех, которые Вы сейчас можете обосновать как рыночные. |
доречно було б показати у звіті оптимістичні та песимістичні варіанти прогнозів |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 14:42 |
|
| kink писал(а): |
доречно було б показати у звіті оптимістичні та песимістичні варіанти прогнозів
|
спасибо, действительно дельный совет. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 22 Окт 2015 21:32 |
|
| JohnDoe писал(а): |
PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке
|
Я когда то строила кучу красивых диаграмм на основании данных госстата и минбуда. Там есть данные об объемах строительства первички, об изменении цен на строительство-покопайтесь, что то полезное найдете+гугл в помощь, на сайтах застройщиков в аналитике попадаются интересные статьи, так и составите свой собственный актуальный анализ.
Удачи. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2015 08:40 |
|
| Olenka писал(а): |
Я когда то строила кучу красивых диаграмм на основании данных госстата и минбуда. Там есть данные об объемах строительства первички, об изменении цен на строительство-покопайтесь, что то полезное найдете+гугл в помощь, на сайтах застройщиков в аналитике попадаются интересные статьи, так и составите свой собственный актуальный анализ.
Удачи. |
Спасибо, аналитики нарыл более чем достаточно. Сижу анализирую. |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2015 12:58 |
|
Будет интересно почитать, если выложите здесь свой труд после окончания анализа, будет свой аналитик  |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Чт, 29 Окт 2015 20:16 |
|
Друзья, столкнулся с такой проблемой: расчеты рыночной стоимости имущественных прав на незавершенный строительством жилой комплекс, привязал к стоимости вхождения частного инвестора в инвестиционные проект (менеджер сегодня озвучил 15 тыс. грн. ). Но ведь фактически эту стоимость уже продисконтировал девелопер, учитывающий в инвестиционном проекте стоимость денег во времени. То-есть, через три года, один кв.м. жилья, в сданном в эксплуатацию доме, будет стоить как минимум 30 тыс. грн. Разница между 30 и 15 тыс. грн. - доход инвестора от участия в проекте. Если в расчете взять за базу и продисконтировать инвестиционную стоимость 1 кв.м. (15 тыс. грн. ) выйдет что рыночная стоимость продисконтирована дважды, что не есть правильно.
Пожалуйста, помогите с правильной математической интерпретацией расчетной модели.
Возникает ли НДС при продаже имущественных прав на недостроенное жилье (переуступка прав), оформленных инвестиционным договором? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 29 Окт 2015 23:13 |
|
Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой.
Зачем Вам какое-то вхождение. Ваш инвестор уже вошел в проект путем своего взноса в виде прав на земельный участок. Он обменял свой взнос на 15% площадей в проекте. Какие еще могут быть платы за вход.
Ну так и оперируйте своими 15% площадей.
Если эти площади конкретно не оговорены, возьмите проект комплекса, определите все площади, которые априори могут принести доход посредством их продажи, разбейте их по функциональному назначению и возьмите от каждой категории по 15%.
Определите срок ввода комплекса в эксплуатацию. Проверьте текущий график выполнения работ с плановым. Если есть отставание (а оно есть фактически всегда, а особенно сейчас), к плановому сроку докиньте срок отставания - это будет дата, когда ваш пайщик получит площади так сказать на руки.
Возможно, что предусмотрен ввод комплекса по очередям, тогда дополнительно еще площади, причитающиеся инвестору, проранжируйте по стадиям/очередям ввода в эксплуатацию.
С момента ввода комплекса в эксплуатацию постройте график продаж площадей (ну не все же они сразу купятся).
Для каждого периода спрогнозируйте стоимость продаваемых площадей исходя из их категории.
Просчитать затраты, связанные с оформлением прав собственности (нотариальные услуги, БТИ, платежи по оформлению права собственности и что там еще) в виде процента от дохода.
Полученные денежные поступления привести дисконтированием на дату оценки.
Если речь о жилье, то по факту на момент готовности его и продажи вашим инвестором, то это будет вторичный рынок и НДС по текущему законодательству там не будет. Спрогнозировать изменение законодательства на дату вперед, поэтому исходим из неизменности законодательства в текущей редакции на момент готовности объекта в эксплуатацию. Я бы это записал как ограничение и допущение в вашей работе. Если конечно не прописано в законодательстве изменений с известным сроком вступления их в силу (типа вступает в силу с такой-то даты).
Как по мне, то все.
Еще как вариант, если есть на дату оценки факты перепродажи недвижимости в вашем комплексе. По факту это и будет перепродажа имущественных прав. Тогда берете такие аналоги, высчитываете стоимость единицы и множите на свои площади. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 09:32 |
|
| Серый писал(а): |
| Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой. |
а я взагалі сумніваюсь, що топік-стартер - оцінювач |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 11:05 |
|
Еще как мысль относительно возможных затрат, можно привести определение МСО
| Цитата: |
Транзакционные издержки
36. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки. |
и никаких расходов не учитывать вообще, а оперировать исключительно показателями стоимости по категориям недвижимости.
Если же учитывать затраты, связанные с получением стоимости за объекты недвижимости, то это уже будет своего рода оценка бизнеса от операций с недвижимостью, а не самой недвижимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:02 |
|
| kink писал(а): |
| Серый писал(а): |
| Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой. |
а я взагалі сумніваюсь, що топік-стартер - оцінювач |
И к чему это было сказано?
Добавлено спустя 46 секунд:
| Серый писал(а): |
Еще как вариант, если есть на дату оценки факты перепродажи недвижимости в вашем комплексе. По факту это и будет перепродажа имущественных прав. Тогда берете такие аналоги, высчитываете стоимость единицы и множите на свои площади.
|
Какие аналоги нужно брать в таком случае?
Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:
Серый
| Серый писал(а): |
Еще как мысль относительно возможных затрат, можно привести определение МСО
36. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки. |
Корректировку на НДС необходимо проводить согласно п.17 Национального стандарта оценки №1:
| Цитата: |
17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки майна.
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:16 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Какие аналоги нужно брать в таком случае?
|
Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги.
Добавлено спустя 5 минут 19 секунд:
| JohnDoe писал(а): |
Корректировку на НДС необходимо проводить согласно п.17 Национального стандарта оценки №1:
Цитата:
17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки майна. |
Ну во-первых, стандарт не указывает на необходимость проведения корректировки, а на необходимость отобразить факт включения или невключения. Чтобы пользователь отчета и результата однозначно понимал результат и его составляющие.
Во-вторых, согласно законодательства, есть куча операций, в том числе и с недвижимостью, где НДС просто нет. На что тогда корректировать? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:21 |
|
| Crenter писал(а): |
Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору.
|
Если вас не затруднит, опишите подробнее каждый этап анализа. Может посоветуете профильную литературу по направлению?
Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд:
| Серый писал(а): |
Ну во-первых, стандарт не указывает на необходимость проведения корректировки, а на необходимость отобразить факт включения или невключения. Чтобы пользователь отчета и результата однозначно понимал результат и его составляющие.
Во-вторых, согласно законодательства, есть куча операций, в том числе и с недвижимостью, где НДС просто нет. На что тогда корректировать? |
Неправильная интерпретация наличия/отсутствия НДС фактически приводит к искажению рыночной стоимости объекта, так как оценщик фактически (косвенно) определяет базу налогообложения для фискальных органов. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:25 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Если вас не затруднит, опишите подробнее каждый этап анализа. |
А вы шаровик. Расписать поподробнее - это все равно что отчет за вас написать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:26 |
|
| Серый писал(а): |
| Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги. |
Нужно ли в таком случае проводить дисконтирование денежного потока, оперируя инвестиционной стоимостью объекта? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:29 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Серый писал(а):
Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги.
Нужно ли в таком случае проводить дисконтирование денежного потока, оперируя инвестиционной стоимостью объекта?
|
А можно я поступлю как в Адессе, т.е. отвечу вопросом на вопрос. А что вы в этом случае собрались дисконтировать?
И почему вы оперируете инвестиционной стоимостью. Раз уж упомянули стандарт 1, так почитайте в нем про инвестиционную стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 30 Окт 2015 12:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:30 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| И к чему это было сказано? |
до того, що Ви не володієте елементарною базою оцінювання та задаєте питання за питанням, одне відвертіше одного. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 12:34 |
|
| Серый писал(а): |
| А вы шаровик. Расписать поподробнее - это все равно что отчет за вас написать. |
Я привык максимально разбираться в предмете. Чем больше я вникаю в суть, тем больше у меня возникает вопросов.
Я не прошу вас делать за меня работы. Меня интересует мнение участников форума относительно сложностей, которые у меня возникают в процессе выполнения оценки. Если есть какая-либо сложность в ответе на эти вопросы, пожалуйста помогите с источником (книги. статьи, публикации).
Признаюсь, у меня не столь большой опыт выполнения подобных проектов. Прошу отнестись снисходительно к тем вопросам, которые кажутся вам простыми или в формулировка которых не совсем корректна.
Добавлено спустя 8 минут 20 секунд:
| kink писал(а): |
| до того, що Ви не володієте елементарною базою оцінювання та задаєте питання за питанням, одне відвертіше одного. |
Так помогите мне овладеть этой базой. Разве не в этом суть форума - делиться личным опытом в сфере оценки.
Добавлено спустя 33 минуты 14 секунд:
| Серый писал(а): |
Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги.
|
Для того что бы прояснить ситуацию, опишу мой алгоритм расчета.
1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.;
2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48%
И вот что меня смутило: чем ближе объект к дате сдачи, тем выше стоимость вхождения инвестора в проект (стоимость квартиры растет), так как снижаются риски того что объект не будет завершен вовсе. А моя модель показывает пардоксальное снижение, хотя должна демонстрировать рост стоимости.
Я задал себе (и вам) справедливый вопрос, где в допущениях на оценку я сделал ошибку?
Если возникли дополнительные вопросы по проекту - задавайте, с удовольствием на них отвечу. |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 16:56 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| 1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.; |
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
| JohnDoe писал(а): |
2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48% |
А вот это уже база для применения доходного подхода. В рамках доходного подхода, Вам, нужно определить, денежные потоки от владения и реализации прав на объекты недвижимого имущества. Т.к. денежные потоки разнесены по времени (разные этапы ввода в эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости) то денежные потоки от продажи недвижимости нужно привести к дате оценки (продисконтировать). Учтите, что стоимость реализации будет уже не как у прав требования, а как у прав собственности на недвижимое имущество. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 17:23 |
|
| JohnDoe писал(а): |
И вот что меня смутило: чем ближе объект к дате сдачи, тем выше стоимость вхождения инвестора в проект (стоимость квартиры растет), так как снижаются риски того что объект не будет завершен вовсе. А моя модель показывает пардоксальное снижение, хотя должна демонстрировать рост стоимости.
Я задал себе (и вам) справедливый вопрос, где в допущениях на оценку я сделал ошибку? |
 Ви стверджуєте одне (виділене мною), а в розрахунки мабуть закладуєте інше. Що у Вас там за етапи будівництва, мені важко сказати, на які елементи розбито - будинки, квартали. Але якщо побудинково, то дійсно, з підвищенням рівня готовності будинку ціна за кв.м в ньому росте. Навіть ринковими даними думаю можна підтвердити. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пт, 30 Окт 2015 17:31 |
|
| Crenter писал(а): |
JohnDoe писал(а):
1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.;
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
JohnDoe писал(а):
2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48%
А вот это уже база для применения доходного подхода. В рамках доходного подхода, Вам, нужно определить, денежные потоки от владения и реализации прав на объекты недвижимого имущества. Т.к. денежные потоки разнесены по времени (разные этапы ввода в эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости) то денежные потоки от продажи недвижимости нужно привести к дате оценки (продисконтировать). Учтите, что стоимость реализации будет уже не как у прав требования, а как у прав собственности на недвижимое имущество.
|
Спасибо огромное за ваше терпение и ваши советы. Сравнительный подход уже закончил, работаю над доходным.
Добавлено спустя 3 минуты 41 секунду:
| Crenter писал(а): |
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору.
|
Не могли бы вы подробнее расписать.
Пожалуйста, посоветуйте источник, который освещает эти моменты (книги, статьи).
Добавлено спустя 3 минуты 19 секунд:
| kink писал(а): |
Ви стверджуєте одне (виділене мною), а в розрахунки мабуть закладуєте інше. Що у Вас там за етапи будівництва, мені важко сказати, на які елементи розбито - будинки, квартали. Але якщо побудинково, то дійсно, з підвищенням рівня готовності будинку ціна за кв.м в ньому росте. Навіть ринковими даними думаю можна підтвердити.
|
Действительно, я, по неопытности, смешал два подхода в один и был в шаге от провала операции. |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 31 Окт 2015 09:04 |
|
Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція? |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Сб, 31 Окт 2015 14:26 |
|
Относительно транзакционных издержек, это затраты на уплату налогов и сборов, а также затраты на оплату агентских услуг.
По поводу:
1. Вероятности завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
2. Юридической вероятности признания прав требования по инвестиционному договору.
Для вдохновления можете посмотреть Журнал "Практика оценки" №6 от 2007 года "Оценка долговых обязательств". |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 12:39 |
|
| galswit писал(а): |
| Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція? |
Це не оцінка, а спецоперація |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 21:19 |
|
| Crenter писал(а): |
| JohnDoe писал(а): |
| 1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.; |
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
|
Поддерживаю.
Странно строить что-то, прогнозировать, дисконтировать, чтобы прийти к исходной отправной точке. |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 01 Ноя 2015 22:04 |
|
| zanoza писал(а): |
| Crenter писал(а): |
| JohnDoe писал(а): |
| 1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.; |
По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
|
Поддерживаю.
Странно строить что-то, прогнозировать, дисконтировать, чтобы прийти к исходной отправной точке. |
На самом деле это один из вариантов, а вот ещё один:
- какой НЕВ доли в инвестиционном проекте - ждать, пока достроится объект и получить свои квадратные метры. И когда же он достроится???
- а может лучше продать свою долю сейчас кому-нибудь, кто готов заплатить, за долю в недострое? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Пн, 02 Ноя 2015 16:53 |
|
| Crenter писал(а): |
Относительно транзакционных издержек, это затраты на уплату налогов и сборов, а также затраты на оплату агентских услуг.
По поводу:
1. Вероятности завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
2. Юридической вероятности признания прав требования по инвестиционному договору.
Для вдохновления можете посмотреть Журнал "Практика оценки" №6 от 2007 года "Оценка долговых обязательств". |
Спасибо за наводку, с источником ознакомился.
1. Подскажите, как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения? По каким критериям вы бы определяли степень риска невыполнения обязательств застройщика.
2. Как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения, когда форма собственности застройщика (инвестора, генподрядчика) ООО, а получить форму №1 и №2 бухгалтерской отчетности не представляется возможным?
Добавлено спустя 4 минуты 27 секунд:
| galswit писал(а): |
| Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція? |
Насколько я знаю, доходный подход является основным, при определении рыночной стоимости имущественных прав. |
|
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Пн, 02 Ноя 2015 22:54 |
|
| JohnDoe писал(а): |
2. Как определить вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения, когда форма собственности застройщика (инвестора, генподрядчика) ООО, а получить форму №1 и №2 бухгалтерской отчетности не представляется возможным?
|
Да никак вы не определите такую вероятность "с экономической точки зрения". Вы же не Нострадамус. Вообще, какое-то странное дельце вы тут обрисовали. Вы не студент, случаем, пишущий курсовую или диплом? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 10:11 |
|
| Петрович писал(а): |
| Вы не студент, случаем, пишущий курсовую или диплом? |
ото тоді можна взяти номер 5 "Практики оцінки" за 2008 рік та копіпастить собі в диплом, ділов то |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 10:57 |
|
| JohnDoe писал(а): |
Вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения? По каким критериям вы бы определяли степень риска невыполнения обязательств застройщика.
|
Есть базовые критерии закрепленные в Гражданском и Хозяйственном Кодексе, такие как: стороны договора, форма договора, срок давности и т.п.
Также есть специфические критерии к определенным видам договоров, закрепленные в соответствующих специальных нормах права, как например в ЗУ"Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" 19.06.2003 № 978-IV.
| JohnDoe писал(а): |
вероятность выполнения обязательств по инвест. договору с экономической точки зрения
|
С экономической точки зрения все уже не так однозначно. Естественно , Вам нужно иметь достаточное количество информации о застройщике для проведения ретроспективного анализа его деятельности. Нужно понимать, что если застройщик за свою историю не построил ни одного дома то вероятность того что он построит целый квартал стремиться к нулю. Второе, только очень крупные застройщики, строят за свой счет, поэтому нужно требовать от застройщика бизнес план по привлечению проектного финансирования. Соответственно проанализировать насколько этот план уже выполняется. На основании этих данных уже можно будет говорить о чем-то более конкретном. |
|
|
|
|
JohnDoe
Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 11:20 |
|
| Crenter писал(а): |
Есть базовые критерии закрепленные в Гражданском и Хозяйственном Кодексе, такие как: стороны договора, форма договора, срок давности и т.п.
Также есть специфические критерии к определенным видам договоров, закрепленные в соответствующих специальных нормах права, как например в ЗУ"Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" 19.06.2003 № 978-IV. |
Спасибо за подсказку.
Нашел неплохую статью относительно определения репутации застройщика. Как считаете, стоит ли на материалах статьи строить рейтинговую модель выполнения обязательств по инвест. договору с юридической точки зрения?
http://domik.ua/novosti/kak-proverit-nadezhnost-zastrojshhika-n238646.html
Добавлено спустя 17 минут 16 секунд:
| Crenter писал(а): |
| С экономической точки зрения все уже не так однозначно. Естественно , Вам нужно иметь достаточное количество информации о застройщике для проведения ретроспективного анализа его деятельности. Нужно понимать, что если застройщик за свою историю не построил ни одного дома то вероятность того что он построит целый квартал стремиться к нулю. Второе, только очень крупные застройщики, строят за свой счет, поэтому нужно требовать от застройщика бизнес план по привлечению проектного финансирования. Соответственно проанализировать насколько этот план уже выполняется. На основании этих данных уже можно будет говорить о чем-то более конкретном. |
По информации сайта застройщика, компания построила порядка 10 объектов, ещё порядка 5 находятся в процессе строительства.
По данным портала domik.ua, не один объект не заморожен. Народный рейтинг выше среднего. Отзывы двоякие, примерно 60/40 в строну невыполнения обязательств в срок, дефектов конструкции и прочее (в принципе как у всех)
Заказчик оценки не застройщик, а инвестор. Стоит ли пытаться получить от застройщика план проектного финансирования и ф1, ф2 бухгалтерской отчетности? |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Вт, 03 Ноя 2015 12:18 |
|
| JohnDoe писал(а): |
| Заказчик оценки не застройщик, а инвестор. Стоит ли пытаться получить от застройщика план проектного финансирования и ф1, ф2 бухгалтерской отчетности? |
Все зависит от требуемой глубины исследования и наличия необходимой информации. Т.е., хорошие ретроспективные данные - не говорят об устойчивом финансовом положении застройщика и точно также не свидетельствуют о том что у застройщик есть проектное финансирование для завершения проекта. К примеру ДельтаБанк до марта 2015 года возвращал депозиты а после уж нет. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 05 Ноя 2015 11:15 |
|
отсюда http://proconsul.com.ua/konsultacii/pokazateli-rynka-nedvizhimosti/kak_menjaetsja_stoimost_kvartiry_v_zavisimosti_ot_razlichnyh_faktorov.html
| Цитата: |
Как правило, стоимость объектов первичной жилой недвижимости на «нулевой» стадии строительства отличается от стоимости готовых домов: чем ближе по времени срок ввода объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость объекта. Тем не менее, отдельные застройщики устанавливают единую цену предложения на протяжении всего периода реализации проекта, временно корректируя ее в рамках акционных предложений.
Для долгостроев стоимость 1 кв.м на конечной стадии строительства может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз ввиду валютно-курсовых колебаний, инфляции, изменения конъюнктуры рынка и ряда других факторов. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 10 Ноя 2015 15:39 |
|
http://afo.com.ua/uk/news/2/990 
Добавлено спустя 49 минут 1 секунду:
| Цитата: |
| Продажи квартир в новостройках зачастую начинаются на этапе котлована. Участвовать в таких проектах считается слишком рискованным. Безопасным для инвестиций можно считать этап не менее 50-60% готовности объекта, поскольку в таком случае потери застройщика при замораживании строительства будут больше, чем его завершение даже на невыгодных условиях. |
http://www.svdevelopment.com/ru/news/market/itm/78886/
Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду:
| Цитата: |
| Второе правило – не стоит инвестировать в строительство на этапе котлована. В столице единицы компаний, которые являются крупнейшими, и могут себе позволить предлагать жилье в домах, где построены только нижние этажи. Но остальному рынку с ним тягаться невозможно. Поэтому "приличные" компании не рискуют открывать отделы продаж раньше, чем здание будет возведено на 60-70%. |
http://parkstone.kiev.ua/tayny-zastroyshchika-kak-ne-stat-investorom-dolgostroya |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
