| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вс, 04 Июн 2006 18:18 |
  |
Кто знает что такое этот метод співставлення (заміщення) при експертній грошовій оцінці земельної ділянки????
Литературу перерыла и не могу найти суть или хотя-бы определение. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Filin
Возраст: 53
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 07:18 |
|
Може метод співвіднесення ? |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 08:45 |
|
Если бі... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Dimm
Возраст: 45
Сообщения: 27
Откуда: Кировоград
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 10:18 |
|
Из конспекта: "Методичний підхід, що грунтується на зіставлені цін продажу ЗД". В основі лежить принцип заміщення...
Может это имеется ввиду? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 10:24 |
|
Мне тоже так кажется... а так что б точно... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 03 Дек 2006 19:50 |
|
Так воно і є ви не все праві але на цей раз ви не помилились |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 09:28 |
|
tera, знаете, насколько проще было бы вас читать, если бы вы пользовались знаками препинания? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 04 Дек 2006 09:39 |
|
казнить нельзя помиловать |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 16:16 |
|
М
| Цитата: |
Кто знает что такое этот метод співставлення (заміщення) при експертній грошовій оцінці земельної ділянки????
Литературу перерыла и не могу найти суть или хотя-бы определение. |
етод соотнесения (перенесения) впервые был опубликован В.Неглы в 1958 г. в первом издании "Расчета стоимости строительного участка".
Отечественные классики (госкомземовские) опубликовали в "Методических основах денежной оценки земель в Украине" описание данного метода в 2002 г. Метод в нашей стране пока не нашел широкого применения, хотя, говорят, Драпиковский и Иванова его используют. Суть метода состоит в построении ситуационных классов, в которых прослеживается зависимость удельного веса земельной составляющей земли в стоимости недвижимости. |
|
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 16:27 |
|
Использование данного метода было бы вполне обоснованным и корректным при наличии достаточного количества информации о продажах застроенных земельных участков.
Тогда, на основании таблиц ситуационных классов, в зависимости от ценности территории земельно-оценочного района можно выделить стоимость земли. Для построения таблиц ситуационных классов необходимо обработать огромный массив и заниматься этим рационально только в целях дальнейшего развития экспресс-оценки. Если у кого-то есть наработки, обращайтесь. |
|
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 16:34 |
|
В крупных городах Украины данную работу возможно провести, но в итоге возникнет только один вопрос - легитимность данных исследований. Ведь к каждому отчету не будешь пришивать базу...а потом если у одного оценщика будет один процент в данном районе, у другого-совсем другой  , то получиться неразбериха. Вопрос по-моему должен решаться централизовано (я спрошу у наших классиков их мнение) или вообще не решаться (что сегодня и происходит) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 17:26 |
|
по-моему, нужны очень масштабные исследования, узаконенные, чтобы потом можно было это использовать.
хотяяяя... тут я задумалась. а если есть несколько аналогов продаж и известны данные о стоимости свободных участков или данные о стоимости земельных улучшений, в одном районе, то можно самому моделировать подобную табличку... и на нее ссылаться...
хотя может получиться " одного оценщика будет один процент в данном районе, у другого-совсем другой", но сам расчетик весьма симпатично должен выглядеть... |
|
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 18:13 |
|
| Цитата: |
| а если есть несколько аналогов продаж и известны данные о стоимости свободных участков или данные о стоимости земельных улучшений, в одном районе, |
В данном случае, целесообразнее, на мой взгляд, применение экономического метода. Повторюсь, таблицы ситуационных классов это что-то вроде нормативной денежной оценки - один раз и надолго и для всех, с той лишь разницей, что в основе - рыночные данные. |
|
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 18:17 |
|
Кстати, мы сейчас работаем над созданием сайта одной известной общественной организации, на котором будет размещена база данных аналогов продаж по земельным участкам во всех регионах Украины. Я подумаю как сюда можно подключить метод соотнесения. Если есть идеи - звоните, т.е. пишите |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 07 Дек 2006 21:43 |
|
@целесообразнее, на мой взгляд, применение экономического метода.@ - ну правильно, для накопления инфы. а потом, систематизировав ее, можно уже просто умножением стоимости ЗУ+улучшения на выведенный коэффициент соотношения, получать стоимость ЗУ. не вижу причин, почему нельзя это делать по районам.
"один раз и надолго" - кто сказал? как говорил драпиковский, та таблица, что гуляет по всем источникам, просто была взята в качестве примера для какого-то района не нашей страны.
"в основе - рыночные данные" - правильно, они как накапливаются? при обработке данных, полученных экономическим методом или методом остатка. а иначе как? |
|
|
|
|
Tigger
Возраст: 46
Сообщения: 20
|
| Добавлено:
Пт, 08 Дек 2006 11:49 |
|
Поясняю: идея примерно следующая. У каждого оценщика есть своя маленькая база данных, которые не вызывают у него сомнения, поскольку получены из независимых источников, на которые он может сослаться.
В настоящий момент создается база, в которую будет включена вся информация, собранная независимыми оценщиками. Доступ к этой базе получат,вероятно те оценщики, которые будут систематически пополнять эту базу данными. При наличии достаточного количества информации,будет производиться сортировка, анализ и построение каких-то зависимостей. Возможно будут построены таблицы ситуационных классов или что-то еще. Пока это идея, но возникла она на самом высоком уровне, поэтому, вероятно, в ближайшее время будет реализована (хотелось бы в это верить во всяком случае) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 08 Дек 2006 11:56 |
|
ну при таких раскладах это интересно, однако, для маленьких городов вряд ли будет достаточно информации в этой базе.
а доступ к этой базе можно продавать.  |
|
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 08 Дек 2006 22:03 |
|
Все це добре тільки як знаю я в нашому обласному управлінні інформація ,що подається йде не свіжак . На деякі ділянки землі ми видали акти 2 роки тому назад . А поступає в їхню інформаційну базу тільки тепер з ціною в два рази менше . Працювати тому , хто не знає з такою базою тю-тю.
В базі повинна збиратись інформація не тільки про вартість , місце рзташування та цільове.
Добре було би кожному оцінщику якби база відповідала методичному підходу ,що базується на зіставлені цін продажі подібних земельних ділянок . Хоча би якоюсь частиною факторів порівняння.
Відповідно реєстрація земельної ділянки в базі такої як продана повинна мати певні положення , а підтвердження , що воно дійсно продано?, може я сьогодні оцінив і записав в базу продажі?, а вона не пройшла експертизу і так дальше ?????? Якби з цього не вийшло піци ? |
Последний раз редактировалось: tera (Пт, 08 Дек 2006 22:30), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 08 Дек 2006 22:16 |
|
Мабуть всеж таки хтось мав би давати достовірність даної інформації з чого і виходить , що дана інфа повинна мати вартість, хочеш взяти чоби неритись десь ,плати ,або чим більше здав інформації і правильної ,отримую доступ на N-ну суму безоплатно. А для маленьких міст все буде залежити від місцевих оцінщиків та від їх праці. |
|
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 09 Дек 2006 12:47 |
|
Тут в принцип добре було би підєднати інформаційну базу ДЗК
в ній проходить реєстація всіх земель які продані і викуплені відповідно на яких умовах. В кадастровому номері земельної ділянки
знаходиться вся інформація про місце розташування це 100% інформація. Крім того в базі є дата продажі ,тобто договор куплі продажі , функціональне використання , кількість об"єктів , квартал , зона і накінець номер земельної ділянки. Якщо дати характеристику земельних ділянок по кадастровому номері то база автоматично розкидає земельні ділянки по областях районах та населених пунктах.
Дивлячись на номер зони, кадастрового квартала можна отримати уяву про місце розташування даної ділянки на території населеного пункта.
Тобто ситуаційні класи можна би було будувати на існуючій базі ДЗК , по кожній області та району за кодом цільового використання .
Після кожного ж оформлення договору куплі продажі з рострочкою чи ні йде регістрація права власності на земельну ділянку ,інфа відповідно перекачується в ДЗК інакше не отримаєш ДА. Так би все було на 100% . Можна б тоді аналоги з сайту підшивати в звіт як підтвержження.
Питання буде стояти тільки в вартості одного квадратного метра, характеритстиці та стані будівель , інфрастурктурі так як дана база ДЗК такого не містить. Це дало би кожному з нас бачити межу мінімум , яка так нам необхідна. Вирахування так як проводять ОЗУ сума грошей на загальну площу, не дає ніякої уяви про становище в тому чи іншому регіоні. Кожен знає, що один і той самий район по одних цільових має розбіжності в вартості одного квадратного метра . |
|
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 09 Дек 2006 12:56 |
|
а доступ к этой базе можно продавать.
Відповідно ДЗК даром інформацію не викладе вони вміють рахувати гроші , та напевно і той хто сидить над розробкою цієї бази не буде паритись для своїх учнів просто так . Вся праця повинна бути оплачена! |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 09 Дек 2006 17:04 |
|
Это вы идею толкаете? Или просто так крик души? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 14:05 |
|
Це не крик душі ,це те ,що ми робим всі тільки воно стоїть за замком.
База ДЗК формується на внесенні інформації щодо встановлення права власності на земельні ділянки . Без цієї інформації отримати державний акт не можливо. Інформація збирається в формі ІН 4 в вигляді блокнота . При розшифровці цієї інформації можна отримати все крім вартості земельної ділянки та її поліпшень. Хоча при створені ІН 4 , также проходять інвентаризацію всі об"єкти не рухомості.
В кінцевому разі при не можливості отримання даної інформації можна використати кадастровий номер , на основі якого можна створити інформацію щодо місцерозташування об"єкта на загальнодержавному рівні . |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 14:33 |
|
Нічого не зрозуміла. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 14:55 |
|
кадастровий номер земельної ділянки 2121980402:01:001:0010
0010- номер земельної ділянки ;
001- номер кадастрового квартала в зоні на даній території ;
01- номер зони
2121980402- це код який дає адресу земельної ділянки область , район населений пункт.
Крім того в ІН 4 йде розшифровка по цільовому призначенні земельної ділянки , номер документа який посвідчив право власності , дата договора куплі продажі , кількість об"єктів на земельній ділянці капітальні та тимчасові , площа під спорудами ,об"єктами , дворами , та іншими землями . |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 15:20 |
|
Тепер зрозуміло.
А що таке ІН 4 ? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 15:32 |
|
это расширение файна, на котором содержиться вся инфа о з.у. (это уже из области выдачи госактов и прочего) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
tera
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 15:32 |
|
ін 4 це тип файла в якому збирається вся інформація про земельну ділянку редакція файла проводиться в блокноті . Ви ж повинні були вчитись методичні основи грошової оцінки земельних ділянок сторінка 34-54 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 15:43 |
|
ще було б добре, коли б доступ був вільний, бо зараз оціночні послуги так небагато коштують, що накладні витрати зжерають усе. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 11 Дек 2006 15:49 |
|
Єкзамен сдала и по радости усе забула  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 12 Дек 2006 23:37 |
|
С экономическим методом тесно связан метод соотнесения, согласно которому для каждой категории недвижимого имущества конкретного местоположения существует нормальное или типичное отношение стоимости земли и общей стоимости недвижимого имущества. Разумеется, что это отношение более справедливо в том случае, когда земельная собственность имеет относительно новые улучшения. При этом при увеличении износа улучшений, доля земли в общей стоимости целостного объекта недвижимости будет увеличиваться.
Метод соотнесения дает возможность определить стоимость земельного компонента без необходимости определения всех затрат, связанных с освоением и застройкой участка. Основным препятствием при применении этого метода может стать отсутствие разработанной для конкретного населенного пункта таблицы ситуационных классов, построение которой требует предварительного анализа рентной ценности его территории.
Внимательно читаем классиков. Иванову, например... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
|
|
