Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  отказ от применения того или иного подхода Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 11 Авг 2006 16:59 Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке Цитата: В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты. Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 07 Апр 2011 11:13), всего редактировалось 2 раз(а) SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 11 Авг 2006 19:24 я пишу так: Цитата: Затратный подход в данном Отчете не применялся согласно п.6 и п. 29 Национально-го Стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества», а так же ввиду того, что стоимость объекта, полученная на основе затратного подхода, не может быть принята как его ры-ночная стоимость, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объ-екта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутрен-нюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. Кроме того, расчет земельной составляющей, применяемый в затратном подходе, носит формальный характер и в рассматриваемом случае не достаточно точно характеризует особенности местоположения того, данный подход не рассматривает недвижимость как источник до-хода. Доходный подход в данном Отчете не применялся ввиду того, что реалии украинского рынка недвижимости говорят о том, что рынок аренды жилой недвижимости, как доход-ный вид деятельности, у нас не сформирован. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 14 Авг 2006 09:11 Цитата: Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Нормально написано, можно добавить еще про невозможность правильно учесть прибыль застройщика. Цитата: Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья Здесь, по моему Оценщик загнался чуть, но не мне судить. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 07:39 КовАл писал(а): Применение затратного подхода в настоящей работе, по нашему мнению, приведет к искажению результата оценки, поскольку данный подход не отражает действительной мотивации субъектов рынка квартир при определении ими приемлемой стоимости объекта. Во всяком случае нам не известно ни одного случая когда бы покупатель или продавец при продаже или покупке квартиры ориентировался бы на затраты по строительству всего жилого многоэтажного дома и приобретению земельного участка, а затем выделял стоимость отдельной квартиры. Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами, что никоим образом не относится к оцениваемому помещению. Это объясняется тем, что оцениваемое помещение является объектом жилой недвижимости, и не ориентировано на получение прибыли от его эксплуатации. Мотивация покупателя жилой недвижимости существенно отличается от мотивации покупателя нежилой недвижимости. При покупке жилья главным движущим фактором для покупателя является желание приобрести место жительства и определенные удобства. При приобретении объектов доходной недвижимости покупатель, прежде всего, обращает внимание на то, какой доход, возможно, получить при использовании данного объекта, и какой при этом уровень риска недополучения этого дохода. Т.е. мы хотим сказать, что существенным препятствием в применении данного подхода, по нашему мнению, является то, что ориентация на получение дохода от сдачи в аренду подобных квартир не является типичной для субъектов данного рынка, при принятии решения о приобретении такого объекта. Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 10:46 Извините, а для каких то целей квартира то оценивалась? Добавлено спустя 7 минут 32 секунды: На счет доходности от сдачи в аренду квартир - я не согласен! В газетах местного значения полно объявлений типа "Сдам...". Но если это конечно не Хацапетовка. С таким успехом можно и от сравнительного отказаться А на счет затратного, то я почему-то не могу понять, чего так оценщики боятся этого подхода. Но правда если это для продажи квартиры, то здесь базару нет. Ну а если, для страховки. Ведь в зависимости от страховых рисков и страхового случая, может иметь место и затратный метод. Скажем, не дай Бог, сгорела квартира. Так вот собственника интересует не другая где-то квартира а именно эта, только восстановленная. Ну и можно дальше продолжать... Добавлено спустя 4 минуты 16 секунд: Плюс к тому, если даже собственники сами буду использовать квартиру, то это не повод не ценить доходкой. То есть, при оценке, площадь, которая используется собственником, тоже учитывается при расчете ЧОД. N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:16 Как утверждает п.6 НС №2, применение затратного подхода для неспециализированной недвижимости оправдано, если замещение/воссоздание объекта физически возможно и экономически целесообразно. Неужели кто-то всерьез считает, что экономически целесообразно для замещения одной оцениваемой квартиры строить многоэтажный дом? Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:23 Ну если взрывом стены вылетели, то целесообразности конечно же нет А если пожар, то что сразу квартиру покупать в другом месте?! Добавлено спустя 45 секунд: Я же говорю, все зависит от цели каждого конкретного случая. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:29 все подходы ДОЛЖНЫ выходить на +- одну и туже стоимоть, по правильному, если брать. И одним подходом проверяется другой. Это мы уже крутим -мутим с отмазками. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:29 Для того и три методических подхода дано, чтобы не просто тупо сунуть их в каждый отчет и впечатлять пользователя результатов от большого количества страниц, громадных формул и красочными картинками, которые могут вообще не нести полезной и необходимой информации. Три подхода дано для правильного их использования в каждом конкретном случае. Добавлено спустя 5 минут 46 секунд: А на счет, того, что все три подхода должны давать +- минус одинаковую стоимость, здесь можно построить. Особенно в данное время экономической нестабильности. Тогда в п.6 НС №2 просто не было бы необходимости. Просто есть моменты, когда в даное время целесообразней оценивать по затратке, в другом случае и времени по доходке и т.д. Добавлено спустя 9 минут 48 секунд: По большому счету, если брать методы оценки земли (застроенной), то по сути, только земля имеет рыночную стоимость. Или я не прав? А все, что на ней возводится (так званые улучшения) рассчитывают по рыночной стоимости затрат КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:46 Sergik писал(а): Ну а если, для страховки. Ведь в зависимости от страховых рисков и страхового случая, может иметь место и затратный метод. Скажем, не дай Бог, сгорела квартира. Так вот собственника интересует не другая где-то квартира а именно эта, только восстановленная. Вы говорите про ущерб. В данном случае собственника будет интересовать сколько нужно потратить на ремонт, а не на строительство такой же квартиры. Если честно, то есть один камень в сторону отказа от затратки. Это продажа в новостройках. Т.е. там, как бы строится дом, а расходы + прибыль предпринимателя делятся на квартиры. Но, по моему мнению, это не затратка в чистом виде... они больше ориентируются на рынок, чем на затраты... например, у них стоимость квартир так же меняется в зависимости от этажа, хотя по затратке их нужно было бы приравнять. Что до доходника, то сдавать то квартиры сдают, но я же не случайно выделил слова о ТИПИЧНОЙ мотивации. Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:49 Если взять два одинаковых дома, то в большей степени, только от того где они построены в пределах района, грода, области и.т.д., зависит их привлекательность. Добавлено спустя 6 минут 42 секунды: Я хотел бы, чтобы мы все таки обратили внимание на значимую участь земли во всей недвижимости! Согласитесь, построить два одинаковых дома, но в разных местах города - это разные вещи. Хотя стоимость строительства стен будет практически одинаковой. Добавлено спустя 7 минут 21 секунду: А на счет типичной мотивации. То стоимость как раз за последнее время и росла за счет типичной мотивации , а точнее спекуляции!!! Скупали массово квартиры, у кого есть наличка разумеется, а затем или в аренду сдавали, или перепродавали. За счет, того, что была скупка недвижимости для коммерческих целей и росли в стоимости те же квартиры. А за заемные средства (те же кредиты) в нашей стране только сумасшедшие покупают. Извините, если кого-то обижу! Но это так, и это нужно осознавать. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 12:19 Sergik писал(а): На счет доходности от сдачи в аренду квартир - я не согласен! В газетах местного значения полно объявлений типа "Сдам...". Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. Sergik писал(а): А на счет типичной мотивации. То стоимость как раз за последнее время и росла за счет типичной мотивации , а точнее спекуляции!!! Но затратный тут не при чем. И локальные временные всплески спекулятивных интересов не характеризуют общие тенденции. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 12:32 Grey Horse писал(а): И локальные временные всплески спекулятивных интересов не характеризуют общие тенденции. Только вот тенденция была на протяжении двух-трех лет Grey Horse писал(а): Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. А Вы хотите сказать, что сдавая квартиры, дома в найм, собственники не получают доход? К тому же стоимость реверсии, по вашему отсутствует?! И вообще, если я не ошибаюсь то в свое время, до кризиса, статьи в интернет, только и рассказывали о выгодности вкладывания денег в недвижимость. Но если ты вкладываешь деньги в недвижимость. Ты же не будешь жить одновременно в трех квартирах, двух домах и т.д. Вкладывали то в целях выгоды, а точнее с целью последующей перепродажи. А к тому времени можно и сдать в аренду. Сколько студентов приезжает во время учебного года, что спрос на снимаемые квартиры растет. А спрос рождает предложение. Думаю спорить вы не будете. Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд: Вы знаете, до прихода кризиса, мои подсчеты показывали, что рыночная стоимость квартиры, +- доверительный интервал, напрямую зависит от стоимости ее аренды! Это сейчас нарушены все процессы. Добавлено спустя 4 минуты 45 секунд: Но связь, если честно, прослеживалась не всегда и не везде Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды: Вообще, сравнительный подход, будет самым верным. Если цель - купля-продажа! Мое мнение такое. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 13:26 Grey Horse писал(а): Это еще не причина относить квартиры к коммерческой недвижимости. По классике, коммерческая недвижимость - это та, которая создается или приобретается для получения дохода. В подавляющем большинстве случаев. Это ее, коммерческой недвижимости, основополагающее функциональное назначение. К квартирам это не относится. И "доходные дома" в Украине на практике пока не распространены. +1000 Уважаемый коллега Sergik Что касается квартир (жилья) то поверьте более опытным коллегам это не есть ДОХОДНАЯ недвижимость. И в большенстве случает бизнес вести в жилье Вам не разрешат. Теперь что касается сдачи в аренду (как бизнес) : Sergik писал(а): Вы знаете, до прихода кризиса, мои подсчеты показывали, что рыночная стоимость квартиры, +- доверительный интервал, напрямую зависит от стоимости ее аренды! Это сейчас нарушены все процессы. Позвольте с Вами не согласиться. Попробую обосновать. 1-к квартира стоимостью в 50000 дол., сдавалась год назад в аналогичном Вашему городах по 150 дол/мес возьмем чистыми. ВД = 150 х 12 = 1800 Затраты (вакансии, ремонт и т п.) возьмем 10% ЧОД = 1800 - 180 = 1620 отсюда К = 1620/50000 = 0,0324 или 3,24 % доходности. И это при том что производство и склады давали от 10%, а офисы от 15%.И где тут выгода? 3,24 против 10? Я еще не учитывал то, что как правило сдавали в аренду не платя налогов и вместе с мебелью. Да и компенсация коммунальных платежей в жилье не адекватна той которая в доходной недвижке. При желании можно провести сравнительные расчеты как гостинницы. Если желаете попробуйте. И еще для того что бы сегодня (разрешено) разместить в жилье (многоэтажке) офис нужно согласие соседей. Скока это стоит Вам думаю не надо рассказывать. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 14:06 Sergik писал(а): Вкладывали то в целях выгоды, а точнее с целью последующей перепродажи. А к тому времени можно и сдать в аренду. Сергей, о том и пишет Ковал - что получение дохода от АРЕНДЫ не есть типичной мотивацией, потому это не есть "доходная" недвижка и потому ее НЕТ смысла считать по доходу!!! и ты это сам подтвердил своим выражением (см. цитату выше) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Sergik Реальный оптимист Возраст: 43 Сообщения: 301 Откуда: Кировоград Добавлено: Вт, 15 Сен 2009 15:45 Понял, больше на эту тему не спорю zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 17 Сен 2009 14:57 КовАл писал(а): В одной из работ отказывался от затратки так: Цитата: Згідно п. 6 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» від 23.10.2004 року, витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренда якого обмежений, спеціалізованого нерухомого майна, зокрема нерухомих пам'ятників культурного спадку, передавальних пристроїв і т.п.. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у випадку, якщо їх заміщення або відтворення фізично можливе і (або) економічно доцільне. Враховуючи ці рекомендації вважаємо, що в застосуванні даного підходу немає доцільності оскільки по-перше, ринок подібних об'єктів достатньо розвинений, а по-друге, у розпорядженні Оцінювача немає ні офіційного кошторису витрат на будівництво об'єкту оцінки, ні необхідного об'єму ринкової інформації, про прибуток забудовника, а розрахунок по збірках УПВВ, вартість у яких розрахована на 1969 рік, та не враховує появу сучасних будівельних матеріалів та зміни у вимогах до сучасних будівель, та ще й без урахування прибутку забудовника, приведе до великої погрішності при обчисленнях. Для прикладу наведемо такі розрахунки. (дальше была таблицаююю а счас попробую преобразовать и упростить) Е-Е-2 Адміністративна будівля - объем= 4351м.куб площадь = 1048,4 м.кв. СЗ= 4351 м.куб х 21,6 х 0,94 х 19,54 = 1726216 грн. или 1726216 / 1048,4 м.кв. = 1646,5 грн/м.кв. де: 0,94 – коригувальний коефіцієнт на кліматичний район (від ІІ до ІІІ) (ввідні вказівки до збірника №28, «Порядок застосування збірника» п.3) 19,48 – сумарний індекс перерахування вартості а дату оцінки, що складається із добутку: - індексу зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1969 по 1983 рік для об'єктів авторемонтних підприємств (Додаток № 1 к постанові Держстрою СРСР № 94 от 11.05.1983 року) – 1,16; - територіального коефіцієнту до індексів з 1969 по 1984 рік по галузях народного господарства, галузям промисловості, що враховує особливості змін кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт для Миколаївської області (Додаток № 2 до постанови Держбуду СРСР № 94 від 11.05.1983 року) – 1,02; - індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт до їхньої ринкової вартості на 01.07.2009 р. – 16,53 (без урахування ПДВ). - індексу інфляції за липень 2009 року – 0,999 Згідно Додатку до листа Мінрегіонбуду від 13.07.2009 № 9/11-1028 таб.5 Опосередкована вартість будівництва об’єктів соціального призначення, які споруджуються на території України, вартість 1 м2 адміністративної будівлі складає 7030 грн. з ПДВ, або 5858 грн. без ПДВ, що значно відрізняється від вартості будівництва адміністративної будівлі, розрахованої згідно УПВВ (1646,5 грн/м2). Зважаючи на все це вважаємо, що витратний підхід, в даному випадку, не буде коректно відображати дійсної ринкової вартості об’єкта оцінки. Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд: это не жилье, конечно - но пусть и тут будет. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пн, 21 Сен 2009 12:22 Ребят, мне кажется во время дискуссии вы забыли о самом понятии рыночной стоимости, и о том, что она не может зависеть от цели оценки. Давайте вспомним: "Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу». "возможно отчуждение" - фактически мы имеем руководство к первоочередному применению сравнительного подхода, при наличии развитого рынка; а что значит "развитого рынка" - это достаточное количество аналогов, что имеется по квартирам. И ВСЕ! Зачем усложнять процесс оценки?! Это если возникают условия, типа "недостаточно развитый рынок" или "обязательное применение 2 подходов", тогда уже нужно выдумывать применение других подходов. Имхо. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 21 Окт 2009 21:14 В этой теме можно собирать "отказы" от разных подходов, может кому-то подойдет дословно, а кто-то просто перефразирует и выберет себе вариантик на тему отказа от доходного/сравнительного/затратного... Итак - Доходный в топку! Цитата: Використання дохідного методичного підходу передбачає визначення вартості дохідної нерухомості. В даному випадку, об'єкт оцінки є саме такою нерухомістю, але для проведення розрахунків за допомогою дохідного підходу потрібно визначити декілька величин, що суттєво впливатимуть на вартість, а саме: рівень орендних ставок на подібні або аналогічні об'єкти, рівень попиту на них та можливі втрати орендних платежів через недозаповнюваність площ або ризик несплати, що сьогодні стає дуже актуальним, також потрібно визначити ставку капіталізації або дисконту. В стабільній економічній ситуації або на зростаючому ринку нерухомості визначити кожен з цих показників не було проблематичним, але сьогодні в ситуації політичної та економічної нестабільності в державі взагалі та, власне, на ринку нерухомості визначення будь-якого показника, що є складовою частиною розрахунку, стає якщо не важким, то навіть неможливим. Так, наприклад, визначення рівня орендної ставки натикається на дуже великий діапазон, що є сьогодні на ринку оренди, тобто є власники нерухомості, котрі готові віддати в оренду свою нерухомість "за копійки" аби вона не простоювала, та інші, що продовжують "тримати" торічну "планку" орендних ставок. Що стосується ризиків недозаповнюваності та втрати внаслідок несплат орендарями, то на фоні загального падіння платоспроможності бізнесу, такі ризики значно зростають і на прогнозування стабільних надходжень платежів ніхто навіть не сподівається. Складність визначення ставки капіталізації (дисконту) полягає у відсутності достовірної інформації про можливі ризики, що пов'язані із даним конкретним об'єктом, та можуть суттєво вплинути на вартість, а також у визначенні безризикової ставки, що зазвичай визначалась за ставками депозитів найбільш надійних банків, та сьогодні сказати про 100%-ову надійність будь-якого банку дуже складно. Вище наведені фактори дозволяють впевнено сказати про неможливість визначення вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного методичного підходу через недостовірність тієї інформації, що може бути використана при розрахунках. и дальше пишем что рынок подобных ОО помещений/зданий/... достаточно хорошо развит... и бла-бла-бла.... и поэтому сравнительный больше подходит заказчику является более адекватным отображением рыночной ситуации... снова бла-бла... потому мы подогнали цифру приняли стоимость именно по сравнительному.... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Последний раз редактировалось: Филин Андрей (Пт, 27 Авг 2010 11:27), всего редактировалось 1 раз kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 10:31 Филин Андрей, это в согласовании результатов подходов что ли? словесный поток неплохо разбавить цифрами типа отклонения результатов столько то %, вариация выборки исходных данных для расчета рыночной арендной платы высокая 50%, интервал между крайними значениями составляет столько то, вариация выборки скорректированных арендных плат объектов сравнения более высокая (например, 30% против 10% вариации скорректированных цен сравнительного) и т.д. и т.п. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 10:49 Уважаемый Андрей Согласен с коллегой kink. Тема то "- отказ от применения того или иного подхода" То что Вы написали больше подходит к согласованию результатов. Но никак не к обоснованию отказа от конкретного расчета. Таким макаром можно обосновать отказ от любого расчета. В отчете написать вышеизложенное, добавив обоснование по СП и Затратке (нет достоверных данных мол) и в итоге РС = 0 Вот и весь отчет. Все то что Вы написали требует от оценщика анализа и выводов. Большой разброс это не аргумент. Тут надо смотреть причины этого и учитывать их в выборе аналогов и расчетах. Ну и последнее (это к разбросу) Есть такой принцип. Разумный покупатель не заплатит за аналогичный товар дороже той минимальной цены которая есть на рынке. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 10:53 rudge писал(а): В отчете написать вышеизложенное, добавив обоснование по СП и Затратке (нет достоверных данных мол) и в итоге РС = 0 И что это ты здесь понаписал? Мож. ошибся, опечатался? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 10:57 Иренкааа Внимательно смотри Тут это есть ( ) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:02 Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. Но не будет же он под каждое замечание переделывать?... Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:06 rudge писал(а): Внимательно смотри Тогда вставляй смайлы после каждой фразы. А то я не пойму, где ты шутишь, а где нет. А вообще я согласна с тем, что отмазоны все эти среднепотолочные. И все об этом знают. Только когда происходит рецензирование, все молчат, потому что сами такие же. Кстати, чем больше работаю, тем больше убеждаюсь, что оценщики, как врачи. Друг друга покрывают, поскольку отчеты никоим образом не защишены от рецензирования в любой момент. Перед тем как окончательно рецензию возвести в письменный вид, звонят, и просют - переделайте там и там. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:10 Grey Horse писал(а): Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться а я вот не понял, откуда эта цитата - из согласования или из выбора и обоснования базы оценки. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:11 Grey Horse писал(а): Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. ВесЧь хорошая но я так думаю что критика уместна. Ибо не всегда такие обоснования имеют право на "жизнь" ибо в них есть "подводные камни" для дяди майора. Grey Horse писал(а): Но не будет же он под каждое замечание переделывать?... Ну эт его дело. Будет принята критика и желание то ..... Нет то опять же ....... Grey Horse писал(а): Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет. Ну эт правильно. Тока я например увидев еще и какие-то сторонний соображения только обрадовался бы. А так "Очі бачили що брали ....." _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:24 kink писал(а): Филин Андрей, это в согласовании результатов подходов что ли?.. именно там kink писал(а): ...словесный поток неплохо разбавить цифрами на любителя , но в принципе поддерживаю - так будет выглядеть убедительней! Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду: Grey Horse писал(а): Как я понимаю, Филин Андрей предложил свой готовый вариант и предложил таковыми обмениваться. Но не будет же он под каждое замечание переделывать?... Кому нравится - берет, пользуется, модернизирует под себя. Не нравится - не берет. спасибо за разъяснения - я это и имел в виду kink писал(а): а я вот не понял, откуда эта цитата - из согласования или из выбора и обоснования базы оценки. в данном случае "просили" сделать 2-мя подходами, потому отказ не прокатил бы, так сказать в чистом виде, поэтому это уже при согласовании отрезался доходник _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 22 Окт 2009 11:38 Филин Андрей писал(а): спасибо за разъяснения Нема за що - приходьте ще. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер dvbtdom Возраст: 43 Сообщения: 1 Добавлено: Пт, 04 Дек 2009 14:38 Доброго времени суток! Ув. Форумчане, помогите с обоснованиями (с ссылками на нормативную или методическую литературу) - почему я не могу применить сравнительный подход в отчете об оценке недвижимости. поиском пользовался, к сожалению ни одного описания с ссылкой на официальный документ или серьезную методическую литературу не нашел Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 04 Дек 2009 23:59 в первую очередь хотелось бы узнать что оцениваем и для какой цели? потому что может быть у Вас и не получится обосновано отказаться от сравнительного... dvbtdom писал(а): с ссылками на нормативную или методическую литературу это конечно нужно, но никогда такого не делал попробую Вам намекнуть, а Вы, если получится написать красивый отказ, выложите его потом на всеобщее обозрение, ок? НС№1 писал(а): 4. Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання. Тобто якщо неможливо дотриматись даних принципів при оцінці, то, за логікою, вони і не використовуються. Більш детально про самі принципи в п.6,7 цього ж Стандарту НС№1 писал(а): 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. Зрозуміло, що, якщо немає "необхідної інформації" для одного з підходів, то використання його необов'язкове... НС№1 писал(а): 16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. Якщо немає такої інфи, то немає і порівняльного підходу Задача довести те що такої інформації не існує)) або вона недостовірна та недостатня... и главный, наверное, пункт: НС№1 писал(а): 37. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. т.е. опять же - ЦЕЛЬ оценки??? еще Вам помогут 48 и 49 п. НС№1 все, больше мне лень писать - прочтите НСы и увидите, что там отговорок кучу можно найти, лишь бы еще их все лепили в отчеты... якщо у Вас вистачить терпіння трансформувати те що я написав у суцільний текст, а також ще раз перечитати НСи, Закони та Методики і додати щось від себе, то Ви отримаєте відмову від порівняльного, якою люб'язно з нами поділитесь, чи не так? _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Сб, 05 Дек 2009 11:19 При отказе от сравнительного подхода в одном из случаев я делал так... ОО - земельный участок, База оценки - РС. Анализируем инф. базу, напр. "Авизо", фиксируем, что предлагается к продаже и может служить аналогом ОО. Видим, что это участки по $25K-$30K за сотку. Проводим ретроспективный анализ и получаем, что этот МУСОР имеет срок експозиции больше 5-6 мес., а некоторые варианты продаются с ноября 2007г. Даже при незначительной коррекции ценовых предложений в сторону снижения СПРОСА НЕТ. Так как цены предложений имеют явно выраженную нерыночную составляющую, а аргументированно провести корректировку на приведение к условиям фактической продажи (в т.ч. рациональное ценообразование или информированность сторон (со знанием дела) -10%-40%, торг -5%-15%) нет возможности, то применение даного подхода может привести к искажению результатов. Таким образом, данный подход для данной оценки может использоваться исключительно для определения ориентиров стоимости для проверки на здравый смысл результатов, что получены другими подходами. ПС. Понятно, что написано только с целью ознакомления с концепцией и не претендует на точное соответствие НС и методикам _________________ "я не оценщик, я только учусь" zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 07 Дек 2009 13:43 Отказ от применения сравнительного подхода в пользу доходного, рынок жилья, 2009 год: Цитата: Порівняльний підхід В умовах стабільного ринку, для визначення ринкової вартості квартири, найбільш прийнятним методичним підходом прийнято було вважати порівняльний. Це ствердження базувалося на розвиненості ринку (повноті інформаційної та аналогової бази) – великій кількості угод купівлі-продажу житла. З приходом фінансово-економічної кризи в 4 кварталі 2008 року ситуація на ринку житла в столиці різко змінилась. Відбулося різке падіння цін на житло та до небувалих розмірів скоротилися обсяги угод купівлі-продажу. Щодо фінансової інформації, стосовно тієї незначної кількості реальних угод, то вона відсутня в широкому обігу. Враховуючи вище сказане, оцінювач вважає, що використання порівняльного підходу в умовах сьогодення для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки (при використанні як інформаційної бази пропозиції щодо продажу житлової нерухомості) призведе до спотворення результатів оцінки, оскільки об’єктивно не в повній мірі буде дотримано принцип попиту та пропонування. Саме тому, оцінювач вважає, некоректним для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки використовувати порівняльний підхід. Дохідний підхід На відміну від ринку купівлі-продажу, ринок оренди житла м. Києва значно швидше й адекватно зреагував на зміни викликані фінансово-економічною кризою. І на дату оцінки пропозиції щодо оренди житла в значній мірі відповідають об’єктивно існуючому співвідношенню попиту та пропозиції на ринку. Тому, оцінювач вважає, коректним використовувати дохідний підхід для оцінки квартири. Але, слід додати, кілька слів про розрахунок ставки капіталізації в рамках дохідного підходу при визначенні ринкової вартості об’єкта оцінки. До приходу фінансово-економічної кризи, в умовах стабільного та розвиненого ринку (повноті інформації щодо угод купівлі-продажу), розрахунок ставки капіталізації, для визначення ринкової вартості квартир, було доцільно виконувати методом ринкової екстракції. Ставка капіталізації отримана методом ринкової екстракції, для житла, була відчутно менша ніж ставки отримані іншими методами. Це було викликано тим, що фактично орендодавець отримував дохід не тільки від оренди, щорічно його квартира зростала в ціні (декілька останніх років житло в столиці зростало в ціні галопуючими темпами) значно перевищуючи інфляцію. Сьогодні, в умовах фінансово-економічної кризи, коли відбулося різке падіння цін на нерухомість, в період невизначеності, немає жодних підстав говорити про зростання цін на нерухомість найближчім часом, в тому числі житлову. Вкладаючи кошти в квартиру, орендодавець буде отримувати дохід лише з оренди, але в умовах тотальної недовіри фінансовим установам різного ґатунку, він таким чином збереже свої кошти. Сьогодні, в умовах кризи, ліквідність житлової нерухомості найкраща з усіх секторів нерухомості. І ставка капіталізації буде близька до безризикової ставки, але більша, бо існує ризик зниження ціни на житлову нерухомість. Тому, оцінювач вважає, коректним, в економічних умовах що склалися, робити розрахунок ставки капіталізації для визначення вартості об’єкту оцінки кумулятивним методом. Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки, враховуючи ситуацію що склалася на ринку, оцінювач вважає коректним використати лише один методичний підхід, а саме дохідний. - мопед не мой (с) Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 07 Дек 2009 14:38 zanoza писал(а): - мопед не мой (с) И слава Богу. А то он едет как-то... Во-первых, zanoza писал(а): Відбулося різке падіння цін на житло та до небувалих розмірів скоротилися обсяги угод купівлі-продажу. Щодо фінансової інформації, стосовно тієї незначної кількості реальних угод, то вона відсутня в широкому обігу. Если, как я понимаю, речь идет об оценке квартиры, то после таких слов вообще ничего нельзя сравнительным подходом оценивать, потому как, тем более в Киеве, если уж по рынку квартир нет финансовой информации в широкому обігу, то что говорить про другие сегменты рынка недвижимости или про другие классы объектов оценки? Неумение собрать и правильно проанализировать исходные данные - не довод в пользу отказа от сравнительного, а личные проблемы оценщика либо... легкая спекуляция, чтоб "что-то в Отчете формально отписать". zanoza писал(а): На відміну від ринку купівлі-продажу, ринок оренди житла м. Києва значно швидше й адекватно зреагував на зміни викликані фінансово-економічною кризою. І на дату оцінки пропозиції щодо оренди житла в значній мірі відповідають об’єктивно існуючому співвідношенню попиту та пропозиції на ринку. Зреагувати-то зреагував, но в итоге заказчика интересует, скорее всего, все-таки стоимость объекта, а не наиболее реальная ставка арендной платы... Т.е. в стоимость данные по аренде, пусть даже швидкого реагування, надо еще преобразовать... zanoza писал(а): Тому, оцінювач вважає, коректним використовувати дохідний підхід для оцінки квартири. Тоже очень интересно... Традиционно, во всяком случае, в Украине, квартиры не относились к доходной недвижимости никогда. zanoza писал(а): Ставка капіталізації отримана методом ринкової екстракції, для житла, була відчутно менша ніж ставки отримані іншими методами. Це було викликано тим, що фактично орендодавець отримував дохід не тільки від оренди, щорічно його квартира зростала в ціні (декілька останніх років житло в столиці зростало в ціні галопуючими темпами) значно перевищуючи інфляцію. Тут же можно подумать, что только квартиры из года в год росли в цене, а остальной недвижимости это не касалось . Т.е., объяснение тоже из серии "чего-нибудь написать"... Скорее подойдет другое объяснение, уже приведенное выше: в Украине квартиры не рассматриваются как объект инвестирования средств с целью получения дохода; мотивация для приобретения квартир на рынке преимущественно все-таки другая. zanoza писал(а): Сьогодні, ..., в період невизначеності, немає жодних підстав говорити про зростання цін на нерухомість найближчім часом, в тому числі житлову. Вкладаючи кошти в квартиру, орендодавець буде отримувати дохід лише з оренди Тоже очень спорное заявление. Это оценщик, может быть, и не надеется на рост цен; а инвестор может думать несколько иначе... что, среди прочего, может быть отражено сравнением ставок капитализации (полученных через экстракцию) до и после начала кризиса. И уже договорились, что писал(а) не zanoza. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 07 Дек 2009 14:48 Да, не я. Прислали отчет на рецензию типа. Aleks Возраст: 49 Сообщения: 295 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 07 Дек 2009 16:51 dvbtdom писал(а): Доброго времени суток! Ув. Форумчане, помогите с обоснованиями (с ссылками на нормативную или методическую литературу) - почему я не могу применить сравнительный подход в отчете об оценке недвижимости. поиском пользовался, к сожалению ни одного описания с ссылкой на официальный документ или серьезную методическую литературу не нашел Смотря какая недвижимость _________________ Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 27 Авг 2010 13:23 кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?: НС №1 писал(а): ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший звісно, якщо оцінка проводилась з метою продажу або застави (заставу прирівнюю до продажу, оскільки (в ідеалі) в разі неповернення суми боргу, майно буде передано кредитору, та буде реалізовано) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 27 Авг 2010 13:50 Филин Андрей писал(а): звісно, якщо оцінка проводилась з метою продажу або застави (заставу прирівнюю до продажу, оскільки (в ідеалі) в разі неповернення суми боргу, майно буде передано кредитору, та буде реалізовано) Ну малость не так коллега. Продажа не есть застава. Застава это всего лишь некая гарантия Точнее ее роль сводится к уменьшению рисков кредитора. Приравнивать эти понятия не корректно хотя бы в силу того, что заставное имущество не продается на дату оценки, а возможно, подчеркиваю возможно, будет продано, но уже в другое время и при других условиях на рынке подобного имущества. Как минимум деньги потеряют свою стоимость в сравнении с датой оценки. Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд: К стати этим страдают банкиры приравнивая РС к стоимости реализации заствного имущества. И в этом их ошибка и проблемы _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 27 Авг 2010 14:34 rudge суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 28 Авг 2010 05:57 Филин Андрей писал(а): тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший На первый взгляд, это так. Однако, как это ни смешно, существуют и альтернативные воззрения. Сейчас в Украине появилась новая модная книжка в российском переводе, С.Сейс и еще 3 англичанина в авторах, "От стоимости к ценности" называется. Читать не доводилось, только держать в руках, однако знающие люди, в частности, отмечают, что в этой книге выражено специфическое великобританское мнение, что самый рыночный подход - это доходный, а сравнительный - так... типа, на подхвате. Прокомментировать не могу, но факт остается фактом... Типа: "Информация к размышлению. Сара Сейс". _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 28 Авг 2010 13:12 Grey Horse не буду спорить, я ведь говорю о том что написано у нас в Национальном Стандарте, а не в великобританских модных книжках но если уж так размышлять, то можно и затратный сделать истиной в первой инстанции, а не доход. или сравнит. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 28 Авг 2010 13:28 Так и я не спорю. Просто излагаю чужую точку зрения... Достаточно странную. Но, может, у них там какая-то своя великобританская специфика... Надо читать. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 08:19 Grey Horse писал(а): Но, может, у них там какая-то своя великобританская специфика... Надо читать. именно-именно. листал книжку довольно короткое время, специфика на острове действительно присутствует... но суть книжки не в том, каким подохдом надо ценить. А купить книжку не удалось. Заказал, должны были привезти из Москвы, ан не хотят связываться ради 1 экземпляра - это ещё один камень в огород интернет-магазинов (читаем, что всё есть на складе, слышим по телефону, что надо заказывать и ждать) _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 09:18 Филин Андрей писал(а): rudge суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... Как раз на оборот, НЕ будет продана. Посмотрите статистику. Да и суть то не в этом, продана или нет, ибо продажа будет в ДРУГОЕ ВРЕМЯ ПРИ ДРУГИХ УСЛОВИЯХ. Теперь про ЭТО Цитата: кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?: НС №1 писал(а): ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший Понятие то ДА, "грунтуєтся" именно "на принципі заміщення, попиту і пропонування", но вот как раз ЭТО, "після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо" и объясняет, почему желательно применять несколько методов. Именно для достижения "розсудливості" при решении вопроса о продаже/покупке. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 09:45 rudge писал(а): Филин Андрей писал(а): rudge суть не в этом, а в предыдущих измышлениях, это во-первых, а во-вторых, эта "некая гарантия" в подавляющем большинстве случаев будет продана, ведь так? а не сдана в аренду или разобрана на кирпичи... Как раз на оборот, НЕ будет продана. Посмотрите статистику. Да и суть то не в этом, продана или нет, ибо продажа будет в ДРУГОЕ ВРЕМЯ ПРИ ДРУГИХ УСЛОВИЯХ. Теперь про ЭТО Цитата: кто-нибудь обратил внимание на такую штуку в формулировке понятия рыночная стоимость?: НС №1 писал(а): ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу. тобто самЕ поняття ринкової вартості грунтуєтся на принципі заміщення, попиту і пропонування, а тому і найбільш вагомим для визначення ринкової вартості з огляду "аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка" (НС №1, п.37) є саме порівняльний методичний підхід, а не який-небудь інший Понятие то ДА, "грунтуєтся" именно "на принципі заміщення, попиту і пропонування", но вот как раз ЭТО, "після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо" и объясняет, почему желательно применять несколько методов. Именно для достижения "розсудливості" при решении вопроса о продаже/покупке. оно верно, но сам факт, что написали "вартість, за яку можливе відчуження...на ринку подібного майна... між покупцем та продавцем", а не, например, "вартість за яку можливо збудувати/розібрати/орендувати/сдати в найм"... "на ринку оренди/складання кошторису на будівництво" ... "між будівником/орендодавцем та замовником/орендарем"... я понимаю что абсурдно предполагать, чтобы все подходы были учтены в одном понятии так развернуто, поэтому и выбрали что-то БОЛЕЕ подходящее к истинному понятию рыночной стоимости... и получилось что это не что иное как сравнительный подход. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 09:54 Более того, по сути своей и по МСО все подходы являются сравнительными. Только сравнимые параметры у каждого свои: у сравнительного - стоимость аналога, у доходного - доходы от аналога, у затратного - стоимость создания аналога. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 09:57 Серый хотел туда дописать, но сходу придумал обоснование сравнительности только затратнику - ведь по сути мы должны "построить" такой же объект, т.е. опять же сравниваем со стоимостью строительства/воспроизводства.. а про сопоставимость доходов что-то не догадался _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 10:17 Уважаемый Андрей По чему в РС продажа, а не что то другое? Думаю так сложилось исторически, ибо продажа/мена, как и оценка, это одни из самых древних функций. Думаю вряд ли в каменном веке питекантроп задумывался о доходности или о затратах на воссоздание. Он сравнивал (ОЦЕНИВАЛ) то что приобретал с тем что отдавал в замен. Помнишь как индейцы за зеркальце отдавали земли? Похоже это от туда. ИХМО PS: кАнечно можно было в дефиниции РС прописать все методы получения РС. Но на кой это нужно? Ведь тут важно как себя ведет ТИПИЧНЫЙ оператор рынка. Если типичные субъекты рынка сравнивают аналогичные объекты продажи/покупки через его доходность/затратность на воссоздание и тп то это и относится к РС. Тут важна типичность для РС. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 10:21 rudge так а я о чем говорю? о том что сравнительный должен быть в приоритете для типичных сделок и типичного имущества... rudge писал(а): Думаю так сложилось исторически здесь и ответ - сравнительный рулит пока люди продают и покупают, а не ПОВСЕМЕСТНО сдают в аренду/снимают или строят/разбирают. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 10:36 Андрей читай тут Серый писал(а): Более того, по сути своей и по МСО все подходы являются сравнительными. Только сравнимые параметры у каждого свои: у сравнительного - стоимость аналога, у доходного - доходы от аналога, у затратного - стоимость создания аналога. Если на рынке такие "сравнения" (методы определения РС) типичны, то что остается операторам рынка????? Не путай методы расчета РС (тут и затратка и доходный справедливы) с самим понятием РС=сравнение (эт грубо так) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 14:20 www.bambook.com E-mail:support@bambook.com служба підтримки (9:30-18:00 Пн-Пт) +380 44 391 53 85 , офіс: Тел.(044) 391 53 84 (багатоканальн.) (044) 484 00 61, факс +380 44 391 53 86 Координаты фирмы "Бамбук" (Киев), в которой людям месяца 2-3 назад удалось приобрести книгу С.Сейс - с доставкой. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Aleks Возраст: 49 Сообщения: 295 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 17:11 Филин Андрей писал(а): rudge так а я о чем говорю? о том что сравнительный должен быть в приоритете для типичных сделок и типичного имущества... rudge писал(а): Думаю так сложилось исторически здесь и ответ - сравнительный рулит пока люди продают и покупают, а не ПОВСЕМЕСТНО сдают в аренду/снимают или строят/разбирают. В том то и дело, что сейчас люди не очень то и продают, а самое главное - не очень то и покупают по тем ценам, которые указаны (цены продаж).....Так что питекантропу особенно не с чем и сравнивать _________________ Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 30 Авг 2010 20:35 Grey Horse писал(а): www.bambook.com E-mail:support@bambook.com служба підтримки (9:30-18:00 Пн-Пт) +380 44 391 53 85 , офіс: Тел.(044) 391 53 84 (багатоканальн.) (044) 484 00 61, факс +380 44 391 53 86 Координаты фирмы "Бамбук" (Киев), в которой людям месяца 2-3 назад удалось приобрести книгу С.Сейс - с доставкой. А меня они прокинули ... непонятка ... Мы начали обработку вашего заказа #289180. Сообщаем Вам ориентировочные сроки отправки Вашего заказа. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. / Real Estate Appraisal: From Value to Worth - Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд / Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper - до 10 рабочих дней (до 24.03.2010) _________________ "я не оценщик, я только учусь" Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 09:44 to Yourick Ну, в начале лета они тоже не сразу доставляли (продавали), специально заказывали в Москве, и тянулось это недели 4 - 5. Может быть, все экземпляры уже разошлись, поскольку тираж всего 1000 экз.? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 10:26 по теме ветки, не знаю, говорил я тут или нет, так вот повторю своё убежденное по этому поводу мнение : отказ от/выбор того или иного подхода должен основываться ТОЛЬКО на анализе того - есть или нет для этого подхода необходимые и достаточные данные? всё. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 10:42 Hard_Pragmatic, тогда расскажи мне, как применять доходный подход при оценке незавершенного строительства, после прочтения в нашем НС вот такого: Цитата: Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна ... 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів. У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію. мне одному кажется, что что-то тут не так с возможностью применения доходного подхода? Просто когда писал в работе обоснование применяемых подходов, не знал куда втиснуть доходник. Вроде бы как применение доходника можно подвести под понятие "поєднання усіх методичних підходів", но когда читаю дальше, что понимается под таким расчетом, то как-то что-то у меня не совсем оно срастается с доходным подходом. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 10:49 Филин Андрей писал(а): а про сопоставимость доходов что-то не догадался Серый писал(а): Более того, по сути своей и по МСО все подходы являются сравнительными. Только сравнимые параметры у каждого свои: у сравнительного - стоимость аналога, у доходного - доходы от аналога, у затратного - стоимость создания аналога. 100%. rudge писал(а): Ведь тут важно как себя ведет ТИПИЧНЫЙ оператор рынка. Если типичные субъекты рынка сравнивают аналогичные объекты продажи/покупки через его доходность/затратность на воссоздание и тп то это и относится к РС. Тут важна типичность для РС. 100%. В доходном - рыночные ставки арендной платы, типичные для стреднестатистического инвестора, и: 1. либо ставка капитализации методом экстракции, которая в идеале уже отражает представления типичного инвестора о связи между доходом и стоимостью для данного класса объектов, 2. либо ставка дисконта как мера рисков, но опять-таки (в идеале) с точки зрения типичного инвестора, а также типичные для рынка ожидания об изменениях в будущем дохода и стоимости. Т.е., все по рынку, все с рынком сравнивается. Hard_Pragmatic писал(а): не знаю, говорил я тут или нет, так вот повторю своё убежденное по этому поводу мнение : отказ от/выбор того или иного подхода должен основываться ТОЛЬКО на анализе того - есть или нет для этого подхода необходимые и достаточные данные? всё. Видимо, тоже 100%. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 11:25 КовАл писал(а): Hard_Pragmatic, тогда расскажи мне, как применять доходный подход при оценке незавершенного строительства, после прочтения в нашем НС вот такого: да, это я к чему... к тому, что вроде как и данные есть... и в объеме необходимом и достаточном, а в стандарте как-то вроде как и нет такого подхода к незавершенке... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 11:31 КовАл писал(а): КовАл писал(а): Hard_Pragmatic, тогда расскажи мне, как применять доходный подход при оценке незавершенного строительства, после прочтения в нашем НС вот такого: да, это я к чему... к тому, что вроде как и данные есть... и в объеме необходимом и достаточном, а в стандарте как-то вроде как и нет такого подхода к незавершенке... а ну да, я это отношу к очередному глюку НСа, и всегда считал незавершенку доходником и ничего, всегда и везде проходило. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 16:11 КовАл писал(а): Цитата: Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна ... 26. Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається із застосуванням витратного, порівняльного підходів, а також шляхом поєднання усіх методичних підходів. У разі поєднання методичних підходів вартість об'єкта незавершеного будівництва визначається як різниця між прогнозованою ринковою вартістю об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання після завершення його будівництва і введення в експлуатацію та приведеними до поточної вартості витратами на завершення будівництва і введення цього об'єкта в експлуатацію. мне одному кажется, что что-то тут не так с возможностью применения доходного подхода? Просто когда писал в работе обоснование применяемых подходов, не знал куда втиснуть доходник. Вроде бы как применение доходника можно подвести под понятие "поєднання усіх методичних підходів", но когда читаю дальше, что понимается под таким расчетом, то как-то что-то у меня не совсем оно срастается с доходным подходом. В НС112 еще и по логике неправильно т.к. от стоимости объекта на момент завершения строительства предлагают отнять приведенные на дату оценки затраты. Это исправлено в пояснениях к НС2, где предполагается и тот и тот показатель использовать как приведенный. А способов определения стоимости на дату завершения строительства никто ж не указывал конкретно. Поэтому,я думаю комбинирование подходов в том числе предполагает использование доходного подхода. По крайней мере там же нету типа "комбинирование этих подходов" имея в виду сравнительный и затратный. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 31 Авг 2010 17:28 В рамках доходного подхода просто строится график движения денежных средств, связанных с объектом незавершенки. Сначала в течение нормативного срока достройки - затраты на достройку, потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. Т.е., у Вас получается набор разновеликих и разновременных денежных поступлений / оттоков. Ну, и дисконтируйте его... Как вариант, доход после достройки может быть не от аренды, а от продажи. Тогда логично предусмотреть (после завершения достройки) еще и срок экспозиции на рынке до момента продажи готового. И опять дисконтируйте. Последний вариант, кстати - полная комбинация всех 3 подходов: затратного (расходы на достройку), сравнительного (прогноз цены продажи готового) и доходного (график движения денежных средств и технология дисконтирования). _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 01 Сен 2010 10:45 Серый писал(а): В НС112 еще и по логике неправильно т.к. от стоимости объекта на момент завершения строительства предлагают отнять приведенные на дату оценки затраты. об этом я вообще молчу... просто тут тема не о том... Grey Horse писал(а): Сначала в течение нормативного срока достройки - затраты на достройку, потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. Т.е., у Вас получается набор разновеликих и разновременных денежных поступлений / оттоков. Ну, и дисконтируйте его... дык я это понимаю... просто говорю, что нет у нас в НС доходного подхода для недостроя... Короче говоря +1 к Hard_Pragmatic писал(а): я это отношу к очередному глюку НСа Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 01 Сен 2010 19:06 КовАл писал(а): просто говорю, что нет у нас в НС доходного подхода для недостроя... Как же ж нет? Это как раз "шляхом комбінування методичних підходів"! Не чистый же доходный получается... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Вт, 18 Янв 2011 10:27 Grey Horse писал(а): потом объект начинает (условно) заполняться потребителями (арендаторами), видимо - постепенно, если он большой и сдается в аренду по частям. По-умному называется "арендный план" ))) _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 18 Янв 2011 12:56 Ну так, это если по умному... А мы - по простому, на пальцах. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 15 Фев 2011 14:43 Юрий Андрусенко писал(а): ....предлагаю обоснование своей позиции, которое сам использую, излагая в ограничениях и дополнительных условиях: Цитата: При виконанні розрахунків застосовуються дані щодо аналогів пропозицій земельних поліпшень з прилігаючими земельними ділянками, заявленими як у праві власності, так і у користуванні громадян; розбіжності у характеристиках площ усуваються за допомогою математичного корегувального апарату. Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України: «1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. 6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об’єкти». На підставі викладеного, визначена ринкова вартість може бути застосована при укладенні цивільно-правової угоди з його відчуження з одночасним переходом права користування на земельну ділянку до нового власника. Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 12:29 Объединила все высказанные предложения по поводу отказа от применения затратного подхода - может кому-то пригодится - вот что получилось. В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода в данном случае является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать сравнительный и доходный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Согласно п. 6 Национального стандарта № 2 «Оценка недвижимого имущества» от 23.10.2004 года, затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренда которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в частности недвижимых памятников культурного наследия, передающих устройств и т.п.. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещения или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади механического цеха-склада приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, расчет по сборникам УПВС, стоимость в которых рассчитана на 1969 год, не учитывает появления современных строительных материалов и изменения в требованиях к современным зданиям, а также прибыли застройщика. В данном случае целесообразней купить объект подобный объекту оценки чем построить его, поскольку затраты на приобретение будут значительно меньше затрат на его строительство. Кроме того, стоимость объекта, полученная на основе затратного подхода, не может быть принята как его рыночная стоимость, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. Кроме того, расчет земельной составляющей, применяемый в затратном подходе, носит формальный характер и в рассматриваемом случае не достаточно точно характеризует особенности местоположения земельного участка, данный подход не рассматривает недвижимость как источник дохода. Учитывая вышесказанное, считаем, что в применении данного подхода нет целесообразности, поскольку, во-первых, рынок подобных объектов достаточно развит, а во-вторых, в распоряжении Оценщика нет ни официальной сметы затрат на строительство объекта оценки, ни необходимого объема рыночной информации, в том числе о прибыли застройщика. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 13:57 Зайка писал(а): Объединила все высказанные предложения по поводу отказа от применения затратного подхода - может кому-то пригодится - вот что получилось. Много писано но нет "законодательных" аргументов. А єнто из НС №1 читали? Цитата: п 19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. ну и далее по тексту. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 14:10 rudge, а их - этих "законодательных" аргументов и нет, кроме того пункта Стандарта, на который можно сослаться в данном случае. Ну по крайней бы мере таких аргументов, которые бы давали возможность сослаться на них и все - и не считать затратку. А по поводу нерыночных видов стоимости...ну да, конечно нельзя говорит что это в чистом виде нерыночная стоимость будет (полученная затратным подходом), но я думаю можно писать, что в результате применения затратного подхода полученная стоимость наименее приближена к рыночной в ее фактическом понимании. Это же будет правильно rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 14:41 А в п 19 не "очень" правильно? Я когда то на претензию к отсутствию затратки, которую я не стал считать ссылаясь на этот пункт, предложил ФГИ написать замечание в рецензии. Попробуйте угадать че они написали _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 14:45 Не знаю че они там написали Позиция ФГИ по данному поводу понятна. У меня этот отчет для исполнительной службы - думаете все равно лучше посчитать затратку? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 14:50 Написали что отчет сделан правильно в соответствии с НС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 14:53 Капец!!! Ну да, мне оценщик у которого я стажировалась, говорил, что он после замечаний фонда отчет не переделывал, а подавал его через какое-то время в таком же виде опять на рецензирование и тогда фонд все устраивало! Шах Сообщения: 689 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 15:01 Зайка писал(а): У меня этот отчет для исполнительной службы - думаете все равно лучше посчитать затратку? Да не издевайтесь Вы над исполнительной и над собой! Есть у Вас два подхода, есть обоснование об отказе от применения затратного - и хватит! _________________ -Мойша, надо прекращать говорить на русском! -А что, бандеровцев боишься? -Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 15:10 Ой, спасибо! А я вот это все мудрю и мудрю! Чем проще, тем меньше ошибок, наверное Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 15:19 Зайка писал(а): так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. ну вообще-то затратный метод по определению НЕ может учесть эти факторы, поэтому я думаю этот аргумент тут лишний. rudge писал(а): А єнто из НС №1 читали? читали и что? в этом пункте приводиться просто список Нерыночных видов стоимости, больше там ни о чем не говориться, не о каком выборе не выборе, отказе/не отказе. Зайка правильно говорит, самый главный нормативный аргумент это п.6 НС№2 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 16:35 Hard_Pragmatic писал(а): .... в этом пункте приводиться просто список Нерыночных видов стоимости, больше там ни о чем не говориться, не о каком выборе не выборе, отказе/не отказе. Хм, а что еще нужно для обоснования не применения какого то подхода при определении РС? Запрос в ВР??????? Цитата: Зайка правильно говорит, самый главный нормативный аргумент это п.6 НС№2 Ну Щас начнем выяснять какой НС главнее первый или второй Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна. Но я ни когда не говорил что затратным нельзя посчитать РС. Мало того если бы в нем не было "внешнего износа" (по умолчанию с минусом), а было бы, на пример, "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-), о чем я неоднократно ГУРУ говорил, то тогда однозначно можно было бы просчитать затраткой РС. А так маємо що маємо. См. п 19 НС№1 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 16:47 rudge писал(а): а было бы, на пример, "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-), о чем я неоднократно ГУРУ говорил в затратном кроме стоимости строительства есть ещё стоимость земли и прибыль предпринимателя, которыми и "регулируется" это внешнее влияние... не нужно изобретать велосипед. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 16:58 Ту КовАл Спасибо БОЛЬШОЕ что просветили. Вы логику включите коллега. Внешние факторы (ВФ) влияющие не стоимость и в частности на РС имеют разные "векторы". Дорога была, ее убрали стоимость упала ВФ с минусом. Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда) И вАще чего я крамольного сказал??????? Добавлено спустя 58 секунд: это один из (я про пример) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 17:03 rudge писал(а): Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда) а стоимость земли не выросла? А ПП не вырастет, если там участки в дефиците будут? Может таки не нужно с велосипедом? Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 17:14 А я так и не поняла честно говоря к чему была ссылка на п. 19 НСО № 1... Ну да - перечень нерыночных видов стоимости... Но затратный ведь реально не отображает рыночную стоимость, у меня стоимость по затратному подходу в два раза больше стоимости по доходному, и это без учета земельной составляющей, и более чем в 2 раза больше стоимости по сравнительному подходу. Значит он менее объективен, а соответственно менее рыночный. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 17:22 КовАл писал(а): rudge писал(а): Дороги не было ее провели ВФ с плюсом. (это на счет велосипеда) а стоимость земли не выросла? А ПП не вырастет, если там участки в дефиците будут? Может таки не нужно с велосипедом? Вы об чем коллега????? Вы считаете что ВФ не присущ улучшениям????? Пример для Вас персонально когда стоимость того что Вы писали,ЗУ, выросла в следствии постройки дороги а улучшения снизилась. Представьте что на этом ЗУ стоит жилье. Так вот ту как раз внешний фактор (дорога) в отношении жилья имеет отрицательную направленность. Стоимость ЗУ (из Вашего) возрасла, а стоимость жилья как улучшения (самостоятельного объекта) снизилась (шум загазованность и тп) Вот Вам и разнонаправленность влияния ВФ. Или это отражено в затратном подходе (велосипеде)?????????? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 17:57 rudge писал(а): Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна. это не скептицизм, а указание на нелогичность (если не сказать абсурдность) аргумента. В данной теме (точнее в последних постах) решается вопрос КАК и ЧЕМ аргументировать отказ от применения затратного ПОДХОДА. Так вот твой аргумент выглядит следующим образом: "Оценщик для расчтеа РС отказывается от применения затратного ПОДХОДА потому что в п.19 НС№1 перечислен список нерыночных видов стоимости" Зайка писал(а): А я так и не поняла честно говоря к чему была ссылка на п. 19 НСО № 1. +1 отож _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 18:30 Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): Уважаемый Hard_Pragmatic причина Вашего скептецизма по поводу п 19 НС№1 мне ясна. это не скептицизм, а указание на нелогичность (если не сказать абсурдность) аргумента. В данной теме (точнее в последних постах) решается вопрос КАК и ЧЕМ аргументировать отказ от применения затратного ПОДХОДА. Я вот тоже солидарен с коллегами. Не катит как аргумент этот пункт. Тем более, что некоторые из приведенных там стоимостей могут определяться, например, в рамках доходного подхода, который вроде как рыночный. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 22 Фев 2011 19:00 rudge я ничего не понял, что там выросло, а что упало но всё это возможно учесть в затратном подходе... главное корректно определить все составляющие, а именно: 1. стоимость земельного участка 2. стоимость воспроизводства улучшений 3. прибыль предпринимателя 4. внешний износ 5. функциональный износ 6. физический износ Ффсё... и не нужно изобретать велосипед в виде rudge писал(а): "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-) потому как со знаком "-" это внешнее влияние учитывается внешним износом, а со знаком "+" оно учитывается ростом стоимости земельного участка и величины прибыли предпринимателя. По поводу п. 19 НС №1, то +1 к Hard_Pragmatic rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 09:08 Серый писал(а): Я вот тоже солидарен с коллегами. Не катит как аргумент этот пункт. Тем более, что некоторые из приведенных там стоимостей могут определяться, например, в рамках доходного подхода, который вроде как рыночный. 1. Не понятно по чему НС и в частности его п.19, как законодательный акт не «катит» как аргумент? Значит, если постановление КМУ, на пример по оценке арестованного имущества ДПА, требующий определять РС, где РС очень спорна, в силу явных ограничений на продажу таких активов «катит», а указанный пункт НС вдруг не катит. Ну где тогда логика и последовательность коллега? 2. С каких это пор применяемый подход определяет РС это или не РС? На сколько я помню, РС базируется на рыночных, типичных данных и условиях. Ведь, пример из Вашего, доходный подход применяется не только для определения РС, а еще и, на пример, инвестиционной стоимости. 3. РС, равно как и не РС, можно определить всеми подходами. Тут важно какие данные применяются в расчете. 4. Что касается приведенного п,19 НС№1 то я его привел именно как «узаконенный» аргумент отказа от его применения при определении РС, а не как «не применимый» для РС. КовАл писал(а): ….. Ффсё... и не нужно изобретать велосипед в виде rudge писал(а): "внешнее влияние" (с переменным знаком +/-) потому как со знаком "-" это внешнее влияние учитывается внешним износом, а со знаком "+" оно учитывается ростом стоимости земельного участка и величины прибыли предпринимателя. Ну ДАаааа особенно при оценке оборудования на пример. Да и нашем примере ЗУ идет ПЛЮСОМ к УЖЕ РАССЧИТАННОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЯ которое имеет собственные "плюсы и минусы" касаемо износов и влияния на стоимость внешних факторов. Или Вы не согласны с логикой моего примера в предыдущем посте? И зачем все валить в кучу коллега? Цитата: …..главное корректно определить все составляющие, ….. Вот и я про то же касаемо внешнего износа пардон влияния Цитата: По поводу п. 19 НС №1, то +1 к Hard_Pragmatic Картельный сговор админов _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 09:41 rudge, может я чего-то не понял из твоего поста, поэтому попробую объяснить, как я его понял... а понял я его так: в затратном подходе нужно добавить какую-то составляющую, которая будет отвечать за влияние внешних факторов на объект оценки, и эта составляющая будет как со знаком "+" так и "-". В ответ тебе я написал, что в классическом расчете по затратке уже есть все величины, которые отвечают за такое влияние... только за минусовую поправку отвечает износ, который по определению не может быть с "+", а увеличение стоимости происходит из-за роста стоимости участка и значения ПП. Поэтому лично я не вижу необходимости вводить в расчет какую-то другую составляющую. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 09:54 КовАл писал(а): rudge, может я чего-то не понял из твоего поста, поэтому попробую объяснить, как я его понял... а понял я его так: в затратном подходе нужно добавить какую-то составляющую, которая будет отвечать за влияние внешних факторов на объект оценки, и эта составляющая будет как со знаком "+" так и "-".. Вот и я подумал что чего то не понял Все не так. Я не предлагал ДОБАВИТЬ. Я предлагаю ПОМЕНЯТЬ словосочетание ну и само понятие/подход "внешний ИЗНОС" (со знаком минус по умолчанию) на "внешнее ВЛИЯНИЕ" (с переменным знаком +/-) Вот как хотелось бы видеть сам расчет С = Сп х (-) Кфиз х (-) Кфунк х (+/-)Квнеш + ЗУ В скобках я указал знаки для понимания, а реально (К) должно быть меньше единицы для (-) и больше единицы для (+). Вот собственно суть моего. В таком варианте расчета можно реально привести определяемую стоимость к РС ибо Квнеш как раз и отражает тенденции колебаний рынка как в сторону подорожания так и в сторону удешевления. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:08 Grey Horse писал(а): КовАл писал(а): 2. стоимость воспроизводства улучшений Вот-вот. Кто вообще сказал, что в рамках затратного подхода нужно определять затраты на воссоздание конструктивно точно такого же объекта, как объект оценки? А почему не затраты на воссоздание функционального аналога объекта оценки, который может приносить собственнику адекватный доход / прибыль, обладать такой же полезностью? А это не подразумевает те же площади, строительный объем, материал стен... Восстановительная стоимость объекта определяется затратами на воспроизведение как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся эле-ментов неэффективности. Это из книжки Лебедя КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:17 А, ну, так вот, я именно против этого rudge писал(а): (+/-)Квнеш На мой взгляд, в своей формуле ты забыл ПП, которое, совместно со стоимостью ЗУ, и даст возможность отразить rudge писал(а): тенденции колебаний рынка ... в сторону подорожания Последний раз редактировалось: КовАл (Ср, 23 Фев 2011 10:19), всего редактировалось 1 раз Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:18 rudge писал(а): 1. Не понятно по чему НС и в частности его п.19, как законодательный акт не «катит» как аргумент? попробую объяснить еще раз, но последний раз (так как только ты не понимаешь о чём речь), сразу хочу сказать что речь идёт об общей логике а не о специальных каких-то терминах и их толкованиях, поэтому дальше рассуждения будут самого обычного характера да/нет, причина-следствие. Так вот перед оценщиком стоит вопрос применять или не применять какой-либо ПОДХОД и если не применять то почему? Для этого он обращается к законодательно-методологической базе и когда находит там ответ, то ссылается на нее. Соответственно если он ссылается на какой-то пункт, то в этом пункте должно упоминаться как МИНИМУМ два слова это ПОДХОД и ИСПОЛЬЗУЕТСЯ (не используется), между которыми будут другие слова объясняющие их причинно-следственную связь. А теперь почитай п. 19 и найди там хоть одно из этих слов!, и почитай п.6. п.19 ВООБЩЕ из другой оперы, там приводиться СПИСОК не рыночных ВИДОВ стоимостей ВСЁ! не о каких ПОДХОДАХ и уж тем более ИСПОЛЬЗОВАТЬ их или нет там речи не идёт! Это всё равно что сказать - "я мясо не буду есть ложкой потому что к не мясу относятся овощи и фрукты" _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Зайка Сообщения: 147 Добавлено: Ср, 23 Фев 2011 10:25 rudge писал(а): КовАл писал(а): rudge, может я чего-то не понял из твоего поста, поэтому попробую объяснить, как я его понял... а понял я его так: в затратном подходе нужно добавить какую-то составляющую, которая будет отвечать за влияние внешних факторов на объект оценки, и эта составляющая будет как со знаком "+" так и "-".. Вот и я подумал что чего то не понял Все не так. Я не предлагал ДОБАВИТЬ. Я предлагаю ПОМЕНЯТЬ словосочетание ну и само понятие/подход "внешний ИЗНОС" (со знаком минус по умолчанию) на "внешнее ВЛИЯНИЕ" (с переменным знаком +/-) Вот как хотелось бы видеть сам расчет С = Сп х (-) Кфиз х (-) Кфунк х (+/-)Квнеш + ЗУ В скобках я указал знаки для понимания, а реально (К) должно быть меньше единицы для (-) и больше единицы для (+). Вот собственно суть моего. В таком варианте расчета можно реально привести определяемую стоимость к РС ибо Квнеш как раз и отражает тенденции колебаний рынка как в сторону подорожания так и в сторону удешевления. rudge, то, что вы предлагаете это будет не затратный подход в чистом его виде. Может это где-то и обоснованно, так как стоимость получится более соответствующей рыночной, так как будет учитывать влияние факторов, которые увеличивают стоимость. Но в любом случае это не соответствует НСО № 1, в частности п.7, поскольку там учитывается "знос (знецінення)", а он будет в любом случае со знаком минус. realty Гость Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 10:10 Господа, а как бы так корректно отказаться от сравнительного подхода для строения сарая в селе? Аналогов 0 даже по району... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 10:13 realty писал(а): Аналогов 0 даже по району... Да корректней уже некуда _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 11:06 красиво и длинно про этот 0 напишите _________________ а знаешь, всё ещё будет! realty Гость Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 11:20 Цитата: В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Оценщик отказался от применения сравнительного подхода в связи с нижеизложенным. Согласно Национальному Стандарту №1, определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода основывается на информации о ценах продажи (Предложения) подобного имущества, достоверность которой не вызывает сомнений у оценщика. В случае отсутствия или недостаточности указанной информации в отчете об оценке имущества указывается, какой степени это повлияло на достоверность заключения о рыночной стоимости объекта оценки. При отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основе информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, учитывающих тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложения. При наличии существенного влияния внешних факторов (Социально-экономических, политических, экологических и др.) на рынок подобного имущества, что приводит к фактической невозможности предоставления аргументированного и достоверного заключения о рыночной стоимости, в отчете об оценке имущества даются дополнительные разъяснения и предостережение. При этом оценщик имеет право предоставлять вывод о рыночной стоимости объекта оценки, основанной, в частности, на информации о предыдущем уровне цен на рынке подобного имущества или на предположении о восстановлении стабильной ситуации на рынке. Таким образом, агрегированными условиями корректного применения сравнительного подхода являются следующие. 1. Имеется адекватное число объектов-аналогов, по которым известна цена сделки/предложения. При этом рынок аналогичной недвижимости характеризуется ликвидностью, открытостью, информативностью, объективностью, что позволит признать условия совершения сделки/предложения рыночными. 2. По аналогам известна достаточная, достоверная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании цены. 3. Имеется достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между аналогами и оцениваемым объектом. Для получения вышеперечисленной информации Оценщик попытался проанализировать рынок подобной недвижимости региона. В рамках традиционного информационного поля (интернет, газеты бесплатных объявлений, данные агентств недвижимости) не было найдено ни одного аналогичного объекта недвижимости. Единственным путем получения необходимой информации возможно получить только непосредственно опрашивая в населенных пунктах района владельцев подобной недвижимости, что не представляется возможным в рамках данной работы, да и, скорее всего, не даст корректного результата. Вышеизложенное свидетельствует, что в рамках настоящей оценки корректная реализация сравнительного подхода для оценки объекта невозможна. Пойдеть? Последний раз редактировалось: realty (Чт, 01 Дек 2011 11:56), всего редактировалось 1 раз Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 11:25 realty писал(а): оцениваемого пакета акций Сарая _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! realty Гость Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 11:55 Ага, пакет акций просто в сарае лежит Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 01 Дек 2011 13:20 Если отвлечься от пакета акций, то вполне убедительно. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер reol2004 Возраст: 57 Сообщения: 204 Добавлено: Сб, 03 Дек 2011 01:07 Вполне нормально....но сарая...... жесть...... _________________ Всё относительно SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Сб, 03 Дек 2011 11:04 realty писал(а): Господа, а как бы так корректно отказаться от сравнительного подхода для строения сарая в селе? Аналогов 0 даже по району... еще раз перечитала вопрос, и возник вопрос встречный: вы что цените только сарай??????? если в купе с домом, то он опосредовано входит в ст-ть кв.м. домовладения. отдельно ничего ценить не надо... _________________ а знаешь, всё ещё будет! realty Гость Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 08:36 Сарай - это фактически, склад - по документам. Дом тут ни при чем SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 13:12 а коммерческое _________________ а знаешь, всё ещё будет! Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 13:34 Коллеги, если определяю стоимость по витратному підходу, по стоимость будет с ПДВ, надеюсь? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 13:36 Нет. Не надейтесь _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 13:38 Добавлено спустя 42 секунды: Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды: Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды: Думал, что заклинило... Спасибо, rudge Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 14:29 rudge писал(а): Нет. Не надейтесь откуда такая уверенность? всё зависит от того КАК (используя что) считать по затратному? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 15:27 Отсюда Лист от 13.10.2011 № 7/15-13397 Про індекси зміни вартості станом на 1 жовтня 2011 року Додаток до листа Мінрегіону від 13.10.2011 № 7/15-13397 ТАБЛИЦЯ 1. Індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт (без урахування ПДВ) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 16:24 rudge писал(а): Отсюда Лист от 13.10.2011 № 7/15-13397 Про індекси зміни вартості станом на 1 жовтня 2011 року Додаток до листа Мінрегіону від 13.10.2011 № 7/15-13397 ТАБЛИЦЯ 1. Індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт (без урахування ПДВ) повторяю, а если оценщик воспользуется сметами или другими расчетами/документами/прайсами составленными на дату оценки, без всяких упвс и индексаций? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 05 Дек 2011 16:48 Правильно Думаю так будет корректней. Если пользуем УПВС старый то там нет НДС. Его просто тогда не было Если новый то там есть. Но, что касается расчетов, то в них (по тем же рекомендациям ГУРУ на повышениях) данные по ценам и тп очищаются от ПДВ ибо не корректно учитывать износ в налогах. Да и применяя К удорожания (без НДС) подразумевает "очистку" применяемых цен от НДС. Я так делаю. А потом добавляю НДС к полученной цифре. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ирина викторвна Сообщения: 161 Откуда: Украина Николаев Добавлено: Чт, 08 Дек 2011 13:53 Добрый день. Оценка (в рамках постановы для налогообложения) двух свинарников. Каким методом делать,? аналогов нет, доходный - абсурд, один - затратный? как обосновать? Спасибо! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 08 Дек 2011 14:42 так и обосновать- нет рынка...(рынка складов тоже нет? такие помещения под склады идут....рынка в соседних областях тоже нет?)...короче думайте _________________ а знаешь, всё ещё будет! ирина викторвна Сообщения: 161 Откуда: Украина Николаев Добавлено: Чт, 08 Дек 2011 14:47 Спасибо! Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 08 Дек 2011 23:41 ирина викторвна писал(а): Добрый день. Оценка (в рамках постановы для налогообложения) двух свинарников. Каким методом делать,? аналогов нет, доходный - абсурд, один - затратный? как обосновать? Спасибо! О счастлив тот Физик, Кто владелец свинарников ДВУХ... _________________ "я не оценщик, я только учусь" Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 09 Дек 2011 01:08 Yourick писал(а): О счастлив тот Физик, Кто владелец свинарников ДВУХ... Мило. И, главное - конструктивно. Спасибо, уважаемый коллега Yourick. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер realty Гость Добавлено: Сб, 04 Фев 2012 21:36 Встроенное нежилое помещение. Оценка по постанове. Отказываюсь от использования затратника, т.к. 1) отсутствует информация для расчета права пользования ЗУ (не оформлено - раз, денежная оценка проведена - два). 2) имеются общие конструктивные элементы, что делает невозможным расчет части помещений по УПВС или по смете. Ваши мысли? Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Сб, 04 Фев 2012 22:57 В принципе, обоснование отказа от применения какого-либо подхода при выполении работ для целей налогообложения не отличается от любой работы по определению рыночной стоимости, само обоснование уже обсуждалось на форуме (ищите). В вашем случае: realty писал(а): имеются общие конструктивные элементы, что делает невозможным расчет части помещений по УПВС говорит о не невозможности определения, а о некомпетентности оценщика (как расчитать затратником встроенное помещение тоже обсуждалось). - Это не лично о вас, а о том как это выглядит. Думаю, оснований для отказа от затратника при развитом рынке продаж и аренды достаточно. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 11:32 Согласен с коллегой Albano2 по поводу некорректного обоснования (п.2) отказа от затратки... осуществить расчет действительно возможно. Я считаю, что правильнее будет говорить о несоответствии идеологии подхода истинной мотивации субъектов такого рынка (рынка встроенных помещений) и пишу так: Цитата: Застосування витратного підходу у цій роботі, на нашу думку, приведе до спотворення результату оцінки, оскільки даний підхід не відображає дійсної мотивації суб'єктів ринку подібної нерухомості при визначенні ними прийнятної вартості об'єкту. В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці вбудованого приміщення орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремого приміщення. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 13:55 КовАл, нормально, но все равно "вилами по воде...". Мне вот, когда я себе дом подбирал, только и чесали: "А знаете сколько стоит ЭТО сейчас построить?!". Я им сначала думал расказать от стоимости денег во времени, принципе спроса и предложения и т.д., но учитывая уровень умственного развития продавца ограничился "а знаете как сейчас нужно ж..пу рвать, чтобы их заработать?!". Что касается обоснования отказа от применения затратки, нужно не ссылаться на свой личный опыт, что выглядит неубедительно, просто четко, как в математике, сослаться на НС №1, где прописано, когда применяется затратный подход: 1. при неразвитом рынке. 2. для сооружений специального назначения. 3. для определения остаточной стоимости замещения. (с соотвествующими ссылочками на пункты). Далее на эти вопросы отвечаем: 1. рынок развит, поэтому...; 2. сооружение не спец назначения , поэтому... 3. база оценки - рыночная, поэтому... Вот где-то так. Добавлено спустя 2 минуты 53 секунды: И, я считаю, давать готовые выдержки из отчетов неправильно. Нужно давать народу идею и местодля творчества и шевеления мозгами, а имеются уже признаки деградирования у молодежи. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 14:15 а разве правильно посчитанные все три подхода не дают рыночную ст-ть? по идее дают ...и цифра должна быть +- одинаковая, только вывод мы будем писать по подходу ,который наиболее отражает реалии рынка _________________ а знаешь, всё ещё будет! Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 14:24 НС №2: "6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне." Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды: Наиболее близко к рыночной стоимости будет результат, полученный с помощью сравниельного подхода, при условии правильного подбора аналогов и применения корректировок. Это, можно сказать, результат на практике. Доходный подход, хотя и базируется на рыночных данных аренды, имеет большую погрешность. А затратный подход - это вообще теория, применять который нужно только в безвыходных случаях. Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд: P.S. Давайте закончим с обоснованием выбора подходов, т.к. удаляемся от темы ветки. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 22:16 Albano2 писал(а): Мне вот, когда я себе дом подбирал, только и чесали: "А знаете сколько стоит ЭТО сейчас построить?!" ну, может и правильно "чесали"... смотря какой дом Вы себе выбирали. Вопрос отказа от затратки в оценке домовладения довольно щекотливый... если это новый дом, рядом есть свободные участки и нет внешнего износа, то я с Вами очень даже готов поспорить по поводу нецелесообразности использования затратного подхода... и кстати, а кто Вам мешает учесть стоимость денег во времени?... и что это за постановка вопроса Albano2 писал(а): а знаете как сейчас нужно ж..пу рвать, чтобы их заработать?! или при покупке, а не строительстве дома, деньги на шару достаются? Что касается "математики", то вся Ваша математика заканчивается на словах НС писал(а): "6. ... Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне." Таким образом, НС не отменяет возможность использования затратного подхода в случаях, перечисленных Вами: Albano2 писал(а): 1. рынок развит, поэтому...; 2. сооружение не спец назначения , поэтому... 3. база оценки - рыночная, Ну, и по поводу Albano2 писал(а): "вилами по воде..." Если обратите внимание на отказ от затратки, написанный мной, то увидите, что речь там, собственно как и в посте realty, идет не о зданиях, а о встроенных помещениях... поэтому я и акцентирую внимание на идеологии подхода: "Я могу построить такой же объект". Построить встроенное помещение отдельно от здания, в котором оно расположено, просто невозможно, поэтому рассматривать такой вариант развития событий при определении суммы денежных средств, которые возможно потратить на этот объект, потенциальный покупатель ИМХО не будет... вот и все "вилы и вода..." Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 22:36 "Вилами по воде" - это то, что кроме "на нашу думку" та "нам не відомо" в вашей выдержке из отчета обоснований не было. Вот я и предлагаю, что обоснования более убедительней будут выглядеть в качестве выдежек из стандартов. А пример с домом, это просто из жизни. В нашем регионе новостроек практически нет. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 05 Фев 2012 23:01 Albano2 писал(а): я и предлагаю, что обоснования более убедительней будут выглядеть в качестве выдежек из стандартов. тогда пожалуйста выдержки из Стандарта в студию... будем все пользоваться. Albano2 писал(а): "Вилами по воде" - это то, что кроме "на нашу думку" та "нам не відомо" в вашей выдержке из отчета обоснований не было. чё-т я не совсем пойму, что мне нужно обосновать... что встроенное помещение не может быть построено отдельно от здания, в котором оно расположено, или что человек в здравом уме и доброй памяти это понимает? Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пн, 06 Фев 2012 11:34 Речь идет об обосновании отказа от применения затратного подохода при оценке стоимости встроенного помещения. Насколько я понял, вы в отчете это обосновываете так: КовАл писал(а): Застосування витратного підходу у цій роботі, на нашу думку, приведе до спотворення результату оцінки, оскільки даний підхід не відображає дійсної мотивації суб'єктів ринку подібної нерухомості при визначенні ними прийнятної вартості об'єкту. В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці вбудованого приміщення орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремого приміщення. Вот я и пишу, что не вижу сдесь никакого обоснования, кроме: "на нашу думку" и "нам не відомо". Поэтому предлагаю: "сослаться на НС №1 и №2, где прописано, когда применяется затратный подход: 1. при неразвитом рынке. 2. для сооружений специального назначения. 3. для определения остаточной стоимости замещения. (с соотвествующими ссылочками на пункты). Далее на эти вопросы отвечаем: 1. рынок развит, поэтому...; 2. сооружение не спец назначения , поэтому... 3. база оценки - рыночная, поэтому... " Нужно все разжевать и выложить для копирования в отчет? Нетушки. Мысль яснА? Если нравится - пусть народ сам воплощает, не нравится - игнорирует. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 06 Фев 2012 14:11 капец, блин... HUGO Возраст: 47 Сообщения: 1260 Добавлено: Пн, 06 Фев 2012 16:06 Для SHE. Все что Вы в последнем послании сказали верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 06 Фев 2012 16:23 HUGO писал(а): ..... верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... А какое отношение к стоимости НА ДАТУ ОЦЕНКИ = ПРОДАЖИ, коллега, имеет колебания рынка? Если вчера поллитрат стоила 20 грн, сегодня (на дату оценки) 25 грн, а завтра будет стоить 30 грн, то какова РС этой поллитры сегодня? Предлагаю угадать из трех раз _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 06 Фев 2012 20:53 HUGO писал(а): Для SHE. Все что Вы в последнем послании сказали верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... я думаю, эти вещи не повлияют на итоговые ст-ти, потому что все эти риски заложены в рассчетах тем или иным подходом и если рынок не стабилен-э то отразится на каждом из подходов в его разрезе. хм...надеюсь, моя мысль ясна Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды: КовАл писал(а): капец, блин... Ковал, ты меня "замкнул" своей ссылкой хожу по кругу _________________ а знаешь, всё ещё будет! ALBION Сообщения: 39 Откуда: Сумы Добавлено: Вт, 07 Фев 2012 13:32 Уважаемые форумчане! Не нашел куда отписаться, если что то нарушил больно не бейте. У меня возник такой вопрос! Нужно ли расчитывать уровень физического износа для новостроя (жилые новые квартиры)?? И обязательно ли включать в отчет эти расчеты? _________________ Знание некоторых принципов легко возмещает незнание некоторых фактов... СЕГ Сообщения: 24 Добавлено: Вт, 07 Фев 2012 14:51 Износ появляется с момента сдачи в эксплуатацию. Другой вопрос - величина износа. Тут уже на усмотрение эксперта. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 07 Фев 2012 15:31 КовАл писал(а): В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці вбудованого приміщення орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремого приміщення. Честно говоря, Я в отчетах стараюсь вообще избегать понятия - "по мнению оценщика" и тому подобных ИМХО. Г-жа Олефиренко говорила, что "мнения оценщика" не существует. Не корректно о нем говорить. И с этим я на 1000% согласна с Албано. Есть только "особое мнение оценщика", при котором он делает заметку н-р, о замеченном неправильном расчете по БТИ, или некорректной маркировке в балансе, и т.п., или если он увидел несоответствия технических данных на один обьект в разных документах... Все поняли, что имеется ввиду. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вт, 07 Фев 2012 19:29 Я о чем и говорю: в наших отчетах ЛЮБОЙ поворот, который касается либо выбора методики расчетов, либо отказа от нее; принятия каких-либо цифр и все остальное, должно быть документально обосновано. Это касается и аналогов, типа "в результате опроса ... установлено:...". И это не для того. чтобы поумничать, а на собственной шкуре прочувствовано. Помню, как-то рассказывал работнику прокуратуры, чем отличается средняя рыночная цена Сср от полученной рыночной цены С, и почему последняя ниже. Так поверьте, спина в мыле была от его непрофессиональных с точки зрения оценщика вопросов. И психиатру будете там рассказывать, что типа "читать отчет и вникать в его содержимое может только оценщик со стажем от 2 лет". КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Сб, 27 Сен 2014 16:30 Спрошу еще здесь. Из темы по реестру меня с этим вопросом погнали. Есть ли "правильные отмазки" дабы при оценке хрущевки для налогообложения в г. Киеве использовать один подход, дабы уменьшить трудозатраты? _________________ Вячеслав Сообщения: 730 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 27 Сен 2014 20:11 КоньВп@льт0 писал(а): Спрошу еще здесь. Из темы по реестру меня с этим вопросом погнали. Есть ли "правильные отмазки" дабы при оценке хрущевки для налогообложения в г. Киеве использовать один подход, дабы уменьшить трудозатраты? делаете за 200 грн. ту стоимость, которую скажет заказчик и не мучаетесь. КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Сб, 27 Сен 2014 20:47 Спасибо! Это именно тот ответ, который я ждал. Вот теперь все будет хорошо! _________________ zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 28 Сен 2014 10:39 КоньВп@льт0, тут на первых страницах темы есть отказ от использования в оценке квартиры всех подходов, кроме сравнительного. покопайтесь. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 28 Сен 2014 15:32 zanoza писал(а): КоньВп@льт0, тут на первых страницах темы есть отказ от использования в оценке квартиры всех подходов, кроме сравнительного. покопайтесь. Да. Весьма развернутые отказы. Есть. Уже 8 лет они тут присутствуют, что характерно. А если бы даже их и не было - есть скупые и очень доходчивые строки НС №1 и №2. Которые, в свою очередь, тоже очень малы по объему. Короче, было бы желание... чуть-чуть самостоятельно подумать и / или поискать самостоятельно... прежде чем в 12-й раз задавать элементарнейшие вопросы. Нет, правда! Ничего личного. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 28 Сен 2014 16:55 КоньВп@льт0 писал(а): Спасибо! Это именно тот ответ, который я ждал. Вот теперь все будет хорошо! все даже еще проще - вот на первой же странице http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=7592#7592 КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Пн, 29 Сен 2014 10:22 [quote="Grey Horse"] zanoza писал(а): КоньВп@льт0 А если бы даже их и не было - есть скупые и очень доходчивые строки НС №1 и №2. Которые, в свою очередь, тоже очень малы по объему. Короче, было бы желание... чуть-чуть самостоятельно подумать и / или поискать самостоятельно... прежде чем в 12-й раз задавать элементарнейшие вопросы. Нет, правда! Ничего личного. Тут вы не правы и желание...чуть-чуть самостоятельно подумать и / или поискать самостоятельно... появлялось неоднократно. Тот бред сивой кобылы о невозможности применить доходный подход из-зи того что рынок аренды "черный" а квартира приобретается для "проживания, а не сдачи в аренду", на которые указала уважаемая Заноза, встречал и раньше. С тем же успехом можно написать, что и рынок продаж весь в тени и тогда применять и сравнительный не стоит... Короче, мне такое стыдно писать в отчетах, поэтому делаю 2 подхода, доходный и сравнительный. Стандарты сейчас сяду, в очередной раз изучать, на предмет поиска "скупых и доходчивых строк" которые позволят мне не делать доходный при оценке квартир для налогообложения. _________________ Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме