| Автор |
Сообщение |
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Ср, 02 Ноя 2005 16:03 |
  |
Всех приветствую!!!
Нужен совет…
Есть здания (казарма 2 эт., музей 1 эт. , лазарет 2 эт) в ужасном состоянии… (отопления и водоснабж. нет, проводка и лампы остались на 20-25%, стекол нет на 20-25%), короче коробочки… давно не эксплуатируются (лет 5-10)… будут продаваться...
Являются ли они специализированными (в таком виде)???
Город – райцентр с не очень развитым рынком недвижимости... |
|
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Ноя 2005 16:36 |
|
теоретически любая недвижка может оказаться специализированной, имхо. в зависимости от ситуации в населенном пункте, где она находится. но в таком виде - и такие объекты, вряд ли прокатят как специализированное. можно посчитать доходным подходом, дисконтированием - типа сперва ремонт, потом сдача в аренду, потом реверсия. по периодам разнести. самое сложное тут - затраты на ремонт и период завершения всех работ.  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 02 Ноя 2005 16:54 |
|
согласен - это НЕ специализированная недвижимость
1) затратный подход не вызовет особых проблем, если не рассчитывать экономический износ (райцентр все-таки)
2) доходный - да, проблема с ремонтом
есть данные, что при износе здания 70% затраты на капитальный ремонт составляют 100% от восстановительной стоимости здания (Бабакин Б.И. Переустройство жилищного фонда. М., 1981)
или использовать аналог, требующий капитального ремонта, и аналог в хорошем состоянии, определить поправку на капитальный ремонт
всё зависит от количества и качества информации по аналогам
ищите их в ближайших районах, по селам, частные дома продаются все-таки где-то!!
и в разных состояниях... рекомендую сайт AVISO.com.ua |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Ноя 2005 17:27 |
|
ага 500-1000 кв.м. для райцентра не шутка...
с аналогами напряженка, а с ремонтом и подавно...
под что ремонтировать? износ по затратке 50-60%... |
|
|
|
|
Golfstrim
Возраст: 44
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Ср, 02 Ноя 2005 22:49 |
|
| XTC писал(а): |
Всех приветствую!!!
Нужен совет…
Есть здания (казарма 2 эт., музей 1 эт. , лазарет 2 эт) в ужасном состоянии… (отопления и водоснабж. нет, проводка и лампы остались на 20-25%, стекол нет на 20-25%), короче коробочки… давно не эксплуатируются (лет 5-10)… будут продаваться...
Являются ли они специализированными (в таком виде)???
Город – райцентр с не очень развитым рынком недвижимости... |
Начнем с того, что любой объект мы должны рассматривать с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования. Можем использовать эти казармы, музеи, лазареты по иному назначению или нет? Если да, то это уже неспециализированная недвижимость и к этим объектам должна быть применима категория рыночной стоимости, а учитывая необходимость серьезных капвложений, возможно инвестиционной стоимости (но ее многие пугаются)... |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Ноя 2005 11:07 |
|
Исчё вопрос...
Есть данные по аналогам (цены выставенных на продажу складов нежилых) данные месной товарной биржи. Прабла в том, что период выставления на продажу - январь-август 2004 года... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 03 Ноя 2005 11:24 |
|
| Цитата: |
| Прабла в том, что период выставления на продажу - январь-август 2004 года... |
- это не прабла. можно ввести корректировки:
- на основании данных о удорожании недвижки с тех пор (в периодике, например)
- на курс доллара (тупо, но стоимость уменьшает, и официоз)
- по каким-нить статистическим данным в ту или иную сторону |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 03 Ноя 2005 12:29 |
|
Со вчерашнего утра рою периодику - ищу проценты удорожания (к этому больше всего склоняюсь)...
курс меня убъет - там цены 2- 7 у.е. за метр - куда ниже?...
какое может быть применение для таких объектов? пока не придумал...
зы: до завтра тема актуальна - буду ждать Ваши мнения и советы по этой теме...
Заранее благодарен!!! |
|
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пт, 04 Ноя 2005 18:15 |
|
Вы, знаете иногда 5-7 у.е. - может быть и высокой стоимостью, я так понял в этом райценте и кирпичи от разборки не интересны? |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Сб, 05 Ноя 2005 08:22 |
|
Полностью согласна с Kink, это не спец. имущество однозначно.
Применение ЗП совершенно оправданно, если что то нарыли из подобных объектов то сравнительным, и при отсутствии инфы НСО позволяет использовать то что накопали... |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 05 Ноя 2005 16:05 |
|
Толком ничего и не накопал...
с тем что не спец. - согласен... (там от спец. ничего и не осталось).
2-7 у.е. мало только потому, что жилье в среднем 200-300 у.е. торговые 350 у.е. (аш один аналог есть)
только вот на аналоги они не очень похожи...  |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 05 Ноя 2005 18:45 |
|
В общем предварительно получил разницу между затраткой и сравниловкой (с притянутыми за уши аналогами, по данным товарной биржи) аж в 10 раз... (в данных биржи не сомневаюсь)
конечно затратный больше...
у кого-то есть пожелания???
Я в припадке... такой проблемной недвижки давно не встречал... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 10:01 |
|
ну какой-нибудь внешний износ подшей туда. тут есть такой дивный вариант - беспроигрышное уравнивание двух подходов.
считаешь внешний износ как отношение цены аналога к цене затратки, и потом затратку на этот же коэффициент умножаешь. ))) |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 10:35 |
|
Спасибо!!!
Попробую...
Расхождение между подходами меньше 1%
То что уравновешивание - этро точно.
Спасибо!!! Скорее всего так и будет... |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 10:46 |
|
да иначе же и быть не может.
1% - это за счет погрешности в округлениях.
мотив для такого износа - экономическая ситуация такова, что строить дороже, чем покупать, это и дает износ, равны отношению стоимости 1 кв. м. аналога к стоимости строительства...бла-бла-бла... |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 11:47 |
|
........в результате чего внешний износ =98%.
Я сегодня окончательно поссорюсь с головой... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 11:57 |
|
Да принимайте вы стоимость по сравнительному подходу и не мучайтесь. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 12:33 |
|
ну да, не мучайтесь. если госмайно - есть негласное распоряжение (здравый смысл в коем есть), что разбег между результатами, полученными двумя подходами не более 20%, иначе неправильно подобрано что-то - либо аналоги, либо износ.
а внешний износ в 98% у нас бывал - вот для школы в селе, например... рассчитано на одно количество детей, а ходит другое совсем... |
|
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 13:32 |
|
Я бы в этом случае из затратки брал только расчет физического износа без расчета стоимости и вставлял его в раздел описания технического состояния объекта; соорудил бы правдоподобную доходку и принял результат по сравнительному подходу - что и было предложено выше  . |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 14:16 |
|
| Цитата: |
| соорудил бы правдоподобную доходку |
в данном случае корректнее будет - сочинил...
а так полностью согласен... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 16:39 |
|
Я не отрицал применение затратного подхода... как его посчитать ты уже писала. Просто принимайте по сравнительному, тогда к этому притянутому эконом. износу меньше вопросов бует. |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 17:42 |
|
Ну вот и решено...
затратный с "модным" износом и сравнительный (ну с очень низкой стоимостью, но похожей на правду для данного региона)...
спробуємо зібрати все до купи...
ага, а при расчете економ. износа отношение мы берем без учета земли? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 17:54 |
|
а черт его знает... с землей, наверное... давай попробуем подумать - в аналоге земля сидит? сидит. а в затратке? типа тоже должна. имхо. |
|
|
|
|
XTC
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 07 Ноя 2005 17:57 |
|
Я понимаю, что земля износа не имеет, но в аналогах то она сидит...  |
|
|
|
|
|
|
