Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Затратный подход при оценке современных зданий Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
оксана



Возраст: 45
Сообщения: 61

СообщениеДобавлено: Пт, 17 Ноя 2006 14:42 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уважаемые коллеги поделитесь опытом оценки расходным подходом "новостроек" - нежилых
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Ноя 2006 15:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

поскольку новый УПВС только для жилых и до 4х этажей, ищите по старинке в старых УПВСах максимально похожее и вперед. ИМХО.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 17 Ноя 2006 15:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Если новостройка и не успели потерять проекты и сметы-самый классный вариант.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
letta



Возраст: 49
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
СообщениеДобавлено: Ср, 22 Ноя 2006 18:09 Ответить с цитатойВернуться к началу

Вопрос по ходу. Один наш оценщик после повышения принес информацию, что можно делать оценку недвижки (любой) только затратным подходом, оговорив это в Договоре. Типа от заказчика поступило - "Прошу оценить тра-та-та затратным подходом". Я сама не слышала, поэтому не уверена. У кого-то была такая практика?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
skiff
Неформальный лидер


Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
СообщениеДобавлено: Ср, 22 Ноя 2006 18:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ну, не знаю, затратный считается не очень рыночным. Хотя когда считаем по малоэтажным (новый УПВС) + земля рыночная получается близко к сравнительному.

_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Ноя 2006 13:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
затратный считается не очень рыночным.

+1.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Trinichka



Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Ноя 2006 13:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

А трудно взять среднюю стоиомсть нового жилья по Киеву? Мне кажется добавляешь коэфициент на месторасположение, площадь, можно этажность + отделка (если есть)

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораICQ Number
Гость





СообщениеДобавлено: Чт, 23 Ноя 2006 13:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Я знаю, что в Херсоне оценшщики так и делают - берут усредненную стоимость нового строительства по области и дальше как Trinichka советовала. А про затратный подход в Договоре -это я не Оксане советывала, это я у вас спрашиваю Embarassed вообще кто-то такое видел, возможно ли и чем грозит
Андрей-Эксперт-Стаханов



Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 17:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

Коллеги, что-то никто не пишет дальше о новом УПВС))). Последнее сообщение - 24.06.2009г Very Happy . А нынче сентябрь на дворе))) Какие новости? Кто новый сборник уже применяет? Может быть, программа уже у кого-нибудь появилась? Wink Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеПосетить сайт автора
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
Коллеги, ..... Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу?

Я никогда не считал квартиры в 9 - этажке затратником. Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично. Да и смысл, если есть, пусть и поганенький, но все таки, рынок.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках

затратным не считаю
Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
Что кто думает по этому поводу?
думаю, что он мне ещё долго не понадобится... по затратке квартиры не считаю уже лет 5-6-ть, а если понадобится посчитать многоквартирный жилой дом по затратке, то буду считать по имеющемуся УПВСу, т.к. другого нет в общем доступе.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей-Эксперт-Стаханов



Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:15 Ответить с цитатойВернуться к началу

Я то тож квартиры сравнительным принимаю... А для второго подхода - затратный. А у Вас, значит, доходный..
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеПосетить сайт автора
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

У меня его (второго подхода) вообще нет. Вопросов пока не было ни у одного заказчика (потребителя).
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично.
- я считала. надо было оценить дом целиком.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Андрей-Эксперт-Стаханов



Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл, а как же, что отчет должен содержать не менее двух подходов? Забить? Laughing
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеПосетить сайт автора
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 18:51 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов, что-то типа того... можно, конеШно и
Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
Забить
но лучше обосновать отказ от применения затратного и доходного подходов Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей-Эксперт-Стаханов



Возраст: 43
Сообщения: 14
Откуда: Стаханов
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 19:09 Ответить с цитатойВернуться к началу

тогда обоснование в студию))))))))))))))))))))))))))
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеПосетить сайт автора
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 20:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Применение затратного подхода в настоящей работе, по нашему мнению, приведет к искажению результата оценки, поскольку данный подход не отражает действительной мотивации субъектов рынка квартир при определении ими приемлемой стоимости объекта. Во всяком случае нам не известно ни одного случая когда бы покупатель или продавец при продаже или покупке квартиры ориентировался бы на затраты по строительству всего жилого многоэтажного дома и приобретению земельного участка, а затем выделял стоимость отдельной квартиры.

Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами, что никоим образом не относится к оцениваемому помещению. Это объясняется тем, что оцениваемое помещение является объектом жилой недвижимости, и не ориентировано на получение прибыли от его эксплуатации.
Мотивация покупателя жилой недвижимости существенно отличается от мотивации покупателя нежилой недвижимости. При покупке жилья главным движущим фактором для покупателя является желание приобрести место жительства и определенные удобства. При приобретении объектов доходной недвижимости покупатель, прежде всего, обращает внимание на то, какой доход, возможно, получить при использовании данного объекта, и какой при этом уровень риска недополучения этого дохода. Т.е. мы хотим сказать, что существенным препятствием в применении данного подхода, по нашему мнению, является то, что ориентация на получение дохода от сдачи в аренду подобных квартир не является типичной для субъектов данного рынка, при принятии решения о приобретении такого объекта.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 14 Сен 2009 20:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Думаю Вам найти тех кто считал в 9 - этажке затратником будет проблематично

я считал в 2003-2004 Very Happy тогда Доходный рисовали "по желанию", а затратный "для виду" как второй расчет, про сравнительный молчу - у нас даже объявления не публиковали по большому счету, а если и были, то ВСЕ без каких-либо цифр!!!

сейчас не вижу смысла - когда есть куча информации по аренде и продаже...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 15 Сен 2009 07:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
тогда обоснование в студию))))))))))))))))))))))))))
- советую пользоваться "поиском" по форуму. в ветке " отказ от двух методов - жилье (не мое)"
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=2063&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight=
есть несколько обоснований
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Vad



Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
СообщениеДобавлено: Вт, 15 Сен 2009 07:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
Коллеги, что-то никто не пишет дальше о новом УПВС))). Последнее сообщение - 24.06.2009г Very Happy . А нынче сентябрь на дворе))) Какие новости? Кто новый сборник уже применяет? Может быть, программа уже у кого-нибудь появилась? Wink Кто как считает затратным сейчас квартиры в 1-9и этажках, например? Что кто думает по этому поводу?



Новый УПВС в большей степени годится для работников БТИ, это они считают инвентаризационную стоимость квартир.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Sergik
Реальный оптимист


Возраст: 42
Сообщения: 301
Откуда: Кировоград
СообщениеДобавлено: Вт, 15 Сен 2009 11:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Из незначительного опыта работы, я уже понял, что при правильном обосновании, можно оказаться практически от любого подхода и наоборот - доказать, что он здесь важен как никто другой. Кстати и в Фонде и Госкомземе это признают! Самое главное, угодить сторонам правоотношений участвующих в сделке. То есть, прямо спрашивать, типа вы покупаете, а вы продаете, давайте будем договариваться. Но а оценщик - это консультант. Который помогает найти золотую середину договора! Ведь в конце концов, заключение о стоимости - это в большинстве случаев рекомендация. Но а последнее слово за сторонами договора!!!!!!

Добавлено спустя 1 минуту 32 секунды:

Покупатель всегда хочет купить дешевле, а продавец продать дороже. даже если они подсознательно понимают, что их желания не всега совпадают с реалиями. Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Чт, 15 Окт 2009 21:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

Сорри, может не в тему. Оценка склада гос.предприятия для аренды. Я не хачу считать затраткууу! Crying or Very sad
Мне ничо за это не будет?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Чт, 15 Окт 2009 21:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Тю. Обоснуй и не считай

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Чт, 15 Окт 2009 21:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Та я надеюсь, что прокатит, а то так не хочется, и смысла в этом уж точно нет. Просто фонд шоб не завернул, боюсь.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Чт, 15 Окт 2009 21:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Я им п.19 НС 1 показываю. И усе ок-кей

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Чт, 15 Окт 2009 21:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Упс, в данном пункте обуславливаются случаи нерыночных стоимостей.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 16 Окт 2009 07:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

37. З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.
Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов’язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об’єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

НС №1.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пт, 16 Окт 2009 08:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

[quote="Grey Horse"]
Цитата:
36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Коллега как на меня то первичное все таки выделенное.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 16 Окт 2009 08:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ну да. К этому-то и обозначалось. На вопрос пані Ірени. В чем несогласие-то? Smile

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пт, 16 Окт 2009 08:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да нет.
Я просто хотел акцентировать внимание на выделенном. А то часто это пропускают и работают ссылаясь на п.37 НС1. Мол, так ведь больше достоверной информации для такого подхода. Вот я и подчеркиваю. Мол, ну и что, что больше? Но ведь эта информация может не отражать рыночных тенденций.
Простите за то, что не достаточно ясно отразил свою позицию и вызвал и Вас естественный вопрос.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Пт, 16 Окт 2009 09:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

irenka писал(а):
Упс, в данном пункте обуславливаются случаи нерыночных стоимостей.

правильно мыслишь, там только список не рыночных и не более того,
так что не надо ссылаться на этот пункт, это будет непрофессионально.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
vWv



Сообщения: 123

СообщениеДобавлено: Чт, 10 Дек 2009 00:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

коллеги, а по новому УПВС кто считал. В Харькове пытались в БТИ считать квартиры в многоэтажках, однако отменили т.к. этот УПВС не зарегистрирован в Минюсте
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Андрей



Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пт, 11 Дек 2009 16:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей-Эксперт-Стаханов писал(а):
КовАл, а как же, что отчет должен содержать не менее двух подходов? Забить?

И где же это написано?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
AnDrusha



Сообщения: 74

СообщениеДобавлено: Вт, 12 Янв 2010 18:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Народ, оцениваю здания в Виннице. Просят низкую стоимость...Доходным получил то, что нужно, но вот по затратному выскакивает очень большая цифра....

Подскажите, а лучше сбросьте (avv_1979@voliacable.com, analitik@voliacable.com) расчетик функционального или экономического износа для данной ситуации.

ОЧЕНЬ СРОЧНО!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 12 Янв 2010 21:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

А зачем связываться с затратным. Сделайте второй сравнительный. Я думаю, что в Виннице наберется достаточное количество аналогов.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Frizz



Возраст: 37
Сообщения: 17

СообщениеДобавлено: Вт, 15 Мар 2016 07:00 Ответить с цитатойВернуться к началу

Помогите оценить недвижимость в Киеве в этой новостройке http://zastroyschiki.com/ как быстро можно это сделать? И какова цена вопроса?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме