| Автор |
Сообщение |
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 09:20 |
  |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 09:54 |
|
Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 10:51 |
|
| rudge писал(а): |
| Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься |
Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:03 |
|
| Сергей_К писал(а): |
Ну что значит не корректно, а если нет другого выхода. Как определить ставку дисконта для здания которое будет введенно в эксплуатацию через 1,5 - 2 года. |
Уважаемый коллега
Ну умеете Вы вопросики задавать. Типа, а если "утюг упадет"
Я же писал
| rudge писал(а): |
| Прочитал и еще раз нашел для себя подтверждение тому, что определять РС доходной недвижимости с использованием кумулятивного метода расчета коэффициента капитализации не корректно. Рынок есть рынок и никуда от него не денешься |
Я выделил то условие которое есть основополагающим. А как вы знаете, РС всегда связана с конкретной датой .
Что касается, "если нет другого выхода". Да, такая ситуация возможна. Но это только тогда когда рынка то нет. В таком варианте действитеельно другого выхода, как применить кумулятивный метод, нет. Но это уже не РС, и даже если перед нами задача определить РС (в такой ситуации), то разумный оценщик напишет ограничения, по крайней мере должен. написать.
К стати, понятие "корректности" не исключает вонятие "возможности".
Что бы не обвинили в том что ухожу от вопроса.
Если Вы хотите определить РС (не инвестиционную) то есть варианты (на вскидку)
1. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года РС аналогичных объектов.
2. Прогнозируете какова будет через 1,5-2 года Рыночная арендная ставка в аналогичных объектах.
Далее по формуле ЧОД/С = К
Правда все это будет актуально если сможите доказать и подтвердить правильность прогноза. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:27 |
|
rudge
Но речь то идет не о ставке капитализации, а оставке дисконтирования, которой мы объязаны привести как будущие доходы и затраты так и затраты прошлых лет к дате оценки. А ставку капитализации я уже лет 10 не считаю кумулятивным путем.
Ув. колега rudge извените за неудобные вопросы |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:49 |
|
Я вообще то исходил из этого.
Цитата из статьи Лейфер Л.А.,
Ставка дисконтирования для оценки доходной недвижимости в условиях кризиса
Перед тем, как перейти к обсуждению конкретных значений ставки дисконтирования и коэффициента капитализации в условиях кризиса, я приведу высказывание одного из участников положившего начало одной из упомянутых дискуссий (Фамилия не указана).
«Ставку дисконтирования сначала посчитал "всеми нами любимым" кумулятивным методом. И что у меня получилось: почти 16%+норма возврата, и так ставка капитализации 16 с копейками…
«Доходный подход получается в 3 раза меньше. (чем сравнительный Л. А.).
В итоге, чтобы примерно подходы (доходный и сравнительный Л. А.) сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5%.
Потом сделал рыночную выжимку - ставка получилась как раз 7%.»
Заметим, что коэффициент капитализации 7% в предположении ежегодного темпа роста в 5- 7%, примерно соответствует ставке дисконтирования 12 – 14%.
Заслуживает внимания позиция автора цитируемых строк. Все свидетельствует за то, что ставка капитализации равна 7%: и расчет по рыночным данным, и сопоставление с оценкой, полученной в рамках рыночного подхода. Но этому результату он не верит потому, что результат не совпадает с сомнительным, но "всеми нами любимым" кумулятивным методом. "
Если мы говорим о определении РС доходной недвижимости, не о бизнесе, то ставка дисконта приравнивается к ставке капитализации ибо в расчетах ЧОД, а не ЧДП.
Грубо так
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.
ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса..
Иль я не правильно рассуждаю?
Прощаю коллега |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 11:56 |
|
| rudge писал(а): |
ЧОД - капитализируется и получаем стоимость объекта.
ЧДП - дисконтируется и получаем приведенные на дату оценки денежные потоки сумму которых приравниваем к стоимости объекта, по умолчанию бизнеса.. |
Рудж, ты считаешь что дисконтирование лучше применить в оценке бизнеса, а не отдельного обьекта недвиж? |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 12:11 |
|
Уважаемая irenka
Дисконтирование чего, ЧОД или ЧДП?
Если последнее, то для бизнеса.
Но если явно ЧОД будет величина переменная, то тут тоже дисконтирование но q = k. (приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой )
Но это особый случай. Мы же, при определении РС доходной недвижимости, прогнозируем что ЧОД и k будут почстоянными и не ограниченными во времени (тока не путайте с "прогнозируем ЧОД в будущем" это к РС не отновится) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:05 |
|
| rudge писал(а): |
| приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой |
а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| rudge писал(а): |
| приравнивается, так как k может тоже быть переменной величиной, таким методом, как правило просчитывают недострой |
а можно подробнее... а то у меня, видать, пробел в знаниях... я не понимаю, что это за ставка кап-ции такая - переменная. |
А эт когда Вы прогнозируете, что в будущих периодах будет меняться доходность объекта оценки.
Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год.
Юра вернись за стол |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:50 |
|
А ты уверен, что это ставка кап-ции, а не ст-ка дисконта? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:55 |
|
Уверен, там капитализируется дисконтируется ЧОД, а не ЧДП.
А вообще, то что там написано мне в принципе на нравится.
Там есть очень серьезная ошибка, принципиальная. Потом (после стола ) подумаешь.
Уже не уверен 
Кое что привел в соответствие. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 11 Авг 2009 20:17), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 17:59 |
|
Скан в студию... я не верю!!! |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:33 |
|
Ув. rudge. Что вы путаете.... передо мной лежит то самый номер Практики оценки, та самая таблица, но там отдельно дисконтируется ЧОД, и отдельно рассчитана ставка капитализации для расчета реверсии, которая почему-то меньше ставки дисконта, хотя я такого еще не встреча (мал еще что-ли? )
Кстати подержу Юру, что про ставку капитализации - переменную первый раз слышу, ведь если мне не изменяет память, то прямая капитализация, где она (ставка), применяется есть "компаундинг" - или накопление, рост дохода, постоянный, на один и тот же процент, каждый год в течении не ограниченного периода.
А вот ставка дисконтирования может меняться если прогнозируется изменение (рост/уменьшение) рисков в будущем... |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:39 |
|
| rudge писал(а): |
| Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год. |
Речь о стр. 60 табл. 9.6 ?
Если да, то где там переменная ставка капитализации?
Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды:
| КовАл писал(а): |
| Скан в студию... я не верю!!! |
какчать тут
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
о, вижу Максим Сочинский про то же, но первее |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 18:42 |
|
По всей видимости именно о ней и шла речь:
| Цитата: |
| Для спокойствия посимотри последнюю табличку расчета недостроя в Практике оценки №6 за сей год. |
Ну сам я во всяком случае именно в нее и смотрел. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Авг 2009 20:13 |
|
Все правильно коллеги
Не коэффициент - k, а ствка досконта - q.
Спутал термины, речь о ствке дисконта (в голове (k) )
Эт по тому что условие прописал k = q 
Тщетельнее надо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 08:25 |
|
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую.
То есть что получается: по кварталам рисков больше, чем их можно насобирать за год 
И опять же утрированно разница в ставках капитализации и дисконтирования состоит в том что в первой присутствует + % фонда возмещения, а во второй его нет, таким образом ставка капитализации должна быть больше, ставки дисконтирования на % фонда возмещения.
Убедительно прошу меня поправить если я ошибся в своих теоритических выкладках  |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 10:29 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую. |
1. 14%-17% это не ставка капитализации а ставка дисконта (годовая) посмотрите на коэфф. дисконтирования.
3. Ставка капитализации 13,5% для расчета стоимости реверсии определена методом экстракции т.е. рынком. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 10:44 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
Господа, объясните мне пожалуйста как такое может быть? :
В тойже таблице 9.6 в последнем номере Практики, можно увидеть квартальную ставку капитализации равную 14%-17% квартальная, а потом в конце видим ставку капитализации 13,5% годовую. |
1. 14%-17% это не ставка капитализации а ставка дисконта (годовая) посмотрите на коэфф. дисконтирования.
3. Ставка капитализации 13,5% для расчета стоимости реверсии определена методом экстракции т.е. рынком. |
Понял, разобрасля, спасибо. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 19 Авг 2009 16:38 |
|
Ув. колеги в "Практика оценки" №5, 2009 стр. 43-46, рассматривается вариант расчета ставки дисконта по следующей формуле
| Цитата: |
r = Y + D* Y /((1+Y)^N -1),
где r - ставка капитализации
D* Y /((1+Y)^N -1) - показатель нормы возрата капитала
D - ожидаемый процент изменения стоимости недвижимости в течение прогнозгого периода
"+" - в случае прогнозирования снижения стоимости недвижимости
"-" - в случае прогнозирования роста стоимости недвижимости
Y - ставка дисконта
N - количество лет в прогнозном периоде
Ставка дисконта определяется путем решения ур-ния
r + D*( Y /(1+Y)^N -1) - Y = 0
Ставка дисконта Y подбирается таким образом, чтобы левая часть ур-ния максимально приближалась к нулю. |
Интересует мнение о применении данного способа определения ставки дисконта на практике. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 08:31 |
|
Применяю относительно часто, в основном, для профессиональных объектов недвижимости. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 09:29 |
|
| Сергей_К писал(а): |
| Интересует мнение о применении данного способа определения ставки дисконта на практике. |
Это - стандартная формула для случая, когда периодический доход от объекта в перспективе не меняется, а стоимость объекта со временем растет.
Можно использовать и для определения текущей (считается, что постоянной) ставки дисконта, однако для этого четко нужно спрогнозировать, насколько изменится стоимость объекта (+D) к концу периода времени N в будущем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:14 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Это - стандартная формула для случая, когда периодический доход от объекта в перспективе не меняется, а стоимость объекта со временем растет. |
Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. И то и другое подвержены наличию средств у операторов рынка и дифициту или профициту предложений.
Отсюда прогноз надо строить и для ЧОД и для У
Что несколько не вяжется со следующим;
| Grey Horse писал(а): |
| Можно использовать и для определения текущей (считается, что постоянной) ставки дисконта, однако для этого четко нужно спрогнозировать, насколько изменится стоимость объекта (+D) к концу периода времени N в будущем. |
И еще, если уж и вводить такую поправку (+D) то как на меня она не должна быть статичной. Ее величина по моему может да и будет переменна для каждого прогнозного периода.
Но самое страшное и проблемное. Написать то написали: А как ее определять и чем обосновать для РС? Для инвестиционной проще тут можно поставить в условие определения стомости. А для РС как, и откуда ????
Ведь не корректный прогноз может привести к уж очень не точной стоимости. Или лпять прописать ограничения. Так може с него и начинать оценку? Мол, так и так что бы я тут не считал это тока на сегодня и для .......
Напрашивается не одна цифирь, а диапазон в выводах. НО его величество ЗАКОН не велит. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:31 |
|
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. |
Ну, это - довод в стиле "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не развивает скорость 60 - 120 км. в час".
Эта формула - модельная! Модель ограничивается рядом условий - и по стоимости, и по арендной ставке, и по ставке дисконта. И при их соблюдении "подход" абсолютно логичен. Если вы считаете, что эти условия будут соблюдаться на рынке - используете модель. Не будут соблюдаться - используйте что-то другое.
Но это же не значит, что, если сегодня эта частная модель для Вашего случая не работает, то она не будет работать никогда!
Другое дело, что
| rudge писал(а): |
| Ведь не корректный прогноз может привести к уж очень не точной стоимости. Или лпять прописать ограничения. Так може с него и начинать оценку? Мол, так и так что бы я тут не считал это тока на сегодня и для ....... |
- это действительно так.
| rudge писал(а): |
| Но самое страшное и проблемное. Написать то написали: А как ее определять и чем обосновать для РС? |
Правильно. Ну так и не пользуйтесь. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 11:51 |
|
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. |
Абсолютно с Вами не согласен. Этот подход логичен.
Если я Вас правильно понял, то Вы хотите сказать, что стоимость недвижимости и арендные ставки имеют разные динамики изменения. Например, как сейчас, когда аренда просела значительно сильнее, чем стоимость продажи. Я Вас правильно понял?
Если да, то это только видимая часть айсберга. На самом деле все не так. Из опыта сопровождения сделок по профессиональным объектам недвижимости могу сказать, что никогда между покупателем и продавцом не обсуждается конкретная величина стоимости объекта. А обсуждается уровень дохода и возможность его получения на протяжении определенного периода и доходность этого объекта т.е. ставка капитализации. А потом при согласовании значений этих двух параметров получается стоимость объекта продажи. И поэтому, то что мы сейчас наблюдаем не характерно для развитых стран. Как результат - отсутствие сделок купли продажи не потому, что нет покупателей, а потому что стоимость и доходность не связаны между собой вообще. Арендодатель вынужден здавать по имеющимся на рынке ставкам т.к. останеся с пустым объектом и без хлебушка, в тоже время он не готов продавать по стоимости, соответствующей этой доходности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 12:11 |
|
Уважаемый Grey Horse Ну спасибо, насмешили последним предложением (собственно я для РС и не пользую, прогноз дело не благодарное)
| Grey Horse писал(а): |
| Ну, это - довод в стиле "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не развивает скорость 60 - 120 км. в час". |
Эт малость не сопоставимо
я бы так написал: ЭТОТ "велосипед нельзя использовать как транспортное средство, потому что он не" ИМЕЕТ ОДНОЙ ШЕСТЕРНИ.
Да и проблема то не в этом. Проблема то в том, как, когда и для чего ИМЕННО эту формулу пользовать.
Ведь у нас так, ГУРУ написал, не конкретизировав для чего применять можно, а все, ссылаясь на ГУРУ, лепят ее надо не надо.
Отсда и Ваше пояснение (ограничение) которого в статье то нет.
| Grey Horse писал(а): |
| Эта формула - модельная! Модель ограничивается рядом условий - и по стоимости, и по арендной ставке, и по ставке дисконта. И при их соблюдении "подход" абсолютно логичен. Если вы считаете, что эти условия будут соблюдаться на рынке - используете модель. Не будут соблюдаться - используйте что-то другое. |
| Grey Horse писал(а): |
| Но это же не значит, что, если сегодня эта частная модель для Вашего случая не работает, то она не будет работать никогда! |
Я кажись писал о том что и ЧОД и У имеют одинаковую природу изменения во времени и связаны между собой одними и теме же рыночными факторами. Отсюда, та формула (расчет) которая предполагает одну из этих величин не изменной, а другую переменной не корректна по отношению к рынку. Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 14:36 |
|
| rudge писал(а): |
| Отсюда, та формула (расчет) которая предполагает одну из этих величин не изменной, а другую переменной не корректна по отношению к рынку. Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
Ну, в общем случае вряд ли есть абсолютно жесткая связь между ЧОД (арендной ставкой) и Y. Однако в данной модели как раз и предполагается, что они обе const.
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
| rudge писал(а): |
Да и проблема то не в этом. Проблема то в том, как, когда и для чего ИМЕННО эту формулу пользовать.
Ведь у нас так, ГУРУ написал, не конкретизировав для чего применять можно, а все, ссылаясь на ГУРУ, лепят ее надо не надо. |
Во-во, и я о том же. Сначала надо разобраться в природе того, что кем-то использовано (кстати, а вдруг неправильно?), а потом уже применять к своему объекту. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 14:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 15:16 |
|
В тему по ставке дисконтирования (безрисковая, реальная, номинальная).
Для тех кто любит анализировать
www.usinflationcalculator.com/inflation/current-inflation-rates/
Согласно этих данных в США практически с декабря прошлого года
НЕТ ИНФЛЯЦИИ.
Непосредственно перед началом кризиса июнь-июль-авгут 2008г. в США была рекордно высокая инфляция 5-5,6% которая не наблюдалась с 1999 НИ РАЗУ. Чем вам не предвестник бури....
А теперь у америкосов ДЕФЛЯЦИЯ. Вот поистине кризис кому смерть,
а кому мать родная. Курс доллара в Украине опять попер вверх.
Итак инфляция в США
2006 - 3,2%
2007 - 2,8%
2008 - 3,8%
2009 - дефляция
А как в этих условиях (дефляции) быть с номинальной, реальной...?
Какой тут темп инфляции в формуле Гордона
реал = (номин - темп) / (1 + темп) если пошел откат?
Средняя за три года - 3,27%
Номинальная безрисковая ставка по долларовым депозитам около 12,5%
Значит реальная равна (12,5 - 3,27) / (1 + 3,27) = 9,23 / 1,3
Добавлено спустя 59 секунд:
Последние три строчки прошу не учитывать - это ерунда |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 15:23 |
|
| Шевко писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
Коллега при чем тут конкретный объект? Ведь разговор то о РЫНКЕ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 15:40 |
|
А я и говорю, что на рынке вполне может сложиться ситуация, когда ЧОД будет меняться, а Y - нет. Или наоборот. Это - рынок!!!! И мы не можем ему диктовать - так правильно, а так - не правильно. |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 15:42 |
|
| rudge писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ну не может на реальном рынке ЧОД меняться, а У - нет. |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
Коллега при чем тут конкретный объект? Ведь разговор то о РЫНКЕ. |
В принцепе я согласен, что зависит от конкретного объекта.
ту rudge: А разве рынок всех под одну гребенку? Для каждого конкретного объекта условия, внешние и внутриние факторы, риски, будут разными, соответственно и Y будет для разных объектов разным.
Вот даже сейчас крамольную мысль выскажу: даже может ставка безрисковая быть разной.... Например какая нафиг безрисковая ставка по евро облигациям??? Как альтернатива вложения для простого смертного физ лица владеющего офисом будет депозит в местоном банке, а вот для большой компании наоборот. Хотя может и враки это все 
А при прогнозировании, просто не возможно не учитывать, особенности объекта, его характеристики и т.д. То есть при постороении прогноза дисконт может менятся и следовательно как рости так и падать, так и не менятся.
(хотя возможно последнее уже немного другая тема) |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 16:05 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Вот даже сейчас крамольную мысль выскажу: даже может ставка безрисковая быть разной.... Например какая нафиг безрисковая ставка по евро облигациям??? Как альтернатива вложения для простого смертного физ лица владеющего офисом будет депозит в местоном банке, а вот для большой компании наоборот. Хотя может и враки это все |
всё правильно, эту крамольную мысль уже несколько раз высказывали на Форуме, и я в том числе.
если в качестве безрисковой взять депозит, то самый простой пример это то, что для инвесторов с разным размером инвестиции будут предлагаться разные % по депозиту.
поэтому для покупателя офиса 100 кв.м. и покупателя Бизнес-центра высотой 100 этажей, безрисоквые будут разные |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 16:08 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
| Вот даже сейчас крамольную мысль выскажу: даже может ставка безрисковая быть разной.... Например какая нафиг безрисковая ставка по евро облигациям??? Как альтернатива вложения для простого смертного физ лица владеющего офисом будет депозит в местоном банке, а вот для большой компании наоборот. Хотя может и враки это все |
всё правильно, эту крамольную мысль уже несколько раз высказывали на Форуме, и я в том числе.
если в качестве безрисковой взять депозит, то самый простой пример это то, что для инвесторов с разным размером инвестиции будут предлагаться разные % по депозиту.
поэтому для покупателя офиса 100 кв.м. и покупателя Бизнес-центра высотой 100 этажей, безрисоквые будут разные |
Спасибо за поддержку |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 16:11 |
|
Абсолютно согласен. Поэтому и писал ранее, что отталкиваться нужно от конкретного объекта. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 16:55 |
|
| Шевко писал(а): |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
| Максим Сочинский писал(а): |
| В принцепе я согласен, что зависит от конкретного объекта. |
Читаем стандарт НС2
"15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна"
А НЕ ТОГО КОТОРОЕ ОЦЕНИВАЕТСЯ
Отсюда причем тут объект оценки если определяем РС этого объекта оценки.
| Максим Сочинский писал(а): |
| ту rudge: А разве рынок всех под одну гребенку? |
ДА!!!!
Если Вы берете для сравнения согласно НС 2 для сравнения "ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна", аналогично, это же распостраняется и на ставки аренды.
Отсюда, если Вы считаете РС, в Ваших выбраных аналогах не должно быть этого.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Для каждого конкретного объекта условия, внешние и внутриние факторы, риски, будут разными, соответственно и Y будет для разных объектов разным. |
Все это в аналогах по максимуму должно отвечать вашему объекту оценки. Различия если они не большие Вы потом коректируете поправками.
В противном случае аналоги выбраны не правильно
| Максим Сочинский писал(а): |
А при прогнозировании, просто не возможно не учитывать, особенности объекта, его характеристики и т.д. То есть при постороении прогноза дисконт может менятся и следовательно как рости так и падать, так и не менятся.
(хотя возможно последнее уже немного другая тема) |
А это не относится к РС. Это, плиз применяйте но для инвестиционной стоимости, не для РС.
И не путайте прогноз на то что, ЧОД и У в будущем будут постоянные и неизменные, с прогнозом изменения в будущем тех же ЧОД и У. Первое для РС ( РС = ЧОД/У) второе это для инвестиций, например достройка перестройка под другую функцию, (С = ЧДП/(1+У)^n )
У - для упрощения равны в обоих формулах.
Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:
| Шевко писал(а): |
| Абсолютно согласен. Поэтому и писал ранее, что отталкиваться нужно от конкретного объекта. |
АГА
Но при выборе АНАЛОГОВ, а не расчете ЧОД и У.
Добавлено спустя 12 минут 21 секунду:
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. |
| Серый писал(а): |
Абсолютно с Вами не согласен. Этот подход логичен.
Если я Вас правильно понял, то Вы хотите сказать, что стоимость недвижимости и арендные ставки имеют разные динамики изменения. Например, как сейчас, когда аренда просела значительно сильнее, чем стоимость продажи. Я Вас правильно понял? |
Я говорил не о разных динамиках изменения, а о том что стоимость и аренда в принципе имеют сходные причины приводящие к их изменению во времени, подвержены одинаковым факторам влияния на их величину. Есть деньги и дефицит, растут и стоимость, и арендная плата. Нет денег и профицит, падает и стоимость, и арендная плата. И только в силу того, что арендная плата боле чувствительна к реакции рынка, может быть момент когда стоимость меняется медленнее чем арендная плата. Даже возможно, что то приостановится на какой то период. Но это частный случай подтверждающий правило. И подтверждение тому ситуация сегодня о чем вы и пишите. Стоимость отстала в снижении от доходности. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Петр
Возраст: 49
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 18:03 |
|
я вообще считаю, что нашему оценочному сообществу стоит задуматься о том, что в ближайшие месяцы доллар США уйдет в историю, а замену ему искать нужно уже сейчас...
Хотя зачем искать замену доллару? Я считаю, что мы сообща должны разработать такие механизмы оценки, чтобы они были привязаны к национальной валюте, несмотря на то, что она тоже не "сахар" |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 47
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 18:17 |
|
| rudge писал(а): |
| Я говорил не о разных динамиках изменения, а о том что стоимость и аренда в принципе имеют сходные причины приводящие к их изменению во времени |
С этим, я например и не спорю.
А вот с этим
| rudge писал(а): |
| подвержены одинаковым факторам[/b] влияния на их величину. |
Позвольте коллега не согласиться. Не всегда одни и те же факторы оказывают своё влияние на стоимость и арендные ставки.
Кстати, Ваши дальнейшие слова - это и подтверждают
| rudge писал(а): |
| [Но это частный случай подтверждающий правило. И подтверждение тому ситуация сегодня о чем вы и пишите. Стоимость отстала в снижении от доходности. |
Значится ,если есть частный случай, то может быть и так
А тут я что-то не совсем понял
| rudge писал(а): |
И не путайте прогноз на то что, ЧОД и У в будущем будут постоянные и неизменные, с прогнозом изменения в будущем тех же ЧОД и У. Первое для РС ( РС = ЧОД/У) второе это для инвестиций, например достройка перестройка под другую функцию, (С = ЧДП/(1+У)^n )
У - для упрощения равны в обоих формулах. |
Значит, исходя из этой логики РС нельзя расчитывать ДДП???
Добавлено спустя 1 минуту 36 секунд:
| Петр писал(а): |
| Хотя зачем искать замену доллару? Я считаю, что мы сообща должны разработать такие механизмы оценки, чтобы они были привязаны к национальной валюте, несмотря на то, что она тоже не "сахар" |
Абсолютно с Вами согласен.
Как минимум - это более патриотично |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 18:39 |
|
| Петр писал(а): |
| ближайшие месяцы доллар США уйдет в историю |
невероятно оптимистичный прогноз |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 38
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 18:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Шевко писал(а): |
А почему бы и нет???? Всё зависит от конкретного объекта. |
| Максим Сочинский писал(а): |
| В принцепе я согласен, что зависит от конкретного объекта. |
Читаем стандарт НС2
"15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту
об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:
порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна"
А НЕ ТОГО КОТОРОЕ ОЦЕНИВАЕТСЯ
Отсюда причем тут объект оценки если определяем РС этого объекта оценки.
| Максим Сочинский писал(а): |
| ту rudge: А разве рынок всех под одну гребенку? |
ДА!!!!
Если Вы берете для сравнения согласно НС 2 для сравнения "ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна", аналогично, это же распостраняется и на ставки аренды.
Отсюда, если Вы считаете РС, в Ваших выбраных аналогах не должно быть этого.
| Максим Сочинский писал(а): |
| Для каждого конкретного объекта условия, внешние и внутриние факторы, риски, будут разными, соответственно и Y будет для разных объектов разным. |
Все это в аналогах по максимуму должно отвечать вашему объекту оценки. Различия если они не большие Вы потом коректируете поправками.
В противном случае аналоги выбраны не правильно
| Максим Сочинский писал(а): |
А при прогнозировании, просто не возможно не учитывать, особенности объекта, его характеристики и т.д. То есть при постороении прогноза дисконт может менятся и следовательно как рости так и падать, так и не менятся.
(хотя возможно последнее уже немного другая тема) |
А это не относится к РС. Это, плиз применяйте но для инвестиционной стоимости, не для РС.
И не путайте прогноз на то что, ЧОД и У в будущем будут постоянные и неизменные, с прогнозом изменения в будущем тех же ЧОД и У. Первое для РС ( РС = ЧОД/У) второе это для инвестиций, например достройка перестройка под другую функцию, (С = ЧДП/(1+У)^n )
У - для упрощения равны в обоих формулах.
Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:
| Шевко писал(а): |
| Абсолютно согласен. Поэтому и писал ранее, что отталкиваться нужно от конкретного объекта. |
АГА
Но при выборе АНАЛОГОВ, а не расчете ЧОД и У.
Добавлено спустя 12 минут 21 секунду:
| rudge писал(а): |
| Как на меня, такой подход алогичен, хотя он и пользуется активно. Стоимость, равно как и арендная ставка, подвержены одинаковыми факторами, только с разными знаками+. |
| Серый писал(а): |
Абсолютно с Вами не согласен. Этот подход логичен.
Если я Вас правильно понял, то Вы хотите сказать, что стоимость недвижимости и арендные ставки имеют разные динамики изменения. Например, как сейчас, когда аренда просела значительно сильнее, чем стоимость продажи. Я Вас правильно понял? |
Я говорил не о разных динамиках изменения, а о том что стоимость и аренда в принципе имеют сходные причины приводящие к их изменению во времени, подвержены одинаковым факторам влияния на их величину. Есть деньги и дефицит, растут и стоимость, и арендная плата. Нет денег и профицит, падает и стоимость, и арендная плата. И только в силу того, что арендная плата боле чувствительна к реакции рынка, может быть момент когда стоимость меняется медленнее чем арендная плата. Даже возможно, что то приостановится на какой то период. Но это частный случай подтверждающий правило. И подтверждение тому ситуация сегодня о чем вы и пишите. Стоимость отстала в снижении от доходности. |
Ув. rudge опять же с Вами не соглашусь, подбираем мы подобные аналоги, то есть которые имеют теже особенности что и ОО. И если исходит из этого, значит на рынке есть другие которые отличается от ОО. Следовательно не все под одну "гребенку", следовательно все зависит от объекта который мы ценим. =) |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 19:19 |
|
Я же пишу "подобного".
Уточню, Рынок подобного ОО ......
А те что не "подобные" нас не должны интерисовать. Это не для нашего ОО.
Если Вы об этом, то тогда последние не попадают под "гребенку" |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Ноя 2009 20:26 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Петр писал(а): |
| ближайшие месяцы доллар США уйдет в историю |
невероятно оптимистичный прогноз |
Не сказал бы, что оптимистичный, сказал бы - крайне пессимистичный, ибо с крахом экономики США наступает крах мировой экономики. Не случайно же Китай очень аккуратен в высказываниях о долларе, у него их много...
Но по сути Америка для выхода из кризиса включила печатный станок, но имеет дефляцию, а это значит, что в доллар мир пока как раз верит. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
