| Автор |
Сообщение |
nata
Сообщения: 41
|
 Добавлено:
Ср, 03 Ноя 2010 15:12 |
  |
Лист ФДМУ від 25.10.2010 № 10-36-14537 |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ФДМУ.rar |
| Размер файла: |
134.63 Kб |
| Скачан: |
1705 раз |
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 18:01 |
|
Полный текст тут:
лист ФДМУ від 25.10.2010 N 10-36-14537 «Внесення доповнень до Роз'яснень деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, наданих листом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 10-36-835»
Добавлено спустя 24 секунды:
| Цитата: |
Відповідно до повноважень, визначених пунктом 1 постанови
Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891( 1891-2003-п ),
з метою реалізації вимог розділу I пункту 2 частини 5 Закону
України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України"
від 03.06.2008 р. N 309-VI( 309-17 ), пункт 12 Роз'яснень деяких
положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 10.12.2003 N 1891( 1891-2003-п ) (далі -
Методика), наданих листом Фонду державного майна України від
23.01.2004 N 10-36-835( v-835224-04 ) (із змінами), викласти у
такій редакції:
"До пункту 41 Методики( 1891-2003-п )
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою
(права оренди земельної ділянки) як нематеріального активу
здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики
експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531
( 1531-2002-п ).
В разі оцінки неспеціалізованої нерухомості право
користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки)
здійснюється відповідно до пункту 45 Методики експертної грошової
оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету
Міністрів України від 11.10.2002 N 1531( 1531-2002-п ), шляхом
застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл
додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями.
В інших випадках процедура оцінки вартості права користування
земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) передбачає
такі процедури.
Першим етапом оцінки права користування земельними ділянками
є аналіз ринку прав оренди подібних земельних ділянок. У випадку
наявності такої інформації, право користування земельною ділянкою
(право оренди) визначається шляхом непрямої капіталізації
додаткового доходу орендаря.
У разі відсутності ринку прав оренди подібних земельних
ділянок, проводиться аналіз ринку продажів земельних ділянок.
Якщо є ринкова інформація про продажі подібних земельних
ділянок, чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду
земельної ділянки визначається за формулою:
ЧОДз = Цз * Ск,
де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в
оренду земельної ділянки;
Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних
ділянок;
Ск - ставка капіталізації для землі.
У разі відсутності інформації про доходи від подібних
земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного
доходу враховуються вимоги пунктів 40, 41 Методики експертної
грошової оцінки земельних ділянок ( 1531-2002-п ). При цьому
додатковий дохід зменшується на суму обїрунтованих витрат на зміну
функціонального призначення.
Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню
принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у
випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для
розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право
користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої
капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю
(орендної плати).
У всіх варіантах розрахунку додатковий дохід обчислюється як
різниця між чистим операційним або рентним доходом та встановленою
платою за землю (орендною платою). У відповідності до Закону
України "Про оренду земель"( 161-14 ) та Закону України "Про
плату за землю" ( 2535-12 ) розмір встановленої плати за землю
(орендної плати) визначається як частка від нормативної грошової
оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу
влади в залежності від функціонального призначення та умов
договору оренди.
Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від
дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору
оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування
становить 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для
розрахунку вартості права користування земельною ділянкою,
визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної
грошової оцінки земельних ділянок( 1531-2002-п ) (з урахуванням,
у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною
ділянкою).
Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються,
розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час
розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови
під неспеціалізованими будівлями.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування
земельної ділянки використовується також в інших випадках
проведення незалежної оцінки майна.".
Заступник Голови Фонду Є.Григоренко |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 19:32 |
|
Доповнення до роз'яснень - только в нашей стране мало того что не могут нормально документ написать, так еще и нужно написать разъяснения, чтобы их потом еще и дополнять.
Не удивлюсь, если появится что-то типа: пояснения к дополнениям разъяснений... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 11:25 |
|
| Цитата: |
Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються,
розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час
розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови
під неспеціалізованими будівлями. |
А как же что застроенный участок принимаем условно свободным от застройки? И если при оценке зданий я земельную компоненту не считаю?  |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 11:33 |
|
| Mary писал(а): |
А как же что застроенный участок принимаем условно свободным от застройки? |
Ну и принимайте как условно вакантный по НС. В чем проблема?
| Цитата: |
| И если при оценке зданий я земельную компоненту не считаю? |
Ну и не учитывайте если в задании такое требование. Опять что Вас смущает? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 11:42 |
|
| Цитата: |
| Опять что Вас смущает? |
Меня смущает занижение стоимости, которое произойдет после всех этих процедур. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 11:57 |
|
| Mary писал(а): |
| Цитата: |
| Опять что Вас смущает? |
Меня смущает занижение стоимости, которое произойдет после всех этих процедур. |
Занижение стоимости ЗУ? Почему ведь по НЕИ считается |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:05 |
|
Пример - я считаю НЭИ с учетом того, что у меня на участке уже стоит ларек, и как я тут уменьшу площадь участка на пятно застройки?  |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:21 |
|
| Цитата: |
Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються,
розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час
розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови
під неспеціалізованими будівлями. |
Ваще то бред какой то Сам тока вчитался. Думаю что площадь будет в задании на оценку вписана с учетом ЭТОГО. Я бы опирался на НС Он Выше по статусу чем разъяснения |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:34 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:39 |
|
прозвучала версия:
| Цитата: |
| наверное то что неспецы будут считаться не затраткой, и тогда это право учтется в тех расчетах |
мопед не мой (с) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:40 |
|
| Mary писал(а): |
Фух, а я уж начала думать, что не проснулась еще и читаю неправильно  |
Эт Вам спасибо что обратили внимание на ЭТО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 12:49 |
|
| Цитата: |
| то что неспецы будут считаться не затраткой, и тогда это право учтется в тех расчетах |
Повторюсь - при оценке зданий я земельную компоненту не считаю, и в сравнительном она на стадии еще до корректировок "убирается".
Думаю в этом месте либо ждать еще
| Цитата: |
| Роз’яснень до доповнень до Роз’яснень Методики 1891 |
, либо это такое "хитрое" место по уменьшению (а у большого предприятия существенного уменьшения) нематериального актива |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 13:20 |
|
| Mary писал(а): |
Повторюсь - при оценке зданий я земельную компоненту не считаю, и в сравнительном она на стадии еще до корректировок "убирается".
|
"А с этого места можно по подробней"  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 14:25 |
|
| Цитата: |
| А с этого места можно по подробней |
Ну можно сразу площадь участка аналога отнимать (предварительно рассчитав стоимость земли для данного месторасположения), а можно, конечно, и потом отнять . А еще можно по МСФО в затратном подходе земельную компоненту не прибавлять. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 14:34 |
|
| Mary писал(а): |
Ну можно сразу площадь участка аналога отнимать (предварительно рассчитав стоимость земли для данного месторасположения), а можно, конечно, и потом отнять . А еще можно по МСФО в затратном подходе земельную компоненту не прибавлять. |
Нееее. Как отнимать я знаю Как земельную компоненту аналогов просчитать не знаю.
Простите, а откуда Вы берете данные по отводу ЗУ для АНАЛОГОВ? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 14:39 |
|
| Цитата: |
| а откуда Вы берете данные по отводу ЗУ для АНАЛОГОВ |
В переговорах с продавцами размер ЗУ не есть секретом (если это имелось в виду). |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 15:25 |
|
А не проще ли получив РС здания с ЗУ (объекта оценки) один раз просчитать ЗУ под объектом оценки и отминусовать?. Мало того в стоимость аналогов вошла стоимость ЗУ и Вы их "привели" к объекту оценки" поправками. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 16:15 |
|
| Цитата: |
| А не проще ли получив РС здания с ЗУ (объекта оценки) один раз просчитать ЗУ под объектом оценки и отминусовать? |
Проще, но бывают аналоги, у которых ЗУ имеет в стоимости большой удельный вес, поэтому чаще так считаю. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 16:20 |
|
| Mary писал(а): |
| ....но бывают аналоги, у которых ЗУ имеет в стоимости большой удельный вес, ...... |
А как Вы это определяете? На глаз? Или у Вас есть данные по доле стоимости ЗУ в общей стоимости, улучшение + ЗУ? Если есть поделитесь. За ранее благодарен. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 16:29 |
|
| Цитата: |
| А как Вы это определяете? На глаз? |
Ну, почти  На самом деле одно если это здание с прилегающей территорией не более норм ГСН, другое если это здание+парковка+место для строительства еще одного (а то и 10) здания и т.п.. Такой себе краткий анализ НЭИ по аналогам делаю.
Но это смотря где, т.к. в отдаленных районах с отсутствующей инфраструктурой связь площадь улучшений/участка менее прослеживается.
Данных по доле в стоимости, к сожалению, нет, не "нарыла" достаточное количество данных для анализа, а потом уже времени не было.  |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 17:05 |
|
| Mary писал(а): |
Ну, почти |
Люкс!!!!
| Цитата: |
| На самом деле одно если это здание с прилегающей территорией не более норм ГСН, другое если это здание+парковка+место для строительства еще одного (а то и 10) здания и т.п.. |
Ваще то это проблема подбора адекватных аналогов (белиберда какая-то, как аналог может быть не адекватным? ) Пардон, а как Вы все это к объекту оценки привязываете/приводите. Тут же уйма поправок которые снижают точность оценки. Да и как их адекватно каждую просчитать, выделив из обшей поправки?
| Цитата: |
| Но это смотря где, т.к. в отдаленных районах с отсутствующей инфраструктурой связь площадь улучшений/участка менее прослеживается. |
Ага понял все зависит от высоты "стали"
| Цитата: |
| Данных по доле в стоимости, к сожалению, нет, не "нарыла" достаточное количество данных для анализа, а потом уже времени не было. |
Про это я у Драпиковского спрашивал. Он мне ответил. Тебе нужно ты и анализируй/рой |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 17:29 |
|
| Цитата: |
| Тут же уйма поправок которые снижают точность оценки. |
Когда прямые аналоги есть и в достаточном количестве, то хоть сразу отнимать ЗУ, хоть потом - в итоге +/-10%. А если по цене "разбег" большой - то тоже самое - хоть сразу отнимай, хоть потом - те же 10% и "вылазят" в итоге.
| Цитата: |
| Ага понял все зависит от высоты "стали" |
- нет, там просто ЗУ и так копейки стоит.
| Цитата: |
| Тебе нужно ты и анализируй/рой |
- на каждом авторском семинаре они так отвечают |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 12:32 |
|
Граждане, поясните, для тех кто на броне поезде, пожалуйста! Я когда считаю рыночную стоимость комунальной недвижки с целью аренды, то использую в затратном методе "Право користування земельною ділянкою". раньше все было просто взял нормативку прогнал через коэффициенты из письмам держкомзема, взял один процент и откапитализировал его. а как сейчас? чет я не могу догнать, а комунальщены подвалило много( |
|
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 13:13 |
|
Сейчас по моему нет арендной стаки для земли меньше 3 и больше 12 процентов от нормативки. Где то я это видел, а где не могу вспомнить, у кого есть документ, поделитесь пожалуйста. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 13:14 |
|
Податковий кодекс, по-моему |
|
|
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 13:17 |
|
Так разница только в проценте? |
|
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 13:18 |
|
да, кажется там. Статью бы еще.
Добавлено спустя 8 минут 56 секунд:
ну мы так же делаем...капитализируем нормативку, ставка капитализации на уровне 10% |
|
|
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 13:36 |
|
мне просто сегодня один отчет рецензент уже вернул, и сказал переделать основываясь на письме поданном в начале темы. что конкретно изменить н сказал, а переспрашивать там не с руки. вот и сижу, чешу репу, и не могу понять как переделать. |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 14:28 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| да, кажется там. Статью бы еще. |
| Цитата: |
288.2. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки.
288.3. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в
оренду.
288.4. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються
у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
288.5. Розмір орендної плати встановлюється у договорі
оренди, але річна сума платежу:
288.5.1. не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру
земельного податку, що встановлюється цим розділом;
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного
податку, що встановлюється цим розділом;
288.5.2. не може перевищувати:
а) для земельних ділянок, наданих для розміщення,
будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики,
які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії,
включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі
приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні
підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової
оцінки;
б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, -
12 відсотків нормативної грошової оцінки;
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 14:54 |
|
Hard_Pragmatic огромное спасибо.
Добавлено спустя 15 минут 17 секунд:
да если считать так, как они рекомендуют, то умом тронуться можно.
Такое впечатление, что взнос земельного компонента в общую доходность, да и вообще доля стоимости, приходящаяся на землю в стоимости улучшенного землельного учатска - это обычные статичтические данные, которые сведены в таблицу.
На практике, определять эту долю - ох как тяжело.
На последнем повышении прозвучали цифры от 6 до 50% в зависимости от коэффициента Км2. Тоесть чем центрее - тем доля земли больше.
6% на окраине, 50% - ядро центра.
Зная сетку Км2 для своего города можно посчитать взнос земли именно в оцениваемом районе.
Но цифры - 6-50 сами по себе сомнительны. Публикаций на эту тему я не встречал. |
|
|
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 15:49 |
|
что то я совсем потерялся. насколько я понял содержание письма и своего рецензента то вместо расчета с помощью нормативки, нужно найти среднюю рыночную цену за сотку земли и уже ее капитализировать. так? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:09 |
|
капитализируется ЧОД, а не стоимость
Что бы Вам помочь нужно видеть что у Вас и че рецензент наваял. А так  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:13 |
|
Мне кажется нет - стоимость земли это не есть стоимость права аренды.
Нужно капитализировать разницу между нормальным рыночным доходом от участка и расходами на его обслуживание в виде установленной арендной платы (не меньше 3% от нормативки). Но это было бы просто, если бы был рынок аренды земли. Тоесть взял под три процена от нормативки, а на свободном рынке такие участки сдаются за количество денег, которое эквивалентно 7% от нормативки в год. 7-3 = 4 % от нормативки - дополнительный доход арендатора. Его надо капитализировать.
Ну это я так понимаю.
А выше я писал по поводу этой части, это частный случай.
"шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями" |
|
|
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 16:31 |
|
Рецензия не написана. все было сказано словами и отправлено на доработку.
Пойдем другим путем) Раньше Право использования земли расчитывал так: Цпк=Доі/Ск где Цпк -- "вартість права оренди земельної ділянки",
Доі -- "додатковий дохід орендаря", Ск -- "ставка капіталізації"
Доі определял путем взятия нормативной оценки земли города для определенного участка, умножал на коэфициенты Держкомсзема и площадь, ы брал 1% от результата. Его уже и делил на Ск.
Как быть при данной формуле?
"ЧОДз = Цз * Ск,
де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в
оренду земельної ділянки;
Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних
ділянок;
Ск - ставка капіталізації для землі."
Брать Цз как среднюю стоимость единицы площади для определенного раёна за вычетом НДС?
Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:
MIDNIGHT
Рынок продаж есть, а аренды нет([ |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 17:54 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| ну мы так же делаем...капитализируем нормативку, ставка капитализации на уровне 10% |
Главное не забыть, что капитализировать нормативку можно исключительно в случаях отсутствия рыночной информации - в одном из отчётов я запарился анализировать её отсутствие |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 20:02 |
|
Если
| Gimli писал(а): |
| Рынок продаж есть, а аренды нет |
тогда считайте по формуле
| Gimli писал(а): |
| ЧОДз = Цз * Ск |
Цз у вас должно быть стоимостью вашего участка (забываете, что участок не в собственности и рассчитываете его рыночную стоимость... т.е. стоимость полного права собственности). Тоже самое делаете с Ск... считаете эту ставку для вашего участка, предполагая, что он находится в собственности.
Что касается этого:
| Gimli писал(а): |
Раньше Право использования земли расчитывал так: Цпк=Доі/Ск где Цпк -- "вартість права оренди земельної ділянки",
Доі -- "додатковий дохід орендаря", Ск -- "ставка капіталізації"
Доі определял путем взятия нормативной оценки земли города для определенного участка, умножал на коэфициенты Держкомсзема и площадь, ы брал 1% от результата. Его уже и делил на Ск. |
то здесь нужно учесть, что дополнительный доход НЕ КАПИТАЛИЗИРУЕТСЯ, а ДИСКОНТИРУЕТСЯ. Читаем
| Цитата: |
| Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати). |
ну, а что касается периода, то
| zanoza писал(а): |
| Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років. |
|
|
|
|
|
|
Gimli
Возраст: 38
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Ср, 16 Мар 2011 23:01 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
