| Автор |
Сообщение |
Гвоздь
Сообщения: 118
|
 Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 08:56 |
  |
Листаю чужой отчет. Вижу ставку капитализации для объекта нежилой недвижимости офисного типа, в центре не самого бедного областного центра Украины - 20% (отчет датирован маем сего года)
Сердце подсказывает, что забагацько  , а ум спорит - а где грань, между много, мало и нормально?! Дай, думаю, спрошу у коллег! Всяко лучше, чем аналитику от строителей читать...
А какие ставки капитализации используете в расчетах Вы? Хотя бы для описанного типа нерухомого майна. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:03 |
|
Я обычно беру в том же отчете среднюю стоимость предложения и средние арендные ставки. И без поправок делаю прикидку К.
99,99 % не совпадает с кумулятивным.
У нас, обл. центр до 500 тыс, на офисах в центре 8-10% На окраине и того меньше.
Чувство Вас не подводит. 20% это "желание" (инвестора), а не факт на рынке. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:45 |
|
У меня вышла недавно 13,66.
Мое мнение, что причина кроется в безрисковой ставке. Она сейчас примерно около 5-8%. Смотря какую базу использовать.
Вот Андрей Филин вообще берет месячную ставку. А она сейчас в районе 4%. |
|
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:52 |
|
У меня тоже коэф. кап. чаще всего получается в районе 0,08. Может речь идет о ставке дисконта, не? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 09:58 |
|
А зачем приравнивать без рисковую к К? Ведь без рисковая может быть и ниже реальной, рыночной (той что сложилась на рынке) доходности, а не той какую хочет инвестор иль оценщик и тп.
Рынку по барабану как и кто определил без рисковую. Она интересна инвестору который хочет заработать. Конечному потребителю она ни чего не говорит, равно как и К. В данном случае К выступает как связующий коэффициент между доходностью и стоимостью. И если в задании определить РС то проанализировав рынок на предмет ЧОДрын и Крын делаем вывод об РС. Это всего лишь одна из методик расчета РС. При том не самая "рыночная" если есть рыночные данные.
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
| КовАл писал(а): |
| У меня тоже коэф. кап. чаще всего получается в районе 0,08. |
во + 100
| Цитата: |
| Может речь идет о ставке дисконта, не? |
Дык она еще меньше будет. Отними фактор фонда возмещения от К |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
AnDrusha
Сообщения: 74
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:20 |
|
| irenka писал(а): |
У меня вышла недавно 13,66.
Мое мнение, что причина кроется в безрисковой ставке. Она сейчас примерно около 5-8%. Смотря какую базу использовать.
Вот Андрей Филин вообще берет месячную ставку. А она сейчас в районе 4%. |
Филин правильно делает, так как это на самом деле наиболее безрисковая ставка, но вот ФДМУ требует брать на год, но я потом очищаю от инфляции и тоже хорошо получается, где-то 4,5% |
|
|
|
|
Гвоздь
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:30 |
|
| КовАл писал(а): |
| Может речь идет о ставке дисконта |
Как бы да, по сути это ставка дисконта - "коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування". Но по окончании расчета (кумулятивного) его взяли переименовали в ставку капитализации
Ой, а как правильно использовать эти термины (раз уж вопрос возник)? "Ставка дисконта", "коэффициент дисконтирования", "ставка капитализации", "коэффициент капитализации" - все эти определения встречаются одновременно и плавно перетекают одно в другое! Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 10:32 |
|
| AnDrusha писал(а): |
Филин правильно делает, так как это на самом деле наиболее безрисковая ставка, но вот ФДМУ требует брать на год, но я потом очищаю от инфляции и тоже хорошо получается, где-то 4,5% |
А смысл "очищать" без рисковую от инфляции? Ведь тогда и ЧОД нужно брать с учетом отсутствия "инфляции". Ведь в ВД и в Затратах сидят инфляционные ожидания если рыночные данные брать. В итоге то на то получится
Добавлено спустя 7 минут 20 секунд:
| Гвоздь писал(а): |
[
Как бы да, по сути это ставка дисконта - "коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування". Но по окончании расчета (кумулятивного) его взяли переименовали в ставку капитализации
Ой, а как правильно использовать эти термины (раз уж вопрос возник)? "Ставка дисконта", "коэффициент дисконтирования", "ставка капитализации", "коэффициент капитализации" - все эти определения встречаются одновременно и плавно перетекают одно в другое! Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
Думаю тут вряд ли получится все пояснить. Советую посмотреть материалы семинара коллеги А. Н. Чиркина.
Что касается приравнивания ставки дисконта к ставке капитализации то это справедливо при условии что ЧДП = ЧОД, период дисконтирования не ограничен и он остается неизменным во времени. Проще говоря, нет реверсии которая априори выступает в роли фактора фонда возмещения. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 11:03 |
|
| rudge писал(а): |
| А смысл "очищать" без рисковую от инфляции? Ведь тогда и ЧОД нужно брать с учетом отсутствия "инфляции". Ведь в ВД и в Затратах сидят инфляционные ожидания если рыночные данные брать. В итоге то на то получится |
Согласна, согласна, согласна!!!
Только, Рудж, не согласна, что кумулятивная ставка не имеет право на жизнь. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 11:18 |
|
| irenka писал(а): |
Только, Рудж, не согласна, что кумулятивная ставка не имеет право на жизнь. |
А я и не говорил такого.
Каждому овощу свой огород.
При отсутствии данных и рынка окромя ее другого нет. Но при наличии онного зачем изощряться с поправками и тп. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:38 |
|
Рудж, оно то так.
Только для меня выжымка, или экстракция - это ответ на вопрос, над которым я работаю во время составления отчета, а именно - какова РС ОО?
Ведь мы берем среднерын. цену предложения и среднерын. арендную ставку для выжимки К.
Ну вот и все, я уже все понаходила. Вот эта среднерыночная цена предложения на конкретно моем рынке и будет плюс минус моей РС в отчете.
Не права - поправь. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:49 |
|
Гвоздь, по поводу названия, то просто посмотрите в НС (самому лень  )... лично я просто не заморачиваюсь на этот счет... может быть я и неправильно называю ставку кап-ции коэффициентом, просто пока не вижу в этом проблемы.
Что касается тождественности ст-ки кап и ст-ки дисконта, то так получается в случаях если:
1. изменение стоимости актива к моменту перепродажи не предвидится
2. срок использования объекта стремится к бесконечности
| rudge писал(а): |
| КовАл писал(а): |
| Может речь идет о ставке дисконта, не? |
Дык она еще меньше будет. Отними фактор фонда возмещения от К |
а почему именно отними? Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика
Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду:
irenka, лично я для расчета методом экстракции беру объекты, которые и продаются, и сдаются. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 12:57 |
|
Ну ты ж берешь обьекты, очень-очень похожие на ОО. Не так ли? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:01 |
|
| Гвоздь писал(а): |
| Ведь верно то, что при прогнозе постоянства доходов в будущем, численно они равны. |
тут небольшая неточность... при прогнозе постоянства стоимости... как-то так вот если перефразировать Вашу фразу... . Хотя, если Вы подразумеваете, что поскольку доход не меняется, то не меняется и стоимость, то, может быть, Вы правы...
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| irenka писал(а): |
| Ну ты ж берешь обьекты, очень-очень похожие на ОО. Не так ли? |
стараюсь брать похожие, хотя найти точную копия невозможно... т.е. для, например, встроенных помещений я стараюсь брать встроенные помещения, ну, и, понятно, что с сопоставимым местоположением. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:12 |
|
Ну когда ты понаходишь их, затем маленькая корректировочка, и оп-ля - уже у тебя есть РС по СП. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:29 |
|
| КовАл писал(а): |
| Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика |
На что? На банковский депозит?
Я же, равно как и ты, вел речь про инвестиции в недвижимость. А тут, рынок сказал, не мы с тобой, что К = 0,08 - 0,1
Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 13:49 |
|
| rudge писал(а): |
| Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? |
да |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 14:28 |
|
Не смеши |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 14:43 |
|
rudge, а че вдруг так сразу? Мне вот интересно, как и что. Я, может, не разбираюсь во всех этих мудреных определениях К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 15:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Далее формулу определения К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп расписывать? |
И по каждой из этих формул получите абсолютно разное значение. Тут еще нужно обосновать, почему взята именно та или иная формула для определения нормы возврата.
Добавлено спустя 2 минуты 39 секунд:
| rudge писал(а): |
КовАл писал(а):
Пока практика показывает, что ст-ка дисконта выше кап-ции. Во всяком случае, моя практика |
При условии, что стоимость недвижимости растет - так и есть. Считал по методу Инвуда. По Хоскольду наверное будет тоже самое т.к. отличие только в ставке, по которой идет возврат.
Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Я, может, не разбираюсь во всех этих мудреных определениях К по Хоскольду, Инвуду, Рингу и тп... |
Шо, даже по Рингу  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 03 Июн 2011 15:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 15:24 |
|
Ладно раз так публика просит.
K = q + Hвозврата где
По Рингу
Нвозвата = 1/nвозврата (период возврат)
По Хоскольду, Инвуду в зависимости от ситуации
Нвозвата = SFF (фактор фонда возмещения при без рисковой ставке дисконта и периоде прогнозирования роста стоимости обїекта) Есть уже просчитанные таблицы.
Отсюда если на рынке сложилась K = q + Hвозврата то ставка дисконта q = К - SFF. (нома возврата в плюсе к доходности) пардон что не очень корректно написал "определение ПО..... Спешка однако.  Надо бы исправить.
Что такое SFF в "простонародье"? Это вложенный капитал в ОО, а q это доход на этот вложенный капитал, собственно это сродни % на депозит только в нашем случае он не декларируемый (банком на пример), а рыночный, сложившийся на дату оценки.
Ну не дает рынок дохода равного декларируемому.
Во сейчас как раз и получается что q = ставка дисконта
Вы сейчас скажите что разумный инвестор и тп. Все правильно разумный, имеющий свободные средства не будет вкладывать туда где q ниже доходности чем % на депозит в банке.
Но не об этом речь. Речь о том что РЫНОК диктует эту доходность от УЖЕ ВЛОЖЕННЫХ в аналоги ОО.
Отсюда если Крын = qрын + SFFрын (где SFF собственно рыночная стоимость ОО с учетом потери стоимости денег и тп) то обратный счет даст нам рыночную доходность, qрын = Крын - SFFрын |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 16:11 |
|
| rudge писал(а): |
| K = q + Hвозврата |
Это для случая, когда недвижимость теряет в цене.
Когда же прогнозируется рост, то будет знак "-".
Если ничего не происходит, то ставка капитализации равна ставке дисконта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Aleks
Возраст: 48
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 17:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Речь о том что РЫНОК диктует эту доходность от УЖЕ ВЛОЖЕННЫХ в аналоги ОО. |
Это если нормальный рынок. А если продавцы загиливают докризисные цены и реальное отчуждение происходит по совсем другой стоимости? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 17:14 |
|
И там и там (+)
Меняется только способ определения SFF, где дополнительно учитывается темп роста, точнее изменения стоимости самого актива. Вот он как раз со знаком +/- Но это уже не для РС. При определении РС, ЧОД, К, q и тот же SFF принимаются/прогнозируются неизменными, теми, которые сложились на дату оценки.
Для понимания моих размышлений я все время веду речь о РС и только о РС.
Для других видов стоимости свои подходы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 17:37 |
|
| rudge писал(а): |
| Меняется только способ определения SFF, где дополнительно учитывается темп роста, точнее изменения стоимости самого актива. Вот он как раз со знаком +/- |
Ну да, согласен, меняется знак темпа изменения стоимости актива.
| rudge писал(а): |
| Но это уже не для РС. |
Почему это не для рыночной. Как раз таки для рыночной если закладывать рыночный прогноз этого показателя. Иначе Вы как раз и получаете нерыночную стоимость, т.е.стоимость, которая не отображает полностью стоимость объекта оценки.
Данный темп прироста умножается на фактор фонда возмещения и если предположить его неизменность, то и получается равенство ставки дисконта и ставки капитализации - самая распространенная практика. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 03 Июн 2011 22:36 |
|
| Цитата: |
| Шо, даже по Рингу |
ну ото разве шо по Рингу |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 04 Июн 2011 09:12 |
|
| Серый писал(а): |
| Почему это не для рыночной. Как раз таки для рыночной если закладывать рыночный прогноз этого показателя. Иначе Вы как раз и получаете нерыночную стоимость, т.е.стоимость, которая не отображает полностью стоимость объекта оценки. |
+1,
добавлю - тогда получишь стоимость, которая не будет отображает полностью тенденции на рынке объекта оценки |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 04 Июн 2011 10:43 |
|
ну, если ты намек не понимаешь, то придется объяснить, что я имел ввиду.
Речь шла о том, что ставка в 20% как-то очень велика для ставки кап-ции. Велика она, конеШно, на мой взгляд... утверждать я ничего не буду. Так вот, когда я предположил, что это числовое значение (20%) может соответствовать не ставке кап-ции, а ставке дисконта, ты сказал, что ставка дисконта должна быть меньше, т.к. от от ст-ки кап-ции нужно отнять возврат кап-ла. При том, что мы с тобой согласились, что уровень ст-ки кап-ции составляет около 8% (ты там где-то писал про +100 к моему сообщению о таком уровне) лично для меня было странным узнать, что ты считаешь, что для расчета ст-ки кап-ции, в таких условиях, следует к ставке дисконта прибавить возврат кап-ла, а не отнять (исхожу я из написанной тобой фразы, что для расчета ст-ки дисконта следует от ст-ки кап-ции отнять возврат кап-ла). Странным мне это показалось по той причине, что уровень безрисковой ставки находится приблизительно на том же уровне, что и признаваемая нами ст-ка кап-ции, а если это так, тогда для расчета ст-ки кап-ции для недвижимости следует не прибавлять к ст-ке дисконта возврат кап-ла, а отнимать (Скап. = Сдис. - Воз.Кап)... поскольку всё же есть какие-то риски. Соответственно, переворачивая формулу получим Сдис. = Скап. + Воз.Кап. а не "- Воз.Кап.".
| rudge писал(а): |
| Во сейчас как раз и получается что q = ставка дисконта |
если q это q из твоей формулы
| rudge писал(а): |
| K = q + Hвозврата |
то оно получается не сейчас, а всегда... в этой формуле q и есть ставка дисконта (норма прибыли на капитал). И, в данном случае, у тебя написана формула для расчета ст-ки кап-ции при ПРОГНОЗЕ падения стоимости актива. Выделяя слово "прогнозе" я хотел акцентировать внимание на том, что решающим является не текущее состояние рынка, а ОЖИДАНИЕ рынка относительно БУДУЩЕЙ стоимости объекта.
| Серый писал(а): |
| При условии, что стоимость недвижимости растет - так и есть. |
ну, на мой взгляд, пока рынок все же прогнозирует рост стоимости через несколько лет. Моё предположение основано на том, что ставка кап-ции рассчитанная методом экстракции (говорю только о своей практике) чаще всего ниже предполагаемого мной уровня нормы доходности, требуемой инвесторами.
| Серый писал(а): |
| Считал по методу Инвуда. По Хоскольду наверное будет тоже самое т.к. отличие только в ставке, по которой идет возврат. |
ну, тоже самое будет вряд ли, ставки реинвестирования всё же разные, но это к слову... думаю, что вы говорили образно... у меня другой вопрос или, если хотите, то просьба... поделитесь, как вы прогнозируете изменение стоимости актива? |
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 04 Июн 2011 15:56 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| Шо, даже по Рингу |
ну ото разве шо по Рингу |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 04 Июн 2011 19:59 |
|
Не смешно, на мой взгляд, с методом Ринга при определении стоимости недвижимости нужно осторожно... он, вообще-то, используется для истощаемых активов и предполагает убывающие потоки доходов, в отличие от метода Инвуда... хотя, в нынешних реалиях... даже не знаю... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июн 2011 11:43 |
|
| КовАл писал(а): |
| у меня другой вопрос или, если хотите, то просьба... поделитесь, как вы прогнозируете изменение стоимости актива? |
Как и все: на публикациях прессы, интернет, исследованиях. Вобщем, все, что под руку попадается по нужной тематике. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июн 2011 13:01 |
|
И чё прогнозируют в
| Серый писал(а): |
| публикациях прессы, интернет, исследованиях |
???? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 05 Июн 2011 16:18 |
|
| КовАл писал(а): |
И чё прогнозируют в
Серый писал(а):
публикациях прессы, интернет, исследованиях
???? |
Я оценкой недвижимости в последние года полтора не занимаюсь, поэтому материалы особо не структурировал и не анализировал. Так, для общего развития просматривал. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 06:05 |
|
| rudge писал(а): |
У нас, обл. центр до 500 тыс, на офисах в центре 8-10% На окраине и того меньше. |
Во Львове ситуация со ставками аналогичная, разве что более узкий диапазон 8,3-9% |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 08:22 |
|
Как по мне, то Ск в настоящее время - это "гадание на кофейной гуще".
Не для нашего рынка недвижимости ( я о своем регионе,да и в целом, за исключением городов "евро").
Предложение аренды 3-10у.е., факт - даже по цене коммунальных услуг или просто "чтобы площадь не пустовала", вроде бы как щеки надуты у собственников, что у нас дела "все хоккей" - это особенно актуально для офисных помещений у которых отопление централизованное. Люди приватизировали или брали кредиты и покупали, строили... в настоящее время микробизнес на коленях, а коммуналку плати в месяц от 5000грн. Может, для Киева это и не деньги и не тема, но у нас.... Офисы в центре сдаются даже с 2-х месячным "бонусом" ,т.е. без оплаты .
Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре? Заметьте, в среднем срок действия отчета 6 мес. август-ноябрь -3мес.
Или здесь возможны варианты?
А на счет прогнозов и аналитики, дык это кто что хочет, кто какую цель преследует
По продажам та же "картина", если АН нарыли "лоха", которым можно манипулировать, то в печатных изданиях "резко" изменяется и активизируется рынок, и везде с ценами и точным описанием, и аналитика АН , у риэлторов на сленге это "вертолет" - надо 1000у.е/кв.м. аналоги - 1300 и вы счастливы
, что покупаете "дешево", надо собственника наклонить на 400у.е./кв.м. так 250-300 полно объяв, и чел. от счатья млеет.
Еще есть "караваны" - это когда АН ведут показывать "своих" людей и те рассказывают, что у других и лучше, и они зря время потратили, и готовы с риэлтором ехать на тот объект, который смотрели вчера и забирать его срочно.
Приятельница решила продать свой офис, начала с 35 000у.е. в марте, сейчас 22 000 и никто не смотрит. Так как посчитать Ск????
Если говорить об адеквате, то Только "с точки зрения банальной эрудиции".
Жду критики и возмущений в непрофессиональном подходе |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 19:03 |
|
Все это хорошо (вернее, плохо для оценщика) и все это знают, но какое Ваше рациональное предложение.
А то получается, что оценку нужно вообще остановить:
- затратный подход никому не нужен; да и посчитать внешний/экономический износ не можем т.к. см. п. 2;
- фактических данных о сделках нет, адекватных аналогов нет, следовательно сравнительный подход реализовать не можем;
- аренда нормальная и рыночная есть, но беда - ставку капитализации посчитать не можем, потому что см. п. 2.
В итоге ни один из трех подходов реализовать корректно не можем. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июн 2011 20:48 |
|
| СИМа писал(а): |
| Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре? |
прогнозы там были правильные... прогнозировали рост и в этом нет ничего страшного. В своих прогнозах ОЦЕНЩИК (не путаем с аналитиком) ДОЛЖЕН опираться не на свои сакральные знания, а на те знания, которые есть у участников рынка. Таким образом, ОЦЕНЩИК (не путаем с аналитиком) ДОЛЖЕН отражать мнение рынка (игроков рынка), а не своё собственное, ДАЖЕ ЕСЛИ ОН ТОЧНО ЗНАЕТ, ЧТО РЫНОК (ИГРОКИ РЫНКА) ОШИБАЮТСЯ В СВОИХ ПРОГНОЗАХ. Только таким образом он сможет определить рыночную стоимость на дату оценки. Никто бы вам не продал недвижимость в первой половине 2008 года за пол цены, а Вы бы нигде не купили её по такой цене, даже если бы вы точно знали, что через год рынок обвалится в два раза. И причина здесь проста, рынок (игроки рынка... во всяком случае подавляющее их большинство) не верили в его обвал. Как только ситуация изменилась и рынок поверил в обвал, прогнозы игроков из оптимистических превратились в пессимистические, как минимум на ближайшее будущее... цены упали. Т.е. я хочу сказать, что оценщик всего лишь отражает тенденции и настроения на рынке, причем тенденции он не сам определяет, а берет с рынка... ещё раз акцентирую внимание на том, что так он должен делать даже если уверен на 100%, что эти рыночные тенденции и настроения явно ошибочные.
Что касается аналитика (ну, так я его назвал), то его задача выявить тенденции, которые не видят другие (определить, что рынок ошибается) и сыграть на них... продать на пике, перед тем, когда рынок обвалится и купить на дне, перед тем, как рынок начнет расти.
| СИМа писал(а): |
| Заметьте, в среднем срок действия отчета 6 мес. |
Заметьте, срок действия отчета не имеет никакого отношения к стоимости, определенной на дату оценки... уже обсуждалось, посмотрите по форуму. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 07 Июн 2011 21:03 |
|
to КовАл 100%.
| СИМа писал(а): |
| Мне бы очень хотелось услышать разбор полетов по определенным оценщиками Ск в 2008(до середины года, даже август) для коммерческой недвижимости и какие там были прогнозы и насколько оказались адекватными в ноябре-декабре? |
Ставка капитализации, как и стоимость, отражает состояние дел (рынка) на дату оценки. Если она определяется (определялась в 2008 г.) экстракцией - тем более... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 08 Июн 2011 09:45 |
|
Добрый день.
Скучно как-то на форуме, хех
Имхо, бред считать Ск методом экстакции в условиях катастрофической нестабильности и неопределенности рынка. Именно поэтому +1 к Симе "Приятельница решила продать свой офис, начала с 35 000у.е. в марте, сейчас 22 000 и никто не смотрит. Так как посчитать Ск????"
Именно поэтому -1 Грей Хорс "Ставка капитализации, как и стоимость, отражает состояние дел (рынка) на дату оценки". Да, конечно, отражает, именно поэтому в пике Ск была 16-18, а сегодня 12-13? Рисков, значит, меньше стало? Да попросту не корелируется сравнительный и доходный, потому как разница огромная, проще говоря - цена предложения завышена, или это вообще не цена предложения, а так, фонарь.
И потом, друзья мои, вспомните о кореляции результатов Ск по нескольким подходам. Экстракций, значит? Хорошо. А вы сравните ее результат, скажем, с базовой зарубежной (и банки тож у нас ихние) плюс страновой риск для Украины, сколько получим? И это без учета фактора фонда возмещения и страхового риска, или недвижимость ужо вечная?
И напоследок. В идеале безрисковая по сроку вложения должна стремиться к остаточному сроку существования земельных улучшений... Друзья мои, при чем тут месячная ставка для безрисковой?
На комменты времени не будет, остается лишь пожелать всем осмотрительности и доброго настроения! Пысы: и главное - сваей галавы на пличах! |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
