Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Пакет акций убыточного ВАТ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов На страницу 1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Пт, 17 Июн 2011 08:38 День добрый! Задача: оценить 100% пакет акций ВАТ. Судя по финансовой отчётности, предприятие все последние годы убыточно (в среднем - минус пару десятков тысяч грн. по итогам года). В начале этого года были проданы активы, и теперь в графе "Основные средства" - ноль. Из чего исходить в такой ситуации? Есть ли нормативные предпосылки, чтобы написать в выводе о стоимости 1 грн.? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 17 Июн 2011 09:26 Не на убытки нужно смотреть, а на обороты. Если они такие небольшие, при том, что были нормальные обороты - то это искусственно сделано. Как реализовывалась продукция, может ее по заниженным ценам скидывали на карманный торговый дом и т.д. и т.п. N.D. писал(а): В начале этого года были проданы активы, и теперь в графе "Основные средства" - ноль. Опять-таки, прекратило ли предприятие деятельность после этого или просто активы перекинуты на другую "нужную" контору, и например, взяты в аренду обратно. Опять-таки посмотрите по движению персонала, по логике, если деятельность прекратилась - то его должны были сократить. N.D. писал(а): Есть ли нормативные предпосылки, чтобы написать в выводе о стоимости 1 грн.? Неа, нету. У предприятия есть еще куча других активов. И как минимум метод накопления активов нужно сделать. Если получите отрицательный результат, то тогда уже можно что-то думать. Опять-таки, проанализировать причины, по которым предприятие прекратило (если прекратило) свою деятельность и возможность и необходимость с точки зрения рынка его восстановления. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 20 Июн 2011 21:34 Серый 100%. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 02 Окт 2012 17:00 И у меня похожий вопрос. Компания занимается коммуникационными системами уже лет 10. И не всё всегда было у них гладко: были года вообще убыточные, а сейчас прибыльные чуть. Хотят ретроспективную оценку, а точнее корпоративных прав на 4 даты: 2009, 2010, 2011 и на теперь. Ну и в 2009 году из активов была офисная техника и немного товарно-материальных запасов, а обязательств куча. И переоценив всю эту радость получилось, что активов меньше, чем обязательств, т.е. стоимость чистых активов отрицательная. Вопрос: можно писать, что стоит 1 гривна? Какую статью приводить в подтверждение? Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 06:20 Помогите, пожалуйста Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 08:53 Ellenka писал(а): Ну и в 2009 году из активов была офисная техника и немного товарно-материальных запасов, а обязательств куча. И переоценив всю эту радость получилось, что активов меньше, чем обязательств, т.е. стоимость чистых активов отрицательная. Вопрос: можно писать, что стоит 1 гривна? Какую статью приводить в подтверждение? Будем рассссуждать логически. Как минимум на бумаге такого, что активов чуть-чуть, а обязательств куча быть не может. В балансе суммы активов и пассивов всегда равны. Таким образом, ситуация с отрицательной стоимостью чистых активов может быть только в том случае, если одна из составляющих внесена не по рыночной стоимости, что вылази при переоценке. Обычно это делают с активами, а точнее с необоротными активами, что вполне доказуемо их переоценкой. Если Вы уверены в полученных результатах оценки активов и пассивов, то ... переоцените их еще раз шутка. Хотя вполне может быть, что за названием актива висит не только сам актив, а еще какие-то затраты/работы, которые бухгалтер просто повесил на актив, например, какая-то станция и куча кабелей к ней и т.д. Допустим, что Вы все сделали правильно. Я бы еще попробовал сделать доходный подход с учетом планов развития предприятия на дату оценки. Если и там получится отрицательный результат, тогда стоимость 1 грн. Получается, что ваше предприятие нужно ликвидировать и стоимость для него будет стоимость ликвидации. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 09:42 Спасибо Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 12:46 Серый писал(а): Будем рассссуждать логически. Как минимум на бумаге такого, что активов чуть-чуть, а обязательств куча быть не может. В балансе суммы активов и пассивов всегда равны. Активы и пассивы равны, это правильно. Но пассивы и обязательства - не одно и то же. В состав пассивов входит еще собственный капитал, который остается в распоряжении предприятия после выплаты всех обязательств и СК вполне м.б. отрицательной величиной. Так что не факт, что активы каким-то образом недооценены и в данной ситуации доходный подход обязательно нужно сделать, здесь Серый прав. Ellenka, если можно, скажите - а зачем вообще нужна оценка пакета по состоянию на 2009 год? Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 14:07 Юта писал(а): Ellenka, если можно, скажите - а зачем вообще нужна оценка пакета по состоянию на 2009 год? Директор, который создал предприятие умер, и предприятие оставил в наследство. Так, что для вступления в право наследования. Как я поняла тогда предприятие перешло к новому владельцу и никто оценку не требовал, а теперь новый владелец хочет продать и нотариус сказал, что нужно сделать оценку на 2009 год, когда наследство было получено. Делаю и имущественным, и доходным подходом но в имущественном результат надо писать, а тут отрицательное значение не было еще у меня такого Фирма в 2008-2009 гг. набрала залогов, чтобы проложить комуникационные сети и сдавать их потом в аренду. Вот и выходит, что активов мало (большая часть бабины с кабелем и т.п.), а обязательств много. По имущественному подходу выходит, что они банкроты и нужна ликвидация, а на самом деле получается, что они только начали развиваться тогда. В 2010 были убыточные, а в 2011 и сейчас чуть прибыльные. Так что просто имущественный подход в силу специфики сферы работы фирмы не отражает реальной картины, как я понимаю. Основным буду делать доходный, но в имущественном надо тоже результат писать. Еще вопрос: по договору у меня определение рыночной стоимости, но в ходе расчетов по 2009 году выходит, что их надо ликвидировать и стоимость ликвидации 1 грн. Надо как-то перейти от рыночной к стоимости ликвидации? Или я брежу? Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 14:50 Насчет возможности трактовки стоимости ликвидации как РС обсуждалось http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=8811 Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд: У меня был такой случай при сдаче отчета в фонд, тогда рецензент рекомендовал на этапе согласования написать, что в данном случае СЛ имплиментируется (слово какое-то непонятное , вроде так услышала) как рыночная стоимость. Ну и НЭИ обосновать, конечно. Правда, там недвижимость была. Янус Возраст: 53 Сообщения: 129 Откуда: Львов Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 15:06 Читаю и вот, что хочу сказать. Во первых стоит сходить к другому нотариусу (для клиента, если оценщик делает работу не только ради гонорара). В описанном случае фактически выполняется отчет для целей налогообложения (!), соответственно какой доходный подход??? 1 грн. Ваше фссе! С ограничивающими условиями и допущениями. ИМХО. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 03 Окт 2012 15:17 Хворов Сергей Юрьевич писал(а): стоит сходить к другому нотариусу (для клиента, если оценщик делает работу не только ради гонорара) +100 Хворов Сергей Юрьевич писал(а): В описанном случае фактически выполняется отчет для целей налогообложения (!), соответственно какой доходный подход??? Почему нет? Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Чт, 04 Окт 2012 12:20 А я вот доходный считаю... а чего Хворов Сергей Юрьевич против? Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 10:04 Добрый день, коллеги! Подскажите, пожалуйста, что вы думаете о применении доходного подхода для аналогичной ситуации с финансовым состоянием предприятия, которое планирует дополнительную эмиссию акций (ЧАО) для пополнения оборотных средств в целях дальнейшего финансирования своего проекта? Заранее очень благодарна за ответ!!! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 11:30 Из МСО 2011 - МСО 200 Бізнес та інтереси в бізнесі: Цитата: 4. Якщо проводиться оцінка інтересів в бізнесі, розмір якого є достатнім для прийняття рішення щодо ліквідації (розпродажу) активів цього бізнесу, необхідно врахувати те, чи буде загальна вартість активів, проданих індивідуально після ліквідації, перевищувати їхню сукупну вартість як вартість діючого підприємства. То есть, в ситуации убыточного бизнеса имущественный подход к оценке возможен. С другой стороны, хоть это более спекулятивно и это не приемлет уважаемый коллега rudge, можно попробовать смоделировать как бы бизнес-план относительно того, как заработает это предприятие после пополнения оборотных средств с точки зрения НЭИ (если отсутствие оборотных средств есть причина убыточности) - и использовать это как основу для доходного подхода. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 11:59 Спасибо! В общем-то именно это и хотела узнать. Мне кажется приемлемым метод скорректированной приведенной стоимости (APV) по Бредли и Майерсу, т.к. бизнес был открыт ради этого проекта и ликвидации не подлежит, напротив, находится на этапе становления. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 14:12 Grey Horse писал(а): С другой стороны, хоть это более спекулятивно и это не приемлет уважаемый коллега rudge, можно попробовать смоделировать как бы бизнес-план относительно того, как заработает это предприятие после пополнения оборотных средств с точки зрения НЭИ (если отсутствие оборотных средств есть причина убыточности) - и использовать это как основу для доходного подхода. Я бы все таки уточнил свою позицию. Тут не нужно сочинять бизнес план, а нужно смотреть то как бы работало данное предприятия исходя их НЕИ. Которое, в свою очередь, должно базироваться на данных данных исходя из проектной мощности предприятия, состояния имущества генерирующего ДП (физ) ну и возможностей рынка поглотить выпущенную продукцию в таком объеме, по цене, допустимой рынком. По логике все это должно быть, или в проекте предприятия или в бизне-сплане его создателей. Это если говорить о стоимости ЦИК. Вот тока я покамест не соображу как все это подвязать к акциям, ОО? Уважаемая Виктория Ефимова, а что есть ОО? Из Вашего поста это не совсем ясно. Добавлено спустя 19 минут 47 секунд: Виктория Ефимова писал(а): .... находится на этапе становления. В Вашем варианте это "проблема" менеджмента, управления активами, которое не соответствует НЕИ. Возможно, учитывая что предприятие находится в стадии так называемой пред пусковой наладки, есть такой термин в производстве, период которой нормируется (см отрасль) нужно дисконтировать не с сегодняшней даты (даты оценки),я с даты выхода на проектную мощность. Но период, пред пусковой" должен отвечать НЕИ, то есть должен быть нормированным согласно аналогам по отрасли. Все рыночные данные нужно брать на дату оценки. И как говорил коллега Grey Horse прогнозирование каких либо изменений как с ОО так и с данными для расчета это все от Глобы. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 15:16 rudge писал(а): Уважаемая Виктория Ефимова, а что есть ОО? Из Вашего поста это не совсем ясно. ОО? С удовольствием отвечу на вопрос, если буду знать расшифровку данной аббревиатуры... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 15:24 ОО - объект оценки. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 15:39 Поняла. Объект оценки - 100% пакет акций компании (принадлежит одной компании). Стоимость рыночная. Для предоставления в НКЦБФР. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 15:44 Ну первое это сравнение, если есть с чем. Второе доходный, и третье затратка - чистых активов. По мере того что больше отвечает рыночной стоимости. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 16:02 Спасибо! Правда сравнивать, к сожалению, не с чем. "Ближайшие объекты" очень далеки от моего ОО. Относительно затратного: у предприятия большой отрицательный собственный капитал на протяжении последних 2-х лет, и в ближайшие полгода так и будет, потому что есть заемные средства, а проект еще не закончен. Но финансируется исправно, причем материнской компанией. Потому изначально и задавала вопрос. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 16:28 Сто стоп стоп. Но ведь эти есть заемные средства во всех подходах должны отражаться. Сравнения нет понятно, а в затратке и доходнике заемный капитал отражается с минусом всегда. Ведь если "покупатель" (см дефиницию РС) покупает ЦИК то ему достаются и все проблемы, в том числе и долги. Следовательно если есть обязательства на дату оценки то они отразятся и на стоимости акций на эту же дату. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 16:39 А если рыночная стоимость всех активов намного меньше обязательств по кредиту? rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 16:45 то это банкрот. Мне вообще не понятна мотивация банков (кредиторов) в такой ситуации. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:00 Вот исходя из затратного подхода я тоже так вижу. А инвесторы считают иначе, а именно: под проект иностранной корпорацией была открыта компания, куплена земля и др. активы, а средства на это все были даны ею же ("карманным" банком) под небольшой процент. Проект продолжает развиваться. А сейчас собираются выпустить доп. эмиссию, чтобы деньгами пополнить оборотные средства и закончить проект. На данном этапе, понимаю, что вид это все имеет очень сомнительный. Но для НКЦБФР перед доп. эмиссией необходимо предоставить оценку акций rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:05 то это банкрот. Мне вообще не понятна мотивация банков (кредиторов) в такой ситуации. Пардон уточню Виктория Ефимова писал(а): А если рыночная стоимость всех активов намного меньше обязательств по кредиту? Стоимость активов для ЦИК не очень важна с точки зрения банкротства. Тут важно приведенная стоимость ЧДП на дату оценки, а это далеко не всегда стоимость активов в материальной форме. Вот если эта стоимость с учетом пассивов (долгов) ниже то это банкрот. В таком варианте доходы предприятия (чистые) не позволят покрыть долги и проценты по ним в оговоренные кредитным договором сроки. Так что такой анализ нужен. И если будет (+) то акции чего то стоят, если (-) то цена им зеро. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:16 Вот это я сейчас как раз и выясняю... Спасибо еще раз! Т.к. опыта в оценке ЦИК у меня мало (в основном ОИС), то мнение коллег особенно ценно. Как впрочем и вообще! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:30 rudge писал(а): Тут важно приведенная стоимость ЧДП на дату оценки, а это далеко не всегда стоимость активов в материальной форме. Вот если эта стоимость с учетом пассивов (долгов) ниже то это банкрот. В таком варианте доходы предприятия (чистые) не позволят покрыть долги и проценты по ним в оговоренные кредитным договором сроки. Это да, верно. Однако Виктория Ефимова писал(а): под проект иностранной корпорацией была открыта компания, куплена земля и др. активы, а средства на это все были даны ею же ("карманным" банком) под небольшой процент. Проект продолжает развиваться. Средства даны были Корпорацией через свой же Банк... То есть, этот кредит - средства учредителя... Так и хочется по логике вещей назвать этот кредит Собственным Капиталом Корпорации, вложенным, однако, на возвратной основе на определенный срок (относительно небольшой) под символические проценты. Т.е. основной, неформальный собственник, инвестируя капитал, хочет вернуть его не после закрытия проекта, либо не через периодические долгосрочные доходы, а практически сразу... Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд: А кто останется в собственниках предприятия, если такой срочный возврат капитала Корпорации произойдет? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:33 Хм... По сути да. А можно ли это действительно отразить в оценке? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:34 И есть ли там (в предприятии) вообще какой-то разумный уставный капитал в балансе, или все активы сформированы формально за счет кредита? Добавлено спустя 3 минуты 27 секунд: Виктория Ефимова писал(а): А можно ли это действительно отразить в оценке? Ха... Может, и можно... С лету не знаю как. В любом случае в Отчете по этому поводу придется много слов писать. Однако необходима с самого начала, мне кажется, тщательная проработка и учредительных документов, и кредитного договора, и понимание баланса. Добавлено спустя 3 минуты 50 секунд: А может, наоборот, все-таки инвесторы сами себя загнали в юридически... неоправданную ситуацию с точки зрения возможности доп. эмиссии. В общем, детально не ознакомившись с исходными данными, можно только фантазировать. Выдумать три варианта развития оценочного алгоритма, а их в результате может оказаться тридцать три. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:44 Виктория Ефимова писал(а): А если рыночная стоимость всех активов намного меньше обязательств по кредиту? Для компании в стадии развитяи быть такого не может ибо деятельности у нее еще нету и непокрытых долгов набраться неоткуда. Ибо если в пассивную часть упал кредит, то в активной части этот кредит как-то должен отразиться: либо в незавершенном строительстве в виде купленного оборудования/освоенных средств на строительство и т.д. либо в виде денег на счету. Единственное, за счет чего может получиться отрицательное значение, так это если куплены активы/работы не по рыночной стоимости, что выявлено в ходе переоценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:46 Собственник останется тем же. Он же выкупит акции по предстоящей эмиссии. Если я правильно поняла вопрос... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:49 Grey Horse писал(а): Так и хочется по логике вещей назвать этот кредит Собственным Капиталом Корпорации, вложенным, однако, на возвратной основе на определенный срок (относительно небольшой) под символические проценты. Т.е. основной, неформальный собственник, инвестируя капитал, хочет вернуть его не после закрытия проекта, либо не через периодические долгосрочные доходы, а практически сразу... А если посмотреть с другой стороны: дабы не брать кредиты на стороне под бОльший процент, акционер предоставил свои свободные средства под меньший процент. Ведь что так что так компания будет выплачивать кредит и проценты собственными средствами - читай средствами акционеров. А вообще, возможно какая-то махинация и есть. Но выявить ее можно только при детальном изучении всех документов, связанных с предприятием, а не на форумном общении. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 17:54 Серый писал(а): Для компании в стадии развитяи быть такого не может А мы не знаем, какова эта стадия развития... и как предприятие до жизни такой дошло. Серый писал(а): Но выявить ее можно только при детальном изучении всех документов, связанных с предприятием, а не на форумном общении. 100%. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:00 Grey Horse писал(а): И есть ли там (в предприятии) вообще какой-то разумный уставный капитал в балансе, или все активы сформированы формально за счет кредита? Уставный капитал имеется. Причем не маленький. Так и убытка ведь не мало Согласна, без исходных данных действительно сложно определенно о чем-то говорить. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:08 Виктория Ефимова писал(а): Уставный капитал имеется. Причем не маленький. Так и убытка ведь не мало Так компания функционирующая (производит и реализует продукцию) или нет? И если производит, то про какое развитие идет речь. Если изначально были некие производственные мощности, то про следующее развитие можно говорить как минимум при достижении предыдущих, при этом денежный поток должен быть положительным, иначе нет смысла что-то расширять. Проверяйте на адекватность рынку цен реализации на продукцию. Возможно, убытки искусственные за счет реализации продукции на подставную фирму по заниженным ценам. И еще куча вариантов возможна. Копайте _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:15 Grey Horse писал(а): А кто останется в собственниках предприятия, если такой срочный возврат капитала Корпорации произойдет? Тем самым кинув акционеров. Коллега эт старая схема _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:17 Видимо я изначально не дала понять, о какой отрасли идет речь. Компания девелоперская, и основной актив - незавершенные капитальные инвестиции, строительство иначе говоря. Строят торгово-развлекательный комплекс, т.е. пока в эксплуатацию не введут, прибыли не будет. По закону обязаны его переоценивать каждый год. Что и делают, проводят уценку, исходя из отчетов. И к его стоимости по отчетности мне как-то даже придираться, если честно, страшно, потому что оценивают всемирно-известные компании. Добавлено спустя 1 минуту 40 секунд: rudge писал(а): Тем самым кинув акционеров. Коллега эт старая схема Хм... А акционер у нас один. Тот самый, который и финансирование проводит. Добавлено спустя 11 минут 44 секунды: Может и махинация есть, а я ее не вижу, не спорю. А мне почему-то кажется, что иностранные инвесторы вполне могли не справится с непредсказуемостью нашей строительной отрасли. Это первое, что приходит на ум из опыта работы с ОИС (привозят к нам какую-то технологию, к примеру, вкладывают деньги в проект, а в итоге даже на этапе, очень далеком до окончания работ, средств на финансирования уже не хватает, не то что закончить этот проект. Понимаю, что и потратить эти средства у нас тоже есть умельцы...). rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:31 Виктория Ефимова писал(а): ... Компания девелоперская, и основной актив - незавершенные капитальные инвестиции, строительство иначе говоря. ... Опаньки, опять грабли. Сначала по обсуждали, по полемизировали, выдали кучу "рекомендаций", а потом узнаем ХУ из ХУ. И где у них оборотные средства? Это же не производство и не торговля. Ведь в таких компаниях оборот средств может исчисляться годами. И для адекватного расчета нужно как минимум знать этот период. В общем без доков что то советовать просто бессмысленно. А основная канва Ваших действий уже изложена. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:34 Спасибо! Принцип мне действительно уже ясен. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 05 Фев 2013 18:40 Виктория Ефимова писал(а): Видимо я изначально не дала понять, о какой отрасли идет речь. Во-во, о чем же и речь! И таких нюансов может быть десятки... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 06 Фев 2013 08:37 Эх, если бы еще кто-то подсказал мне что-то по поводу переоценки этого замечательного кредита в соседней теме... galswit Moderator Сообщения: 945 Откуда: Львів Добавлено: Ср, 06 Фев 2013 08:52 Я вижу следующий алгоритм с использовани ем доходного подхода: 1. получить бизнес план у собственника если таковой имеется; 2. получить у собственника информационную справку о предполагаемых строках окончания строительства и о необходимых средствах; 3. На финише метод ДДП с ЧОД от сдачи в аренду торговых и офисных площадей. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 06 Фев 2013 12:31 galswit писал(а): Я вижу следующий алгоритм с использовани ем доходного подхода Это да... но сначала бы разобраться с вышеперечисленными принципиальными моментами. Виктория Ефимова писал(а): что-то по поводу переоценки этого замечательного кредита Сравните процентные ставки по Вашему кредиту и наиболее вероятные на рынке, по которым предприятие могло бы подобный кредит получить. Через разницу в ставках, учитывая стоимость денег во времени и графики погашения Вашего кредита и гипотетического, пересчитайте основное тело Вашего так, чтобы его текущая стоимость со всеми процентными платежами совпадала с таковой по гипотетическиму... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 06 Фев 2013 17:09 А как насчет такого варианта расчета стоимости кредита (как кредита с "шаровым платежом"): 1. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости. 2. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости. 3. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимости кредита. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 07 Фев 2013 21:13 Ну, разумно... кажется. Виктория Ефимова писал(а): и определение их текущей стоимости с использованием какой процентной ставки? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 08 Фев 2013 09:38 Ну, вот я посчитала внутреннюю норму доходности для денежного потока проекта, под который был выдан кредит (т.к. компания основывалась именно для реализации этого проекта) с использованием процентной ставки годовых по самому кредиту в качестве дисконта. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 08 Фев 2013 12:25 Так, уже перестаю понимать... При чем здесь IRR проекта? А если Вы все потоки по кредиту продисконтировали по той же кредитной ставке, то у вас точнехонько тело кредита и должно было получиться. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 08:55 Объяснюсь. Я нашла много ссылок на расчет стоимости ипотечных кредитов. Вот в этой наиболее просто показан метод расчета для кредитов с "шаровым платежом": http://www.portal-1.ru/hipotec/02.html В моем случае была как раз такая ипотека. Как я поняла, IRR нужно определить именно для объекта, под который выдавался кредит. Возможно, я не так истолковала?.. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 09:26 Уважаемая Виктория. Похоже Вы все перепутали. Что нужно узнать? Стоимость (РС) кредита. В статье дается ответ на вопрос "Во что обойдется заемщику такое кредитование" Взял 400000 отдал 501760. У Вас же совсем другая задача, как я понял. Узнать РС кредита. Если как самостоятельного объекта продажи то смотрите рынок. Сегодня предостаточно фирм выкупающих кредиты. Как правило, из того что мне попадалось, скупают с маржой 30-50%. Если в составе ЦИК-а, то тут другой алгоритм. Сюда смотрите Grey Horse писал(а): Сравните процентные ставки по Вашему кредиту и наиболее вероятные на рынке, по которым предприятие могло бы подобный кредит получить. Через разницу в ставках, учитывая стоимость денег во времени и графики погашения Вашего кредита и гипотетического, пересчитайте основное тело Вашего так, чтобы его текущая стоимость со всеми процентными платежами совпадала с таковой по гипотетическиму... _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 09:31 rudge писал(а): Если как самостоятельного объекта продажи то смотрите рынок. Сегодня предостаточно фирм выкупающих кредиты. Как правило, из того что мне попадалось, скупают с маржой 30-50%. Все зависит от проблемности кредита. Как правило, проблемные и продают, чтобы поднять ликвидность, иначе под проблемный кредит нужно формировать запас, фактически еще дополнительно связывая свои средства. Выкупали и с гораздо большей маржой, до 90%, т.е. фактически за 10% от номинала кредита. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 14:19 Большое спасибо! Поищу информацию! Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 17:54 Если есть какие-либо ссылки на материалы о подобных выкупах кредитов, пришлите, пожалуйста. Заранее благодарна! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 18:06 Задайте в поисковике, куча вывалится. http://finance.liga.net/banks/2012/12/18/news/31500.htm# http://delo.ua/finance/vtb-bank-vystavil-na-prodazhu-portfel-plohih-kreditov-196772/ и еще куча. Но это вам не надо, оценить сравнительным подходом не получится т.к. в статьях подробной информации вы не найдете. В свое время была работа по оценке переуступки прав требования по кредитам, не портфель, а именно отдельные кредиты. И у каждого свои особенности: платит заемщик или нет, есть обеспечение (и какое) или нет. Как вариант, если хотите повыпендриваться, то можете оценить то обеспечение, под которое кредит выдан. Это минимальная сумма, которую в случае чего банк сможет стянуть с заемщика. будет у вас два расчета: по стоимости обеспечения и по стоимости ДДП. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Виктория Ефимова Сообщения: 40 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 11 Фев 2013 18:31 Большущее спасибо! Пробую. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов На страницу 1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме