Какие критерии сравнения вы считаете самыми важными при сравнении объекта оценки и объектов сравнения? А, поскольку для разных видов недвижимости они разные, то предлагаю отвечать по пунктам:
1. Квартира
2. Домовладение
3. Коммерческая недвижимость (магазины, кафе, рестораны)
4. Профессиональная коммерческая недвижимость (ТРЦ, ТЦ, супермаркеты)
5. Промышленная недвижимость (склады, производство)
6. Профессиональная промышленная недвижимость (складские и логистические комплексы)
7. Офисы
8. Профессиональные офисные центры
9. Земельный участок (ОСГ, промназначения, коммерция, проч.)
10. Гостинницы, базы отдыха.
11. Если чего упустил прошу добавить пункты
И самое важное - мне интересно что вы считаете необходимым сравнивать, а не сравниваете в своих отчетах, а то иногда есть параметры, которые заведомо убираешь из расчета, потому что не знаешь как адекватно корректировать по этому параметру, но при этом - он важен.
Время от времени, необходимо пересматривать свои взгляды, суждения и прочие утверждения в отчетах, вот пример - наличие телефона в квартире - лет 7-10 назад это было важно, поскольку мобильная связь не была сильно распространена и единственным средством коммуникаций был как раз стационарный телефон. Как только я начинал (8 лет назад) цены на квартиры в Кировограде были столь мизерные*, что даже не верится, а вот мобильные телефоны и разговоры по ним - наоборот, стоили дорого, входящие платно, поминутная тарификация. Установка стационарного телефона обходилась в 150-200 у.е.
* - 2-х комнатная квартира - 2-3 тыс долл.
мобильник средней паршивости - 100 долл.+куча денег на звонки...
_________________ Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вс, 04 Сен 2011 19:58
1. Квартира: Расположение, тип дома, этажность, размер кухни, наличие балкона, состояние.
2. Домовладение: Расположение, проект дома, коммуникации, наличие хозпостроек, размер участка, состояние.
3. Коммерческая недвижимость (магазины, кафе, рестораны): расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, длина фасада, угловое расположение, коммуникации, расположение в здании (этажность), состояние, парковка.
4. Профессиональная коммерческая недвижимость (ТРЦ, ТЦ, супермаркеты): расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, состояние.
5. Промышленная недвижимость (склады, производство): подъездные пути, коммуникации, состояние.
6. Профессиональная промышленная недвижимость (складские и логистические комплексы): подъездные пути, коммуникации, состояние.
7. Офисы: расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, коммуникации, расположение в здании (этажность), состояние, парковка.
8. Профессиональные офисные центры: расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, состояние.
9. Земельный участок (ОСГ, промназначения, коммерция, проч.): расположение, целевое назначение, форма, фасадность, угловое расположение, физические характеристики земельного участка (уклон, подтопляемость, уровень грунтовых вод, ограничения и отягощения, пр.) коммуникации.
10. Гостиницы, базы отдыха: расположение, тип (уровень), коммуникации, состояние.
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:19
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2. Как вы думаете, как правильно обосновать?
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:32
тю ...промышленно и складское всегда рядом было...
высота должна состветсвовать, подъезд, коммуникации, расположение (отдельное или внутри), местополежение (в жилой зоне\в промзоне), дополнительно-подъемники, ж\д ветка и прочее...
а с фондом отношения хорошие?
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:43
A_expert писал(а):
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2.
А точно вопрос возник по сравнительному подходу? Вообще то п. 12 НС№2 относится к доходному подходу.
В какой части п.12 НС№2 - нарушение?
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:45
да, но они пишут это касательно и дох. и сравн., в части подбора аналогов. У нас промышленное, аналоги - и промышл., и складская недвиж.
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:50
и что прмя параметры пром и склад так разнятся? кроме названия?
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:56
SHE
ну вот именно что нет!
я же не могу сравнивать 35 м.кв с 1000 или 3500 м.кв, только из за того что они все промышленность...((
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:57
ну да... хм...а шо конкретно фонд хочет? просто шоб везде было одинакове "название" назначения?
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:16
A_expert писал(а):
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2. Как вы думаете, как правильно обосновать?
Может в данном случае, с учетом того, что берутся объекты с разным по названию функциональным назначением, аналоги подать не просто табличкой, а добавить текстовой чвсти, доказывающей отличия только по названию, а по конмтруктивным и техническим особенностям показать что отличия нету. Например, в промышленных помещениях могут быть какие-то специфические вещи типа фундаментов под оборудование, технологических приямков, электроразводки повышенной мощности под оборудование ит.д., чего не нужно и не может быть в складе.
Или наоборот, какие-то специфические вещи могут быть в складе и не нужны/не могут быть в промышленном помещении.
Поэтому на словах дополнительно показать, что в данном случае отличие в названиях не носит существенного различия, является чисто классификацией собственника (может в данном районе складские помещения более востребованы (или промышленные), вот он так и обозвал для дополнительного привлечения потенциальных покупателей/арендаторов) и в данном случае помещения обоих категорий могут являться сравнимыми.
Ну или же внести корректировки,е сли это таки действительно нужно.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:42
По сути, в любое складское помещение можно поставить оборудование и оно станет промышленным. Я вот думаю, может быть поискать вообще помещения свободного назначение, но соответствующей площади (небольшой) и соответствующим типом (встроенное)?
Так как оцениваемое помещение может быть и офисом (если провести ремонт) и складом.......
Добавлено спустя 1 минуту 36 секунд:
я приведу пример в отчете действительно промышленных помещений, покажу что они есть, но их невозможно использовать...
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:48
A_expert писал(а):
Так как оцениваемое помещение может быть и офисом (если провести ремонт) и складом.......
Не может. Мы же должны исходить из НЭИ. И каждая категтрия имеет определенные требования, которые должны быть обязательно выполнены, чтобы объект недвижимости мог быть признан тем или иным.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:52
согласна
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:24
A_expert
Дайте больше информации, как называется объект в техпаспорте и откуда вы взяли:
A_expert писал(а):
объекта промышленного назначения
?
что это за назначение: "промышленное", всегда были объекты производственого и складского назначения, либо производственно-складского. И какое производственное помещение может быть 35 кв.м.? Мне только гаражи на ум приходят. Короче, если нужна помощь, давайте техническую характеристику!
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:29
Albano2
вот с этим и проблема..)))0 НЕТ техпаспорта ))) а помещение называется (по данным заказчика - нежилі приміщення гаражу), фактически там производство...да, на 35 м.кв.))))
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:31
я так понял, это оценка для ФКС с целью аренды?
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:37
Albano2
да) ФДМУ
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:54
Что значит ДА?
ФДМУ не ФКС!
Озадачте вашего заказчика перечнем необходимой документации, которая должна быть в приложении в отчете согласно НС №2, и потом, когда ее предоставят будем решать вашу проблему. Пока работу не то, что делать не стОит, думать про нее не нужно в воскресенье! Бегом на каток!
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 17:29
хм... а по факту там шо? гараж? сарай? :" border="0" /> я шото уже запуталась....
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 17:38
A_expert писал(а):
НЕТ техпаспорта
- вот что по факту
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 17:41
[img][/img]
Добавлено спустя 25 секунд:
первый этаж
Добавлено спустя 49 секунд:
Albano2 писал(а):
вот что по факту
они и не дадут его, его просто нет...((
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 17:52
A_expert писал(а):
они и не дадут его, его просто нет...
Вы вообще понимаете, куда ваша оценка пойдет и что там будут её рецензировать?! И кому вы это потом будете рассказывать?! Вам чего, отрицательной рецензии Фонда захотелось?!
Тут ответ однозначный:
Albano2 писал(а):
Озадачте вашего заказчика перечнем необходимой документации, которая должна быть
А впрочем, будет интересно понаблюдать...
Добавлено спустя 2 минуты 5 секунд:
Кстати, здание из красного кирпича - административного типа.
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 17:59
внутри оно не столь привлекательно.... коммуникаций нет, состояние - удовлетворительное.
Это территория базы. Помещения которой разобраны арендодателями.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 18:25
A_expert, техпаспорт на это здание есть на 90%. Пусть не у вашего заказчика, но на предприятии он есть. Нет на предприятии - есть в БТИ. И там наверняка не написано, что это - промышленное здание.
Sergej
Сообщения: 366
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 18:32
А я бы в качестве объектов для сравнительного исследования взял бы что рядом есть - нежылые помещения: склады, админ. или произв. назначения (да и магазин можна), скоректировал бы с помощью поправок на функциональное назначение, (можна и на инвестиц. привлекательность, в т.ч), сделал бы натурные обмеры, но по этому вопросу согласовал бы с ФДМУ. и - вперед. Конечно, ели фонд будет против - тогда нужно поставить Заказчика перед фактом и пусть делает документы.
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 18:42
да, точно админ часть пристроенная к производ-складск. ...давите на тех. документацию...им по барабану, а вас потом извините...это...
сколько там 35 кв.м? можно пустить как подсобные помещения в офисе или просто вспомагательные...
а лучше, если с фондом можите говорить- пообщаться, чего же они хотят...
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 18:58
Albano2 писал(а):
...Кстати, здание из красного кирпича - административного типа.
Склоняюсь к этому. Косвенное подтверждение пожарная лестница. Такие, обязательны для офисов площадью более 300 м (см пож. требования)
1.+1000 Занозе. Техпаспорт БТИ ЕСТЬ.
Требуйте от собственника. Вам его в БТИ НЕ ДАДУТ.
2. Есть сомнения по типу/функции здания, смотрите ДБН и ищите сходство/соответствие тому что видите. Это и будет обоснование для выбора аналогов.
Особое внимание санитарным и противопожарным нормам. Они для каждого типа здания, как правило, свои. Да же для склада и производственного цеха они разные. Хотя не значительно, что в итоге не очень влияет на стоимость. (см. рынок складов и производственных)
3. То что в помещении ведется какая то деятельность не есть основанием для определения типа здания/помещения. У нас могут в гараже (де юре) производство паленой водки развернуть или СТО. От этого гараж не станет цехом (см. ДБН). И наоборот, в офисе помещение пользуют под склад (из личного опыта). Итог тот же - офис (де юре).
4. Отсутствие каких то коммуникаций в следствии разграбления не влияет на определения типа здания/помещения. Это влияет на стоимость.
5. НЕИ объекта, НА ДАТУ ОЦЕНКИ, не зависит от Вашего/нашего желание поменять функцию здания/помещение, да же путем реконструкции в будущем. НЕИ зависит от загрузки и возможности генерировать мани оцениваемым объектом, которые аналогичные объекты генерируют на свободном рынке, при использовании их Де Юре по назначению, а не Де Факто, нарушая законы и требования предъявляемые к таким объектам.
АНАЛОГИЧНЫЕ
Удачи
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 09:21
Да, не производство или склад - точно. Хртя если это бывшие бытовки и с учетом площади в 35 м.кв., погрузчиком там явно орудовать не будут и складик для чегото негромоздкого и нетяжелого и в небольших количествах (что может спокойно выноситься руками) вполне может быть. Хотя НЭи это скорее всего соответствовать не будет.
По поводу паспорта БТИ не понимаю, чего все так категоричны и его требуют. Согласно НС вполне хватит плана, выполненного и утвержденного заказчиком. Если с помощью паспорта хотите идентифицировать функциональное назначение здания, так скорее всего это не удасться т.к. часть пристроенная и будет идити совместно с основной функцией большого здания. Максимум, это в экспликации какое-то название именно оцениваемых помещений будет (если умный БТИшник не классифицировал их как основное/вспомогательное - не раз такое попадалось)
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 09:59
Серый писал(а):
Согласно НС вполне хватит плана, выполненного и утвержденного заказчиком.
это есть..
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 10:26
A_expert писал(а):
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Для работы с фондом использую вот такую формулировку
"Коригування на площу об’єкта
Відмінності в показниках площі порівнюваних об’єктів не приймались до уваги тому, що розрахунок поправок проводився для вартості 1м2 площі приміщень" Пока проходит на ура.
_________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес
Raduga
Сообщения: 194
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 11:13
ТаТа писал(а):
Відмінності в показниках площі порівнюваних об’єктів не приймались до уваги тому, що розрахунок поправок проводився для вартості 1м2 площі приміщень
?????
Я не верю своим глазам... Для фонда не корректируете площадь и "проходит на ура"????
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 11:15
Меня тоже удивила эта формулировка...
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 12:19
странное обоснование, скорее всего там цифра фонду подходила, потому и прошло...
я на площадь не корректирую, только в том случае ,когда мне продавец в личной беседе рассказывает , что может из этго склада продать кусочек по той же цене за к.в.м и что и весь склад...
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
HUGO
Возраст: 47
Сообщения: 1260
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 12:30
Иногда для фонда проходит нечто такое - " объект сравнения имеет значительно большую площадь чем Объект оценки. Однако телефонное собеседование показало, что арендодатель готов сдавать в аренду не весь свой Объект, а по частям, в том числе и такие части которые по площади сравнимы с Объектом оценки."
Это я своими словами. Суть в том, что Объект сравнения сдается либо целиком либо по частям - аренда от этого может и не меняться.
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 12:41
и я о том же, это и продажи касается
_________________ а знаешь, всё ещё будет!
ТаТа
Сообщения: 74
Откуда: КРЕМЕНЧУГ
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 13:36
Последняя рецензия была получена 02.03 с такой формулировкой. Претензий была масса по другим моментам, в частности поменять ставку капитализации на кумулятивную , и обоснование корректировок с полными расчетами, и т.д., но площадь прокатила!!
Добавлено спустя 2 минуты 7 секунд:
HUGO писал(а):
Иногда для фонда проходит нечто такое - " объект сравнения имеет значительно большую площадь чем Объект оценки. Однако телефонное собеседование показало, что арендодатель готов сдавать в аренду не весь свой Объект, а по частям, в том числе и такие части которые по площади сравнимы с Объектом оценки."
Это я своими словами. Суть в том, что Объект сравнения сдается либо целиком либо по частям - аренда от этого может и не меняться.
и это было, но касалось продажи: "Приміщення, яке пропонується для продажу у м.________ можливо придбати частинами. Вартість 1кв.м, пропонуємих приміщень, становить ________грн. Тому в розрахунках не використовувались дані про площу приміщення та його повна вартість".
_________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно."
Габриэль Гарсия Маркес
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 13:52
SHE писал(а):
странное обоснование, скорее всего там цифра фонду подходила, потому и прошло...
я на площадь не корректирую, только в том случае ,когда мне продавец в личной беседе рассказывает , что может из этго склада продать кусочек по той же цене за к.в.м и что и весь склад...
HUGO писал(а):
Иногда для фонда проходит нечто такое - " объект сравнения имеет значительно большую площадь чем Объект оценки. Однако телефонное собеседование показало, что арендодатель готов сдавать в аренду не весь свой Объект, а по частям, в том числе и такие части которые по площади сравнимы с Объектом оценки."
Это я своими словами. Суть в том, что Объект сравнения сдается либо целиком либо по частям - аренда от этого может и не меняться.
Продолжу вредничать
Площадь - это хорошо, но нужно же еше чтобы у выделенного куска были такие же потребительские свойства как и у объекта оценки. Например, отдельный вход. Врядли на законных обстоятельствах собственник объекта продажи/аренды пойдет на это т.к. ему как минимум нужно провести строительные работы, узаконить их (или провести законно с разработкой проектной документации и т.д. и т.п.) и получить новую документацию БТИ. Если же он отрежет вам такой кусок, то автоматом другие площади окажутся "хуже" по этому фактору и за теже деньги собственник их не продаст.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
SHE Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
Добавлено:
Пн, 05 Мар 2012 13:59
не, ну бывают склад- боксы, там де по несколько ворот входов и пишут что возможна продажа по частям...Понятно что если это огромный ангар с одими воротами, то никто его резать на продажу не будет,а например, в аренду по кускам могут сдать, типа вот тут ваш кусо, тут другого чела (есть примеры)
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме