| Автор |
Сообщение |
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
 Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 17:33 |
  |
Шановні колеги!
Звернувся замовник з проханням визначити оціночну вартість гаража для продажу. Відповідно до 1103. Гараж в автогаражному кооперативі м. Вишневе, Київська область. Є свідоцтво про право приватної власності.
Питання. Які думки, як краще рахувати? Думаю витратним. Тоді треба обгрунтувати незастосування інших двох. Гаражі ще не оцінював. В кого є практика може порадите, як краще? |
|
|
  |
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 17:42 |
|
Методом аналогов, если рынок в вашем городе продажи гаражей развит, то тогда берёте аналоги применяете корректирующие коэффициенты на отличия и готово.  |
|
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 17:45 |
|
Ещё вопрос, а где тех.паспорт? Должен быть тех. паспорт, правоустанавливающий документ, паспорт, код собственника. |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 17:59 |
|
| Nadin писал(а): |
| Ещё вопрос, а где тех.паспорт? Должен быть тех. паспорт, правоустанавливающий документ, паспорт, код собственника. |
Все є.
З ринком проблеми. Різнобій до 300% по пропозиціям. Та й переважна більшість пропозицій при обзвоні "левые". То не приватизовані в кооперативах, то взагалі не зрозуміло, на яких правах той гараж встановлено. І що саме цікаво, люди таке купують. |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 18:04 |
|
| Nadin писал(а): |
| Методом аналогов, если рынок в вашем городе продажи гаражей развит, то тогда берёте аналоги применяете корректирующие коэффициенты на отличия и готово. |
Питання і в коефіцієнтах. Оглядова яма впливає на вартість гаража для, скажімо, Лендкрузера? А також потягнута безпіщанкою стеля? Погреб висотою 180 або 250 см? Відстань від в'їзду до кооперативу 20 чи 100 метрів?
Які коефіцієнти і з якими поправками застосовувати? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 18:24 |
|
звоните в этот кооператив, не может быть что бы там продавлся один единственный гараж....а дяди которые сидят там на вахте, обычно знают все...у нас навалом гараже й таких кооперативах... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 18:27 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
| Nadin писал(а): |
| Методом аналогов, если рынок в вашем городе продажи гаражей развит, то тогда берёте аналоги применяете корректирующие коэффициенты на отличия и готово. |
Питання і в коефіцієнтах. Оглядова яма впливає на вартість гаража для, скажімо, Лендкрузера? А також потягнута безпіщанкою стеля? Погреб висотою 180 або 250 см? Відстань від в'їзду до кооперативу 20 чи 100 метрів?
Які коефіцієнти і з якими поправками застосовувати? |
ответы на эти вопросы можно опередлить лишь путем сравнения различных объектов с различными параметрами....подумайте ...оно вам надо так сложно?
ИМХО, адекватная поправка колеблется в пределах 5-7 %...ну может 10 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 18:35 |
|
| SHE писал(а): |
| звоните в этот кооператив, не может быть что бы там продавлся один единственный гараж....а дяди которые сидят там на вахте, обычно знают все...у нас навалом гараже й таких кооперативах... |
Доведеться. Тим більше голова сусіднього гаражного кооператива - батя мого однокласника |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 10 Дек 2011 19:42 |
|
а, ну так у вас не должно біть проблем с обїектами сравнения....и не парьтесь затраткой  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 01:29 |
|
Не забудьте, что источниками объектов сравнения должны быть печатные средства массовой информации, а не ОБС, в вашем случае - не "председателькооператива сказал" |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 09:18 |
|
да что вы говорите? у вас все источники печатные? у меня нет...потому что печатают в 60% случаев "заманухи"...а при частном разговоре с риелтЕром выясняются интеренсые факты...Всегда ест ькоординаты продавцов ,которые и пришиваются к делу))))) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 09:31 |
|
Тогда в рамках затратного подхода + Расчет стоимости права пользования земельным участком и расчёт стоимости по доходному подходу. Надеюсь рынок аренды у вас развит. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 12:16 |
|
для определения права пользования ЗУ не обязательно развитый рынок аренды  |
|
|
|
|
Sergej
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 12:23 |
|
Рынок продажи гаражей достаточно развитый, поэтому считать по сравнительному подходу и не осложнять себе ситуацию. И массу поправок можно применить: и на яму и на расположение в самом кооперативе, тех. сост, и т. д. |
|
|
 |
|
Nadin
Сообщения: 350
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:02 |
|
| wer77 писал(а): |
| для определения права пользования ЗУ не обязательно развитый рынок аренды |
После слов Расчет стоимости права пользования ЗУ говорилось про расчёт стоимости по доходному подходу. |
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:04 |
|
| SHE писал(а): |
| у вас все источники печатные? |
у меня - печатные с "примітками" , если действительно в разговоре выясняются неточности с печатной формой. |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:18 |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:29 |
|
| Цитата: |
| Оціночна вартість об’єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об’єкта оцінки. |
цитата к тому, что гараж только сравнительным оценить не получится ) |
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:33 |
|
wer77
даже если согласно постанове у нас развит рынок? |
|
|
|
|
wer77
Сообщения: 374
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:47 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:48 |
|
| wer77 писал(а): |
| Цитата: |
| Оціночна вартість об’єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об’єкта оцінки. |
цитата к тому, что гараж только сравнительным оценить не получится ) |
ну да, давайте гараж посчитаем тремя подходами и при этом еще доходник дисконитированием..... стоимость такой работы от 1000 грн и срок выполнени я 4-5 дней...класс.....
НС еще никто не отменял! есть рынок- не городите огород!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 13:52 |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 14:24 |
|
| SHE писал(а): |
| да что вы говорите? у вас все источники печатные? |
ваши нервы и свобода в ваших руках... |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 11 Дек 2011 15:50 |
|
| wer77 писал(а): |
| Цитата: |
| Оціночна вартість об’єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об’єкта оцінки. |
цитата к тому, что гараж только сравнительным оценить не получится ) |
по-моему все четко - "оценивайте всеми подходами, если есть инфо по аренде, продаже или строительству подобного майна"... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Пн, 12 Дек 2011 19:03 |
|
| SHE писал(а): |
| wer77 писал(а): |
| Цитата: |
| Оціночна вартість об’єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об’єкта оцінки. |
цитата к тому, что гараж только сравнительным оценить не получится ) |
ну да, давайте гараж посчитаем тремя подходами и при этом еще доходник дисконитированием..... стоимость такой работы от 1000 грн и срок выполнени я 4-5 дней...класс.....
НС еще никто не отменял! есть рынок- не городите огород!!!! |
Будете сміятися. Я за цю оцінку 150 грн. попросив. Просто щоб на рахунок ТОВки щось капнуло згідно договору. Власник - моя дуже добра знайома.
Проте не знайшов спільної мови з її зятем, заради якого й продається цей гараж. Тому відмовився. І це вже буде роботою іншого оцінювача.
Але дуже дякую всім колегам за коменти. Думаю, гаражі ще доведеться цінити.  |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Сб, 21 Янв 2012 13:05 |
|
Оцінюю інший гараж. Порівняльним. В роздумах щодо коефіцієнтів корегування, які потрібно застосовувати. Якщо колеги поділяться власним досвідом, буду вдячний.
p.s. Гараж "жирний". Вперше побачив такий кооператив. Всі гаражі з керамічної цегли, ворота-ролети з дистанційним керуванням, погреб викладений плиткою якісніше, ніж санвузли в багатьох київських ресторанах. |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Сб, 21 Янв 2012 16:05 |
|
В вашем случае, если найдете аналоги по гражам такого класса, корректировки не понадобятся  |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Сб, 21 Янв 2012 16:33 |
|
| Albano2 писал(а): |
| В вашем случае, если найдете аналоги по гражам такого класса, корректировки не понадобятся |
На жаль не знаходжу  |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Сб, 21 Янв 2012 17:40 |
|
Если не найдете информации о стоимости гаражей в этом или подобного класса кооперативе, считаю, от применения сравнительного подхода следует отказаться.
Хотя, все зависит от цены вопроса и уровня ответственности...  |
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2012 09:51 |
|
| SHE писал(а): |
| есть рынок- не городите огород!!!! |
Совершенно согласен.
Не доводите работу до абсурда. Задача оценки определить рыночную стоимость. Если результат соответствует рынку то действительно к чему городить огород? И кто будет задавать вопросы если всё реально? По моему, чтобы обосновать стоимость из "ряда вон" нужно побольше методов. Есть аналоги продаж - сравнительный подход и точка. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
 |
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2012 14:27 |
|
Это кооператив? Сходите к преду - он 100% в курсах, и письмо можно попросить. Ни разу не было проколов. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Пн, 23 Янв 2012 16:29 |
|
| Помещик писал(а): |
| SHE писал(а): |
| есть рынок- не городите огород!!!! |
Совершенно согласен.
Не доводите работу до абсурда. Задача оценки определить рыночную стоимость. Если результат соответствует рынку то действительно к чему городить огород? И кто будет задавать вопросы если всё реально? По моему, чтобы обосновать стоимость из "ряда вон" нужно побольше методов. Есть аналоги продаж - сравнительный подход и точка. |
Таких аналогів нема. Є куча інших гаражів. Корегування по об'єктам порівняння вийшло в діапазоні 20-40% . Звіт віддав. Замовник претензій не має. Побачимо, що скаже Фонд.
p.s. Напридумував кучу коефіцієнтів коригування (штук 10). Начебто всі в тему. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 14:12 |
|
| Sigma писал(а): |
Друзья, обратился гражданин, хочет получить от нас оценку своего гаража в гаражном кооп-ве, помню с этими кооп-ми есть какая-то заморочка по докам.
Предоставил нам:
1.техпаспорт 93 года на свое имя;
2.справку из кооп-ва, где указано что он член кооп-ва и ему принадлежит бокс №, написано справка выдана для предоставления в БТИ
3."реєстраційне посвідчення" тоже 93 года, вЫданное уже БТИ, о том что бокс № зарег-н на в идеальной части за гр... в кооп ...
больше ничего нет.
Вопрос это "реєстраційне посвідчення" это правоустанавливающий док-т? Можно делать оценку по таким докам ? |
|
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 14:34 |
|
| Sigma писал(а): |
Друзья, обратился гражданин, хочет получить от нас оценку своего гаража в гаражном кооп-ве, помню с этими кооп-ми есть какая-то заморочка по докам.
Предоставил нам:
1.техпаспорт 93 года на свое имя;
2.справку из кооп-ва, где указано что он член кооп-ва и ему принадлежит бокс №, написано справка выдана для предоставления в БТИ
3."реєстраційне посвідчення" тоже 93 года, вЫданное уже БТИ, о том что бокс № зарег-н на в идеальной части за гр... в кооп ...
больше ничего нет.
Вопрос это "реєстраційне посвідчення" это правоустанавливающий док-т? Можно делать оценку по таким докам ? |
Проконсультувався з Павлюк Тетяною Вікторівною. Вона сказала, що реєстраційне посвідчення - не правовстановлюючий, а правопідтверджуючий документ. Якщо нічого іншого нема, можна цінити і по ньому. |
|
|
|
|
Sigma
Сообщения: 42
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 15:13 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
Проконсультувався з Павлюк Тетяною Вікторівною. Вона сказала, що реєстраційне посвідчення - не правовстановлюючий, а правопідтверджуючий документ. Якщо нічого іншого нема, можна цінити і по ньому. |
Так а в отчете то что писать вместо фразы " що належить на праві власності" ? |
_________________
"Шесть сигм" - это своего рода узел, где соединяются наука, технология, качество и рентабельность. |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 16:39 |
|
| Sigma писал(а): |
| СЕНСАР писал(а): |
Проконсультувався з Павлюк Тетяною Вікторівною. Вона сказала, що реєстраційне посвідчення - не правовстановлюючий, а правопідтверджуючий документ. Якщо нічого іншого нема, можна цінити і по ньому. |
Так а в отчете то что писать вместо фразы " що належить на праві власності" ? |
Чесно скажу - реєстраційне посвідчення БТІ ні разу не бачив. Проте, якщо воно є чимось на зразок Витягу БТІ про реєстрацію права власності, то в ньому мають бути зазначені підстави виникнення права власності та відомості про власника (власників).
До речі, в підпункті б) пункту 20 "Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР" чинної станом на 1993 рік зазначено:
"... На підставі рішення виконкому місцевої Ради депутатів
трудящих про оформлення права власності на будинок (домоволодіння)
власникові видається свідоцтво про це (додаток N 2, 2-а), або
реєстраційне посвідчення (додаток N 3, 3-а);". Це "або" фактично ставить знак рівності між свідоцтвом про право власності, зокрема на будинок, та реєстраційним посвідченням.
Це особисто моя думка. Я не є дипломованим юристом. |
|
|
|
|
Sigma
Сообщения: 42
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 16:47 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
До речі, в підпункті б) пункту 20 "Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР" чинної станом на 1993 рік зазначено:
"... На підставі рішення виконкому місцевої Ради депутатів
трудящих про оформлення права власності на будинок (домоволодіння)
власникові видається свідоцтво про це (додаток N 2, 2-а), або
реєстраційне посвідчення (додаток N 3, 3-а);". Це "або" фактично ставить знак рівності між свідоцтвом про право власності, зокрема на будинок, та реєстраційним посвідченням.
Це особисто моя думка. Я не є дипломованим юристом. |
Вот это уже интересно, спасибо. Кстати в посвидчене этом ничего интересного не написано, основание так уж точно. Жду вытяга от клиента, может там чего да внятно будет. |
_________________
"Шесть сигм" - это своего рода узел, где соединяются наука, технология, качество и рентабельность. |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 16:49 |
|
| Sigma писал(а): |
| СЕНСАР писал(а): |
Проконсультувався з Павлюк Тетяною Вікторівною. Вона сказала, що реєстраційне посвідчення - не правовстановлюючий, а правопідтверджуючий документ. Якщо нічого іншого нема, можна цінити і по ньому. |
Так а в отчете то что писать вместо фразы " що належить на праві власності" ? |
Там ще 23-й пункт є.
"23. На підставі перевірених документів і свого висновку бюро
технічної інвентаризації вносить відомості про право власності на
будинок (домоволодіння) до реєстрової книги даного населеного
пункту і проставляє на документі власника реєстраційний напис за
встановленою формою (додаток N 4).
Якщо на документі про право особистої власності на будинок
немає місця для реєстраційного напису, власникові надається
реєстраційне посвідчення, яке є невід'ємною частиною
правовстановлюючого документа (додаток N 5).
Установі, підприємству або організації про проведену
реєстрацію бюро технічної інвентаризації видає реєстраційне
посвідчення (додаток N 3, 3-а)."
Якщо реєстраційне посвідчення "є невід'ємною частиною
правовстановлюючого документа", то, на мою думку, на нього можна посилатися як на правовстановлюючий документ. |
|
|
|
|
Степан747
Возраст: 50
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пн, 28 Май 2012 18:48 |
|
Реєстраційне посвідчення аналогічне до теперішнього витяга про рестрацію, діяло до введення реєстру прав власності на нерухоме майно. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июн 2012 11:25 |
|
| СЕНСАР писал(а): |
| Sigma писал(а): |
Вопрос это "реєстраційне посвідчення" это правоустанавливающий док-т? Можно делать оценку по таким докам ? |
Проконсультувався з Павлюк Тетяною Вікторівною. Вона сказала, що реєстраційне посвідчення - не правовстановлюючий, а правопідтверджуючий документ. Якщо нічого іншого нема, можна цінити і по ньому. |
Скажите Татьяне Викторовне, что ей лучше воздержаться от таких "консультаций"... Регистрационное свидетельство с подшитым заявлением владельца - полноценный правоустанавливающий документ на недвижимость (квартиры, гаражи), который выдавался в Украине до 01.01.2000г. С 01.01.2000г. ему на смену пришло Свидетельство, выдаваемое Исполкомом.
А если придираться к словам "правоустанавливающий" и "правоподтверждающий", то с юридической точки зрения, в соответствие с филологическими правилами, ВСЕ документы, которые находятся на руках у физических и юридических лиц являются именно "правоподтверждающими"! Потому, что "правоустанавливающими документами являются непосредственно Законодательные Акты, в соответствие с которыми документы и выдаются на руки соответствующим лицам... |
|
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Чт, 21 Июн 2012 12:12 |
|
| Gorets33 писал(а): |
Скажите Татьяне Викторовне, что ей лучше воздержаться от таких "консультаций"... Регистрационное свидетельство с подшитым заявлением владельца - полноценный правоустанавливающий документ на недвижимость (квартиры, гаражи), который выдавался в Украине до 01.01.2000г. С 01.01.2000г. ему на смену пришло Свидетельство, выдаваемое Исполкомом.
А если придираться к словам "правоустанавливающий" и "правоподтверждающий", то с юридической точки зрения, в соответствие с филологическими правилами, ВСЕ документы, которые находятся на руках у физических и юридических лиц являются именно "правоподтверждающими"! Потому, что "правоустанавливающими документами являются непосредственно Законодательные Акты, в соответствие с которыми документы и выдаются на руки соответствующим лицам... |
Ми там далі розібралися з цим питанням. Щодо Тетяни Вікторівни... можу дати телефон. Самі кажіть |
|
|
|
|
|
|
