Обратилась клиентка. Живет в Киеве, 9ти этажный панельній дом, 4й этаж. у дома испокон веков была пристройка 1этажая. Деятели настроили еще 2 этажа. Теперь у нее перед окнами железная крыша, скатная, уходящая вверх. Закрывает вид из окон, летом нагревается, шумит от дождя, и соседи с верхних этажей бросают окурки.
Застройщик готов компесировать удешевление квартиры, но на основании оценки.
Как перевести в деньги эти неприятности я никак придумать не могу.
Первый этаж дешевле 4го, но у нее же не первый получился, а какой-то полуподвал с окнами в приямках... Как это описать и оценить?
Буду благодарен за здравые мысли.
_________________
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Пн, 17 Сен 2012 23:19
Цитата:
Как перевести в деньги эти неприятности я никак придумать не могу.
Как затраты на устранеие?
Ну вообще-то сравнить цену на ее квартиру и цену на соседскую, без пристройки, полученные путем опроса гм... риелтеров?
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 06:55
У меня риелторского стажа больше 15 лет. Меня самого можно опрашивать. Я понимаю, что там процентов 20 цены ушло, а то и больше. Критерии бы правильно сформулировать и ответы по-приличнее.
Хороший вид из окна, очень хороший, плохой, совсем плохой и ни хрена не видно?
А из нашего окна, площадь Красная видна....
очень сильно дождь тарабанит. А у соседей не очеь сильно, т.к. соседи сделали козырек на балконе из антитарабанного материала...
чушь какая-то выходит. Детский сад, совсем неубедительно.
Добавлено спустя 3 минуты 26 секунд:
Затраты на устранение? пластид и зарплата сапера на направленный взрыв? Как это можно устранить? Ребята строят. Первые 3 этажа, где закрыли окна полностью, выкупили квартиры. Четвертый не хотят...
_________________
Коко
Сообщения: 46
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 07:54
У меня стаж риелторский 18 лет,оценщика 15,не поняла реплику Занозы,гм...риелторов, но я бы при такой задаче поступила так: 1) Обратилась,именно к риелторам ,нашла квартиру с такой пристройкой ,или просто крыша магазина под окнами, их много, цену продажи к цене продаже обычной квартиры на хорошем этаже, вывела коэффициент, и применила его.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 08:55
Коко писал(а):
У меня стаж риелторский 18 лет,оценщика 15,не поняла реплику Занозы,гм...риелторов
Ну я задумалась, захотят ли риелторы давать такую консультацию в письменном виде.
Коко
Сообщения: 46
Откуда: Одесса
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 09:13
Риелторы ,если попросить дадут распечатку с номерами, причем часто бесплатно, знакомому оценщику,так точно,я лично например всегда даю, работая в крупнейшем агентстве города Одессы, обращайтесь, помогу.Елена 0674804436.
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 09:40
КоньВп@льт0 писал(а):
Затраты на устранение? пластид и зарплата сапера на направленный взрыв? Как это можно устранить? Ребята строят. Первые 3 этажа, где закрыли окна полностью, выкупили квартиры. Четвертый не хотят...
Ну мало что "ребята строят". Я как владелец квартиры хочу, чтобы все было в том виде, что было на момент приобретения. Хотя конечно же вариант с коэффициентом потери цены более прост в исполнении и понятен.
Никита
Сообщения: 483
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 10:21
попробуйте расчёт представить ввиде матрицы
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 11:50
Для начала неплохо бы вызвать сан. станцию, которая установит факт каких-либо нарушений и в цифровом виде выдаст отклонение от норм пригодности для жизни, если они есть. Отсюда плясать исходя из возможности устранения и сколько это стоит. Может квартиру вообще признают непригодной для жизни и тогда компенсация будет равна полной ее стоимости. Или придется переводить квартиру в другой статнус недвижимости (например, нежилая офисная) и тогда компенсация будет как разница между стоимостью жилой и нежилой, если конечно нежилая стоит дешевле. Если нежилая дороже, то может владелица еще и в прибыли окажется.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 16:35
Серый писал(а):
Для начала неплохо бы вызвать сан. станцию, которая установит факт каких-либо нарушений и в цифровом виде выдаст отклонение от норм пригодности для жизни, если они есть. Отсюда плясать исходя из возможности устранения и сколько это стоит. Может квартиру вообще признают непригодной для жизни и тогда компенсация будет равна полной ее стоимости. Или придется переводить квартиру в другой статнус недвижимости (например, нежилая офисная) и тогда компенсация будет как разница между стоимостью жилой и нежилой, если конечно нежилая стоит дешевле. Если нежилая дороже, то может владелица еще и в прибыли окажется.
Как обычно, согласен на 100%.
От себя добавлю, явно нарушены нормы по инсоляции помещений, опять же это дело сан.станции выявить это.
По окуркам и нагревании крыши, а также шуме дождя совсем не ясно, - дело крайне субъективное.
1. Как слышен шум дождя на 4-м этаже 5+ этажного дома? Мембранные усилители?
2. Как учесть влияния множества окурков падающих с 4+ этажей если соседи курящие/некурящие. В отдел фантастики.
Добавлено спустя 12 минут 12 секунд:
Санстанция также посталена на выявление нарушений норм по шуму.
Если нормы не нарушены. То все крайне субъективно и не имее $$$ выражения
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
Добавлено:
Вт, 18 Сен 2012 22:56
Спасибо всем откликнувшимся.
К риелтерам обращаться смысла нет. Чем они могут помочь? Это старинное заблуждение обывателя, что у риелтора есьт в кармане припрятанный "самые лучшие" объекты. В реальности все, что более-менее стоящее и может продаться, хотя бы теоретически, отображено в общедоступной рекламе. Правда, в последние пару лет появились "завлекалки" - несуществующие объекты, призванные зацепить клиенты "оставьте Ваш телефон, специалист с Вами свяжется" и потом "Этот объект продан, снят с продажи, плох, без документов и т.д., но ма вам сейчас найдем не хуже!"
Отвлекся. В данной ситуации нас в принципе не смущает, что объект вымышлен. Слава богу, пока, нам не надо проводить натурное обследование аналогов.
Вопрос в другом. Как правило (я риелтерю с 1993 года, немножко рынок знаю ), если квартира на втором этаже, над козырьком магазина, и она с балконом, то ее стоимость слегка ниже чем третий этаж в этом же доме, но не существенно. Ну торг будет не на 2% а на 4-5. Поэтому сравнение с полноценной квартирой над магазином не даст той разницы, которая необходима клиентке.
С санстанцией дел не имел. Мое представление, что они дадут справку, что нарушена инсоляция. Даже, представим невероятное, что они напишут, что инсоляция стала хуже на 30% И что? Какая часть стоимости квартиры зависит от попадания солнечного света? Никогда не сталкивался, что квартиры с окнами на север дешевле южных. Количество народа который любит солнце в квартире и не любит примерно одинаково. У меня из 3х комнат в двух жалюзи опущены всегда.
Короче, я в тупике. Конечно, я какую-то Филькину грамоту изваяю(не отпускать же клиентку), но я пока сам не поверю в правдивость умозаключений, в отчет не вношу. А пока правдоподобную схему оценки придумать не могу.
_________________
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
Добавлено:
Ср, 19 Сен 2012 07:08
КоньВп@льт0 писал(а):
С санстанцией дел не имел. Мое представление, что они дадут справку, что нарушена инсоляция. Даже, представим невероятное, что они напишут, что инсоляция стала хуже на 30% И что? Какая часть стоимости квартиры зависит от попадания солнечного света? Никогда не сталкивался, что квартиры с окнами на север дешевле южных.
При нарушении сан. норм квартиру по закону признают непригодной для жилого испрользования, со всеми вытекающими. Не буду повторяться, перечитайте еще раз пост Сереги.
КоньВп@льт0 писал(а):
Количество народа который любит солнце в квартире и не любит примерно одинаково. У меня из 3х комнат в двух жалюзи опущены всегда.
Находятся люди которые готовы жить в бункере вообще без окон, сути это не меняет, есть сан. нормы и ДБН.
Если ничего не нарушено, то все компенсации это сродни больной фантазии собственника.
Пускай продаст эту квартиру и купит такую-же в другом доме, но без окурков, и шума с крыши. Но не факт, что в новой квартире не будет соседа с вечной дрелью и соседки-кошатницы.
Серый Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Ср, 19 Сен 2012 09:12
КоньВп@льт0 писал(а):
Поэтому сравнение с полноценной квартирой над магазином не даст той разницы, которая необходима клиентке.
Т.е. клиентка уже определилась с желанием, а Вы пытаетесь это желание воплотить в жизнь/цифры. Наверное, вторая сторона понимает нелепость этих желаний и не спешит платить, в отличии от тех, чьи квартиры они уже выкупили ввиду влияния своих действий.
КоньВп@льт0 писал(а):
Мое представление, что они дадут справку, что нарушена инсоляция. Даже, представим невероятное, что они напишут, что инсоляция стала хуже на 30% И что?
Они не просто дадут такую бумагу, а укажут пригодна ли квартира для жизни или нет. Отсюда выявив причину/фактор, который на это влияет, можно рассчитать компенсацию путем его устранения.
КоньВп@льт0 писал(а):
У меня из 3х комнат в двух жалюзи опущены всегда.
Для трехкомнатной квартиры так и должно быть по нормам. У меня тоже самое, еще и кухня на солнечную сторону.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
Добавлено:
Пт, 21 Сен 2012 15:12
Серый писал(а):
Т.е. клиентка уже определилась с желанием, а Вы пытаетесь это желание воплотить в жизнь/цифры. Наверное, вторая сторона понимает нелепость этих желаний и не спешит платить, в отличии от тех, чьи квартиры они уже выкупили ввиду влияния своих действий.
Я повторяюсь, что имею богатый опыт работы риелтором.
Как риелтор, я знаю, что квартиру до вмешательства этих ребят, я бы выставил тысяч за 115, и за месяц-полтора продал бы ее не дешевле 105 тысяч. В данной ситуации, ее надо ставить тысяч за 99, водить клиентов по три раза в день, и возможно, найдется один, который ее возьмет тысяч за 95. Клиентка тоже понимает, что это реальный сценарий развития событий и хочет эти 10-15 тысяч получить с застройщика и продав квартиру, купить аналогичную.
Как оценщик я не знаю как это обосновать. С другой стороны, эту разницу можно получить, рассматривая как квартиру на 1м этаже с точки зрения безопасности и инсоляции. Похоже, что необходимые 10% я на этом получу, но хотелось бы получить больше аргументации от сообщества.
Координаты:
Долгота: 30°29′21.11″E (30.489198)
Широта: 50°26′7.45″N (50.435404)
_________________
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
Добавлено:
Сб, 22 Сен 2012 08:20
Был аналогичный случай
Цитата:
Как риелтор, я знаю ...
Найти вам риэлтера, который знает противоположное? (добрая улыбка)))
Цитата:
и инсоляции
а это уже более серьезный аргумент, если он еще подкреплен справкой СЭС (они делают, не бесплатно конечно)
Цитата:
вторая сторона понимает нелепость этих желаний и не спешит платить
а если и заплатит, то сущие копейки
Цитата:
необходимые 10% я на этом получу
получит ли их ваш клиент в натуре? )))
_________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме