| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 29 Авг 2005 18:08 |
  |
| om писал(а): |
Добавлено: Пн Фев 07, 2005 5:47 pm
НАРОД ХЕЛП !
1,КАКАЯ Сейчас ставка для коммерческой недвижимости.
2, Как практически вы подбираете значения при куммулят. построении.
3. Подправьте плиз мой текст ---- как вы видите его сами .
THANKS A LOT
Расчет денежного потока
При расчете денежного потока капитальные затраты не учитываются. Необходимость проведения ремонтных работ учитывается при расчете ставки капитализации.
Норму капитализации рассчитываем методом кумулятивного построения ("суммирования"). Ликвидная ставка считается базовой, к которой прибавляются необходимые компенсации за риск, ликвидность, управление недвижимостью и т.д.
Расчет нормы ставки капитализации методом кумулятивного построения
Таблица 5
Безрисковая ставка
Определяется по проценту дохода, выплачиваемому банком по валютным вкладам. На основании полученной информации из газет, рекламных материалов, выпускаемых банками и кредитными обществами (“***************************") Годовая процентная ставка по депозитным валютным вкладам для физических и юридических лиц в перечисленных банках колеблется от 7 до 11% годовых.
9 %
Компенсация за разницу в степени ликвидности
Недвижимость обладает значительно меньшей ликвидностью по сравнению с собственностью, выраженной в денежном выражении.
Объекты недвижимости в отличие от банковских вкладов не могут быть срочно обращены в деньги без существенных потерь стоимости в короткие сроки
2%
Управление недвижимостью
Затраты связанные с управлением объектом недвижимости, обеспечение инженерного обслуживания объекта в период продажи объекта оценки.
2%
Дополнительный риск
Определяется во время оценки объекта. Величина компенсации зависит от наличия факторов, влияющих на безопасную эксплуатацию объекта, и факторов, влияющих на экономическую ситуацию в данном районе и в регионе в целом.
1 %
Дополнительный % ставки для привлечения инвесторов вкладывать капитал в недвижимость, дополнительные вложения в капитальный ремонт 2%
Компенсация специфических рисков, присущих недвижимости данного вида
2%
Ставка капитализации (Кк)
18 %
П = А м х 0,9 х 0,9 х S х 12 ;
П = 3,0 х 0,9 х 0,9 х 161,7 х 12 х 5,3060 = 25018,70 грн.
где:
3,0– арендная ставка за месяц;
161,7 – площадь помещений;
12 – кол-во месяцев в году;
5,3060 – курс USD на дату оценки;
0,9 – коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы ( с учетом технического состояния);
0,9 – коэффициент фрикционного высвобождения ( для данного района).
Стоимость помещения определяется исходя из нормы капитализации, учитывающей безрисковую ставку, ликвидность объекта оценки и риск вложения капитала. Норма капитализации для нежилых помещений принимается по таблице 5 равной 0,18.
С = П / К ;
С = 25018,70 / 0,18 = 138992,79 грн.
Стоимость нежилых помещений, по адресу:*************, рассчитанная методом капитализации прибыли, без учета НДС составляет 138992,79 грн.
Курс НБУ на дату оценки 1 у.е. = 5.3060 грн.
|
| флай писал(а): |
Добавлено: Вт Фев 08, 2005 1:17 pm
а вот так сразу и не ответишь мне очень понравилось словосочетание "фрикционного высвобождения" и для данного района
Ваще прилагательное от слова "фрикции" по моему несколько неуместно..........
А вот на мой взгляд уже по кусочкам это обсуждалось ранее... гляньте не помню точно где.
И потом логичней, если каждый коэфиицииент или премия за риск будут рассчитаны. Что есть хорошо.
Так что не смущайтесь...
_________________
флаюшка
|
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Вт Фев 08, 2005 2:13 pm
| om писал(а): |
| 1,КАКАЯ Сейчас ставка для коммерческой недвижимости. |
А что за ставку Вы имеете ввиду?
| om писал(а): |
| 2, Как практически вы подбираете значения при куммулят. построении. |
Лично я подбираю их от балды (как я понял имеется ввиду значение рисков)
| om писал(а): |
| 3. Подправьте плиз мой текст ---- как вы видите его сами . |
Ок. сейчас попробую
| om писал(а): |
| При расчете денежного потока капитальные затраты не учитываются. Необходимость проведения ремонтных работ учитывается при расчете ставки капитализации. |
Да, это, кажись, возможно, но вот только это должно учитываться в возврате капитала, а у Вас его нет!!! (об этом речь пойдет ниже).
| om писал(а): |
| При расчете денежного потока капитальные затраты не учитываются. Необходимость проведения ремонтных работ учитывается при расчете ставки капитализации. |
Да, это, кажись, возможно, но вот только это должно учитываться в возврате капитала, а у Вас его нет!!! (об этом речь пойдет ниже).
| om писал(а): |
Норму капитализации рассчитываем методом кумулятивного построения ("суммирования"). |
Как по мне, то такое выражение не совсем корректно, так как это больше подходит для ставки дисконта, которая рассчитывается суммированием рисков, а ставка капитализации включает в себя ставку дисконта и возврат капитала. Ну, поскольку я видел такое определение в книгах, то будем говорить, что это всего лишь моё личное мнение, да и возврат кап. тоже прибавляется (вычитается) к ставке дисконта.
| om писал(а): |
Таблица 5
…
Ставка капитализации (Кк) 18 % |
Ну, здесь, как я уже и говорил, Ваши «расчеты» СТАВКИ ДИСКОНТА совпадают с моими (почему слово РАСЧЁТЫ взято в кавычки надеюсь все понимают ). Вот только дальше, либо рассчитывают возврат капитала, либо объясняют почему он равен нулю. А равен он нулю в двух случаях:
1. стоимость актива со временем не меняется, но тогда как же Ваше заявление о том, что
| om писал(а): |
| При расчете денежного потока капитальные затраты не учитываются. Необходимость проведения ремонтных работ учитывается при расчете ставки капитализации. |
2. срок использования актива стремится к бесконечности. Как по мне, так это не есть верно для недвижимости, и еще, в таком случае мы прогнозируем, что и потоки доходов практически не изменяются, что так же, по моему мнению, мало вероятно.
| om писал(а): |
П = А м х 0,9 х 0,9 х S х 12 ;
П = 3,0 х 0,9 х 0,9 х 161,7 х 12 х 5,3060 = 25018,70 грн.
где:
3,0– арендная ставка за месяц;
161,7 – площадь помещений;
12 – кол-во месяцев в году;
5,3060 – курс USD на дату оценки;
0,9 – коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы ( с учетом технического состояния);
0,9 – коэффициент фрикционного высвобождения ( для данного района).
|
Здесь нужно уточнить, принята ли арендная ставка с НДС или без оного, т.к. далее Вы пишете, что
| om писал(а): |
Стоимость нежилых помещений, по адресу:*************, рассчитанная методом капитализации прибыли, без учета НДС составляет 138992,79 грн. |
а это подразумевает, что Вы или приняли ставку без НДС или с НДС, а, в последствии, очистили её от НДС.
Далее. Коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы ( с учетом технического состояния). расскажите, где Вы берёте его величину, конечно, если не секрет.
Ну, вот, кажись, написал или подправил, как Вы и просили
З.Ы. Но это, всего лишь, моё мнение.
_________________
Любопытство не порок!!!
|
| флай писал(а): |
Добавлено: Вт Фев 08, 2005 3:28 pm
Согласна с уважаемым Ковалом!
причем норма возврата для недвижки вроде бы как рассчитывается исходя из остаточного срока службы здания ( учитывается срок использования - фактический от даты ввода).
Позже кину как выглядит в формулах.
_________________
флаюшка |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Чт Фев 10, 2005 12:39 pm
Флаюшка писал(а):
норма возврата для недвижки вроде бы как рассчитывается исходя из остаточного срока службы здания ( учитывается срок использования - фактический от даты ввода).
Здесь, наверное, корректней было бы сказать, не Флаюшка писал(а):
исходя из остаточного срока службы здания
а исходя из:
1. прогнозируемого срока владения;
2. ожидаемого относительного изменения стоимости объекта к концу срока владения;
3. вида потоков дохода (равновеликие, убывающие).
_________________
Любопытство не порок!!!
|
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2005 03:27 |
|
Хотелось бы добавить коментарий по поводу безрисковой ставки.
| Цитата: |
| Годовая процентная ставка по депозитным валютным вкладам для физических и юридических лиц в перечисленных банках колеблется от 7 до 11% годовых |
Вкачестве безрисковой ставки принимают ставку по валютным депозитам именно для юридических лиц, сумма которых сравнима с возможной стоимостью обьекта оценки, "очищенная" от инфляционных ожиданий. Хотя встречается мнение, что сумма депозита должна кореспондировать с чистым опер. доходом.
"Очищенная" означает что от % ставки по валютным депозитам надо отнимать ещё сидящую там "сумму ожиданий" инфляции доллара?!
Поправте меня пожалуйста, если я ошибаюсь. |
_________________
Новичек |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2005 09:08 |
|
Числитель должен соответствовать знаменателю, т.е. если в числителе потоки очищены от инфляции значит и знаменатель (ст. диск.) тоже нужно очищать от инфляции, если нет, то на нет и суда нет  |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2005 13:22 |
|
| Цитата: |
| Числитель должен соответствовать знаменателю, т.е. если в числителе потоки очищены от инфляции значит и знаменатель (ст. диск.) тоже нужно очищать от инфляции, если нет, то на нет и суда нет |
Тоесть вы хотите сказать, что если очистить ставку по валютным депозитам на % инфляции доллара, то и ЧОД нужно расчитывать в долларах, умножать на индекс инфляции доллара, а уже потом переводить в гривны?!
Правильно ли я понимаю ход вашей мысли?  |
_________________
Новичек |
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2005 13:40 |
|
Если так, то тогда естественно, проще не усложнять себе жизнь и инфляцию не учитывать?!
Скажите тогда пожалуйста ещё одну вещь:, расчитывая безрисковую ставку методом Илвуда, вы также приводите в соответствие числитель со знаменателем, умножив ЧОД на годовой индекс инфляции гривны, ведь для расчета безрисковой ставки используется индекс инфляции гривны?
Или я не правильно что-то понимаю? |
_________________
Новичек |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2005 13:41 |
|
Я хотел сказать, что если Вы расчитываете и прогнозируете реальный доход, а не номинальный, то и ставка дисконта должна быть реальной (см. ф-лу Фишера), а не номинальной. |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2005 14:10 |
|
Тогда зачем усложнять себе жизнь, принимая во внимание инфляционные ожидания?! |
_________________
Новичек |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 12 Ноя 2005 15:35 |
|
| Цитата: |
| Тогда зачем усложнять себе жизнь, принимая во внимание инфляционные ожидания?! |
та біс його знає... |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Вс, 13 Ноя 2005 14:33 |
|
 |
_________________
Новичек |
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 04:29 |
|
Уважаемые оценщики, помогите разобраться!
Как расщитать ставку дисконта?
Таким же образом как и ставку капитализации?! |
_________________
Новичек |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 08:51 |
|
Неееееееееееееет... ставка дисконта это не ставка капитализации...
стаква кап. = ставка дисконта +/- возврат капитала
| Цитата: |
| Как расщитать ставку дисконта? |
да сложите риски и не мучайтесь |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 18:37 |
|
| Цитата: |
| да сложите риски и не мучайтесь |
Тоесть сложив риски ( кумулятивный метод ) я получу ставку дисконта?
Часто встречается в отчетах: расщитав кумулятивным методом ставку дисконта, ее приравнивают к ставке капитализации; правильно ли это?
Как учесть возврат капитала? |
_________________
Новичек |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 22 Ноя 2005 21:25 |
|
| Цитата: |
| Тоесть сложив риски ( кумулятивный метод ) я получу ставку дисконта? |
да... совершенно верно
| Цитата: |
| Часто встречается в отчетах: расщитав кумулятивным методом ставку дисконта, ее приравнивают к ставке капитализации; правильно ли это? |
Возможно и правильно... т.е. есть два варианта когда это правильно:
1. стоимость актива со временем не меняется.
2. срок использования актива стремится к бесконечности.
| Цитата: |
| Как учесть возврат капитала? |
Посмотрите в книгах формулы Инвуда, Хосхольда, Ринга... ну еще можете эту тему прочесть http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=18&highlight=%F0%E8%ED%E3%E0 |
|
|
|
|
Sashok
Возраст: 39
Сообщения: 57
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 04:08 |
|
Пасибо!
Но, вот допустим метод Ринга использует оставшийся срок экономической жизни обьекта; А в формулах, где используется фактор фонда возмещения, в качестве временного периода тоже берется оставшийся срок економической жизни, или как? |
_________________
Новичек |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 24 Ноя 2005 21:46 |
|
Ну, что у Ринга, что у Инвуда с Хосхольдос временной период (n) это не обязательно срок экономической жизни обьекта, это может быть срок до продажи объекта (реверсии). |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
