"Середньорічні показники опосередкованої вартості
спорудження житла за регіонами України" - где их уместно использовать?
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Ср, 19 Ноя 2008 17:32
В затратке
О вообще, как ориентир.
"Житло" сравнением надо считать. (хоть сегодня это не благодарная работа)
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
irenka
Сообщения: 1098
Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2008 09:20
Понимаете, общалась с коллегами. практически никто ими не пользуется.Берут УПВС, ДБН. То есть вы хотите сказать, что можно? Так намного проще считать затратку
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2008 09:47
Коллега irenka
ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ, я писал "...как ориентир"
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Петр
Возраст: 49
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2008 12:48
Опосредованная стоимость 1 кв. м общей площади квартир дома с учетом НДС, к примеру, в Одесской области, по состоянию на 01.10.2008 составляет 4445 гривен.
Вопрос: что входит в эту стоимость? Предусматривается ли внутренняя отделка квартир или за эти деньги получается только состояние от строителей?
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
и где об этом можно почитать?
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Чт, 20 Ноя 2008 13:35
...как ориентир
А "прочитать" можно на рынке строительства квартир проведя соответствующий анализ.
Ведь это же "средняя температура по палате", коллега.
Считайте сравнением и не парьтесь с затраткой.
Хотя, ваше дело
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Петр
Возраст: 49
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 09:46
Банк требует в отчете два подхода, а для оценки домовладения в каком-нибудь селе доходка не подходит, вот и приходится включать затратку шоб було
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 10:46
Прочитайте БАНКУ п 19 НС-1
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 12:56
rudge писал(а):
Прочитайте БАНКУ п 19 НС-1
!
когда-то мы спорили по этому пункту,
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=28635#28635
я тогда подумал, раз ты ничего не написал, значит, согласен, с моими доводами, что ссылка на этот пункт некорректна, оказывается что нет,
тогда предлагаю продолжить и поставить точку в этом споре.
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 13:10
Не стоит
Ты меня не убедил, а продолжать бессмысленно.
Еще аргумент.
По затратке АЗС = 2млн (даже рассматривать в итогах не стали)
По сравнению 0,8 млн
Расчеты провели вчера. АЗС новая 2000г. Есть проект со сметой строительства, так что проблем с цифирами не было.
Сбросить аналоги или сам найдеш?
Я не против затратки я против ее применения в таких как у Петра случаях. Да и что в итоге будет всеравно сравнение. (САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД)
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 13:45
rudge писал(а):
Не стоит
Ты меня не убедил.
в таком случае на этом, конечно же, можно было закончить, твоё право, твоё мнение
НО!
rudge писал(а):
а продолжать бессмысленно.
продолжаю я потому что, ты свое мнение навязываешь другим, а это уже совсем другой коленкор.
rudge писал(а):
Не стоит
Еще аргумент.
По затратке АЗС = 2млн (даже рассматривать в итогах не стали)
какой же это аргумент?
это не аргумент, а недоделанный расчет по Затратному подходу, потому что стоило бы вспомнить про «экономический износ» и этот расчет превратился бы уже в контраргумент.
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
он же Гоша
Возраст: 50
Сообщения: 494
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 13:48
rudge писал(а):
Не стоит
Ты меня не убедил, а продолжать бессмысленно.
Еще аргумент.
По затратке АЗС = 2млн (даже рассматривать в итогах не стали)
По сравнению 0,8 млн
Расчеты провели вчера. АЗС новая 2000г. Есть проект со сметой строительства, так что проблем с цифирами не было.
Сбросить аналоги или сам найдеш?
Я не против затратки я против ее применения в таких как у Петра случаях. Да и что в итоге будет всеравно сравнение. (САМЫЙ РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД)
Кхм, АЗС сравнительным...
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 14:21
Я не навязываю а предлагаю это разные понятия если я не хочу применять чтото предложенное то я его не далаю.
"стоило бы вспомнить про «экономический износ» и этот расчет превратился бы уже в контраргумент."
Один из способов определения Иек. В нашем случае.
Иек = Дф/Дпр
Дф - фактический доход
Дпр - доход по проекту.
Так как АЗС не работает почти 3 года при этом сменила 2 собственника (ек данных нет) Дф = 0.
Дальше считать?
он же Гоша
"Кхм, АЗС сравнительным..."
А почему и нет, если рынок есть, при том довольно активный, при том отличия не существенные.
Согласен доходник для АЗС удобный особенно для чиновника.
и если оцека как ЦМК и если есть все данные,
Ну а доколупаться можно до любого расчета.
Все мужики запарка.
PS: Hard_Pragmatic и чем тебе не нравится п 19 НС №1?
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 16:29
rudge писал(а):
Я не навязываю а предлагаю это разные понятия если я не хочу применять чтото предложенное то я его не далаю.
просто когда предложенное тобой утверждение, подвергается сомнению, то это сомнение либо надо опровергнуть либо согласиться, а не предлагать его еще и еще, вот это я и называю навязыванием.
rudge писал(а):
Один из способов определения Иек. В нашем случае.
Иек = Дф/Дпр
Дф - фактический доход
Дпр - доход по проекту.
Так как АЗС не работает почти 3 года при этом сменила 2 собственника (ек данных нет) Дф = 0.
Дальше считать?
конечно, считать, потому что предложенный вариант некорректный (попросту ошибочный)
В нашем случае:
Иек = Дф/Дпр
Дф – фактический востребованный на дату оценки доход, или другими словами доход подобных аналогов.
Дпр - доход по проекту.
а вот теперь можно считать дальше.
rudge писал(а):
PS: Hard_Pragmatic и чем тебе не нравится п 19 НС №1?
ну если бы такое меня спросил кто-то другой, ПОСЛЕ СТОЛЬКИХ-ТО ОБЪЯСНЕНИЙ, я бы наверное плюнул, но от тебя я уже привык, да и уже дело принципа.
начну в сотый раз:
мне не пункт 19 НС №1 не нравиться, а ссылка на него в следующем контексте,
вот ты приводил цитата из вашего отчета:
rudge писал(а):
В ході обстеження об’єкту оцінки виявлено, що об’єкт оцінки, є частина приміщення холу в не житло-вій будівлі, учбового закладу.
При визначенні вартості об’єкту нерухомості як об’єкту оцінки оцінювач керувався Національними стандартами №1 та №2, вище наведеними принципами.
Визначення вартості об'єкту оцінки, витратним підходом враховує загальний стан об’єкту, необхідність проведення ремонтів, оновлення та заміни конструктивних елементів та інше. При цьому не враховується реальна соціально-економічна ситуація яка склалась на ринку подібної нерухомості. Це пов’язано з тим, що цей метод на враховує вплив ринкових важелів при оцінці дохідної нерухомості, особливо коли вона розташована в престижних районах.
У зв’язку з цим вартість визначена цим підходом, та виходячи з п. 19 Національного стандарту № 1, в данному випадку не може виступати в якості ринкової.
т.е. тут идет утверждение о том, что стоимость рассчитанная по Затратному подходу исходя из п. 19 НС№1 не может быть рыночной.
Но это утверждение и не логично и некорректно, потому что:
1. Рыночная не Нерыночная определяется еще на стадии договора, а не выбора подходов.
2. И дальше если мы определились с тем, что считаем РС, то при выборе подходов можно утверждать только о возможности/невозможности применения того или иного подхода для расчета РС. У вас же наоборот «Затратный применить можно, но стоимость будет Нерыночная».
3. И наконец, в п. 19, всего на всего, расписано какие виды стоимости относятся к Нерыночным, но причем это к нам если мы считаем РС?, и естественно там совершенно не написано, что стоимость рассчитанная Затратным подходом не может быть Рыночной.
Итого: при расчете РС отказываться от Затратки на основании п. 19 неправильно.
вот собственно, что мне не нравиться.
_________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
rudge
Сообщения: 4973
Добавлено:
Пт, 21 Ноя 2008 21:53
Hard_Pragmatic
"просто когда предложенное тобой утверждение, подвергается сомнению, то это сомнение либо надо опровергнуть либо согласиться, а не предлагать его еще и еще, вот это я и называю навязыванием."
Это мнение твое.
Из предыдущего, то что делает банк по поводу своих требований коллеге Петру, вот это навязывание.
А то, что мы здесь говорим, это обмен мнениями. К сожалению, не всегда, в силу спешки, наши мнения выглядят корректно. Но надо уметь "читать между строк" с пониманием. Так что, не наезжай. плиз
"В нашем случае:
Иек = Дф/Дпр "
В спешке вставил че первое на ум пришло (самошедьший день), потом подумал, может не заметишь.
В таком варианте расчета есть еще одна проблема, это проблема, адекватного управления имуществом.
Хотя рациональное зерно есть, если при трактовке внешнего износа не зацикливаться только на "изменении законов влиянии органов власти" и т. п.
Пример, масса закрытых, поселков по северу бывшего СССР, да и у нас уже есть такие, в силу прекращения экономической деятельности, например из-за вырубки леса. Вот и получается активы есть, и вроди бы чего то там стоит (по затратке) но они потеряли стоимость в силу внешнего износа, который не связан с законами и правительством, на что к сожалению, упирают, в силу прописаного в НС. Это к вопросу "недоделанный расчет по Затратному подходу". Я могу дать адреса в частности АЗС которые "кончились" как раз в силу внешнего износа. Но при определении того, что осталось по затратке, их стоимость несусветная. Ни чего общего с РС.
Что касается последнго (п.19).
Согласен с 1. Рыночная не Нерыночная определяется еще на стадии договора...."
2. "У вас же наоборот «Затратный применить можно, но стоимость будет Нерыночная»" Эт где Вы такое у меня увидели?
Цицирую
"У зв’язку з цим
(Визначення вартості об'єкту оцінки, витратним підходом враховує загальний стан об’єкту, необхідність проведення ремонтів, оновлення та заміни конструктивних елементів та інше. При цьому не враховується реальна соціально-економічна ситуація яка склалась на ринку подібної нерухомості. Це пов’язано з тим, що цей метод на враховує вплив ринкових важелів при оцінці дохідної нерухомості, особливо коли вона розташована в престижних районах.)
вартість визначена цим підходом, та виходячи з п. 19 Національного стандарту № 1, (не ринковими видами варотосты є..... )
в данному випадку не може виступати в якості ринкової. "
Не передергивайте. Я как раз говорю, что зачем считать затраткой, если мы не получим РС исходя из первичного задания определенного договором на оценку. (читайте свое 1.)
Вы вытащили часть из раздела обоснования применения, или не применения, того или иного, подхода в определении РС которой предшествует фраза (не дословно что то) "... виявлено що існує ативний ринок подібної нерухомості". Это при оценке тех же квартир, офисов, складов и т.п. и пытаетесь мне доказать, что при определении РС таких объектов надо считать затратку.
Ну если нечего делать или идти в угоду кому то плиз
3. "там совершенно не написано, что стоимость рассчитанная Затратным подходом не может быть Рыночной"
Там это утверждается.
И по этому, при условии наличия активного рынка "при расчете РС отказываться от Затратки на основании п. 19" правильно.
Помните коллега, почему при оценке ЗУ требовали нормативку?
Да только для наличия ТРЕТЬЕГО расчета. И при этом открыто говорили, что нормативка при определении РС ЗУ не катит.
Это было при отсутствии активного рынка ЗУ.
В общем видишь в сто первый не получается.
PS:Еще немного и книги начнем писать
_________________ Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме