| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вс, 04 Сен 2011 15:34 |
  |
Какие критерии сравнения вы считаете самыми важными при сравнении объекта оценки и объектов сравнения? А, поскольку для разных видов недвижимости они разные, то предлагаю отвечать по пунктам:
1. Квартира
2. Домовладение
3. Коммерческая недвижимость (магазины, кафе, рестораны)
4. Профессиональная коммерческая недвижимость (ТРЦ, ТЦ, супермаркеты)
5. Промышленная недвижимость (склады, производство)
6. Профессиональная промышленная недвижимость (складские и логистические комплексы)
7. Офисы
8. Профессиональные офисные центры
9. Земельный участок (ОСГ, промназначения, коммерция, проч.)
10. Гостинницы, базы отдыха.
11. Если чего упустил прошу добавить пункты 
И самое важное - мне интересно что вы считаете необходимым сравнивать, а не сравниваете в своих отчетах, а то иногда есть параметры, которые заведомо убираешь из расчета, потому что не знаешь как адекватно корректировать по этому параметру, но при этом - он важен.
Время от времени, необходимо пересматривать свои взгляды, суждения и прочие утверждения в отчетах, вот пример - наличие телефона в квартире - лет 7-10 назад это было важно, поскольку мобильная связь не была сильно распространена и единственным средством коммуникаций был как раз стационарный телефон. Как только я начинал (8 лет назад) цены на квартиры в Кировограде были столь мизерные*, что даже не верится, а вот мобильные телефоны и разговоры по ним - наоборот, стоили дорого, входящие платно, поминутная тарификация. Установка стационарного телефона обходилась в 150-200 у.е.
* - 2-х комнатная квартира - 2-3 тыс долл.
мобильник средней паршивости - 100 долл.+куча денег на звонки... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 04 Сен 2011 19:58 |
|
1. Квартира: Расположение, тип дома, этажность, размер кухни, наличие балкона, состояние.
2. Домовладение: Расположение, проект дома, коммуникации, наличие хозпостроек, размер участка, состояние.
3. Коммерческая недвижимость (магазины, кафе, рестораны): расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, длина фасада, угловое расположение, коммуникации, расположение в здании (этажность), состояние, парковка.
4. Профессиональная коммерческая недвижимость (ТРЦ, ТЦ, супермаркеты): расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, состояние.
5. Промышленная недвижимость (склады, производство): подъездные пути, коммуникации, состояние.
6. Профессиональная промышленная недвижимость (складские и логистические комплексы): подъездные пути, коммуникации, состояние.
7. Офисы: расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, коммуникации, расположение в здании (этажность), состояние, парковка.
8. Профессиональные офисные центры: расположение (в плане подъездных путей и окружения), интенсивность человеческого/автомобильного потока, состояние.
9. Земельный участок (ОСГ, промназначения, коммерция, проч.): расположение, целевое назначение, форма, фасадность, угловое расположение, физические характеристики земельного участка (уклон, подтопляемость, уровень грунтовых вод, ограничения и отягощения, пр.) коммуникации.
10. Гостиницы, базы отдыха: расположение, тип (уровень), коммуникации, состояние. |
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:19 |
|
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2. Как вы думаете, как правильно обосновать? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:32 |
|
тю ...промышленно и складское всегда рядом было...
высота должна состветсвовать, подъезд, коммуникации, расположение (отдельное или внутри), местополежение (в жилой зоне\в промзоне), дополнительно-подъемники, ж\д ветка и прочее...
а с фондом отношения хорошие? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:43 |
|
| A_expert писал(а): |
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2. |
А точно вопрос возник по сравнительному подходу? Вообще то п. 12 НС№2 относится к доходному подходу.
В какой части п.12 НС№2 - нарушение? |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:45 |
|
да, но они пишут это касательно и дох. и сравн., в части подбора аналогов. У нас промышленное, аналоги - и промышл., и складская недвиж. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:50 |
|
и что прмя параметры пром и склад так разнятся? кроме названия? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:56 |
|
SHE
ну вот именно что нет!
я же не могу сравнивать 35 м.кв с 1000 или 3500 м.кв, только из за того что они все промышленность...(( |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 13:57 |
|
ну да... хм...а шо конкретно фонд хочет? просто шоб везде было одинакове "название" назначения? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:16 |
|
| A_expert писал(а): |
Возник вопрос по СП, а именно сравнения по площади объекта промышленного назначения.
Объект оценки - промышленное помещение, но 35 м.кв. Аналоги - так же промышленного назначения, но огромных площадей. Их использовать неразумно.
Беру для сравнения складские помещения, более-менее подходящей площади. Фонд не принимает эти аналоги, как не соответствующее п. 12 НС №2. Как вы думаете, как правильно обосновать? |
Может в данном случае, с учетом того, что берутся объекты с разным по названию функциональным назначением, аналоги подать не просто табличкой, а добавить текстовой чвсти, доказывающей отличия только по названию, а по конмтруктивным и техническим особенностям показать что отличия нету. Например, в промышленных помещениях могут быть какие-то специфические вещи типа фундаментов под оборудование, технологических приямков, электроразводки повышенной мощности под оборудование ит.д., чего не нужно и не может быть в складе.
Или наоборот, какие-то специфические вещи могут быть в складе и не нужны/не могут быть в промышленном помещении.
Поэтому на словах дополнительно показать, что в данном случае отличие в названиях не носит существенного различия, является чисто классификацией собственника (может в данном районе складские помещения более востребованы (или промышленные), вот он так и обозвал для дополнительного привлечения потенциальных покупателей/арендаторов) и в данном случае помещения обоих категорий могут являться сравнимыми.
Ну или же внести корректировки,е сли это таки действительно нужно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:42 |
|
По сути, в любое складское помещение можно поставить оборудование и оно станет промышленным. Я вот думаю, может быть поискать вообще помещения свободного назначение, но соответствующей площади (небольшой) и соответствующим типом (встроенное)?
Так как оцениваемое помещение может быть и офисом (если провести ремонт) и складом.......
Добавлено спустя 1 минуту 36 секунд:
я приведу пример в отчете действительно промышленных помещений, покажу что они есть, но их невозможно использовать... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:48 |
|
| A_expert писал(а): |
| Так как оцениваемое помещение может быть и офисом (если провести ремонт) и складом....... |
Не может. Мы же должны исходить из НЭИ. И каждая категтрия имеет определенные требования, которые должны быть обязательно выполнены, чтобы объект недвижимости мог быть признан тем или иным. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 15:52 |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:24 |
|
A_expert
Дайте больше информации, как называется объект в техпаспорте и откуда вы взяли:
| A_expert писал(а): |
| объекта промышленного назначения |
?
что это за назначение: "промышленное", всегда были объекты производственого и складского назначения, либо производственно-складского. И какое производственное помещение может быть 35 кв.м.? Мне только гаражи на ум приходят. Короче, если нужна помощь, давайте техническую характеристику! |
|
|
|
|
A_expert
Сообщения: 1626
Откуда: Жабоатан-дус-Гуарарапес
|
| Добавлено:
Вс, 04 Мар 2012 16:29 |
|
Albano2
вот с этим и проблема..)))0 НЕТ техпаспорта ))) а помещение называется (по данным заказчика - нежилі приміщення гаражу), фактически там производство...да, на 35 м.кв.)))) |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
