| Автор |
Сообщение |
ZET
Возраст: 45
Сообщения: 525
|
 Добавлено:
Пт, 23 Окт 2009 16:07 |
  |
тогда цените и пусть продают. Но теперь вопрос по земле - банкротство, продается с аукциона, ценить с землей или без? Если продажа с аукциона - тогда с учетом земли, а если продадут собственнику земли - тогда без земли |
|
|
  |
|
XY
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пт, 23 Окт 2009 16:23 |
|
У собственника ведь приорететное право на выкуп...
СПАСИБО ВСЕМ  А с юристом ещё подиспутирую по поводу верховенства закона  |
_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход. |
|
|
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2009 15:43 |
|
| Tanyushka писал(а): |
упс, я не правильно выразилась, мне землю под дорогой оценить надо
поэтому и про доход спрашиваю |
Наверняка рядом с дорогой продаются земельные участки. Сравнительным подхоом определяешь стоимость земли. Через стоимость земли и коэф. капитализации находишь доход от земли. Вычитаешь арендную плату в виде 1% от нормативной стоимости земли под дорогой - получаешь дополнительный доход арендатора. Капитализируешь - получаешь право пользования землей под дорогой.
Все! |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
 |
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2009 15:57 |
|
| Alex69 писал(а): |
| Tanyushka писал(а): |
упс, я не правильно выразилась, мне землю под дорогой оценить надо
поэтому и про доход спрашиваю |
Наверняка рядом с дорогой продаются земельные участки. Сравнительным подхоом определяешь стоимость земли. Через стоимость земли и коэф. капитализации находишь доход от земли. Вычитаешь арендную плату в виде 1% от нормативной стоимости земли под дорогой - получаешь дополнительный доход арендатора. Капитализируешь - получаешь право пользования землей под дорогой.
Все! |
Да, уж.
Ну, несколько вопросов или замечаний, как хотите...
1. Дрога объект протяженный. Я, конечно, не знаю, какая именно там дорога у Танечки, но вряд ли она от одного здания до соседнего. А мы знаем, что на разных участках дороги РС соседних участков меняется. Вот выехали из Одессы, там была одна цена за сотку, а отъехали километров 20, там уже другая. На самом деле иногда на другую сторону дороги достаточно перейти, и цена уже другая. Это как учесть?
2. Если подумать, то цену участков вдоль дороги как раз сама дорога и создает, но не может же она создавать цену участка под самой собою. Ведь этот участок самой дорогой занят и, соответственно, сам по себе никаких покупателей не интересует.
3. Если посмотреть в общем, то стоимость любого ЗУ в значительной степень создается инфраструктурой, подведенной к этому ЗУ. По очевидной причине вся инфраструктура: электричество, вода, связь, как раз идет параллельно дороге, т.е. сама дорога в этом плане максимально обеспечена инфраструктурой. Но пункт 2 ясно показывает, что в данном случае это роли не играет.
Ну и что думаю я:
1. В данном случае логично использовать затратный подход к оценке земли. У Вас должны существовать тарифы по переводу земель из сельскохозяйственного назначения или лесных земель в земли иных категорий, например промышленные. Это утвержденная властью цена первородной земли. Просто смотрим, что вокруг дороги: поле - один тариф для с/х, лес - другой.
2. Кроме тарифа есть ещё платежи за межевание, согласование границ, постановку на кадастровый учет. Их тоже надо добавить. Вот и всё. По моему это в РФ очевидно, у нас это так. |
|
|
 |
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2009 16:17 |
|
| Мисовец писал(а): |
Да, уж.
Ну, несколько вопросов или замечаний, как хотите...
1. Дрога объект протяженный. Я, конечно, не знаю, какая именно там дорога у Танечки, но вряд ли она от одного здания до соседнего. А мы знаем, что на разных участках дороги РС соседних участков меняется. Вот выехали из Одессы, там была одна цена за сотку, а отъехали километров 20, там уже другая. На самом деле иногда на другую сторону дороги достаточно перейти, и цена уже другая. Это как учесть? |
Согласен полностью и абсолютно. Но в приложении локальной дороги (например на ферме, промбазе и т.д.) очень даже нормально можно посчитать. (Я так думаю, что постановка на баланс как раз и есть для такой дороги а не для трассы (она изначально на балансе)).
| Мисовец писал(а): |
| 2. Если подумать, то цену участков вдоль дороги как раз сама дорога и создает, но не может же она создавать цену участка под самой собою. Ведь этот участок самой дорогой занят и, соответственно, сам по себе никаких покупателей не интересует. |
Цену участка создает не дорога, которая проходит возле него, а множество факторов (инженерная подготовка, застройка, местоположение и т.д.). А покупателя может интересовать и дорога в качестве проезжей части, а не только земли (см. выше промбаза, ферма и т.д.).
| Мисовец писал(а): |
Ну и что думаю я:
1. В данном случае логично использовать затратный подход к оценке земли. У Вас должны существовать тарифы по переводу земель из сельскохозяйственного назначения или лесных земель в земли иных категорий, например промышленные. Это утвержденная властью цена первородной земли. Просто смотрим, что вокруг дороги: поле - один тариф для с/х, лес - другой.
2. Кроме тарифа есть ещё платежи за межевание, согласование границ, постановку на кадастровый учет. Их тоже надо добавить. Вот и всё. По моему это в РФ очевидно, у нас это так. |
Эти затраты не создают рыночную стоимость земли. А утвержденная властью цена первородной земли (нормативная стоимость) не есть рыночная стоимость. |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Вт, 17 Ноя 2009 18:32 |
|
| Мисовец писал(а): |
1. В данном случае логично использовать затратный подход к оценке земли. У Вас должны существовать тарифы по переводу земель из сельскохозяйственного назначения или лесных земель в земли иных категорий, например промышленные. Это утвержденная властью цена первородной земли. Просто смотрим, что вокруг дороги: поле - один тариф для с/х, лес - другой.
|
По предложенной схеме предлагается посчитать "Втрати сільського господарства від вилучення земель".
Как для меня, то это довольно спорное утверждение для нашего случая. Во первых непонятно о какой дороге речь? Местного внутрихозяйственного значения или же о дороге государственного значения.
Дороги местного значения находятся в землях запаса местных сельских и селищных рад и никогда сельхозземлями не были. При выделении таких земель земельные массивы проэктировались таким образом, что, например, из массива 100 га, в с/х земли отводилось 90 га, а 10 га оставляли на дороги местного значения.
Что касается дорог "загальнодержавного значення", то они находятся в введении Автодора. Даже будь эти земли сельхозугодьями, при возникновении необходимости их изъятия под дорогу ни о какой компенсации "втрат сільського господарства від вилучення земель" не ведется. Они передаются безоплатно (из земель гос. и коммунальной собственности). А "втрати" платят лишь частники, залезшие своими участками на территорию сельхозземель или лесного фонда и размер их не маленький. То есть налицо необъяснимое завышение стоимости дороги при расчете методом "втрат сільського господарства" |
|
|
 |
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 12:10 |
|
У каждого метода есть своя область применения, свои преимущества и недостатки. Попробуйте продать участок под дорогой на открытом рынке, без права убрать дорогу или ограничивать по ней проезд и Вы быстро установите, что у такой земли в принципе нет рыночной стоимости. Поэтому последнее замечание коллеги Alex69 я не очень понимаю, о чем оно вообще.
Но метод затрат некто Н.В. Волович применял, например, для оценки РС земли под Ачинским глиноземным комбината и все в РФ это одобрили. Ну не продают там участки по 1000 Га.  |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 12:24 |
|
| Мисовец писал(а): |
| Попробуйте продать участок под дорогой на открытом рынке, без права убрать дорогу или ограничивать по ней проезд и Вы быстро установите, что у такой земли в принципе нет рыночной стоимости. Поэтому последнее замечание коллеги Alex69 я не очень понимаю, о чем оно вообще. |
Мое замечание - о том случае, когда дорога покупается в составе комплекса (например производственно-складского, фермы, автобазы и т.д.). Извиняюсь за то, что, возможно, некорректно выразил свою мысль.
А по поводу ограничения проезда - абсолютно согласен - такое юридически невозможно!
И все же согласно п. 11, абз. 3 Национального стандарта № 1. «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» - «В случае когда в нормативно-правовых актах по оценки имущества, договоре на проведение оценки имущества или постановлении суда не отмечается вид стоимости, который должен быть определен в результате оценки, определяется рыночная стоимость». |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 13:12 |
|
| Alex69 писал(а): |
| Мое замечание - о том случае, когда дорога покупается в составе комплекса (например производственно-складского, фермы, автобазы и т.д.). Извиняюсь за то, что, возможно, некорректно выразил свою мысль. |
Но в этом случае покупается не дорога, а комплекс с дорогой, и вряд ли существует метод выделить стоимость дороги в цене комплекса. Кроме того, тут также не покупается земля под дорогой, даже если покупается в целом вся территория комплекса. РС есть у комплекса, но это вовсе не означает, что РС есть у земли под дорожным полотном.
Что касается стандартов, то в юриспруденции есть понятие юридическая фикция, и это как раз такой случай. Т.е. РС у земли под дорогой нет, но если требуется её определить, то нужен условный способ это сделать, или некий суррогат. Таким суррогатом с равным успехом могут быть разные явления, например (в скобках недостатки):
- прирост цен недвижимости за счет сооружения дороги за вычетом расходов на её сооружение (обеспечивается не только дорогой).
- цена соседних участков (РС дороги плавно меняется по всей её длине, не учтена нулевая ликвидность участка).
- капитализированная доходность грузоперевозок, т.е. мы по дороге возим что-то, за это на рынке можно брать деньги и многие берут, часть этих денег относится на дорогу, капитализируется (сложно делить на всех: пункты назначения, полотно, службы, ну и земля)
- затраты на создание (оформление) пригодного для прокладки дороги участка. Все участки когда-то были лесом или полем, поэтому этот путь возможен почти всегда. (все-таки земля в основе своей не рукотворна, затраты тут условны).
Но надо четко понимать, что какие бы методы мы ни использовали, у земли под дорогой нет РС и никогда не будет. Поэтому в общем-то без особой разницы, как её оценивать, не с чем же сравнить. |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 13:34 |
|
| Мисовец писал(а): |
| Но надо четко понимать, что какие бы методы мы ни использовали, у земли под дорогой нет РС и никогда не будет. Поэтому в общем-то без особой разницы, как её оценивать, не с чем же сравнить. |
Позвольте с Вами не согласиться в этом утверждении:
1. То, что сейчас не продают дороги ни говорит о том, что их не захотят продать в будущем (например эксплуатирующим организациям типа автодора). Кстати недавно этот вопрос поднимался (в разрезе передачи на баланс). Но обслуживающая организация может быть и частной. Отсюда возникнет рыночная стоимость.
2. Мне нужна дорога к моей складской базе. Я покупаю землю по рыночной стоимости (у частных лиц, паевую землю, у организаций), изменяю назначение (вывожу например из с/х) т.е. трачу еще некоторые деньги (официально и неофициально), строю дорогу и в результате имею некую общую затратную часть. По-моему это и будет рыночная стоимость такой земли (ведь при продаже своей базы я продам и свою дорогу за цену, не меньшую чем я понес затрат на эту дорогу). |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 14:02 |
|
| Цитата: |
| (например эксплуатирующим организациям типа автодора). Кстати недавно этот вопрос поднимался (в разрезе передачи на баланс). |
да, есть такое.
например вот:
| Цитата: |
Процедуру узгодження у Кабінеті Міністрів України проходить проект розпорядження про передачу до державної власності деяких доріг.
Перелік доріг включає 8,42 км траси Б-Д-З, 13,6 км траси Д-П-М, 2,23 км траси Д-П-Ч, 3,7 км траси Д-М-С. У разі прийняття доріг до державної власності вони бслуговуватимуться за рахунок Державного бюджету. |
Ну и как я понимаю, при передаче необходима будет оценка этих дорог. |
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 14:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| Ну и как я понимаю, при передаче необходима будет оценка этих дорог. |
Не факт, могут оценить по балансу (стандартизованая оценка) и все! |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 14:24 |
|
| Цитата: |
| Не факт, могут оценить по балансу (стандартизованая оценка) и все! |
а как же ЗУ "Про оподаткування прибутку підприємств"
| Цитата: |
4.2.15. Вартість основних фондів, безоплатно отриманих платником податку з метою здійснення їх експлуатації у випадках, передбачених законодавством:
якщо такі основні фонди отримані за рішенням органів центральної виконавчої влади;
у разі отримання спеціалізованими експлуатуючими підприємствами об'єктів енергопостачання, газо- і теплозабезпечення, водопостачання, каналізаційних мереж відповідно до рішень місцевих органів виконавчої влади та виконавчих органів рад, прийнятих у межах їх повноважень;
у разі отримання підприємствами комунальної власності об'єктів соціальної інфраструктури, зазначених у підпункті 5.4.9 пункту 5.4 статті 5 цього Закону, що перебували на балансі інших підприємств та утримувалися за їх рахунок.
Основні фонди, що отримуються у випадках, передбачених цим підпунктом, приймаються на баланс за ринковою (оціночною) вартістю і з метою оподаткування не підлягають амортизації. |
|
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 55
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 14:42 |
|
| zanoza писал(а): |
| а как же ЗУ "Про оподаткування прибутку підприємств" |
В методике оценки имущества N 1891 оговариваются случаи проведения стандартизованной оценки (Визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства, що створюється в процесі приватизації, Визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства (пайового фонду колективного сільськогосподарського підприємства), що створюється на базі майна радгоспів, інших державних сільськогосподарських підприємств та підприємств рибного господарства, и т.д.)
В остальных случаях только через независимую оценку. |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Ср, 18 Ноя 2009 15:47 |
|
| Alex69 писал(а): |
Позвольте с Вами не согласиться в этом утверждении:
1. То, что сейчас не продают дороги ни говорит о том, что их не захотят продать в будущем (например эксплуатирующим организациям типа автодора). Кстати недавно этот вопрос поднимался (в разрезе передачи на баланс). Но обслуживающая организация может быть и частной. Отсюда возникнет рыночная стоимость.
2. Мне нужна дорога к моей складской базе. Я покупаю землю по рыночной стоимости (у частных лиц, паевую землю, у организаций), изменяю назначение (вывожу например из с/х) т.е. трачу еще некоторые деньги (официально и неофициально), строю дорогу и в результате имею некую общую затратную часть. По-моему это и будет рыночная стоимость такой земли (ведь при продаже своей базы я продам и свою дорогу за цену, не меньшую чем я понес затрат на эту дорогу). |
1. Передача на баланс не есть продажа. Дорога для обслуживающей организации в существующих экономических условиях это затратный объект. Положительный итог у такой организации сегодня может возникнуть только при финансировании затрат государством. Поэтому я сомневаюсь, что при какой-то передаче кто то реально заплатил за получаемую дорогу. Таких сделок нет.
2. Приведите пример, когда владелец базы покупает землю для будущей дороги.
Нет тут рынка. Поищите в сети "продам дорогу", что найдете? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
