| Автор |
Сообщение |
polza
Сообщения: 280
Откуда: Угорщина!
|
 Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 13:47 |
  |
| Yourick писал(а): |
2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё. |
Та звідки знати, що воно там буде дозволене? Я може вважаю, що НЕВ - офіс, а Yourick, що магазин. Ринкова вартість теж буде різною? А об'єкт оцінки один? І ніхто не знає, скільки бабла втопити туди треба на хабарі 
Хто може регламентувати кількість тих варіантів та їх обґрунтованість? |
_________________
- А Польза - она кто?
- А Польза - это Польза! (с) "Стиляги" |
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 14:17 |
|
| Yourick писал(а): |
2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё. |
Give me pardon, я, правда, не понимаю - о чем речь идет!  Как-то по-конкретнее и по-корректнее можно, а?
| КовАл писал(а): |
| а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б? |
Какой хороший вопрос, уважаемый коллега КовАл. 
Ответ - не кажется. Потому что есть еще 9 альтернатив. И цена продажи альтернатив складывалась из рыночных условий. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 14:33 |
|
КовАл +1
| Grey Horse писал(а): |
| Ответ - не кажется. Потому что есть еще 9 альтернатив. И цена продажи альтернатив складывалась из рыночных условий. |
забыли добавить ключевое условие "складывалась из рыночных условий на конкретную ДАТУ ОЦЕНКИ"
так вот на эту самую ДАТУ у ВСЕХ объектов НЭИ будет - использование Б, ничего тут удивительного нет и это также понимает и инвестор и покупатель, как говориться "кто успел тот и сел" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 14:41 |
|
| Цитата: |
| на эту самую ДАТУ у ВСЕХ объектов НЭИ будет - использование Б |
это вы все сейчас про какие-то совершенно безусловные варианты говорите. Допустим, все инвесторы понимают, что НЭИ тут - магазин. Но представление о затратах, которые надо понести для реализации, у всех разные. И нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора".
Тем более - типичному рыночному оценщику. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 14:50 |
|
Коллега, Grey Horse, может быть я не внятно объяснил свою мысль, но суть в том, что рыночные условия, о которых Вы говорите, это, прежде всего, конкуренция в том или ином сегменте рынка. В данном случае это конкуренция за то одно место на рынке, которое даст возможность одной из этих десяти альтернатив стать вариантом Б. Акцентирую внимание, что это рынок объектов, претендующих на вариант использования Б, т.е. это сегмент рынка объектов с НЭИ - вариант Б, а значит вариант, при котором доходность и, соответственно, стоимость будет выше (поэтому за него и будут бороться). Как только эта стадия конкуренции будет пройдена, оставшиеся девять альтернатив, которые проиграли в борьбе на сегменте рынка с НЭИ - вариант Б, будут уже конкурировать на совсем другом рынке... на рынке с НЭИ - вариант А, и их доходность изменится, поскольку вариант Б уже рассматриваться не будет.
Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:
zanoza, если
| zanoza писал(а): |
| нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора". |
то это уже что угодно, но не рыночная стоимость... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 15:56 |
|
| zanoza писал(а): |
| Допустим, все инвесторы понимают, что НЭИ тут - магазин. Но представление о затратах, которые надо понести для реализации, у всех разные. И нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора". |
а зачем считать "типичные"? на данном этапе уже надо считать наиболее эффективное, поэтому оценщик должен посчитать по данным ВСЕХ (они же ВСЕ а значит это полностью представленный рынок ) инвесторов и выбрать наиболее выгодное вот и всё. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 16:01 |
|
Hard_Pragmatic, и как ты себе представляешь, обобщить данные всех потенциальных инвесторов? у кого-то есть кум в горсовете, у кого-то - в архитектуре, у кого-то еще где.  типичная рыночная ситуация в нашей стране, и у каждого типичного инвестора свои затраты |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 16:12 |
|
Так вот ты определись мы говорим о теории в её чистом виде или о конкретной ситуации в реалиях экономики Украины.
Я говорю о теории. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 17:18 |
|
| КовАл писал(а): |
| ... В данном случае это конкуренция за то одно место на рынке, которое даст возможность одной из этих десяти альтернатив стать вариантом Б. Акцентирую внимание, что это рынок объектов, претендующих на вариант использования Б, .... |
А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я?
И пока не определилось это Б.. Это с-А-рай. Со всеми вытекающими.
Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 18:12 |
|
| Ichtion писал(а): |
| А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я? |
вообще-то, надобно читать ВСЕ сообщения касающиеся предмета спора, это условие задачи, которую мы тут обсуждаем:
| Цитата: |
Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). |
.
Это дано в задаче.
Есть свои примеры? Приводите, только чётко определитесь с условиями задачи. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 18:20 |
|
| Ichtion писал(а): |
| А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я? |
Очевидно, что стоимость объекта при Б-использовании самая высокая из всех возможных использований (естественно, дозволенных законодательно).
| Ichtion писал(а): |
| Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У. |
Вот пока будет отдельное восприятие улучшений и земельного учатска, а не цельного объекта недвижимости, до тех пор и будут эти грабли. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 18:24 |
|
| Серый писал(а): |
| Вот пока будет отдельное восприятие улучшений и земельного учатска, а не цельного объекта недвижимости, до тех пор и будут эти грабли. |
Но не могут улучшения брать на себя стоимость земли. Даже по бухучету. Если я приобрел этот пресловутый сарай, то снося его для строительства ТЦ я несу колоссальные убытки? Иначе как его списывать? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 21:22 |
|
| Ichtion писал(а): |
| Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У. |
разговор о том, что если сарай можно перепрофилировать под, например, торговый центр, и это экономически обосновано, то кощунственно не учитывать эту перспективу и приравнивать такой объект к сараю, которому на роду написано быть только сараем. Также, мы пытаемся здесь сказать, что учет такой перспективы в доходном подходе осуществляется с помощью классического метода - метода дисконтирования денежных потоков. Короче, базовый курс оценки. |
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 21:57 |
|
Это если эти потоки есть. Тогда базовый.
Если мы фантазируем на тему.., то это стоимость месторасположения земли а не стоимость сарая. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 22:04 |
|
Да почему Вы уперлись в местоположение? Серый приводил пример про некоторые объекты:
| Серый писал(а): |
| ТЦ на "Петровке", ТЦ "Большевик", офисного центра на базе бывшей обувной фабрики на Куреневке, ОЦ на Гринченка, ОЦ на мотоциклетном заводе и еще кучи объектов по Киеву да и в других городах. |
тут не только местоположение играет роль... есть ещё конструктивно-планировочная схема и т.д. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
