| Автор |
Сообщение |
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
 Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 22:14 |
  |
То есть Вы хотите сказать, что
| Цитата: |
| конструктивно-планировочная схема |
заводских останков соответствовала переделке в ТЦ? Да там под ноль всё ушло. И по новой построено. И правильно возражали, что если бы стоимость останков была как у ТЦ, то до сих пор там были бы пустыри.
Живой пример советские торговые центры в селах. Стоимость аренды сумашедшая получается, поэтому рядом перекошенный киоск будет работать, а от центров одни руины везде разворованные. Потому, что в аренду за копейки не отдать для сохранения - коррупция. |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 22:33 |
|
Я хочу сказать, что снос не панацея, и есть ситуации когда целесообразно провести реконструкцию. |
|
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 22:43 |
|
| Ichtion писал(а): |
| Живой пример советские торговые центры в селах. Стоимость аренды сумашедшая получается, поэтому рядом перекошенный киоск будет работать, а от центров одни руины везде разворованные. Потому, что в аренду за копейки не отдать для сохранения - коррупция. |
1. Вероятно, Вы имели в виду под "стоимостью аренды" ставку аренды
2. Ставка аренды получается "сумасшедшая" от того, что часто некорректно работает процедура определения ставки аренды гос. или коммунального имущества:
- в результате "независимой оценки" значение "рыночной стоимости" - с оглядкой на некие минимальные показатели или тупость исполнителя (Я.И.Маркус на семинаре привёл чудный примерчик),
- нормативные ставки аренды от рыночной стоимости не имеют никакого отношения к рынку |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Вт, 20 Мар 2012 23:10 |
|
Именно стоимость и имел в виду. Она зависит от ставки, которая в свою очередь зависит от "рыночной" стоимости. А работы идут через рецензию ФДМ, и получаются чудеса стоимости. И не только ставка а и сам подход в данном случае не имеет отношения к рынку. Поэтому и разваливаются и ДК и ТЦ и т.п. Мне заворачивали работу когда затратник превышал доходник и сравнительный. (а куда денешь замещение? даже износ не выдумаешь больше чем можешь подтвердить) - потенциальные арендаторы уходили в туман.
Так и к сараю тип А  , если стоимость ему поставить соответствующую крупному ТЦ, то никто сарай не возьмет. Даже с пониманием проблем собственника желающего не быть лохом, и видящего свою "выгоду" от владения данным имуществом.
А какой пример привел Маркус? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 06:44 |
|
| Ichtion писал(а): |
| А какой пример привел Маркус? |
3-4-этажный с подвалом ТЦ в райцентре.
Оценщик определил некую ставку аренды (достаточно нормальную для 1 этажа) и влупил её на 100% площадей - вот вам и космическая сттоимость. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 09:32 |
|
| Ichtion писал(а): |
| заводских останков соответствовала переделке в ТЦ? Да там под ноль всё ушло. |
Если не знаете темы досконально, то лучше пожевать, чем говорить. Лично мне как оценщику и как строителю по образованию в крупных ТЦ всегда интересно глазеть не только на полки, но и поднимать голову вверх и по сторонам, особенно если знаешь, что здесь было до этого. Так вот, подняв голову в боулинге в Большевике вы чудненько увидите старые добротные заводские железобетонные фермы. Их новые владельцы даже не стали закрывать, обвешали современными светяшками да вент. оборудованием Да и зачем, ведь посетитель глазеет на дорожку, шарик и кегли да и не откажеться же он от удовольствия от того что там старые фермы видно. И спрашивается, нафига их рушить, если по нормам группа капитальности предусматривает срок жизни минимум 100 лет, а с учетом как тогда строили и значение бывшего предприятия, то там запаса на все 150 лет хватит. аналогичную картину можно наблюдать в Ашане на Петровке (бывший цех кабельного завода), опять же в Мегамаркете на той же Петровке. Городок на Петровке были демонтированы стены, каркас остался старый, были добавлены дополнительные колонны для обустройства перекрытий.
Конечно, если речь идет о убитом и разворованном здании, которое годами протекало, промерзало, то никто ничего сохранять не будет и стоимость объекта будет определяться стоимостью земельного участка (как по мне, то еще и с учетом затрат на доведение его до состояния условно-свободного), а если речь идет о добротном корпусе завода, который еще вчера работал, за ним следили, то большая его часть сохранится, каркас так точно.
В офисных зданиях, переделанных из промышленных, естественно, этого не видно, но как правило остаются основные несущие элементы конструктивной схемы здания. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 12:08 |
|
Все что Вы говорите вроде правильно если смотреть с разных позиций (покупателя и продавца). Но все же разница между потенциалом и реализованным потенциалом есть. Да разумный покупатель заплатит больше за потенциал, но никогда не заплатит за виртуальное здание которое еще надо до этого состояния довести, а это деньги. Что платить за потенциал, как за реализованный и потом его еще и реализовать??? Двойная оплата какая-то получается (при условии, что заведомо известно, что это даст положительный результат).
Согласитесь разница в стоимости объектов:
- производственное здание без потенциала;
- производственное здание с потенциалом;
- производственное здание с проведенной реконструкцией под ТЦ;
таки будет?
Да то оно да, любой продавец хочет поглубже залезть в карман покупателя, но не каждый покупатель это позволит. Вот мое мнение. Попрошу поправить если я где-то чего-то не заметил.
Вот в этом и была наверное идея Сергея Николаевича, и он как я понял, даже хотел предложить расчет этих вариантов. Что скажет сам Сергей Николаевич на это? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 12:21 |
|
| І Dima писал(а): |
| Все что Вы говорите вроде правильно если смотреть с разных позиций (покупателя и продавца). Но все же разница между потенциалом и реализованным потенциалом есть. Да разумный покупатель заплатит больше за потенциал, но никогда не заплатит за виртуальное здание которое еще надо до этого состояния довести, а это деньги. Что платить за потенциал, как за реализованный и потом его еще и реализовать??? Двойная оплата какая-то получается (при условии, что заведомо известно, что это даст положительный результат). |
На четрыех страницах этой темы, на незнаю скольки страницах незнаю скольки предыдущих тем уже незнаю сколько раз говорилось, что это все учитывается с помощью инвестиций в рамках метода дисконтирования денежных потоков. И никакого двойного счета нет. Никто не говорит, что за склад/цех, который можно перепрофилировать в ТЦ продавец должен требовать стоимость как за готовый ТЦ а покупатель эту цену должен заплатить. Эстетственно, что это бред.
Как по мне, принципиальным остался вопрос, правильно/иожно ли так делать или нет.
Мое мнеиие: правильно и нужно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 12:40 |
|
Согласен. Как только ставишь расходы все становиться на свои места.
Сергей Николаевич не учитывал расходы, но почему осталось тайной. Он представлял на обозрение только доходы, от недвижимости. При таком раскладе точно полезешь в карман к покупателю. Ведь доходы посчитаны, а расходы нет.
Тут, я думаю важно спросить Сергея Николаевича, на каком основании он не учитывал затраты? |
|
|
|
|
Ichtion
Возраст: 62
Сообщения: 410
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:07 |
|
Сообщений много. Перечитал давние споры. Но кто бы всё-же объяснил, как можно, даже заранее зная во что собираются перепрофилировать объект (что маловероятно), посчитать затраты на разработку проектно-сметной документации; сумму расходов на согласование; смету на реконструкцию; сумму инвестиций которые готов вложить покупатель(сомневаюсь, что он готов это рассказать). И наконец величины планируемых денежных потоков. А ну как покупатель не пойдет массово?
Это первое. Второе -даже имея пример работающего ТЦ определить его доходы нереально, если конечно вы не участвуете в специально проводимой для этого налоговой проверке.
Здесь на год как минимум работы крупной оценочной фирмы, с привлечением специалистов из разных отраслей, с бюджетом на работу в сотни тысяч(если не миллионы).
Оговорюсь, -в оценке крупных столичных объектов не принимал участия, и опыт отсутствует -может поэтому столько вопросов, а они может влегкую решаются теми методами, которые на базовом курсе не проходят. |
|
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:18 |
|
Можно посчитать. Но это очень трудоемкий процесс. По-этому наверное эта деятельность была отнесена к бизнесу как таковому. И по-этому Сергей Николаевич настаивал на не учете затрат, которые фактически должны подкрепляться бизнес-планом, проектом.... что в свою очередь тоже стоит денег. Но это будет только при кардинальном изменении объекта недвижимости, а при не значительном - это будет не применимо.
Так как что бы вставить новые окна ничего не надо, а это может повысить привлекательность офисов, хотя цену сильно тоже не поднимет. А вот надстроить второй или там третий этаж, построить пристройку - это уже другое.
Таки наверное он хотел прийти к какому-то частному случаю. А мы тут все и сразу обговариваем. |
Последний раз редактировалось: І Dima (Ср, 21 Мар 2012 14:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:26 |
|
| Ichtion писал(а): |
| Но кто бы всё-же объяснил, как можно, даже заранее зная во что собираются перепрофилировать объект (что маловероятно), посчитать затраты на разработку проектно-сметной документации; сумму расходов на согласование; смету на реконструкцию; сумму инвестиций которые готов вложить покупатель(сомневаюсь, что он готов это рассказать). |
Самый сложный вопрос. Но решаемый.
| Ichtion писал(а): |
| Это первое. Второе -даже имея пример работающего ТЦ определить его доходы нереально, если конечно вы не участвуете в специально проводимой для этого налоговой проверке. |
Это вообще не вопрос. И решается очень быстро. Площадь объекта определите исходя из фактических размеров планируемого объекта. Аналитики относительно классификации объектов, соотношения GBA/GLA, функционального разделения на якоря/неякоря, арендным ставкам от консалтинговых компаний в инете полно, нужно толкьо собрать и проанализировать.
| Ichtion писал(а): |
| Здесь на год как минимум работы крупной оценочной фирмы, с привлечением специалистов из разных отраслей, с бюджетом на работу в сотни тысяч(если не миллионы). |
Столько времени никто ждать не будет, максимум 2-3 месяца и то при проработке очень детальной концепции. Ну и конечно это работа не одного человека и не за 5 копеек.
Добавлено спустя 2 минуты 31 секунду:
| І Dima писал(а): |
| Сергей Николаевич не учитывал расходы, но почему осталось тайной. |
По счастливому (иле не счастливому ) совпадению, но я тоже Сергей Николаевич |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:30 |
|
Серый
Имел ввиду не Вас, простите...  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:33 |
|
| І Dima писал(а): |
Вот условно разница между зданием без потенциала, с потенциалом и с реализованным потенциалом. Поправьте где ошибка
Для простоты опускаю операцию дисконтирования. |
А реверсию почему не прибавляете: стоимость объекта же равна сумме продисконтированных денежных потоков по годам минус суммы продисконтирвоанных расходов по годам (в вашем примере при опускании дисконтирования равна сумме денежных потоков минус сумма расходов) плюс стоимость в постпрогнозный период - стоимость реверсии. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
І Dima
Сообщения: 759
|
| Добавлено:
Ср, 21 Мар 2012 13:41 |
|
Что-то я напутал... попробую изменить. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
