Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценить сад для продажи Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение автолюбитель Возраст: 48 Сообщения: 100 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 09:57 Посоветуйте пожалуйста, может у кого-то встечалася подобная ситуация (литература, подходы). Нужно оценить сад для продажи. Площадь - 30 га, год закладки - 1970. Сад - колхозный, земля - сельсовета. Фактически - половина деревьев сухие. На мой взгяд есть два варианта: 1.По стоимости ликвидации - стоимость сада равна стоимости затрат на ликвидацию деревьев. Получается покупателю нужно еще доплатить. 2.Определить рыночную стоимость с учетом долгосрочной аренды земли, хотя я бы такой сад и даром не взял бы. Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 10:23 Вот есть ссылочка на старом форуме на эту тему: http://vikno.com.ua/eforum/index.php?action=displaythread&forum=value&id=66&realm=default _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Серый Гость Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 10:43 Приходилось один раз оценить такое. В "Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок" №1531 п. 19 все написано. Насаждения делятся на группы: до плодоношения, период плодоношения, период ликвидации. ДО плодоношения-оценка по затратм на выращивание (саженцы, уход, удобрения и т.д.). Плодоношение-доходный подход по урожайности. Ликвидация-дрова, корчевание, рекультивация земли. Но вырубленные участи подлежат повторному засаживанию молодняком и все начинается по новой. С целью определения необходимости ликвидации, сад еще на стадии закладки делится на квадраты по возрасту деревьев. Ликвидация ведется всего квадрата одновременно, подсадка молодняка вместо старых деревьев не допускается. Срок "службы" насаждений есть в "СРЕДНИЕ НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ УЧРЕЖДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, СОСТОЯЩИХ НА ГОСУДАРСТВЕННОМ БЮДЖЕТЕ". Есть еще "МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ З ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА В ПІДПРИЄМСТВАХ АПК", там есть восстановительная стоимость насаждений в зависимости от возраста, правда по состоянию на 1999 год. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 10:56 СБОРНИК № 12 УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ВНЕШНЕГО БЛАГОУСТРОЙСТВА И ОЗЕЛЕНЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ БЮДЖЕТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР Отдел VIII. Зеленые насаждения Вводные указания Отдельно стоящие деревья Таблица 178. Восстановительная стоимость одного дерева в руб. (дуб, липа, клен остролистный, горный, сахарный и др., ясень, граб, платан, кипарис, кедр, сосна, ель, пихта, каштан, [highlight=red:3fe078dd1b]декоративные посадки плодовых деревьев[/highlight:3fe078dd1b]) это конечно далеко не то что у вас, но все же я использовал бы.... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! автолюбитель Возраст: 48 Сообщения: 100 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 11:39 Цитата: Отдел VIII. Зеленые насаждения Вводные указания Отдельно стоящие деревья Таблица 178. Восстановительная стоимость одного дерева в руб. (дуб, липа, клен остролистный, горный, сахарный и др., ясень, граб, платан, кипарис, кедр, сосна, ель, пихта, каштан, декоративные посадки плодовых деревьев) это конечно далеко не то что у вас, но все же я использовал бы.... Скажите, а как быть с индексами перевода на дату оценки для зеленых насаждений, или они такие же как для зданий и сооружений. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 11:45 Продаются только насаждения? Земля на правах пользования? Ну так объектом оценки рассматривать земельные улучшения - многолетние плодовые насаждения (в п.19 Методики 1531 так и сказано - отдельно или целиком с землей). Иначе для экспертной оценки зем. участка нужна лицензия Госкомзема. Таким образом, ИМХО затратный по УПВС с учетом износа (например по сроку жизни) - оптимальный вариант, плюс стоимость права пользования землей (это уже как хотите - капитализация дохода или сравнительный, нормативная оценка). Доходный подход - нужно искать сдают ли где сады в аренду и на каких условиях, что видимо нереально. Сравнительный - нужны объекты сранения на рынке продажи с аналогичными правами на землю. Ликвидация сада увы сомнительна, как указал "Серый гость" Серый Гость Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 12:08 Есть в Киеве Інститут садівництва УААН, тел приемной 266-65-48 (если не изменился), попробуйте там поспрошать и по поводу индексации насаждений, и по остальным интересующим вопросам. Из практики скажу, что на шару информации много не дадут (общие вопросы, которые я уже изложил в предыдущем сообщении), но таковы рыночные условия-нужна информация-надо платить, ну и соответственно затянется во времени. Зато будет все правильно. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 12:10 сады по доходу считаются по урожайности и сроку жизни деревьев, с учетом разных затрат, дисконтированием. с землей надо разобраться - если интерес покупателя именно с землей, то никакой ликвидации сада не может быть (иначе все сводится к освобождению ЗУ). но! может быть рекультивация (?) - выкорчевка старого, посадка нового, доход дисконтированием. это если платят много. если мало - по УПВС+земля. занизить стиомсть можно учетом прореженности сада - справка от агронома. в упвс данные по определенной плотности посадки. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 12:16 Цитата: Скажите, а как быть с индексами перевода на дату оценки для зеленых насаждений, или они такие же как для зданий и сооружений. ыыы...вопрос конечно интересный....нужно брать что-то в области Сельского хоз-ва из Постановления Госстроя №94, плюс территориальный коэффициент... А может лучше методом единичных расценок?! Ну то есть купить черенки N-ых сортов, плюс привезти-закопать, плюс система полива (кстати, по идее должна быть и продаваться с садом?) zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 12:55 а вообще, если для продажи - берите аналоги. и земля учтена, и деревья. "Характеристика состояния садоводческих хозяйств в Украине и перспектив развития отрасли. Сейчас в Украине яблони и груши расцветают примерно на 500 тыс.га. 300 тыс.га садов содержат бывшие колхозы и совхозы и около 180 тыс.га возделывают частники. Из 300 тыс. колхозных гектаров, как считает президент Украинской корпорации интенсивного садоводства и питомниководства (“Укринсад”) Петр Белый, 220 га давно пора раскорчевать. Эти старые сады засажены высоченными (правильно — сильнорослыми) деревьями “ростом” 4-5 м с объемной кроной (10 м в диаметре) по схеме 8х8, 10х10 м. Такие исполины даже в самую буйную пору своего плодоношения уже не могут конкурировать с деревьями новых сортов. Корневая система сильнорослых — это глубокий, мало разветвленный корень, буравящий землю вглубь до 5 метров. Таким деревьям часто не страшны ни мороз, ни засуха. Они могут выдержать снижение температуры почвы до минус 15оС и в самой сухой степи докопаться до какой-нибудь грунтовой речушки. Они вступают в период плодоношения через 7-9 лет после посадки. Из-за обширной и густой листвы плоды вырастают в основном на внешней части кроны, внутри образуется своеобразное “мертвое” пространство. А с самого верха плоды труднее собирать — часть так на ветвях и остается, что приводит к значительным потерям урожая." "Согласно данным, предоставленных Заказчиком оценки, изреженность насаждений составляет: яблоня – 40%, черешня – 45% (см.Приложение). Яблоневые деревья имеют многочисленные повреждения вредителями (яблонная плодожорка, парша, плодовая гниль), дырчатость листьев, на листьях обнаружены личинки вредителей, имеет место опадание завязей плодов (около 30%). Черешневые деревья имеют механические повреждения ветвей, коры, повреждения вредителями." ну, так, к слову пришлось. Серый Гость Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 13:13 ...это если платят много. если мало - по УПВС+земля... Как сказал Маркус: если платят мало, лучше отказаться от работы, чем сделать неправильно (ему (Маркусу) конечно хорошо, ему мало стыдно предлагать). Просветите, о каком УПВСе идет речь? Если предложенный выше №12, то там все деревья идут скопом, но если и фигурируют плодовые деревья, то в виде декоративной посадки, а не 30 га (хорошая декоративная посадка). Мне однажды один заказчик сказал: да что там вам делать, на калькуляторе две цифры перемножить да на одном листке написать, а ТЫ хочешь 10 дней и .... гривен. Объектом оценки в данном случае был небольшой ЦМК. Господа коллеги, если заказчик не уважает нашу профессию, то давайте сами ее уважать zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 13:43 "Додаток 29. Відновна вартість 1 га плодових і ягідних насаджень в зонах Степу та Лісостепу на богарних землях на 1.01.1999 р, грн. Культура, тип насадження 1 Тривалість створення насаджень, років Відновна вартість 1 га плодоносних насаджень За роками створення наростаючим підсумком 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Зерняткові:  на силнорослих підщепах 6 1872 672 829 1140 1308 1500 1872  на средньорос-лих підщепах 5 1692 840 996 1332 1524 1692   на карликових підщепах 4 3156 1188 2436 2892 3156   Вишня 4 1416 792 936 1296 1416   Слива 5 1572 804 948 1260 1416 1512  Черешня 5 1704 816 936 1236 1380 1704  Абрикос 5 1596 768 924 1260 1428 1596  Персик 4 1764 984 1176 1560 1764   Горіх волоський 6 1764 780 900 1164 1320 1464 1764 Суниця 1 2772 2772      Малина 2 1308 1116 1308     Агрус, смородина 3 1992 1512 1776 1992    _________________________ 1 Схеми розміщення рослин, прийняті при розрахунках відновної вартості насаджень: зерняткові культури на сильнорослих підщепах  8 х 6 ( крона округла), 6 х 5 (крона площинна); на середньорослих підщепах  7 х 4; на карликових підщепах - 4 х 2,5; вишня, слива і абрикос  6 х 4; черешня  7 х 4; персик  5 х 3; горіх волоський  10 х 8; суниця  0,8 х 0,2; малини і смородина  3 х 0,5; агрус  3 х 0,7. Додаток 30. Відновна вартість 1 га плодових і ягідних насаджень у зоні Полісся на богарних землях на 1.01.1999 р., грн. Культура, тип насадження 1 Тривалість створення насаджень, років Відновна вартість 1 га плодоносних насаджень За роками створення наростаючим підсумком 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Зерняткові:  на силнорослих підщепах 7 1884 2028 1044 1212 1440 1656 1776 1884  на средньорос-лих підщепах 5 1716 900 1104 1272 1500 1716    на карликових підщепах 4 3048 1224 2496 2748 3048    Вишня 4 1548 948 1104 1356 1548    Слива 5 1764 948 1116 1344 1512 1764   Черешня 5 1716 900 1056 1308 1464 1716   Горіх волоський 7 1764 780 888 1140 1248 1356 1644 1764 Суниця 1 2772 2772       Малина 2 1368 1164 1368      Агрус, смородина 3 2004 1488 1752 2004     _________________________ 1 Схеми розміщення рослин, прийняті при розрахунках відновної вартості насаджень: зерняткові культури на сильнорослих підщепах  8 х 6 ( крона округла), 6 х 5 (крона площинна); на середньорослих підщепах  6 х 4; на карликових підщепах - 4 х 2,5; вишня і слива  6 х 3; черешня  6 х 4; горіх волоський  10 х 8; суниця  0,8 х 0,2; малини і смородина  3 х 0,5; агрус  3 х 0,7. Додаток 31. Відновна вартість 1 га плодових і ягідних насаджень у зонах Степу та Лісостепу на зрошувальних землях на 1.01.1999 року, грн. Культура, тип насадження 1 Трива-лість створення насаджень, років. Відновна вартість 1 га плодоносних насад-жень. За роками створення наростаючим підсумком 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Зерняткові:  на сильнорослих підщепах 6 2364 744 960 1320 1569 1872 2364  на середньорослих підщепах 5 2184 912 1152 1572 1872 2184   на карликових підщепах 4 3576 1308 2652 3192 3576   Вишня 4 1872 900 1152 1596 1872   Слива 5 2136 912 1164 1595 1860 2136  Черешня 5 2292 912 1152 1584 1836 2292  Абрикос 5 2016 964 1104 1500 1752 2016  Персик 4 2112 1080 1356 1824 2112   Горіх волоський 6 2364 852 1080 1476 1716 2136 2364 Суниця 1 2844 2844      Малина 2 1452 1188 1452     Агрус, смородина 3 2160 1548 1860 2160    ________________________ 1 Схеми розміщення рослин, прийняті при розрахунках відновної вартості насаджень: зерняткові культури на сильнорослих підщепах – 8 х 6 (крона округла), 6 х 5 (крона площина); на середньорослих підщепах –7 х 4; на карликових підщепах – 4 х 2,5; вишня, слива і абрикос – 6 х 4; черешня –7 х 4; персик –5 х 3; горіх волоський – 10 х 8; суниця – 0,8 х 0,2; малина і смородина –3 х 0,5; агрус –3 х 0,7. " взято тут: "МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ З ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА В ПІДПРИЄМСТВАХ АПК" а плата за оценку дело такое - гм... аморфное. к неуважению редко, кстати, имеющая отношение. чаще к срочности и пожеланиям. kink Возраст: 51 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 14:01 Цитата: взято тут: "МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ З ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА В ПІДПРИЄМСТВАХ АПК" оно самое! плюс Приложение 37 - таблица оценок состояния насаждений... и про коэффициенты: "Враховуючи нестабільність цін на матеріали, зміну рівня оплати праці, значну динаміку капітальних вкладень на створення насаджень, їх відновну, залишкову та оціночну вартість слід коригувати відповідно до індексів інфляції, які розробляються Держкомстатом України." автолюбитель Возраст: 48 Сообщения: 100 Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 15:12 Подскажите где можно достать МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ З ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ МАЙНА В ПІДПРИЄМСТВАХ АПК" ? В МИБе есть? Серый Гость Добавлено: Пт, 31 Мар 2006 15:19 Оставьте мыло, сброшу. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме