| Автор |
Сообщение |
citizen
Сообщения: 266
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 15:33 |
  |
Всем привет!
Даже не знаю, в какую ветку отнести, отнес сюда.
Ситуация следующая:
переоценка активов банка для фин. отчетности,
конкретно активы это недвижимость в виде залогов которые перешли в собственность банка после невыполнения кредитных договоров
вроде бы всё было бы обычно и понятно, если бы не одно «но» - недвижимость по всем правилам переоформлена на банк, а вот земля, в данном случае аренда земли, оформлена еще на старого собственника.
вот и получаем на дату оценки – недвижимость банка, а право пользования землей под этой недвижимостью НЕ банка 
Отсюда вопрос – как оценивать такой объект особенно по затратному подходу, в котором надо будет однозначно определить стоимость земельного компонента? да и по сравнительному интересно тоже, это же надо будет как-то учесть…
спасибо за внимание. |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 16:02 |
|
Вот они "грабли" ЗУ + улучшения.
Ну да ладно.
Что можно посоветовать. Попробую поразмышлять.
Арендатор сейчас, быстрее всего, нарушает Договор аренды ЗУ который видимо заключался на обслуживание здания. Так как здание перешло другому лицу, то арендатор ЗУ не выполняет условия договора аренды. Отсюда - банк может потребовать расторжение этого договора и заключения договора аренды на обслуживания здания.
Тут нужно посмотреть договор Аренды ЗУ (в местном совете второй экземпляр)
Далее следует, что прежний собственник, де юре, теряет право аренды, то есть ППЗУ для него = 0 (по договору он даже не имеет права сдать ЗУ в субаренду).
Я думаю что стоимость здания нужно считать так же как обычно Зание + ППЗУ не обращая внимания на то что аренда ЗУ, де юре, сейчас оформлена на бывшего собственника, ибо он (кажись) потерял право аренды. ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 16:09 |
|
ЗУ "Про оренду землі" Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки
| Цитата: |
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок,
будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній
ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.
Договором, який передбачає набуття права власності на житловий
будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди
земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної
ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або
споруда.
{ Статтю 7 доповнено частиною третьою згідно із Законом N 1702-VI
( 1702-17 ) від 05.11.2009 } |
Добавлено спустя 5 минут 37 секунд:
| Цитата: |
| переоценка активов банка для фин. отчетности, |
- пардон, не досмотрела что для отчетности. для отчетности ценим то, что стоит на балансе. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 16:23 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. |
+1
С одной стороны РС улучшений как не крути будет учитывать ЗУ, так как они есть физически и по Закону эти ЗУ должны перейти к новому собственнику по любому.
С другой стороны у банка юридически нет этих ЗУ, а для фин. отчетности оценивается только то что есть на учете (балансе) предприятия.
тупичок  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 26 Июл 2010 16:29), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 16:28 |
|
- проблема предприятия надо біло ставить на баланс а не ждать пока оно "само рассосется" |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 17:57 |
|
| rudge писал(а): |
| Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. |
А причем здесь грабли. Типичная ситуация, когда земля берется в аренду для обслуживания строений (даже мы с Вами обсуждали недавно в свете киосков).
Просто банку нужно было не мести все в подряд, а хоть чуть-чуть смотреть за тем, что берешь в залог и предвидеть потенциальную проблему. Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем.
А так - получите, что имеете - только улучшения.
То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы).
И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 19:37 |
|
| Цитата: |
| (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). |
- волне возможно. либо быстро, но с затратми, которые вы в отчете никак не обоснуете  |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 21:14 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. |
И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. |
Родился "Вопрос в экзаменационных билетах": если в июле 2010г повесились земельные улучшения, когда повесится оценщик этих самых улучшений?
ПС. Сорри за оффтоп |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 26 Июл 2010 21:15 |
|
| Yourick писал(а): |
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. |
И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. |
Родился "Вопрос в экзаменационных билетах": если в июле 2010г повесились земельные улучшения, когда повесится оценщик этих самых улучшений?
|
 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 27 Июл 2010 08:20 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. |
А причем здесь грабли. Типичная ситуация, когда земля берется в аренду для обслуживания строений (даже мы с Вами обсуждали недавно в свете киосков). |
Да собственно не про банк. Тут "грабли" для оценщика ибо проблема с расчетами и данными. Хотя и для банка тоже "не очень".
| Цитата: |
| Просто банку нужно было не мести все в подряд, а хоть чуть-чуть смотреть за тем, что берешь в залог и предвидеть потенциальную проблему. Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем. |
Риск благородное дело 
| Цитата: |
| То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). |
+100000
Особенно если учесть, что здания в нотариате оформляются тока с кадастровым № ЗУ (если память не изменяет)
| Цитата: |
| И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. |
Вообще то если бы законодатели не "разделили" хотя бы под недвижкой то этих проблем не было бы.
Но вообще то как не крути, а в стоимости улучшения сидит право "стояния" в конкретном месте. Вот и получается купил Здание с ППЗУ, а потом еще и ППЗУ прикупил   |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
citizen
Сообщения: 266
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 27 Июл 2010 08:39 |
|
спасибо за мнения, хотя они и не утешительные
| Серый писал(а): |
| Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем. |
ну так много не наберешь, много ли той недвижимости, которая стоит на собственной земле? тут наверное процедуру продумать надо было, типа оценивать отдельно кирпичи и отдельно ППЗУ и соответственно в залог брать отдельно, при этом в договоре залога кирпичей прописать безусловный переход ППЗУ вместе с кирпичами, как то так, а то в договоре залога (сейчас анализирую) вообще ничего не сказано про землю.
| Серый писал(а): |
| То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). |
да, вот именно сейчас банк в стадии переоформления, но это уже длиться полгода, а формально на момент оценки банк без земли |
|
|
|
|
Анна1512
Сообщения: 109
Откуда: Запорожье
|
| Добавлено:
Вт, 27 Июл 2010 10:44 |
|
По-моему, условия аренды не измняются
Земельный кодекс Украины
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=3&nreg=2768-14
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття
права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 27 Июл 2010 14:48 |
|
| Анна1512 писал(а): |
По-моему, условия аренды не измняются
Земельный кодекс Украины
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=3&nreg=2768-14
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття
права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття
права власності на ці об'єкти до набувача переходить право
користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих
самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього
землекористувача. |
Это все верно. Но есть еще и другой закон, который говорит, что подтверждением права аренды есть договор аренды. и в том же законе прописана процедура заключения этого договора.
Вот и получается, что с одной стороы вроде бы и перешло, а с другой ты полностью по новой проходишь все эти операции.
Изначально, когда эта редакция писалась в земельный кодекс и хозяйчтвенный, была еще одна дополнительная статья, что при переходе права собственности на строения, для нового собственника право аренды оформляется по упрощенной системе на основании подачи заявления и договора купли-продажи клкчшений, как подтверждения разрыва договора со старым арендатором и права на оформление для нового. И с учетом того, что это тот же самый участок, что и раньше и на тех же условиях, что не требует изготовления землеустроительной документации, то и срок предполагался в 1 месяц для всего этого оформления.
Только не прошла эта статья, почему, наверное, всем понятно.
Сейчас блин к чинуше, решающему мало мальски хоть какие-то вопросы по земле когда заходишь, так такое впечатление что попал в 90-е: цепь в палец и обязательно пару мобил последнего модельного ряда на самом видном месте. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 27 Июл 2010 15:37 |
|
| Цитата: |
| Тут "грабли" для оценщика ибо проблема с расчетами и данными |
- грабель у оценщика именно здесь нет. на балансе висит что? недвижимость. каким образом ее туда вешали - не текущего оценщика проблема. и не прошлого, кстати - он делал оценку не для постановки на баланс, а для залога. если бы стояла у него цель - для учета, он бы и считал здания отдельно, а НМА-право аренды отдельно.
| Цитата: |
| Сейчас блин к чинуше, решающему мало мальски хоть какие-то вопросы по земле когда заходишь, так такое впечатление что попал в 90-е: цепь в палец и обязательно пару мобил последнего модельного ряда на самом видном месте. |
- подруга моя, директор киевской фирмы, была здесь у нас в провинции у начальника ЖЭКа. Вышла и удивленно сказала: он... на меня... смотрел как на вошь!!!! кто?!! начальник какого-то мелкого ЖЭКа!!! |
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Июл 2010 12:17 |
|
Я честно говоря, вообще не вижу тут проблемы для оценщика. Для фин отчетности если земля не поставлена на баланс- ее не оцениваем, соотв-но вычитаем ее ст-ть из аналогов итд. Однако в ограничительных условиях прописываем что согласно ДБН 360-92 ** о выделении земли.......право на землю наступает тогда когда приобретается недвижимость. то есть под зданием земля по умолчанию уже его.
все остальное что не под зданиями- сервитут. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
