| Автор |
Сообщение |
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
 Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 15:42 |
  |
Здравствуйте коллеги! Помогите пожалуйста найти образец отчета по оценке имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога или образец расчета в рамках используемых подходов! А также, будьте добры, подскажите на какие основные моменты следует обратить внимание в этой работе. Заранее благодарю! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
  |
|
ЧСН
Возраст: 63
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 18:42 |
|
Для залога лучше всего будет достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. Расчёт РС имущ.прав обратным счётом. |
|
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 18:47 |
|
aLebed, А поиском пользоваться не пробовали?  |
_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 09 Окт 2013 20:11 |
|
| ЧСН писал(а): |
| Расчёт РС имущ.прав обратным счётом. |
Извините, пожалуйста - это как? Что имеется в виду под обратным счетом?  А то ассоциации какие-то... возникают. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 09:21 |
|
| Sova писал(а): |
| aLebed, А поиском пользоваться не пробовали? |
А я, собственно, чем занимаюсь! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 10:01 |
|
а не слишком креативный (хитромудрый) подход
| aLebed писал(а): |
| ... имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога |
к оформлению кредитного обеспечения?
... сложилось мнение, что достраивать это никто не собирается, ибо не целесообразно, а денежки хоцца
Обычно оценивается РС объекта незавершенного строительством, хотя в плане квартир (многоквартирный дом) могут быть варианты, здесь сравнительным подходом (у нас аналогов море) вопрос решается
Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| ... достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. |
... Станислав, возможен такой вариант, но он очень трудоемок и не факт, что оценщик будет иметь полную, достоверную исходную информацию по объекту.
Достоверную ключевое слово.
Например, в случае многоквартирного дома, с бюджетными квартирами, продажа 30% квартир, окупает стройку полностью, остальное как бы в прибыль. И тут опять возможны варианты, о которых не то что какой-то оценщик, хАзяин стройки не в курсах. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 11:09 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
а не слишком креативный (хитромудрый) подход
| aLebed писал(а): |
| ... имущественных прав на незавершенные строительством объекты с целью залога |
к оформлению кредитного обеспечения?
... сложилось мнение, что достраивать это никто не собирается, ибо не целесообразно, а денежки хоцца
Обычно оценивается РС объекта незавершенного строительством, хотя в плане квартир (многоквартирный дом) могут быть варианты, здесь сравнительным подходом (у нас аналогов море) вопрос решается
Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| ... достроить и продать по РС. Это будет комбинированный подход: МЗ и МС. |
... Станислав, возможен такой вариант, но он очень трудоемок и не факт, что оценщик будет иметь полную, достоверную исходную информацию по объекту.
Достоверную ключевое слово.
Например, в случае многоквартирного дома, с бюджетными квартирами, продажа 30% квартир, окупает стройку полностью, остальное как бы в прибыль. И тут опять возможны варианты, о которых не то что какой-то оценщик, хАзяин стройки не в курсах. |
Спасибо, Владимир Владимирович. Сравниловка не проблема, проблема в остальных подходах. Затратный не взлетает, т.к. предусматривает в конечном итоге право собственности на объект. Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 12:48 |
|
| aLebed писал(а): |
| Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
Что является основным денежным потоком - постановка вопроса непонятна...
Если речь идет о незавершенке, то сначала дисконтируются отрицательные составляющие ЧОД, отражающие затраты на доведение объекта (ЗП) до того состояния, которое соответствует аналогам, реализуемым на рынке (СП) (или способным приносить доход (ДП)).
ВременнОй точкой определения стоимости реверсии обычно считают момент, когда объект введен в эксплуатацию или может быть реализован на рынке. Часто его продлевают на срок, необходимый для выставления на рынок и продажи имущества на рынке (срок экспозиции).
Стоимость реверсии определяется обычно Сравнительным Подходом (или реже - Доходным) как РС завершенного объекта и, естественно, дисконтируется.
Где-то так... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 13:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| Интересует доходка, как правильно применить непрямую капитализацию (что является основным денежным потоком и что попадает в расходы для расчета ЧОД) + нужно или нет считать стоимость реверсии (предусматривается ли доход от возможной перепродажи)? |
Что является основным денежным потоком - постановка вопроса непонятна...
Если речь идет о незавершенке, то сначала дисконтируются отрицательные составляющие ЧОД, отражающие затраты на доведение объекта (ЗП) до того состояния, которое соответствует аналогам, реализуемым на рынке (СП) (или способным приносить доход (ДП)).
ВременнОй точкой определения стоимости реверсии обычно считают момент, когда объект введен в эксплуатацию или может быть реализован на рынке. Часто его продлевают на срок, необходимый для выставления на рынок и продажи имущества на рынке (срок экспозиции
Стоимость реверсии определяется обычно Сравнительным Подходом (или реже - Доходным) как РС завершенного объекта и, естественно, дисконтируется.
Где-то так... |
Спасибо за комментарий! Все, что Вы указали - это абсолютно все верно, единственно это применимо для оценки объектов внатуре (незавершенка и т.д.), когда конкретный объект недвижимости становится предметом залога. Тогда все правильно, ЧОД - доходы от продаваемых по мере готовности м2 минус расходы на строительство и пользование заемным капиталом + реверсия.
В моем случае, объект оценки - имущественные права, когда предметом ипотеки выступает имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре. И цель оценки-определить РС этих прав. Но меня больше интересует расчет в рамках доходного... |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 13:27 |
|
Та я ж про доходный и пишу, это раз...
А два - не могу тогда понять, чем у Вас
| aLebed писал(а): |
| имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре |
отличается от сегодняшних, существующих прав, права собственности на объект оценки в сегодняшнем состоянии? У Вас же ж - не опцион?
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
Вот коллега Владимир Владимирович был прав:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| а не слишком креативный (хитромудрый) подход ... к оформлению кредитного обеспечения? |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 14:36 |
|
[quote="Grey Horse"]Та я ж про доходный и пишу, это раз...
А два - не могу тогда понять, чем у Вас
| aLebed писал(а): |
| имущественное право (право приобрести) объект, которого еще нет в натуре |
отличается от сегодняшних, существующих прав, права собственности на объект оценки в сегодняшнем состоянии? У Вас же ж - не опцион?
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
Вот коллега Владимир Владимирович был прав:
| Владимир Владимирович писал(а): |
| а не слишком креативный (хитромудрый) подход ... к оформлению кредитного обеспечения? |
[/quot
Отличается тем, что право собственности, должно иметь под собой соответствующий документ на него. В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
ЧСН
Возраст: 63
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 17:00 |
|
Да, лихо закручено. Но у меня был опыт работы с банком по имущественным правам на выполнение судоремонтных работ: дисконтирование помесячное в соответствии с этапами выполнения работ по договорам (в вашем случае можно составить график платежей) и корректировка результата приведения ЧОД на просрочку окончательного выполнения заказа (были данные за последние 2 года работы завода: договор(плановый период) и акт выполненных работ(фактический срок выполнения заказа), т.е. 7/9, 9/10 и т.д. среднее было 0,67. Кредит получили и вернули.
Если я правильно понимаю, то у вас будет имущественное право на выполнение строительных работ по договорам инвесторов, а немного проще - дисконтированная прибыль застройщика с учётом рисков. |
|
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 18:47 |
|
| aLebed писал(а): |
| В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать?
По сути, потенциальный денежный поток - это вклады инвесторов (необходимо досконально изучить существующие договора), при этом еще неизвестно как будут распродаваться квартиры в этом доме. А как они распродаются/будут распродаваться - пусть "красиво" распишет заказчик оценки в своем бизнес-проекте, поскольку инвесторы еще и вклады свои осуществляют по определенному графику
Затраты же включать будут и затраты на строительство, и расходы на управление (админперсонал) и расходы на продвижение и расходы посредникам на "продвижение" товара и т.д.. Это снова-таки д.б. в бизнес-проекте заказчика
В результате, действительно дисконтируем прибыль застройщика, что и будет стоимостью прав . Да, работа интересная. Удачи! |
|
|
|
|
aLebed
Сообщения: 14
Откуда: Гражданин Мира
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 19:17 |
|
| ВалентинаЕ писал(а): |
| aLebed писал(а): |
| В моем случае, застройщик планирует передать в залог договора купли-продажи имущественных прав потенциальных покупателей на объекты, которые еще не построены. Т.е., повторюсь, оценивается право на приобретение, а не право собственности. |
Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать?
По сути, потенциальный денежный поток - это вклады инвесторов (необходимо досконально изучить существующие договора), при этом еще неизвестно как будут распродаваться квартиры в этом доме. А как они распродаются/будут распродаваться - пусть "красиво" распишет заказчик оценки в своем бизнес-проекте, поскольку инвесторы еще и вклады свои осуществляют по определенному графику
Затраты же включать будут и затраты на строительство, и расходы на управление (админперсонал) и расходы на продвижение и расходы посредникам на "продвижение" товара и т.д.. Это снова-таки д.б. в бизнес-проекте заказчика
В результате, действительно дисконтируем прибыль застройщика, что и будет стоимостью прав . Да, работа интересная. Удачи! |
Спасибо, буду пробовать! |
_________________
Никогда не обращай особого внимания на критику или похвалу. Критиковать могут из зависти, а похвалить из жалости. |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Окт 2013 20:31 |
|
aLebed, это не совет, ни в коем разе, так мысли вслух, не нужно делать такие работы без 100%-й предоплаты
и желательно инфы поболе, а то как клещами с вас вытягиваем, да гадаем как на кофейной гуще
| ВалентинаЕ писал(а): |
| Неужели до сих пор есть банки, готовые под "это" кредитовать? |
очень точное слово Неужели, для объекта которого еще нет в природе (грустно-ироничная улыбка)
Добавлено спустя 9 минут 30 секунд:
| ЧСН писал(а): |
| правам на выполнение судоремонтных работ |
это немного не то, Стас, в судоремонте все максимально подробно оформлено документально и само судно может служить кредитным обеспечением, т.е. риски минимальные, разве что ремонт навигационный, и отремонтированный парахет пиратски уведут с завода не расчитавшись, ))) но разговор не об этом.
в строительной практике на Украине небоскреб могут строить практически без ПСД, с кривыми документами на землю, без действующих ТУ на коммуникации и пр.
и тут интересно пишет Валентина
| Цитата: |
| досконально изучить существующие договора |
спецы могут таких договоров наваять, месяц мозг парить будешь.
Если че завтра продолжим. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
