| Автор |
Сообщение |
muxomor
Возраст: 43
Сообщения: 160
|
 Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 10:41 |
  |
| Gorets33 писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Это - использование оценки по П1103... |
В принципе - да. Лично я не вижу в П1103 ничего плохого или противоестественного.
| Grey Horse писал(а): |
А вторичный рынок? А залоги? Вы думаете, что претензии к оценщикам появились только из-за оценки для налогообложения?  |
Извините, не очень понял, что означает вопрос по "вторичному рынку". Что касается залогов - то защищать свои интересы должен пользователь отчетов. У банкиров есть право не выдавать кредиты под те цифры, которые написал оценщик в отчете. Почему они ведут себя, как бараны? Это Ваши проблемы? Или мои? Или, все-таки, владельцев банков, которые не могут добиться от СВОЕГО персонала качественной работы по проверке документов на залог, адекватности оценки и проч.? Предлагаю, оставить интересы владельцев банков владельцам банков: захотят навести порядок в оценке данного сегмента - перестанут просто работать с фирмами, которые делают некачественную работу, а не будут гнаться за своими 20% отката... Что касается претензий, которые начались давно - знаю. Знаю, как сами сотрудники Фонда (и не самого низкого уровня) чуть не в приказном порядке ТРЕБОВАЛИ занизить стоимость при приватизации... Так, что "рыльце в пушку" у всех... И оценщики тут, кстати сказать, далеко не самые "запыленные"...  |
Поверьте, у банков сложности с нормативкой по оценке еще больше - я знакомился с 8 положениями об оценке - в лучшем случае, это переформатированные стандарты оценки. Чего только стоит термин "залоговая стоимость" - мало кто может четко пояснить такое понятие даже внутри одного банка, не говоря уже о задании оценщику определить такую стоимость.
Вот и выходит что "...защищать свои интересы должен пользователь отчетов..." для банка на деле выражается в недоверии к СОДам, в необъективных попытках "продисконтировать" полученную в отчете стоимость. Да и почему вообще банк - фактический (не номинальный) заказчик оценки должен получать продукт, с которым свои интересы еще и защищать надо? Зачем банку такой исполнитель?
В итоге имеем конфликты и разные цели: у СОДа обосновать результат и "пусть заказчик отчета сам защищает свои интересы", у банка - понять реальную цену залога здесь и сейчас (о прогнозировании цен на рынке, которыми в банках занимаются великие комбинаторы, лучше умолчать).
А вообще, по сути услуги, сравниваю оценщиков с парикмахерами - задача же не сделать хорошую стрижку, а такую, которая нравится клиенту - иначе второй раз не придет. Нужно признать, что действующие нормативы открывают широчайшие возможности для таких маневров. |
|
|
  |
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 11:31 |
|
| muxomor писал(а): |
Поверьте, у банков сложности с нормативкой по оценке еще больше - я знакомился с 8 положениями об оценке - в лучшем случае, это переформатированные стандарты оценки. Чего только стоит термин "залоговая стоимость" - мало кто может четко пояснить такое понятие даже внутри одного банка, не говоря уже о задании оценщику определить такую стоимость. |
Насколько я понимаю термин "залоговая стоимость" в контексте действующих НС, это не что иное, как "стоимость для целей залога". Такая стоимость определена НС, как "рыночная стоимость без учета НДС". Что тут сложного или непонятного может быть? А то, что в каждом банке находятся "деятели", которые придумывают для себя разные названия и новые виды стоимости - это ведь проблема именно банков, но никак не оценщиков! Если же говорить по сути (я ведь понимаю, откуда это выражение в банках взялось), то "залоговая стоимость", о которой Вы говорите - это типичное надувательство клиентов, т.е. попытка в рекламе заявить, что банк "выдает кредит до 95% и даже до 100% от стоимости залога", и при этом занизить стоимость залога таким образом, чтобы она в реальности не выходила за разумные рамки в 75%. Типичная маркетинговая уловка. Вот только каким боком здесь оценщики? Если бы банкиры не "переформатировали" стандарты под свои маркетинговые потребности, то и вопросов было бы гораздо меньше...
| muxomor писал(а): |
| Вот и выходит что "...защищать свои интересы должен пользователь отчетов..." для банка на деле выражается в недоверии к СОДам, в необъективных попытках "продисконтировать" полученную в отчете стоимость. Да и почему вообще банк - фактический (не номинальный) заказчик оценки должен получать продукт, с которым свои интересы еще и защищать надо? Зачем банку такой исполнитель? |
Вы хотите сказать, что покупая в магазине телевизор, Вы считаете ненормальным проверить его работоспособность? Оригинальная позиция. Но можно посмотреть на ситуацию и с другой стороны: как только банки ПЕРЕСТАНУТ считать СЕБЯ "заказчиками", а признают за собой статус "пользователя" результатов оценки, тогда пропадут и конфликты! Тем более, что по законодательству заказчиком может быть лишь то лицо, которое является либо собственником, либо уполномочено собственником. Банки при залоговой операции не являются ни тем, ни тем. Они лишь ПОЛЬЗУЮТСЯ отчетами, как пользуется отчетами Фонд при приватизации, как пользуются отчетами нотариусы при удостоверении сделок. Хотя, если банкиры начнут брать доверенности от собственников и платить сами за оценку - тогда и претензии могут начинать предъявлять... А пока - какие претензии?
| muxomor писал(а): |
| В итоге имеем конфликты и разные цели: у СОДа обосновать результат и "пусть заказчик отчета сам защищает свои интересы", у банка - понять реальную цену залога здесь и сейчас |
Какие проблемы? Что мешает банку нанять оценщика, заплатить ему и получить услугу по определению, как Вы написали, "реальной стоимости залога"? А так, чего ждет банк за деньги собственника? Естественно, здесь будет конфликт интересов: "девушку всегда танцует тот, кто платит"... А получается ведь вообще идиотизм: банк аккредитовывает оценочную фирму, отсылает туда собственника, который платит, а потом еще, через эту фирму, получает от собственника откатик... По сути - получив откат, банк обязался "закрыть глаза" на нарушение. Какие же могут быть претензии потом? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 12:52 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Насколько я понимаю термин "залоговая стоимость" в контексте действующих НС, это не что иное, как "стоимость для целей залога". |
Это вообще вещь в себе...  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
muxomor
Возраст: 43
Сообщения: 160
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 12:58 |
|
как банкир в теме - рад дискуссии ))
По порядку:
"Такая стоимость определена НС, как "рыночная стоимость без учета НДС" - но это же чушь. Ну или, как минимум, совсем не то, что нужно услышать банку. В понимании банка, залоговая стоимость - цена залога (естественно, по состоянию на дату оценки) за которую он будет продан согласно действующих процедур продажи залога (взыскание, аукцион и т. д.). Тем кто понимает эти процедуры, очевидно что отличаться такая стоимость будет далеко не на НДС.
Надувательство в рекламе - это отдельная тема. Этим пользуется подавляющее большинство компаний на любом рынке, к оценке отношения это не имеет.
Про работоспособность. Нужно учесть что:
1) покупатель имеет возможность проверить работоспособность телевизора, а отчет и экспертное мнение - нет. Даже само четкое и недвусмысленное понятие "хороший" или "работоспособный" отчет об оценке нет ни у заказчика, да и насколько я понимаю - в среде оценщиков тоже нет.
2) покупатель не обращается к оценщику по своей воле. Он спокойно жил и не нуждался ни в чьих мнениях по поводу цены его имущества. Отчет об оценке для него - очередная бумажка, которую требует банк для кредита. При этом, банк вынужден четко указывает ему - к какому оценщику ему нужно обращаться, т. к. банк не может строить бизнес на доверии к расплывчатому мнению оценщика, основанному на картинках из интернета - т.е. оценщику со стороны.
В итоге мы и приходим к единственному здравому решению проблемы, такому как вы и описали - банк четко формулирует задачу оценщикам, выбирает СОДы, способные эти задачи выполнять, направляет туда клиентов.
Но тут сталкиваемся с проблемой: по идее, у банка не должно быть претензий к отчетам аккредитованных СОД. Но такие претензии начинают появляться у заемщика, который естественно стремится получить максимальный кредит. Недобросовестный СОД, имея формальный контроль со стороны ФГИ, начинает думать как в вашем примере "кто девочку танцует..." пытается за дополнительное мороженное максимально завысить стоимость, рассказывая банку легенды о росте цен или опять же ссылаясь на картинки в интернете...
Интуитивно оценщик оправдывает себя чем-то вроде "не сделаю как просит заемщик - потеряю клиента", но фактически он продает доверие к нему со стороны банка и в итоге, конечно, клиентов от банка лишается.
Казалось бы - найди банк СОД, дорожащий репутацией - и проблема решена, но - в реальности сталкиваемся с новыми:
1. Банк, на самом деле, сам очень расплывчато знает реальную стоимость залога. Поэтому найти с СОДом общие критерии правильности оценки весьма сложно. Многие банки устанавливают диапазоны цен, в которые должен попадать аккредитованный СОД - что на самом деле мало отличается от обсуждаемой НО - эти диапазоны также не обоснованы и зачастую устанавливаются еще меньшими профессионалами, чем инициаторы НО.
2. Ввиду размытости понятия "хороший отчет", желания банка (на уровне отделений) увеличивать объем (но не качество) кредитного портфеля, а также человеческого фактора (откаты от заемщиков) - оценка начинает быть предметом манипулирования. Банком зачастую согласовываются отчеты оторванные от реальности - что в результате приводит к недостаточности залога при взыскании и негативно сказывается на репутацию оценки СОДами для кредитования.
В итоге имеем: банк хочет от СОДа объективную оценку, но определить критерии объективности обычно неспособен. Действующие нормативы оценки, как мы видим на практике, тоже критерии объективности не определяют. При этом, банк имеет свое некое представление о том, каким результат оценки должен быть, и ждет от СОДа, фактически, формализации своего такого представления.
Возможно это обсуждение тоже не по теме, заранее извиняюсь перед модераторами. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 13:21 |
|
Возможно, поможет это...
Только никто толком однозначно не знает, как это рассчитывать.
Часть пояснительной записки, подготовленной Европейской ипотечной федерацией.
| Цитата: |
Стоимость для целей ипотечного кредитования
1.Стоимость для целей ипотечного кредитования может использоваться в секторе финансовых услуг в рамках кредитования под обеспечение в виде объектов недвижимости. Стоимость для целей ипотечного кредитования позволяет установить долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который учитывается банками при принятии решений о выдаче кредитов (например, соотношение стоимости кредита и стоимости обеспечения, структура погашения, срок кредита) или управлении рисками.
2.Стоимость для целей ипотечного кредитования позволяет определить, достаточно ли предоставленного в качестве обеспечения имущества для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. Поскольку указанная стоимость позволяет определять стоимость имущества в долгосрочной перспективе, подходы к определению данной стоимости нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, используемыми для определения рыночной стоимости на установленную дату.
3.Кроме того, стоимость для целей ипотечного кредитования может использоваться как инструмент управления рисками в случаях, если:
– действуют положения об обязательном уровне капитала в кредитных учреждениях в соответствии с положениями Базель-I и Базель-II;
– финансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет облигаций, обеспеченных недвижимостью;
– существуют финансовые инструменты, в которых недвижимость и обеспечение в виде недвижимости становятся коммерческими активами (например, ценные бумаги с ипотечным обеспечением).
4.Концепция стоимости для целей ипотечного кредитования раскрыта в законодательстве, Директивах и дополнительных нормативах каждой отдельной страны.
5.Под стоимостью для целей ипотечного кредитования понимается стоимость имущества, определенная оценщиком после тщательного анализа будущей ликвидности имущества с учетом его долгосрочных особенностей, нормального состояния рынка и условий местного рынка, а также принимая во внимание текущее использование и возможное альтернативное использование имущества. При определении стоимости для целей ипотечного кредитования не должны учитываться возможности спекуляции имуществом. Расчет стоимости для целей ипотечного кредитования должен быть изложен в отчете по оценке ясно и прозрачно.
6.Все признанные в мировой практике подходы к оценке применяются и в отношении стоимости для целей ипотечного кредитования в зависимости от типа имущества и особенностей рынка (исторических, правовых и т.д.), к которому относится данный объект имущества. Подходы к оценке включают:
– сравнительный подход;
– доходный подход;
– метод определения стоимости замещения с учетом амортизации.
7.На практике приведенное выше определение означает следующее: чтобы точно определить стоимость для целей ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе, необходимо исключить влияние непродолжительных колебаний и временных тенденций рынка. При определении стоимости для целей ипотечного кредитования оценщик должен учитывать следующее.
– Необходимо тщательно проанализировать ликвидность и реализуемость имущества в долгосрочной перспективе.
– Обязательно следует принимать во внимание долгосрочные устойчивые характеристики имущества, включая местоположение, конструктивные особенности и распределение площадей.
–Размер устойчивой долгосрочной доходности должен определяться с использованием арендного дохода, рассчитанного с использованием прошлых и текущих долгосрочных рыночных тенденций. Не следует учитывать изменчивые факторы, связанные с возможным повышением доходности в будущем.
– Применение ставок капитализации также основано на долгосрочных тенденциях рынка и исключает любые краткосрочные ожидания относительно доходности инвестиций.
– Оценщик должен применять минимальные нормы амортизации по отношению к административным расходам и капитализации арендных ставок.
– Если величина стоимости для целей ипотечного кредитования рассчитывается с использованием сравнительного подхода или метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, проверка обоснованности значений, полученных сравнительным подходом, производится с применением, соответствующих дисконтов, если необходимо.
– Обычно стоимость для целей ипотечного кредитования определяется исходя из текущего использования имущества. В отдельных случаях стоимость для целей ипотечного кредитования рассчитывается с учетом более выгодного альтернативного способа использования, например, если существует подтвержденная инициатива по реконструкции/ремонту данного имущества или изменению его использования.
– Другие требования, касающиеся, например, соблюдения национальных стандартов, прозрачности, содержания и ясности изложения, служат дополнением к основным принципам расчета стоимости для целей ипотечного кредитования.
8.Рыночная стоимость и стоимость для целей ипотечного кредитования существенно различаются: рыночную стоимость международные стандарты рекомендуют использовать для определения стоимости имущества на установленную дату. Рыночная стоимость представляет собой предлагаемую цену, за которую можно обменять имущество в сделке на дату оценки, однако, данная стоимость может быстро измениться и потерять свою актуальность. В отличие от рыночной стоимости, стоимость для целей ипотечного кредитования представляет собой долгосрочную стабильную стоимость, определяющую степень пригодности данного имущества в качестве обеспечения по ипотечному кредиту независимо от колебаний рынка и на стабильной основе. Величина стоимости для целей ипотечного кредитования обычно ниже рыночной стоимости, что позволяет учитывать краткосрочные колебания на рынке, но при этом отражает долгосрочные рыночные тенденции.
©Европейская ипотечная федерация, 2006 г. |
Да, и я тоже приношу модераторам свои извинения! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
muxomor
Возраст: 43
Сообщения: 160
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 14:02 |
|
это не кажется мне решением - какой-то самообман.
Если я могу эффективно определять стоимость недвижимости в будущем - какого лешего мне просиживать штаны оценщиком или сотрудником банка - я могу зарабатывать миллиарды. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 16:03 |
|
| muxomor писал(а): |
как банкир в теме - рад дискуссии ))
По порядку:
"Такая стоимость определена НС, как "рыночная стоимость без учета НДС" - но это же чушь. |
Согласен. Как показывает практика, ВСЕ, что написано в нормативно-правовых актах у нас оказывается "чушью"...
| muxomor писал(а): |
| Ну или, как минимум, совсем не то, что нужно услышать банку. |
Это уже "теплее"... Т.е., банку ХОЧЕТСЯ, а все должны вокруг его хотелки с прискоком хоровод водить? А нафиг в банке штат юристов? Если все равно банкиры воспринимают исключительно свои "хотелки"?
| muxomor писал(а): |
| В понимании банка, залоговая стоимость - цена залога (естественно, по состоянию на дату оценки) за которую он будет продан согласно действующих процедур продажи залога (взыскание, аукцион и т. д.). Тем кто понимает эти процедуры, очевидно что отличаться такая стоимость будет далеко не на НДС. |
А теперь давайте попробуем отбросить в сторону "хотелку" банка и проанализируем. Действительно, продажная стоимость будет отличаться от рыночной. И не на величину НДС. Которая все равно для физлиц не имеет значения. А отличаться эта стоимость должна на следующую величину:
- Дисконт покрытия.
Может,вспомним, наконец, ПОЧЕМУ банки выдают кредиты не на ВСЮ сумму рыночной стоимости залога? Вот этот дисконт и является тем самым снижением стоимости, необходимым для быстрой реализации. Если в конкретном банке сидят "специалисты" и считают, что данный дисконт составляет 5%, то при чем здесь кредитополучатели или оценщики? Может. надо пинком под зад дать "спецам" из банка,чтобы они подняли задницы и посчитали РЕАЛЬНЫЙ дисконт? Или своим давать под задницу в банках не умеют?
| muxomor писал(а): |
| Надувательство в рекламе - это отдельная тема. Этим пользуется подавляющее большинство компаний на любом рынке, к оценке отношения это не имеет. |
Я и не говорил,что это какое-то неординарное явление. Я лишь говорил о том, что не надо делать из оценщиков соучастников этого самого "рекламного надувательства".
| muxomor писал(а): |
1) покупатель имеет возможность проверить работоспособность телевизора, а отчет и экспертное мнение - нет. Даже само четкое и недвусмысленное понятие "хороший" или "работоспособный" отчет об оценке нет ни у заказчика, да и насколько я понимаю - в среде оценщиков тоже нет. |
Не могу не поинтересоваться, нафиг в банках юристы? Есть Закон, согласно которому предусмотрена процедура Рецензирования Отчетов. Уволить из банка десяток бестолковых юристов и высвободятся средства на официальный заказ Рецензии. Где проблема? Не вижу!
| muxomor писал(а): |
| 2) покупатель не обращается к оценщику по своей воле. Он спокойно жил и не нуждался ни в чьих мнениях по поводу цены его имущества. Отчет об оценке для него - очередная бумажка, которую требует банк для кредита. |
Т.е., Вы, наконц, признаете, что банк - это ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ результатов оценки? Прогресс от нашего общения, явно, присутствует! Кстати, банк тоже никто не обязывает требовать оценку... Это так, к слову...
| muxomor писал(а): |
| При этом, банк вынужден четко указывает ему - к какому оценщику ему нужно обращаться, т. к. банк не может строить бизнес на доверии к расплывчатому мнению оценщика, основанному на картинках из интернета - т.е. оценщику со стороны. |
Вот только этого не надо. Мы ж не маленькие дети... И Вы, и я точно знаем, ПОЧЕМУ банк отправляет к конкретному оценщику даже несмотря на то, что это противоречит законодательству. Давайте не будем переводить банальную коррупцию в какие-то возвышенные понятия, такие, как "доверие" и т.п...
| muxomor писал(а): |
| В итоге мы и приходим к единственному здравому решению проблемы, такому как вы и описали - банк четко формулирует задачу оценщикам, выбирает СОДы, способные эти задачи выполнять, направляет туда клиентов. |
Извините, я об этом никогда не писал. По моему мнению, банк, как пользователь, никого не выбирает и выбирать не имеет права. Задачу оценщику тоже формулирует не банк, а действующее законодательство. Таким образом, единственно возможная и реальная схема выглядит иначе: заемщик приходит в банк, предоставляет отчет независимого оценщика. Банк либо выдает кредит на тех условиях, которые он согласовал с заемщиком,либо не выдает. Если у банка возникают сомнения по поводу оценки - банк заказывает рецензирование такого отчета. По результатам рецензирования принимается решения о дальнейшем взаимодействии с заемщиком.
| muxomor писал(а): |
Но тут сталкиваемся с проблемой: по идее, у банка не должно быть претензий к отчетам аккредитованных СОД. Но такие претензии начинают появляться у заемщика, который естественно стремится получить максимальный кредит. Недобросовестный СОД, имея формальный контроль со стороны ФГИ, начинает думать как в вашем примере "кто девочку танцует..." пытается за дополнительное мороженное максимально завысить стоимость, рассказывая банку легенды о росте цен или опять же ссылаясь на картинки в интернете...
Интуитивно оценщик оправдывает себя чем-то вроде "не сделаю как просит заемщик - потеряю клиента", но фактически он продает доверие к нему со стороны банка и в итоге, конечно, клиентов от банка лишается. |
Совершенно надуманная "проблема". Образовалась БЛАГОДАРЯ такой глупости, как "аккредитация". Не было бы аккредитации - не было бы и этой проблемы. Как она решается законным способом - я уже выше написал. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 16:28 |
|
| Цитата: |
muxomor писал(а):
В понимании банка, залоговая стоимость - цена залога (естественно, по состоянию на дату оценки) за которую он будет продан согласно действующих процедур продажи залога (взыскание, аукцион и т. д.). Тем кто понимает эти процедуры, очевидно что отличаться такая стоимость будет далеко не на НДС. |
| Цитата: |
Gorets33 ответил А теперь давайте попробуем отбросить в сторону "хотелку" банка и проанализируем. Действительно, продажная стоимость будет отличаться от рыночной. И не на величину НДС. Которая все равно для физлиц не имеет значения. А отличаться эта стоимость должна на следующую величину:
- Дисконт покрытия.
Может,вспомним, наконец, ПОЧЕМУ банки выдают кредиты не на ВСЮ сумму рыночной стоимости залога? Вот этот дисконт и является тем самым снижением стоимости, необходимым для быстрой реализации. Если в конкретном банке сидят "специалисты" и считают, что данный дисконт составляет 5%, то при чем здесь кредитополучатели или оценщики? Может. надо пинком под зад дать "спецам" из банка,чтобы они подняли задницы и посчитали РЕАЛЬНЫЙ дисконт? Или своим давать под задницу в банках не умеют? |
Об чем речь коллеги?
Оценка для залога на момент выдачи кредита нужна банку для расчета своих рисков.
ПРОДАЖА залога, если она еще и будет, состоится после определенного срока, а не в момент получения кредита. Следовательно на новую дату будет своя оценка и она может кардинально отличаться от той которую делали на дату получения залога. Вспомните момент перехода с 2008 г в 2009 год. За две недели все рухнуло.
РС действительна только на дату оценки. Не путаем с "действительностью" отчета как документа. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
MG
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 16:37 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| заемщик приходит в банк, предоставляет отчет независимого оценщика. |
Да ну!!!! А откаты где в такой схеме?!  |
|
|
|
|
muxomor
Возраст: 43
Сообщения: 160
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 16:45 |
|
Gorets33, вы не совсем объективны, постараюсь показать вам ситуацию с другой стороны:
| Цитата: |
| "Это уже "теплее"... Т.е., банку ХОЧЕТСЯ, а все должны вокруг его хотелки с прискоком хоровод водить?" |
В идеальном волшебном мире не должны. Но я уже описал вам выше, что фактически оценка делается для банка (собственник ее даже читать вряд-ли станет - ну не интересует его стоимость квартиры, он бы никогда не заказал вам оценку, если бы не требование банка). Поэтому "хороводы водить" вокруг банков и нотариусов оценщикам и приходится, ведь это очень большой рынок. Если я не прав и оценщики могут обойтись без банков - то с чего вообще весь сыр-бор с 231 постановлением???
| Цитата: |
А отличаться эта стоимость должна на следующую величину:
- Дисконт покрытия. |
немного не точно. Не претендую на общепринятую терминологию, но в моем банке это выглядит иначе: во-первых, дисконт и покрытие - это разные понятия. Дисконт - величина отражающая особые условия продажи залогов - принудительное отчуждение, аукцион, сжатый срок экспозиции. Т. о., залоговая стоимость есть разница между рыночной стоимостью и дисконтом.
Покрытие - это соотношение залоговой стоимости к сумме кредита. Разница между залоговой стоимостью и суммой кредита должна покрывать риски, связанные с изменением рыночной\залоговой стоимости в будущем (внешние\внутренние факторы), риски увеличения срока взыскания залога (можно судиться годами), расходы, связанные с отчуждением и хранением залога (охрана, стоянка авто и т.д.).
| Цитата: |
| Может. надо пинком под зад дать "спецам" из банка,чтобы они подняли задницы и посчитали РЕАЛЬНЫЙ дисконт? |
да не проблема посчитать реальный дисконт. Проблема в том что считать вы его будете от рыночной стоимости. А рыночная стоимость одной и той же квартиры у оценщика А может быть 100, а у оценщика Б - 500.
| Цитата: |
| Есть Закон, согласно которому предусмотрена процедура Рецензирования Отчетов. |
вначале делал рецензии и отправлял их в фонд. Но, господа, я же не "санитар леса" - мне проще оградить клиентов, которые тратят время и деньги на бестолковых оценщиков и "аккредитовать" тех кто умеет работать.
| Цитата: |
| Т.е., Вы, наконц, признаете, что банк - это ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ результатов оценки? |
во взаимоотношениях заемщик-банк-оценщик - конечно признаю. Те кто не признают - могут продолжать жить на клубничном острове с кисельными берегами.
| Цитата: |
| И Вы, и я точно знаем, ПОЧЕМУ банк отправляет к конкретному оценщику даже несмотря на то, что это противоречит законодательству |
опять не совсем верно. Коррупция тут на низком уровне - исполнители, директора отделений и филиалов. То что банк не может работать со всеми подряд СОД - абсолютно обоснованно решает первый руководитель. Ну не будет банк принимать и изучать все подряд отчеты - и от хороших СОДов и от вчерашних школьниц, сдавших за деньги экзамен. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 06 Ноя 2013 17:35 |
|
Наверное, эти несколько сообщений по теме банков лучше перенести в другую ветку.
Модераторы! Можно Вас об этом попросить?
| muxomor писал(а): |
В идеальном волшебном мире не должны. Но я уже описал вам выше, что фактически оценка делается для банка (собственник ее даже читать вряд-ли станет - ну не интересует его стоимость квартиры, он бы никогда не заказал вам оценку, если бы не требование банка). |
Заказал бы! И пошел с этой оценкой в любой из 187 (кажется) банков. Но нет, чтоб заемщику "жизнь медом не казалась", для каждого банка нужно идти к "конкретному" оценщику... И заемщик, уплатив за оценку, "привязан" к конкретному банку...
| muxomor писал(а): |
| немного не точно. Не претендую на общепринятую терминологию, но в моем банке это выглядит иначе |
Поясню, что именно я имел ввиду под выражением "дисконт покрытия". Я имел ввиду разницу между рыночной стоимостью объекта залога и величиной выданного кредита на момент выдачи кредита.
| muxomor писал(а): |
| да не проблема посчитать реальный дисконт. Проблема в том что считать вы его будете от рыночной стоимости. А рыночная стоимость одной и той же квартиры у оценщика А может быть 100, а у оценщика Б - 500. |
Согласен, бывает и такое. Но в этом случае речь идет об уголовном правонарушении. Интересно, в процессе Вашего общения с людьми, Вы выбираете для знакомства только тех людей, которые точно никакого уголовного преступления против Вас не совершат? А как Вы их отбираете? А ездите только по тем дорогам, где в Вас точно никто никогда не въедет?
Это к вопросу о том, что вероятность столкнуться с нарушением законодательства одинакова и при работе со всеми оценщиками, и при работе с "избранными"... Разница лишь в откате: если работать со всеми - не будет отката... Но, если оценщик соглашается нарушить действующее законодательство "на пользу Вам" и соглашается на эту схему, стОит, как минимум, задуматься: а не нарушит ли этот же оценщик завтра то же самое законодательство, но уже "против" Вас...
| muxomor писал(а): |
| вначале делал рецензии и отправлял их в фонд. Но, господа, я же не "санитар леса" - мне проще оградить клиентов, которые тратят время и деньги на бестолковых оценщиков и "аккредитовать" тех кто умеет работать. |
Судя по Вашим сообщениям, этот путь оказался "не легче"... Среди "аккредитованных", как оказалось, тоже хватает "бестолковых"... Или я неверно понял Ваши прошлые сообщения?
| muxomor писал(а): |
опять не совсем верно. Коррупция тут на низком уровне - исполнители, директора отделений и филиалов. |
Не знаю, возможно, в Вашем банке именно так. Но в большинстве - решение об аккредитации той или иной фирмы принимается на самом (или ПОЧТИ самом) высоком уровне. И откат - обязательное явление. Внизу лишь пытаются иногда корректировать и просить дополнительные процентики... Но в целом - схема начинается именно сверху!
| muxomor писал(а): |
| То что банк не может работать со всеми подряд СОД - абсолютно обоснованно решает первый руководитель. Ну не будет банк принимать и изучать все подряд отчеты - и от хороших СОДов и от вчерашних школьниц, сдавших за деньги экзамен. |
То, что "не может" - это понятно... Когда стоимость "аккредитации" в некоторых банках доходила до 100 000 не считая откатов с каждого отчета - как же можно "смочь работать со всеми"?
А "школьницы, сдавшие за деньги экзамены" тоже куда-то трудоустраиваются оценщиками... Причем, в большинстве своем, именно не в маленькие фирмы с небольшими оборотами, а в крупные, сетевые компании, где потребность в оценщиках выше, оплата ниже, и, соответственно, после получения необходимого опыта, опытные оценщики оттуда уходят, освобождая вакансии для "школьниц"... А ведь именно такие компании и являются основной "целевой аудиторией" для аккредитации... Так, что все не так однозначно... |
|
|
|
|
muxomor
Возраст: 43
Сообщения: 160
|
| Добавлено:
Чт, 07 Ноя 2013 09:22 |
|
| Цитата: |
| Но нет, чтоб заемщику "жизнь медом не казалась", для каждого банка нужно идти к "конкретному" оценщику... |
Уже не раз пояснял выше почему существует такая связь: основная причина не коррупция. Банк не рассматривает отчеты любого СОД примерно по тем же причинам, по которым вы не доверяете любому врачу.
| Цитата: |
| Но в этом случае речь идет об уголовном правонарушении. |
все мы понимаем, что если бы каждый случай нарушения заканчивался объективным уголовным расследованием - то добрая половина СОДов уже бы сидела. Но доказать вину оценщика невозможно т. к. методология оценки позволяет ему воплощать свои самые смелые фантазии о стоимости (по крайней мере в сравнительном подходе эти возможности чуть ли не безграничны).
| Цитата: |
| Вы выбираете для знакомства только тех людей, которые точно никакого уголовного преступления против Вас не совершат? |
Если знакомство подразумевает взаимодействие в дальнейшем - то да. Уверен что даже вы так поступаете, может быть интуитивно, раз не замечаете этого.
| Цитата: |
| стоимость "аккредитации" в некоторых банках доходила до 100 000 |
в больших системных банках это нормально. Так где создается клиентский/денежный поток - всегда находятся желающие зачерпнуть.
Но не это главная причина создания аккредитации. Для ТОПа в крупном системном банке 100 тыс. незначительная сумма, никто ради нее схему придумывать не станет. |
|
|
|
|
Звягин
Возраст: 50
Сообщения: 141
|
| Добавлено:
Чт, 07 Ноя 2013 09:28 |
|
muxomor рисует сейчас идеализированную схему, как оно в теории задумывалось. А на практике продавливается аккредитация нужной компании через особо жадного члена правления. |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 07 Ноя 2013 10:12 |
|
| muxomor писал(а): |
Уже не раз пояснял выше почему существует такая связь: основная причина не коррупция. Банк не рассматривает отчеты любого СОД примерно по тем же причинам, по которым вы не доверяете любому врачу. |
В каком смысле "доверять не любому врачу"? Увы, но с врачами, так же, как с оценщиками, все мы обращаемся к первому попавшемуся... Во всяком случае, пока он не "напортачит". Или Вы хотите сказать, что для того, чтобы наложить гипс на сломанную ногу, Вы будете бегать по всей Украине искать врача, кто сделает Вам это "лучше других"? Извините, не верю.
| muxomor писал(а): |
| все мы понимаем, что если бы каждый случай нарушения заканчивался объективным уголовным расследованием - то добрая половина СОДов уже бы сидела. Но доказать вину оценщика невозможно т. к. методология оценки позволяет ему воплощать свои самые смелые фантазии о стоимости (по крайней мере в сравнительном подходе эти возможности чуть ли не безграничны). |
Насчет "безграничных возможностей" я бы с Вами не согласился. Но в целом - поскольку аккредитация стоит денег - их нужно "отбивать". Вы, как работник банка, это прекрасно знаете. Поэтому, вполне естественным является то, что заплатив за аккредитацию, оценщик будет стараться максимилизировать свой доход. В том числе, и используя свое монопольное положения "аккредитованного"...
| muxomor писал(а): |
| Цитата: |
| стоимость "аккредитации" в некоторых банках доходила до 100 000 |
в больших системных банках это нормально. Так где создается клиентский/денежный поток - всегда находятся желающие зачерпнуть. |
Что же Вас удивляет, в таком случае? Менеджерам банков "зачерпнуть" - это нормально. А "оценщикам", которые заплатили за возможность "зачерпнуть" - "низзя". Какая-то однобокая и нежизнеспособная позиция. Если черпать - то можно всем! Или не черпать - тоже всем! По-другому не получится! Один раз получив деньги "не по прямой специализации", банк лишается возможности, в том числе, и воздействия на оценщика. Поскольку теперь взаимодействие переходит в плоскость: "всё имеет свою цену". И с этого момента, какую бы стоимость не написал оценщик - она будет принята в банке. поскольку банк и оценщик уже связаны коррупционной связью. Кстати, а сколько раз сами работники банков просили оценщика завысить стоимость потому, что у них "план" и им нужно выдать кредит? Это ведь все звенья одной цепи!
| muxomor писал(а): |
| Но не это главная причина создания аккредитации. Для ТОПа в крупном системном банке 100 тыс. незначительная сумма, никто ради нее схему придумывать не станет. |
Я думал,мы здесь общаемся всерьез, без "сказок для бабушек". 100 тысяч для всех достаточно большие деньги. А что касается крупных системных банков - то я знаю, что у них схемы создаются даже ради гораздо меньших сумм... Например, 30-50 грн за выдачу справки о погашении кредита... Согласитесь, это на несколько порядков меньшие суммы, чем в ситуации с оценкой, но, тем не менее, несмотря на возникающие в этом случае конфликты и неудовлетворенность клиентов (кстати, неплохих клиентов, которые закрыли кредиты), есть крупные системные банки, которые данную схему используют. Поэтому, давайте не будем утверждать, что есть какие-то суммы, из-за которых схемы НЕ придумываются... Нет таких схем. Если есть возможность получить дополнительно даже 1 гривню прибыли - эта схема будет внедряться. Это нормально. Не совсем нормально, ждать, что другие откажутся от дополнительного заработка... |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 07 Ноя 2013 10:17 |
|
"... вы, батенька идеалист" )))
| Gorets33 писал(а): |
| .. дать "спецам" из банка,чтобы они ... посчитали РЕАЛЬНЫЙ дисконт? ... |
( забыл добавить )))) и несли ответственность за свои расчеты
| Gorets33 писал(а): |
| Совершенно надуманная "проблема". Образовалась БЛАГОДАРЯ такой глупости, как "аккредитация". Не было бы аккредитации - не было бы и этой проблемы. Как она решается законным способом - я уже выше написал. |
на форуме целая тема про аккредитацию (была) есть.
Аккредитация это всегда коррупция, несмотря на мнимую благовидность.
Примеров можно тысячи привести, только смысл.
[quote= "Grey Horse"] ... ©Европейская ипотечная федерация, 2006 г.[/quote]
неудачный фрагмент, практически ни о чем, особенно если помятовать о том, что речь вобщем-то идет о недвижимости
Американские требования (вроде встречался технический перевод инструкции Голдмана) к оценке гораздо конкретнее, правда там рыночные отношения почти идеальные, хотя был как-то неприятно удивлен некоторым рекомендациям с www.zillow.com
Тут Горец, правда пытался напомнить, что произошло с Фрэдимэк/Фэнимэй, только это не в результате того, что они использовали для расчетов три аналога а не семь (... можно играть и без струн (с)Паганини)))), а в результате того, с чего начался этот пост, некому было дать волшебного пендаля, чтобы
| Цитата: |
| они ... посчитали |
Реальные Риски и коэффициенты покрытия.
Добавлено спустя 4 минуты 30 секунд:
как понял Мухомор поет оду аккредитации
| muxomor писал(а): |
| ... Банк не рассматривает отчеты любого СОД примерно по тем же причинам, по которым вы не доверяете любому врачу. |
когда у меня болит зуб иду к стоматологам, а не к практологам и уже среди стоматологов выбираю
а вообще сравнение не корректное. Врач - профессия, Оценщик - ремесло. Банкир - промысел.
| Цитата: |
| добрая половина СОДов уже бы сидела |
в России сидят (ну не половина, но очень одаренные)
Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:
| Gorets33 писал(а): |
| ... общаемся всерьез, без "сказок для бабушек". 100 тысяч для всех достаточно большие деньги. ...схема будет внедряться. |
 Горец, аплодирую изподмебелей, еще цитату Карла Маркса банкирчикам напомнить нужно. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
