Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Земельні поліпшення Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков Автор Сообщение FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Чт, 13 Окт 2005 09:52 Доброго дня Шановне Панство ! Хотілося почути вашу думку стосовно слідуючого: оцінюється земельна ділянка площею 2 га, під промисловим підприємством (підприємство не діюче на 90 . На території підприємства розташовані 11 будівель, з них 5 - самовільно побудованих. З 5-ти самовільно побудованих 2 - побудовані з порушенням якихось вимог (напіврозвалені, і завершенню не підлягають). Оцінка проводиться із застосуванням мет. підходу що базується на урахуванні витрат на земельні поліпшення. Питання: що зними робити (2-будівлі) ? включати витрати на їх ліквідацію чи ні ? Завчасно вдячний Filin Возраст: 53 Сообщения: 231 Откуда: Полтава Добавлено: Чт, 13 Окт 2005 14:21 Питання. 1. Яке найбільш ефективне використання земельної ділянки? 2. Витрати на які поліпшення ти будеш рахувати? _________________ РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 14 Окт 2005 21:09 Возможно нужно посчитать расходы на расборку зданий и учесть деньги от продажи материалов, а может быть нужно просто учесть расходы на узаконку данных строений... все будет зависить от НЭИ всего комплекса. FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Сб, 15 Окт 2005 17:14 Filin 1. Найбільш ефективне - землі промисловості (профіль використання не змінюється). 2. Витрати на всі поліпшення буду враховувати ....... (принаймні збираюсь) . в тому і питання що робити з незавершеним самовільним будівництвом яке по суті неможливо буде ввести в експлуатацію. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 16 Окт 2005 10:26 Цитата: незавершеним самовільним будівництвом яке по суті неможливо буде ввести в експлуатацію - как это нельзя? очень даже можно. позвоните в управление архитектуры и спросите. у нас так довольно часто делают - получается, что дешевле самостроем построить, а потом узаконить, чем все сначала проходить. если же действительно Цитата: 2 - побудовані з порушенням якихось вимог (напіврозвалені, і завершенню не підлягають). - то считать по стоимости ликвидации. FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Вс, 16 Окт 2005 11:00 zanoza, КовАл Цитата: - то считать по стоимости ликвидации. - і буду мати затрати на ліквідацію, та вартість реалізованих б/у буд. матеріалів. - і що далі з цим робити ? віднести різницю вартості ліквідації і проданих буд. матеріалів - до витрат що враховують витрати на земельні поліпшення ? ...... (можливо і так. сам до цього схиляюсь). Але мене турбує пункт НС №2 - де сказано що при визначенні ринкової вартості земельні ділянки розглядаються як умовно вільні. Одна справа коли я приймаю (ніби на основі аналізу найбільш ефективного використання) що існуюча забудова і є оптимальною для оцінюваної земельної ділянки і дохід формую від тих існуючих поліпшень, а інша справа - коли я ще до того ж і ліквідовую непотрібні. Можливо взагалі не потрібно враховувати вартість ліквідації ?..... Маленький Мук Сообщения: 15 Добавлено: Вс, 16 Окт 2005 16:54 Уххх! Уважаемый Франко, вы не внимательно читаете ответы! КовАл и zanoza полностью ответили на ваш вопрос Мне еще после сообщения г-на КовАл казалось, что больше комментировать не чего... ну да ладно... Начнем тогда с ликбеза... Анализ ЛНЭИ объекта недвижимости состоит из: 1)ЛНЭИ земельного участка 2)ЛНЭИ земельных улучшений С ЛНЭИ земельного участка я так понимаю, вы определились. Теперь ЛНЭИ зданий и сооружений. Рассматриваются только те варианты использования недвижимого имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными. Я так понял что проблема у вас с теми объектами которые не узаконены.О них далее и пойдет речь. Их ЛНЭИ: 1) Юридическая разрешенность. Строения не узаконены. Возможно узаконить? Если да считаем затраты на такие мероприятия. Если нет то снос. Концерт аяк талды(как говорят казахи). 2) Технически возможна их эксплуатация? Если да, то едем дальше . Если нет то ремонтируем, достраиваем, проводим реконструкцию и т.д. 3) Экономическая целесообразность. Целесообразно ли узаконивать, достраивать, ремонтировать строения? Если нет то снос. Исходная предпосылка следующая:если на земельном участке имеется застройка, то сложившееся использование будет продолжаться тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В таком случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений. Теперь сценарий расчета: ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД В соответствии Национального стандарта №1 «Затратный подход» предусматривает определение текущей стоимости на восстановление или замещение объекта оценки с последующим корректированием их на сумму износа (обесценивания): Право на землю + стоимость замещения улучшений – суммарный износ Суммарное обесценивание учитывается как : Суммарный износ =физический + функциональный + внешний Физический износ рассчитываете как обычно. Далее формулируете причину сноса: Если в силу отсутствия экономической целесообразности то экономический износ. Если в силу функциональной непригодности то функциональный износ. В итоге: Функциональный или экономический износ = Суммарный износ – физический износ. Суммарный износ = стоимость замещения улучшений – стоимость возврата стройматериалов, с учетом затрат на разборку Если узаконить объекты : Суммарный износ = Физический износ + затраты на то что бы узаконить(можно обозвать функциональным износом) ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В рамках подхода используете метод дисконтирования. Денежный потоки в прогнозных периодах учитывают: Затраты на разборку Стоимость возврата стройматериалов Затраты на то что бы узаконить Доход от узаконенных объектов( в рамках расчета реверсии можно посчитать аналогами, затраткой) Стоимость права на земельный участок после сноса. В определении стоимости свободного участка вариантов много: реальная продажа, застройка и т.д. Если участок можно реально выделить и он имеет перспективу быть проданным то можно считать продажу. Если нет, то можно смоделировать его застройку . P.S. Обратите особое внимание на основание оценки для неузаконенных строений!!!!!!!!!! Вы оцениваете право собственности на объект оценки. Кто собственник неузаконненых строений? Почему? и т.д. и т.п. Мне на этот вопрос отвечать не надо. Главное что бы у вас в отчете это было _________________ Если ценить «как для себя», очень дешево получается. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 16 Окт 2005 22:16 2 Маленький Мук думаю, что в этот раз как раз я провтыкал суть вопроса. 2 FRANKO Да, правильно ты задумался. При расчете стоимости зем. уч-ка тебе нужно будет отталкиваться от НЭИ. Т.е. ты должен представить такую застройку, которая является наиболее оптимальной и в результате даст наивысшую доходность, а соответственно и стоимость. Поэтому тебе действительно нужно призадуматься, а является ли текущая застройка - НЭИ и если нет, то нафиг её... "строй" "правильные" объекты, считай доход от ТАКОГО "правильного" комплекса, ну а дальше ты в курсе. З.Ы. Сори, но я решил, что у тебя проблема с расчетом неузаконки. FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Вт, 18 Окт 2005 10:28 Всім Дякую. Здається для себе я загальну картину визначив. (дочитався) Якщо цікаво можу поділитись. 1. Визначаю ринкову вартість з. д. як вільної від забудови. 2. Визначаю залишкову вартість заміщення та вартість ліквідації - приймаю більше. (маю на увазі 2 самовільні недобудовані) Але оскільки я їх не зможу добудувати (завершити. є заключення комії) дохід від їх я не зможу отримувати - тому вартість ліквідації єдиний вихід. Згідно нац. стандарта № 1 - якщо вартість ліквідації становить від"ємну величину - її значення встановлюється 1 гривні. Маленький Мук - за лікбез дякую. Відповіді я читаю уважно. Скоріше трішки не вірно запитання зформулював. SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 18 Окт 2005 10:40 FRANKO писал(а): 2. Визначаю залишкову вартість заміщення та вартість ліквідації - приймаю більше. (маю на увазі 2 самовільні недобудовані) Але оскільки я їх не зможу добудувати (завершити. є заключення комії) дохід від їх я не зможу отримувати - тому вартість ліквідації єдиний вихід. Если ты предполагаешь обосновать невозможность "легализации" или экономическую целесообразность ликвидации этой незавершеки, то не за чем считать ее остаточную стоимость замещения и тем более сравненивать ее со стоимостью ликвидации. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 18 Окт 2005 19:19 Блин... а теперь еще разок для меня тупого, шо ты цениш? У тебя первым пунктом идет: Цитата: 1. Визначаю ринкову вартість з. д. як вільної від забудови. но я що-то не пойму, а зачем тогда второй пункт, если ты уже определил стоимость зем. уч-ка? Из твоих слов в первом сообщении Цитата: Доброго дня Шановне Панство ! Хотілося почути вашу думку стосовно слідуючого: оцінюється земельна ділянка площею 2 га, під промисловим підприємством (підприємство не діюче на 90 . я решил, что тебе нужно определить рыночную ст-ть зем. участка... я неправильно тебя понял? FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Ср, 19 Окт 2005 17:42 Ковал. – не прибідняйся ....... Ти все правильно зрозумів ..... Я оцінюю земельну ділянку. Мета: приватизація шляхом викупу. Вид вартості – ринкова. І хоч ніде не сказано що я маю оцінювати не менш ніж двома мет. підходами земельну ділянку – я її змушений оцінювати двома (тому що це приватизація, тому що так всі роблять). Перший мет. підхід – зіставлення цін продажу (він же і основний, по ньому я і приймаю вартість). Другий – урахування витрат на земельні поліпшення. Далі в ідеалі має бути так: 1. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки як вільної від забудови. 2. Розрахунок вартості земельної ділянки. І все ніби добре ..... але ..... Мет. підхід „урахування витрат на земельні поліпшення” згідно нац. Стандарту № 2 говорить - застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання. Тобто – це вже вид вартості – ринкова при існуючому використанні. (база оцінки: неринкова). Отже, якби в мене аналіз найбільш ефективного використання показав що існуюче використання не співпадає з найбільш ефективним – розрахунок мет. підходом „Урахування витрат на земельні поліпшення” – я б міг його використовувати лише для проведення (розрахунку) аналізу найбільш ефективного використання. В даному випадку існуюче і найбільш ефективне – співпали. Тому я використовую 2 мет. підходи для визначення вартості. На цьому все...... Далі про „урах. витрат на зем. поліпшення”......: Моє питання заключалось в слідуючому: (Грубо) вартість ділянки = капіталізований дохід – витрати на спорудження ..... Дохід формується від здачі в оренду ........ здаю все..... крім (незаверш., самовільного) З витратами на будівництво тих приміщень які я здаю зрозуміло,....... а от тут то і виникло питання: що робити з тими недобудованими самовільними приміщеннями якщо їх завершення не можливе, а демонтаж дає від’ємну величину. (тут мені соромно, бо не дочитав Н.С.).......... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 19 Окт 2005 18:47 Цитата: Мет. підхід „урахування витрат на земельні поліпшення” згідно нац. Стандарту № 2 говорить - застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання. это имеется ввиду оценка всего комплекса (земли и улучшений)... тогда ты определяеш стоимость при существующем использовании, а если ты определяешь стоимость земли, на которой имеются улучшения, то ты всё равно исходиш из НЭИ. FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Сб, 22 Окт 2005 13:17 КовАл - дякую .......... ти правий ....... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме