| Автор |
Сообщение |
Vlad
Сообщения: 40
|
 Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 10:32 |
  |
У нас объект оценки 10 конференц-залов разной площадью в одном помещении. Как оценить доходным методом стоимость 1м.кв. имея стоимость за 1 час
Добавлено спустя 32 минуты 53 секунды:
Помогите, тяну со сдачей отчета. Я уже вышла на стоимость аренды используя средний срок использования за год, потенциальный валовый доход, чистый операционный доход за месяц, годичный чистый операционный доход. Текущая стоимость объекта оценки есть. Но проблема вот в чем. Делить нужно на общую площадь 10 помещений (сумма маленькая) или площадь 1 помещения (сума за 1 м.кв. очень большая) |
|
|
  |
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 11:33 |
|
Если вы капитализировали ЧОД, сгенерированный ОБЩЕЙ площадью ВСЕХ конференц-залов, то на выходе получили ОБЩУЮ стоимость всех залов.
При условии, что все залы подобны, в том числе и в плане аренды за 1 час, вы получите стоимость 1 кв.м. разделив общую стоимость на общую площадь. А вот если залы разные, и аренда в них разная, то тогда стоимость 1 кв.м. надо определять по каждому залу отдельно. Т.е. 10 раз проводить капитализацию разных ЧОД-ов. Может я не правильно понял вопрос ? |
|
|
   |
|
Vlad
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 11:49 |
|
Залы разные. Сюда входит и галерея, и вестибюль, и балкон конференц-зала (отдельно надо просчитать стоимость). Площадь от 78 м.кв. до 300 м.кв. Я впервые оцениваю такой объект и таким методом. В департаменте коммунальной собственности сказали оценивать все как конференц залы, но разбить на 2 группы 78-200, 200-300. Но коэффициент у меня не на площадь, на количество посадочных мест. В среднем если я беру эти две группы для сравнения для первой цена будет одна, а для другой -другая. И делить как я понимаю надо на всю площадь, а это 1759,8 м.кв. В итоге стоимость аренды для центра города очень маленькая. У меня такой отчет не примут. А может все-таки определить стоимость по каждому залу? |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 12:12 |
|
1. Оцениваете исходя не из того "как вам сказали конференц-залы", а из ЛНЭИ. Если наилучшее использование - конференц залы, то так оно и есть.
2. Если залы разные, и разная почасовая аренда не только за конкретный зал, а и за 1 кв.м. этого зала , то есть большой смысл делать капитализацию отдельно по разным залам. Найти стоимость каждого зала отдельно, а затем через площадь зала найти конкретную стоимость 1 кв.м. зала.
Насколько я понял, Вам предложили следующее:
1.Разбить залы на 2 группы условно
- малой площади
- большой площади
2. Для каждой группы предполагается одна единая для всех залов в группе почасовая аренда за 1 кв.м. Хотя честно говоря сдается зал ЦЕЛИКОМ и арендатор интересуется арендой всего зала в час а не 1 кв.м. в час
3. Площади первой группы суммируются, и по ним делаем ЧОД 1
4. Тоже делаем по второй группе. ЧОД 2
5. Находится путем капитализации Общая стоимость первой группы, и Общая стоимость второй группы.
6. Путем деления Общей стоимости группы на общую площадь группы находите стоимость 1.кв. метра конкретной группы.
В этом случае у вас их будет две (групп то две).
Я так понимаю разбить на группы вам предложили что вы делали капитализацию ДВАЖДЫ, а не 10 раз по каждому залу. |
|
|
|
|
Vlad
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 13:06 |
|
А скажите пожалуйста, это все будет правильно?
Я разбиваю 1759,8 м.кв на 2 группы
1-я - 766,9 м.кв. - 6 залов
2-я - 992,9 м.кв. -4 залы
у меня получается средняя цена, теперь чтобы найти стоимость 1 м.кв. этой группы, я, эту стоимость умножаю на 4 и делю на 992,9, правильно? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 13:24 |
|
| Цитата: |
| 2. Для каждой группы предполагается одна единая для всех залов в группе почасовая аренда за 1 кв.м. Хотя честно говоря сдается зал ЦЕЛИКОМ и арендатор интересуется арендой всего зала в час а не 1 кв.м. в час |
+100
А в каком городе у вас все это счастье? Развит вообще рынок аренды конференц-залов? |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 14:23 |
|
Конкретизируйте вопрос. У Вас получилась "средняя цена" чего ?
И что значит "средняя" ?
Если Вы получили во второй группе "среднюю стоимость" ОДНОГО зала (а их всего 4 шт.), то тогда правильно.
Но я абсолютно НЕ ПОНИМАЮ как и зачем вы это сделали в доходном подходе. Вы наверное запутались в залах, группах, кв.м., ЧОД-ах.
Добавлено спустя 11 минут 44 секунды:
При этом "средняя стоимость" одного зала - в моем понимании среднеарифметическая стоимость одного зала из второй группы. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 20:31 |
|
| Vlad писал(а): |
| У нас объект оценки 10 конференц-залов разной площадью в одном помещении. Как оценить доходным методом стоимость 1м.кв. имея стоимость за 1 час |
Исходя из личного опыта доходный подход для определения чистой стоимости конфененц-залов практически не применим. Анализируя рынок мы имели арендную плату в часах (хотя перевод в кв м прост) НО в эту стоимость включалась и аренда мебели, аппаратуры, освещения, отопление, вентиляция, пользование санузлами (коммуналки) и тп и тд. В итоге останавливались только на сравнении, аргументируя отказ от доходника, минусуя стоимость мебели и коммуналки рассчитывая их по данным рынка. А потом долго плакали и переживали за результат 
Но более адекватного варианта мы не нашли.[/b] |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Петрович
Сообщения: 783
|
| Добавлено:
Пт, 11 Сен 2015 23:24 |
|
Принимайте по НЭИ как офисы и не делайте своим мозгам больно. Все равно в Фонде требуют принимать рыночную стоимость по наибольшему значению из трех методов, а она будет такова по сравнительному. За аналоги вы всё равно будете принимать офисные помещения, так как рынок конференц-залов как-бы эээ.....не развит. Ну и стоит огород городить с почасовкой и прочим бредом? |
|
|
|
|
Vlad
Сообщения: 40
|
| Добавлено:
Вс, 13 Сен 2015 14:57 |
|
Здравствуйте все. Спасибо за внимание. Мне очень важно знать еще другие мнения.
Я просчитывала все как офисы (три зала - как конференц залы), все сошлось, как бы. Отдала отчет на рецензирование. Но тут самое интересное и началось. Мне сказали что я ничего не знаю об оценке. И направили пересчитывать все как конференц залы, только доходным.
И считать не в метрах квадратных, а исходя из стоимости аренды в час учитывая посадочные места.
При этом "средняя стоимость" одного зала - в моем понимании среднеарифметическая стоимость одного зала из второй группы.
Я так тоже рассматривала, но тогда если я делю "стоимость объекта оценки" на площадь одного из залов, у меня получается запредельная цифра (172000 грн - 1 м.кв.), и тогда стоимость 1 м.кв. 4-х залов будет разная (площадь разная) |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 13 Сен 2015 20:30 |
|
| Vlad писал(а): |
| Текущая стоимость объекта оценки есть. Но проблема вот в чем. Делить нужно на общую площадь 10 помещений (сумма маленькая) или площадь 1 помещения (сума за 1 м.кв. очень большая) |
| Vlad писал(а): |
| Я так тоже рассматривала, но тогда если я делю "стоимость объекта оценки" на площадь одного из залов, у меня получается запредельная цифра (172000 грн - 1 м.кв.), и тогда стоимость 1 м.кв. 4-х залов будет разная (площадь разная) |
Немного непонятно у Вас, коллега Vlad.
О каком выборе "на что делить" идет речь, если у Вас все предопределено тем, от каких/скольких залов Вы брали ПВД и потом ЧОД. Логично?..
И попросили Вас разбить все конф. залы на 2 группы, наверное, потому, что посещаемость/заполняемость условно "больших" и "малых" залов заметно отличается... Поэтому вот очень логично:
| HUGO писал(а): |
3. Площади первой группы суммируются, и по ним делаем ЧОД 1
4. Тоже делаем по второй группе. ЧОД 2
5. Находится путем капитализации Общая стоимость первой группы, и Общая стоимость второй группы. |
Только да, при расчете ЧОД 1 и ЧОД 2анализируете общую загрузку и доход от залов соответствующих 2 групп.
| HUGO писал(а): |
6. Путем деления Общей стоимости группы на общую площадь группы находите стоимость 1.кв. метра конкретной группы.
В этом случае у вас их будет две (групп то две). |
|
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
oliviya16
Возраст: 42
Сообщения: 2
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 07 Авг 2017 05:21 |
|
| Петрович писал(а): |
| Принимайте по НЭИ как офисы и не делайте своим мозгам больно. Все равно в Фонде требуют принимать рыночную стоимость по наибольшему значению из трех методов, а она будет такова по сравнительному. За аналоги вы всё равно будете принимать офисные помещения, так как рынок конференц-залов как-бы эээ.....не развит. Ну и стоит огород городить с почасовкой и прочим бредом? |
Поддерживаю нормальный вариант. |
_________________
Нормальные выделения при беременности |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
