| Автор |
Сообщение |
Боголюк Андрей
Сообщения: 4
|
 Добавлено:
Пн, 16 Май 2011 13:31 |
  |
В п.12 Інструктивного листа ФДМУ від 09.03.2005р. №10-36-2562 "Роз'яснення щодо застосування Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого Постановою КМУ від 28.10.2004 р. №1442" указывается то, что "... економічний знос відповідно до пунктів 7 та 11 НС№2 стосується тільки земельних поліпшень".
Но Драпиковский А.И. на базовых курсах оценщика 03.02.2010г. дал нам ясно понять, что земля не имеет ни физического, ни функционального износа, а поддается только экономическому износу.
Данный факт легко подтверждается определением экономического износа в НС№1: "... знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки." Так, например, в депрессивных районах страны (негативные соц.-эк. факторы) и в зонах экологических катастроф (Чернобыльская зона) земля стоит гораздо дешевле, чем в среднем по региону.
Итак, имеем противоречие.
Однако может я просто не понял сути разъяснения и вырвал цитату из контекста?
Таким образом, у меня резонный вопрос : "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 16 Май 2011 14:30 |
|
| Боголюк Андрей писал(а): |
| Таким образом, у меня резонный вопрос : "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" |
Поддается и только экономическому (внешнему) обесценению. Только посчитать его нельзя, т.к. на создание земли никто не понес никаких затрат, соответственно и рассчитать этот из нос не отчего и применить некчему. Он автоматически учтен в стоимости предложений к продаже земли.
Для создания же недвижимости нужно понести определенные затраты. И если согласно данных рынка стоимость готового объекта ниже, чем суммарные затраты на его создание - имеем износ, выраженный в этой разнице. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 16 Май 2011 15:44 |
|
Серый 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Боголюк Андрей
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Пн, 16 Май 2011 16:32 |
|
Значит Драпиковский говорил об экономическом износе земли с точки зрения его возникновения, а ФГИУ - с точки зрения применения его расчетной величины в оценке?? |
|
|
|
|
sweetdar
Возраст: 40
Сообщения: 27
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 15:30 |
|
Добрый день! Как посчитать экономический износ здания методом срока экономической жизни? Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов. |
|
|
 |
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 15:34 |
|
| sweetdar писал(а): |
| Как посчитать экономический износ здания методом срока экономической жизни? |
НС № 2
| Цитата: |
Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про
залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу
всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю
врахованими. |
|
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 17:04 |
|
| Боголюк Андрей писал(а): |
| "Поддается ли земля экономическому износу? И почему именно так?" |
земля не подвержена износу (любому) по одной причине, никто, кроме господа Бога не сможет определить её восстановительную стоимость, а как известно
| Цитата: |
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з
вартістю нового майна. |
По поводу экономического износа сроком жизни +1 к Юта |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 17:33 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
земля не подвержена износу (любому) по одной причине, никто, кроме господа Бога не сможет определить её восстановительную стоимость, а как известно
Цитата:
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з
вартістю нового майна. |
Не совсем согласен с вами. Проблема в том, что физический, экономический, моральный согласно нашего законодательсва обозваны износами, тогда как согласно мировой практике износ только физический, а внешний и моральный - обесченения. Разница существенна: при износе объект теряет некоторые свои физические свойства относительно первоначального/нового/эталонного состояния как то трещины, истирания, вмяимны, гниение и т.д., что соответствует физическому износу. Тогда как под действием внешнего и морального обесценения физические свойства объекта не меняются, а объект все же теряет в стоимости.
Морального обесценения для земли скорее всего нет. А вот примеров внешнего обесценения сколько угодно: загрязнение какими-либо веществами вследствии чего земельный участок теряет в стоимости, перенос какого-то ценообразующего фактора, например, остановки общественного транспорта в результате чего может измениться НЭИ зем. участка и как следствие обесцениться (потерять в стоимости). Ну и т.д. И учитываются все эти факторы в рамках сравнительного подхода, например, т.к. Вы правильно заметили затратный подход в классическом его понимании для земельного участка не применим. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 20:39 |
|
| Серый писал(а): |
Не совсем согласен с вами. Проблема в том, что физический, экономический, моральный согласно нашего законодательсва обозваны износами, тогда как согласно мировой практике износ только физический, а внешний и моральный - обесценения. ....А вот примеров внешнего обесценения сколько угодно: загрязнение какими-либо веществами вследствии чего земельный участок теряет в стоимости, перенос какого-то ценообразующего фактора, например, остановки общественного транспорта в результате чего может измениться НЭИ зем. участка и как следствие обесцениться (потерять в стоимости). Ну и т.д. И учитываются все эти факторы в рамках сравнительного подхода, например, т.к. Вы правильно заметили затратный подход в классическом его понимании для земельного участка не применим. |
Абсолютно с Серым согласна по поводу земли и "износов". Они могут быть настолько значительными, что стоимость земельного участка становится отрицательной. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 20:46 |
|
| zanoza писал(а): |
| что стоимость земельного участка становится отрицательной. |
Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу.  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 21:17 |
|
| Юта писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| что стоимость земельного участка становится отрицательной. |
Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу. |
Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 21:47 |
|
b]sweetdar[/b] по сути спросил:
| sweetdar писал(а): |
| Как посчитать экономический износ здания |
(про метод экономического срока жизни не будем)
Все (в том числе и я) сказали чего-то вроде умного, нисколько не приблизив sweetdar к решению. Пятница, однако.
Остаточная стоимость в рамках затратного подхода:
Сост = Сзу(за вычетом износов) +Сзем
Земельная компонента останется в любом случае - даже при 100% износе здания.
Физический износ в той или иной степени присутствует всегда, функциональный - практически всегда.
А что указывает на отсутствие или наличие экономического обесценения?
По-моему, возможность или невозможность получить доход (арендную плату) от эксплуатации нового здания без признаков функционального износа здания, равный:
АПтреб = (Свосст + Сзем)*К:S:12 = N ед/м2
Предположим! есть новое здание в районе расположения ОО и фактически арендная плата за новое здание без признаков функционального износа, аналогичное по функциональному назначению объекту оценки в данном районе составляет М ед/м2
Капитализируем разницу - получаем абсолютное выражение внешнего износа.
Ну понимаю я прекрасно, что так нельзя, что не бывает информации о сдаче в аренду новых объектов, часто вообще ничего нет, что коэффициент капитализации, который при отсутствии рынка только кумулятивным и считается - это еще тот фрукт, что все за уши притянуто. Ну все я понимаю, чесс слово! А как можно? Внешний износ - это вечная головная боль и проблема, может кто чего умного присоветует? |
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 21:57 |
|
| Серый писал(а): |
| Разница существенна: при износе объект теряет некоторые свои физические свойства относительно первоначального/нового/эталонного состояния как то трещины, истирания, вмяимны, гниение и т.д., что соответствует физическому износу. Тогда как под действием внешнего и морального обесценения физические свойства объекта не меняются, а объект все же теряет в стоимости. |
Серый, простите, но объект теряет в стоимости при всех износах. Износ в оценке понятие экономическое и измеряется в денежном эквиваленте, либо в % от стоимости. И Вы правы, когда говорите, что земля может терять в стоимости, но я говорил собственно о том, что износ это разница между новым и тем, что сейчас. При этом, ключевое слово здесь - "новым". То, что стоимость земли меняется в зависимости от внешних факторов, так это понятно. Она также меняется и при изменении качества грунтов и т.д. Но, повторюсь, вся соль в ключевом слове.
Добавлено спустя 7 минут 54 секунды:
Юта, Вы не обижайтесь, но по сути sweetdar пытается спросить, что ему делать в ситуации, когда
| sweetdar писал(а): |
| Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов. |
но, поскольку он дальше дискуссию не ведет, понять удовлетворил ли его Ваш ответ, практически не возможно  Боюсь, что врядли у него получится как-то определить экономический срок жизни здания, т.к. это и есть самая большая проблема метода срока жизни. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 22:12 |
|
| sweetdar писал(а): |
| Для метода капитализации потерь в арендной плате нет данных, а для метода сравнительных (парных) продаж нет аналогов |
Так что, это полностью тупиковая ситуация? Но таких же не бывает, правда? Вот стоит здание в чистом поле, аналогов нет, аренды нет, но стоимость-то есть. И как только объявится покупатель - сразу же выясняется. что такая корова нужна самому и продавать по стоимости ликвидации никто не позволит (особенно если это не дай бог госмайно). Не только sweetdar попадал в такую ситуацию, и как быть?
Добавлено спустя 2 минуты 55 секунд:
| zanoza писал(а): |
Юта писал(а):
zanoza писал(а):
что стоимость земельного участка становится отрицательной.
Это как? Отдам землю в хорошие руки. Еще и приплачу. Very Happy
Бывает, да. Участок с разрастающимся оврагом, земля, радиационно загрязненная, земля химически зараженная, подтопляемая - она требует больших вложений хоя бы в консервацию, не говоря уж об использовании.
|
Мне кажется, Вы рассуждаете с точки зрения инвестора (ой, кто-то где-то это уже говорил ). Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. |
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Пт, 06 Июл 2012 22:21 |
|
эх, Юта, знал бы я ответ на этот вопрос, цены бы мне не было 
| Юта писал(а): |
| Самый плохой земельный участок продадут минимум за 1 грн. |
а Вы бы купили за 1 грн участок, который использовать нельзя, а налоги платить нужно? |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
