< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Оценка доли имущественных прав на комплекс недвижимого имущества

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка доли имущественных прав на комплекс недвижимого имущества

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пн, 19 Окт 2015 14:50

Добрый день.
Друзья, помогите советом.

Есть проект строительства жилого квартала в составе многоквартирных жилых домов вместе с социальной инфраструктурой, включая детские сады, школы, торговые центры и пр. Земельный участок в постоянном пользовании. Строительство еще не началось. По договору о сотрудничестве, инвестор в качестве оплаты за предоставленные услуги хочет получить 15% стоимости имущественных прав на строительство.

Внимание вопрос: знатоки, какие имправа возникают в данном случае, как их оценить? Какой перечень документов необходимо запросить у заказчика?
Пожалуйста, помогите советом, литературой, или наработками.

Vicdom

Сообщения: 446
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 10:33

JohnDoe писал(а):

Инвестор оказал услуги? Принес проект? Предоставил зем. участок? Или услуги он собирается предоставить? Нужна ясность что это за услуги, за которые он хочет получить 15%. С кем договор о сотрудничестве у инвестора?

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 10:53

Цитата:

Инвестор передал застройщику земельный участок, что является его вкладом в строительство. По условию договора о сотрудничестве между инвестором и девелопером (генподрядчиком), после реализации проекта, инвестор получит 15% от всей площади застройки. Проект запросил но пока не получил.[/quote]

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 12:58

JohnDoe писал(а):

Цитата:

[/quote]

Добавлено спустя 18 секунд:

А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка?

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 13:25

Цитата:

А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка?

Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору.

Crenter

Сообщения: 46

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 14:46

Здесь возможны два варианта:
1. Инвестиционный проект будет развиваться до своего логического завершения (продажи готовых объектов недвижимости)
2. Ликвидация инвестиционного проекта и возврат к исходному состоянию до начала реализации проекта.
Второй вариант, скорее всего не стоит рассматривать.
В рамках первого варианта, нужно определить, какими будут денежные потоки в рамках реализации данного инвестиционного проекта, и какой будет чистая дисконтированная стоимость реализованного инвестиционного проекта.
Для этого (по минимуму) нужно получить:
- документы, которые регулируют взаимоотношения сторон в рамках инвестиционного проекта;
- свидетельство о праве пользования земельным участком;
- разрешительную документацию на строительство;
- проектную документацию на данный инвестиционный проект (какая общая площадь возводимых многоквартирных домов, этапы ввода в эксплуатацию домов и т.п.)
- сметную документацию на возведение зданий (можно составить самостоятельно, если есть специфические знания в этом вопросе);
- данные относительно привлечения долгосрочных обязательств для реализации проекта.
На основании полученных данных составляете прогноз денежных потоков.

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 14:48

JohnDoe писал(а):

Цитата:

А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка?

Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору.

Добавлено спустя 22 секунды:

Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Vicdom

Сообщения: 446
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 15:44

ЛП писал(а):

JohnDoe писал(а):

Цитата:

А как по поводу согласования с власником земли про передачу земельного участка?

Земельный участок принадлежит на правах постоянного пользования инвестору.

А кто собственник земли, которая по акту передана в постоянное пользование? Государство! И в пользование государство передает землю с конкретным целевым назначением. А не под застройку. Тут явное плановое нарушение целевого назначения просматривается. Менять целевое никто не будет, и к гадалке не ходи.

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 17:05

ЛП писал(а):

Получается, что инвестор пользователь, но не собственник. И любая передача земельного участка без согласия собственника незаконна. Такое ощущение, что с Вашей помощью хотят провести какую-то аферу.

Vicdom писал(а):

Целевое назначение земельного участка - "земли жилой и общественной застройки". Проверил по градостроительному кадастру г. Киева, земли действительно выделены решение Горсовета под застройку. На аферу не похоже, все законно.

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 17:45

JohnDoe писал(а):

ЛП писал(а):

Vicdom писал(а):

Добавлено спустя 20 секунд:

Згідно ст.92 Земельного кодексу: "Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку." Тобто функція розпорядження інвестору не надана.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Crenter

Сообщения: 46

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 19:41

Вам, все-таки, нужно определиться с объектом оценки. У Вас объектом оценки, является:
- право пользования земельным участком,
или
- право требования по инвестиционному договору?

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 23:10

Какова цель оценки?

tu4a

Сообщения: 2

Добавлено: Ср, 21 Окт 2015 09:16

Оценка имущественных прав это оценка документа (соответствующего договора). Поэтому, в первую очередь, от заказчика надо требовать объект оценки - именно этот документ и все связанные с ним (разрешения, лицензии и пр).
Далее анализируется каждый пункт (обязан, имеет право и т.п.) на предмет того как этот пункт влияет на денежные потоки при реализации проекта (создается модель).
Я строю модель с использованием имитационного моделирования, когда для основных параметров строится вероятностное распределение и совместное корреляционные связи.
В ответе - наиболее вероятное состояние модели.

_________________
Дисциплина - свобода в действии, лень - свобода в бездействии.

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Ср, 21 Окт 2015 13:55

Crenter писал(а):

Петрович писал(а):

Какова цель оценки?

Цель оценки - определение рыночной стоимости имущественных прав на 15% общей ПЛОЩАДИ объекта.

Думал строить модель развития проекта, однако смущает формулировка предмета оценки. Получается что инвестора не волнует рентабельность проекта, он все равно получает 15% от инвестиционной стоимости площадей (естественно продисконтированной на дату оценки).

Друзья, исправьте меня если я не прав.

PS: Подскажите, где найти актуальный анализ рынка жилой недвижимости на первичном рынке

Crenter

Сообщения: 46

Добавлено: Ср, 21 Окт 2015 15:27

Объектом оценки, все-же, у вас должно быть право требования по инвестиционному договору (по факту у вас еще нет как токового объекта строительства, поэтому и зарегистрированных имущественных прав на него у вас не может быть (в общем случае до введения его в эксплуатацию)).
Если инвестор получает 15% от инвестиционной стоимости площадей, то строить модель необходимо, т.к. инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Т.е. стоимость площадей напрямую будет зависеть от денежных потоков от инвестиционного проекта.
Зачастую в инвестиционных договорах прописывают передачу объекта в натуре. Если у вас в договоре это прописано как я указал выше, то инвестор получит 15% завершенного строительством объекта, которые, уже инвестор может реализовать по рыночной стоимости.
Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме