< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Оценка доли имущественных прав на комплекс недвижимого имущества

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка доли имущественных прав на комплекс недвижимого имущества

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 29 Окт 2015 23:13

Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой.
Зачем Вам какое-то вхождение. Ваш инвестор уже вошел в проект путем своего взноса в виде прав на земельный участок. Он обменял свой взнос на 15% площадей в проекте. Какие еще могут быть платы за вход.
Ну так и оперируйте своими 15% площадей.
Если эти площади конкретно не оговорены, возьмите проект комплекса, определите все площади, которые априори могут принести доход посредством их продажи, разбейте их по функциональному назначению и возьмите от каждой категории по 15%.
Определите срок ввода комплекса в эксплуатацию. Проверьте текущий график выполнения работ с плановым. Если есть отставание (а оно есть фактически всегда, а особенно сейчас), к плановому сроку докиньте срок отставания - это будет дата, когда ваш пайщик получит площади так сказать на руки.
Возможно, что предусмотрен ввод комплекса по очередям, тогда дополнительно еще площади, причитающиеся инвестору, проранжируйте по стадиям/очередям ввода в эксплуатацию.
С момента ввода комплекса в эксплуатацию постройте график продаж площадей (ну не все же они сразу купятся).
Для каждого периода спрогнозируйте стоимость продаваемых площадей исходя из их категории.
Просчитать затраты, связанные с оформлением прав собственности (нотариальные услуги, БТИ, платежи по оформлению права собственности и что там еще) в виде процента от дохода.
Полученные денежные поступления привести дисконтированием на дату оценки.
Если речь о жилье, то по факту на момент готовности его и продажи вашим инвестором, то это будет вторичный рынок и НДС по текущему законодательству там не будет. Спрогнозировать изменение законодательства на дату вперед, поэтому исходим из неизменности законодательства в текущей редакции на момент готовности объекта в эксплуатацию. Я бы это записал как ограничение и допущение в вашей работе. Если конечно не прописано в законодательстве изменений с известным сроком вступления их в силу (типа вступает в силу с такой-то даты).
Как по мне, то все.
Еще как вариант, если есть на дату оценки факты перепродажи недвижимости в вашем комплексе. По факту это и будет перепродажа имущественных прав. Тогда берете такие аналоги, высчитываете стоимость единицы и множите на свои площади.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 09:32

Серый писал(а):

Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой.

а я взагалі сумніваюсь, що топік-стартер - оцінювач

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 11:05

Еще как мысль относительно возможных затрат, можно привести определение МСО

Цитата:

Транзакционные издержки

36. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

и никаких расходов не учитывать вообще, а оперировать исключительно показателями стоимости по категориям недвижимости.

Если же учитывать затраты, связанные с получением стоимости за объекты недвижимости, то это уже будет своего рода оценка бизнеса от операций с недвижимостью, а не самой недвижимости.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:02

kink писал(а):

Серый писал(а):

Читаю тему, и как говорится, либо лыжи не едут, либо я ... какой-то не такой.

а я взагалі сумніваюсь, що топік-стартер - оцінювач

И к чему это было сказано?

Добавлено спустя 46 секунд:

Серый писал(а):

Еще как вариант, если есть на дату оценки факты перепродажи недвижимости в вашем комплексе. По факту это и будет перепродажа имущественных прав. Тогда берете такие аналоги, высчитываете стоимость единицы и множите на свои площади.

Какие аналоги нужно брать в таком случае?

Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:

Серый

Серый писал(а):

Еще как мысль относительно возможных затрат, можно привести определение МСО
36. Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.

Корректировку на НДС необходимо проводить согласно п.17 Национального стандарта оценки №1:

Цитата:

17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки майна.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:16

JohnDoe писал(а):

Какие аналоги нужно брать в таком случае?

Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги.

Добавлено спустя 5 минут 19 секунд:

JohnDoe писал(а):

Корректировку на НДС необходимо проводить согласно п.17 Национального стандарта оценки №1:
Цитата:

17. У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.
Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки майна.

Ну во-первых, стандарт не указывает на необходимость проведения корректировки, а на необходимость отобразить факт включения или невключения. Чтобы пользователь отчета и результата однозначно понимал результат и его составляющие.
Во-вторых, согласно законодательства, есть куча операций, в том числе и с недвижимостью, где НДС просто нет. На что тогда корректировать?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:21

Crenter писал(а):

Таким образом, если объект будет передан инвестору в натуре, то вам нужно определить следующие моменты:
1. Какая будет стоимость 1 кв.м. на дату реализации объектов недвижимости переданных инвестору по инвестиционному договору;
2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору.

Если вас не затруднит, опишите подробнее каждый этап анализа. Может посоветуете профильную литературу по направлению?

Добавлено спустя 3 минуты 46 секунд:

Серый писал(а):

Неправильная интерпретация наличия/отсутствия НДС фактически приводит к искажению рыночной стоимости объекта, так как оценщик фактически (косвенно) определяет базу налогообложения для фискальных органов.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:25

JohnDoe писал(а):

Если вас не затруднит, опишите подробнее каждый этап анализа.

А вы шаровик. Расписать поподробнее - это все равно что отчет за вас написать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:26

Серый писал(а):

Нужно ли в таком случае проводить дисконтирование денежного потока, оперируя инвестиционной стоимостью объекта?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:29

JohnDoe писал(а):

Серый писал(а):
Ну какие? Самые обычные. Открываете теже источники, откуда берете дыне о предложениях к продаже. Находите предложения о продаже объектов в вашем комплексе. Как правило, там не заморачиваются, и пишут, что продается квартира/место в паркинге/встроенное помещение. Но по факту мы же понимаем, что пока объект не введен в эксплуатацию и находится в стадии строительства, то это продажа имущественных прав. Вот вам и аналоги.

Нужно ли в таком случае проводить дисконтирование денежного потока, оперируя инвестиционной стоимостью объекта?

А можно я поступлю как в Адессе, т.е. отвечу вопросом на вопрос. А что вы в этом случае собрались дисконтировать?
И почему вы оперируете инвестиционной стоимостью. Раз уж упомянули стандарт 1, так почитайте в нем про инвестиционную стоимость.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 30 Окт 2015 12:32), всего редактировалось 1 раз

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:30

JohnDoe писал(а):

И к чему это было сказано?

до того, що Ви не володієте елементарною базою оцінювання та задаєте питання за питанням, одне відвертіше одного.

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 12:34

Серый писал(а):

А вы шаровик. Расписать поподробнее - это все равно что отчет за вас написать.

Я привык максимально разбираться в предмете. Чем больше я вникаю в суть, тем больше у меня возникает вопросов.
Я не прошу вас делать за меня работы. Меня интересует мнение участников форума относительно сложностей, которые у меня возникают в процессе выполнения оценки. Если есть какая-либо сложность в ответе на эти вопросы, пожалуйста помогите с источником (книги. статьи, публикации).
Признаюсь, у меня не столь большой опыт выполнения подобных проектов. Прошу отнестись снисходительно к тем вопросам, которые кажутся вам простыми или в формулировка которых не совсем корректна.

Добавлено спустя 8 минут 20 секунд:

kink писал(а):

Так помогите мне овладеть этой базой. Разве не в этом суть форума - делиться личным опытом в сфере оценки.

Добавлено спустя 33 минуты 14 секунд:

Серый писал(а):

Для того что бы прояснить ситуацию, опишу мой алгоритм расчета.

1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.;
2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48%

И вот что меня смутило: чем ближе объект к дате сдачи, тем выше стоимость вхождения инвестора в проект (стоимость квартиры растет), так как снижаются риски того что объект не будет завершен вовсе. А моя модель показывает пардоксальное снижение, хотя должна демонстрировать рост стоимости.
Я задал себе (и вам) справедливый вопрос, где в допущениях на оценку я сделал ошибку?

Если возникли дополнительные вопросы по проекту - задавайте, с удовольствием на них отвечу.

Crenter

Сообщения: 46

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 16:56

JohnDoe писал(а):

1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.;

По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.

JohnDoe писал(а):

2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48%

А вот это уже база для применения доходного подхода. В рамках доходного подхода, Вам, нужно определить, денежные потоки от владения и реализации прав на объекты недвижимого имущества. Т.к. денежные потоки разнесены по времени (разные этапы ввода в эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости) то денежные потоки от продажи недвижимости нужно привести к дате оценки (продисконтировать). Учтите, что стоимость реализации будет уже не как у прав требования, а как у прав собственности на недвижимое имущество.

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 17:23

JohnDoe писал(а):

И вот что меня смутило: чем ближе объект к дате сдачи, тем выше стоимость вхождения инвестора в проект (стоимость квартиры растет), так как снижаются риски того что объект не будет завершен вовсе. А моя модель показывает пардоксальное снижение, хотя должна демонстрировать рост стоимости.
Я задал себе (и вам) справедливый вопрос, где в допущениях на оценку я сделал ошибку?

Ви стверджуєте одне (виділене мною), а в розрахунки мабуть закладуєте інше. Що у Вас там за етапи будівництва, мені важко сказати, на які елементи розбито - будинки, квартали. Але якщо побудинково, то дійсно, з підвищенням рівня готовності будинку ціна за кв.м в ньому росте. Навіть ринковими даними думаю можна підтвердити.

JohnDoe

Сообщения: 20
Откуда: Стольный Град

Добавлено: Пт, 30 Окт 2015 17:31

Crenter писал(а):

JohnDoe писал(а):
1. Проанализировав предложения на первичном рынке недвижимости , я пришел к рыночной стоимости подобных жилых квартир в комплексах, незавершенных строительством, в размере 15 тыс. грн. за 1 кв.м.;

По результатам данного анализа Вы должны были установить, среднюю стоимость имущественных прав на недвижимое имущество незавершенное строительством.
По факту для вас эта информация - это база для применения сравнительного подхода. Поэтому ничего дисконтировать - не нужно.
JohnDoe писал(а):

2. Определил ставку дисконта методом кумулятивного построения (форму 1 и форму 2 отчетности заказчик так и не предоставил);
3. Учел тенденции на рынке первичной недвижимости (снижение стоимости на 5% за счет негативной конъюнктуры рынка);
4. Создал модель завершения строительства, основываясь на данных заказчика;
5. Продисконтировал каждый этап строительства и получил снижение рыночной стоимости относительно первоначальной цифры (стоимость 1кв.м. х площадь квартиры) в среднем на 48%

А вот это уже база для применения доходного подхода. В рамках доходного подхода, Вам, нужно определить, денежные потоки от владения и реализации прав на объекты недвижимого имущества. Т.к. денежные потоки разнесены по времени (разные этапы ввода в эксплуатации завершенных строительством объектов недвижимости) то денежные потоки от продажи недвижимости нужно привести к дате оценки (продисконтировать). Учтите, что стоимость реализации будет уже не как у прав требования, а как у прав собственности на недвижимое имущество.

Спасибо огромное за ваше терпение и ваши советы. Сравнительный подход уже закончил, работаю над доходным.

Добавлено спустя 3 минуты 41 секунду:

Crenter писал(а):

2. Каковы будут транзакционные издержки при реализации недвижимости;
3. Определить вероятность завершения девелопером инвестиционного проекта в целом, а также в установленный срок.
4. Определить юридическую вероятность признания прав требования по инвестиционному договору.

Не могли бы вы подробнее расписать.
Пожалуйста, посоветуйте источник, который освещает эти моменты (книги, статьи).

Добавлено спустя 3 минуты 19 секунд:

kink писал(а):

Действительно, я, по неопытности, смешал два подхода в один и был в шаге от провала операции.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Сб, 31 Окт 2015 09:04

Якщо по-суті це оцінка житла, то навіщо дохідний? Чи це комерція?

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка нематериальных активов

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме