Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Отчет об оценке земельного участка несельскохоз. назначения Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке Автор Сообщение Trinichka Возраст: 41 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 13 Авг 2005 15:50 Обсуждаемый отчет лежит тут:http://www.vikno.com.ua/report/index.php?id_report=6 КовАл писал(а): Добавлено: Пт Окт 08, 2004 11:16 am Уважаемые, коллеги! Мы выставили на обсуждение "Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 63 м.кв. под строительство и обслуживание продовольственного магазина, расположенного по адресу: г. Херсон, ул. Патона/Шенгелия, б/н." Я являюсь одним из участников его составления, хотя у меня нет сертификата оценщика земли, что, по мнению Госкомзема, говорит о том, что меня и близко нельзя подпускать к оценке земли Ну что ж, посмотрим, что скажут коллеги... хотелось бы услышать конструктивную критику и замечания. З.Ы. Еще хотелось бы услышать и увидеть мнение коллег по поводу следующего вопроса "Интересна ли вам тема "Обсуждение отчётов об оценке"?" Прошу проголосовать в опросе. Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Пт Окт 08, 2004 5:20 pm Не ну Ковал разве так можно если не 150 страниц так 92!!! Это ж где столько времени взять, нет что бы страничек 20-30 крапануть и порядок Поэтому после первого пробега по диагонали маленького участка отчета в пределах моего потолка 20-30 страниц (т.е. может где-то и не прав буду) 1. Безрисковая рассчитывается для ВКВ а ЧОД в грн.? 2. Ставка капитализации рассчитана до десятых, поэтому выглядит не совсем серьезно, особенно учитывая то, что рассчитывалась она таким «наукоемким» методом, как кумулятивный (особенно Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті, Компенсація специфічних ризиків, властивих оцінюваному об'єкту...) 3. Ну еще так почти Оффтоп - хотелось бы отметить добірну українську мову, особенно порадовал перл – «періоді нагромадження», может я и ошибочно думаю, что надо было бы перевесты как “період накопичення”, но посмеялся я от души КовАл писал(а): Добавлено: Сб Окт 09, 2004 12:33 pm Hard_Pragmatic писал(а): Не ну Ковал разве так можно если не 150 страниц так 92!!! Это ж где столько времени взять, нет что бы страничек 20-30 крапануть и порядок Поэтому после первого пробега по диагонали маленького участка отчета в пределах моего потолка 20-30 страниц (т.е. может где-то и не прав буду) Ну ты просто заветная мечта моего бухгалтера Она меня «строит» за расход бумаги и краски в катридже Но ты заметь… я же уже потихоньку исправляюсь… сам говоришь: Цитата: не 150 страниц так 92!!! … т.е. бухгалтер делает своё дело Hard_Pragmatic писал(а): 1. Безрисковая рассчитывается для ВКВ а ЧОД в грн.? Дык это у нас типа наименее рискованные вложения, а учитывая, что для перевода грн. в дол. используется курс НБУ, который не имеет моржи (купля/продажа), то получается, что хрен редьки не слаще… хотя то о чём ты говоришь, это тоже тема для обсуждения Hard_Pragmatic писал(а): 2. Ставка капитализации рассчитана до десятых, поэтому выглядит не совсем серьезно Дык чё я виноват, что оно так по расчетам получается? Это всё возврат капитала виноват Hard_Pragmatic писал(а): 3. Ну еще так почти Оффтоп - хотелось бы отметить добірну українську мову, особенно порадовал перл – «періоді нагромадження», может я и ошибочно думаю, что надо было бы перевесты как “період накопичення”, но посмеялся я от души Эт еще хорошо, что: Hard_Pragmatic писал(а): после первого пробега по диагонали маленького участка отчета Там наверное еще и других перлов целая куча… это ведь мой первый отчет на рідній мові Ну а переводчик у меня компьютерный… так что все претензии к нему Ну ты не волнуйся, я ему передам твоё «ФЕ», и выговор сделаю rudge писал(а): Добавлено: Пн Окт 11, 2004 7:49 pm Уважаемый Ковал. Полностью согласен с Hard Pragmatik. К чему вся єта "вода". На последний екзамен один стажёр принёс отчет в трёх томах, Маркус "був в жахе". Да и мне досталось от Лебедь. Мой стажёр сказал, что ОЧЕНЬ МНОГО ЛИШНЕГО, хотя у меня и остались сомнения по некоторым разяснениям. Ещё, на мой взгляд к чему такая точность, до шестого знака, если затем мы применяем коефициент от 0 до 10 % (поправа на торг, или риски) которые всё нивелируют. Зачем описывать процедуру определения объёма здания и т. п. Кому надо тот разберётся или он и без нас знает. Ведь проблема не только в бумаге и картридже, она глубже. На Ваших "примерах" других оценщиков начинают учить как оформлять отчёт, а на мой взгляд это не самое главное в оценке. Пока всё, надо дочитать может что ещё добавлю. Удачи PS Ковал Ваше сообщение получил. Отвечу обязятерьно. КовАл писал(а): Добавлено: Ср Окт 13, 2004 10:47 am rudge писал(а): К чему вся єта "вода". Мне тяжело ответить на поставленный таким образом вопрос… ели можно, то давайте конкретней, что именно Вы считаете ненужным в этом отчете? rudge писал(а): На последний екзамен один стажёр принёс отчет в трёх томах, Маркус "був в жахе". Да и мне досталось от Лебедь. Мой стажёр сказал, что ОЧЕНЬ МНОГО ЛИШНЕГО, хотя у меня и остались сомнения по некоторым разяснениям. Ну, тут, как говорится, сколько оценщиков, столько и мнений. Я лично не вижу причину биться в истерике, по поводу толщины отчета, так же как и не вижу повода судить о качестве работы по количеству исписанных листов… всё зависит от объекта оценки, собранной оценщиком информации и т.д. А смеяться над стажером, приехавшим сдавать экзамен, который нервничает, переживает, и, что абсолютно понятно, боится, что либо возразить, дабы не навлечь на себя гнев экзаменатора, это просто недостойно!!!!!!! (мне тоже тут кое-что порассказали про экзамен). Я не хочу называть имена этих оценщиков, но если они прочтут мои слова, то пусть ответят на вопрос: «Почему же Вы не выставите на общий суд свои такие БЕЗУКОРИЗНЕННЫЕ отчеты?» и пусть даже не на этом сайте… есть например appraiser.ru, на котором, кроме своей работы, я не встречал работ украинских оценщиков, а ОЧЕНЬ жаль... Уж очень бы хотелось гордиться кем-то из своих… украинцев… и стремиться к чему-то. Извините, что не по теме, просто очень как-то на душе стало нехорошо, когда мне рассказали, как парень принес толстый отчет и над ним начали насмехаться… а тут ещё и Вы затронули тему экзаменов . Сразу скажу, я понятия не имею кто этот парень и откуда он, но, как вы понимаете, дело не в нём, а в тех «юмористах», которые над ним насмехались… в их отношении к людям!!! И оценка здесь НИ ПРИЧЁМ!!! Ладно, Бог им судья, а мы давайте продолжим по нашей теме… Так вот… возможно некоторые оценщики и умеют описывать ситуацию на рынке недвижимости в двух словах, да так, что бы всем всё было понятно, но я, лично, к моему огромному сожалению, не из их числа Из двух слов у меня обычно получается что-то подобное: «Ситуация хреновая…» или «Всё класс…», но дальше, почему-то, толи натура у меня такая, толи еще чего-то… я уж не знаю, но хочется рассказать почему «Ситуация хреновая…» или «Всё класс…». Может я и не прав, но я думаю, что один из минусов в моей работе – неумение использовать собранную информацию, т.е. раздел «Анализ рынка» не связан с расчетами. Я лично именно такой вывод сделал для себя глядя на все замечания в мой адрес по этой теме. И вот с этим я буду бороться, т.е. буду учиться и пытаться связывать всё воедино. rudge писал(а): Ещё, на мой взгляд к чему такая точность, до шестого знака, если затем мы применяем коефициент от 0 до 10 % (поправа на торг, или риски) которые всё нивелируют. Вот здесь я согласен на все 100%, наверное просто не подумал об этом rudge писал(а): Зачем описывать процедуру определения объёма здания и т. п. Кому надо тот разберётся или он и без нас знает. Вы знаете, кому надо, тот без нас не только в этом может разобраться, но мы, почему-то, пишем методику оценки, объясняем откуда берём тот или иной коэффициент и т.д. Просто мне кажется, что пользователь отчета, если вдруг ему захотится что-то понять в написанном, не должен рыться в УПВСах и другой специфической литературе. Т.е. элементарные вещи должны быть раскрыты в отчете. Я конечно далек от мысли, что в рамках работы по оценке можно объяснить, что такое уравнение регрессии или что-то подобное, но объяснить чем отличается высота этажа, от высоты помещения, я считаю целесообразным. rudge писал(а): Ведь проблема не только в бумаге и картридже, она глубже. На Ваших "примерах" других оценщиков начинают учить как оформлять отчёт, а на мой взгляд это не самое главное в оценке. Да, наверное, это не самое главное в оценке… честно говоря, я даже и не знаю, что самое главное в оценке… может кто подскажет… но думаю, что хорошо и правильно оформленный отчет это тоже искусство (я не в коей мере не претендую на эталон… было бы глупо). Знаете, самая большая похвала от заказчика для меня была, когда человек, совершенно не имеющий отношения к оценке, сказал, что ему всё понятно в моей работе… Понимает, он её ЧИТАЛ!!!!! Я не знаю, что его к этому подвигло, но он ее читал и сделал вывод, что НИЧЕГО СЛОЖНОГО В ОЦЕНКЕ НЕТ!!! По-моему это здорово! Учтите, что он, вернее она, читала работу, где я впервые в своей практике использовал уравнение линейной регрессии, это была оценка квартиры. Я не думаю, что она поняла и разобралась с уравнением регрессии, но суть и методы, применяемые в работе, для человека были понятны. А, да… еще.. хотел спросить… и кто это кого там у Вас на моих отчетах начал учить? rudge писал(а): Пока всё, надо дочитать может что ещё добавлю. Конечно же читайте… буду рад с Вами поговорить… ну и со всеми остальными, конечно же, тоже. З.Ы. Огромное спасибо всем, кто откликнулся на предложение обсудить работу. Очень надеюсь, что к ним присоединятся и другие члены клуба и гости. Когда-то уже говорил, но на всякий случай скажу еще раз… не бойтесь меня критиковать, я не обижусь… я не обидчивый Наоборот, я жду именно критики своих работ, для меня это намного важней, чем похвала! Мне кажется, что только так мы сможем чему-то научиться и получим возможность совершенствоваться. Удачи всем. zanoza писал(а): Добавлено: Пн Дек 13, 2004 6:25 pm да уж, воды в отчетах - кошмар. кстати, меня в региональном отделении ФДМУ строили по поводу согласования результатов, и сказали, что все эти удельные веса - чушь полная, надо выбирать один (!) результат, наиболее обоснованный. в крайнем случае - среднее арифметическое из двух наиболее обоснованных методов. что вы думаете по этому поводу? КовАл писал(а): Добавлено: Пн Дек 13, 2004 6:41 pm zanoza писал(а): да уж, воды в отчетах - кошмар. Еще раз прошу, будьте конкретней. Что, конкретно, Вы считаете не нужным в данной работе? zanoza писал(а): кстати, меня в региональном отделении ФДМУ строили по поводу согласования результатов, и сказали, что все эти удельные веса - чушь полная, надо выбирать один (!) результат, наиболее обоснованный. в крайнем случае - среднее арифметическое из двух наиболее обоснованных методов. что вы думаете по этому поводу? Ну, считаю, что они не правы. Почитайте вот это: "Как сдать «экзамен совести» или О проблеме согласования результатов оценки" (доклад на международной конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003 г., г. Алушта) (С. Сивец) http://www.binfo.zp.ua/articles/22.shtml Tata писал(а): Добавлено: Чт Фев 10, 2005 5:39 pm Привет, коллеги! Отчет в принципе понравился. Впечатляет. На счет "много воды" - я считаю, что это необходимо. Столкнулись на практике, когда Отчет «вычитывался» (при рассмотрении спорного вопроса между сторонами в суде) от корки до корки и, оказывается, каждое слово имело значение (в том числе и наиболее эффективное использование объекта). Что характерно, претензий к оценщику – не было. Мое мнение – слова в отчете, в том числе на первый взгляд лишние, являются иногда очень важными и являются защитой оценщика в будущем. В общем, это дело каждого, насколько трудоемкий способ для получения одного и того же результата, использовать при процедуре определения дохода от продажи улучшенного земельного участка (экономический метод), в том числе обрабатывать информацию об аналогах. Например, я бы выбрала из 16 аналогов 3 наиболее подобных, используя те же критерии, что и Вы, но не используя статистических методов. Хотя в принципе, по времени статистическая обработка при наличии Excel – на минут двадцать больше, чем традиционный способ выбора аналогов. Кроме того, статистический больше внушает доверия, особенно рецензентам. Как говорит один уважаемый мною оценщик в солидном возрасте и с научным стажем: «Из трех наиболее сложных методов, которые дают примерно одинаковый результат лучше выбрать наиболее простой для восприятия и короткий, так как сам процесс оценки не настолько точный…». На счет экономического метода. Мы тоже его применяем, но беспокоит такой вопрос: «Ведь в качестве аналогов объекта принимаются цена предложения «земля+улучшения», при этом фактически составляющая земли в данной цене предложения - это право пользования земельным участком (так как по пальцам можно пересчитать участки (не под частными жилыми домами), находящимися в собственности, в основном – временное пользование). А как известно аренда земельного участка от собственности отличается как минимум: разница между арендной платой и налогом на землю. У кого какое мнение на этот счет? Еще вопрос по отчету: неужели в г.Херсон вообще нет продаж земельных участков на первичном рынке? Если есть, но не подходят, надо хотя бы привести точки продаж и вывести диапазон, и обосновать почему не подходят. Или просто у Вас нет доступа к данной информации? zanoza писал(а): Добавлено: Чт Фев 10, 2005 5:59 pm при расчете методом аналогов недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, как рассчитывать стоимость улучшений и стоимость земли? КовАл писал(а): Добавлено: Пт Фев 11, 2005 12:37 am Tata писал(а): Еще вопрос по отчету: неужели в г.Херсон вообще нет продаж земельных участков на первичном рынке? Есть. Tata писал(а): Если есть, но не подходят, надо хотя бы привести точки продаж и вывести диапазон, и обосновать почему не подходят. Обосновываю. У нас сделки на первичном рынке земли – выкуп. Т.е. цена – мнение оценщика, а не результат торга покупателя и продавца, да и добровольный продавец, в данной ситуации, отсутствует, так же как и какой либо срок экспозиции… его там и быть не может. Теперь у меня вопрос, а зачем мне этот диапазон? Tata писал(а): Или просто у Вас нет доступа к данной информации? Да, действительно, ко всему выше сказанному, ещё и доступа к такой инфе практически нет. Tata писал(а): На счет экономического метода. Мы тоже его применяем, но беспокоит такой вопрос: «Ведь в качестве аналогов объекта принимаются цена предложения «земля+улучшения», при этом фактически составляющая земли в данной цене предложения - это право пользования земельным участком (так как по пальцам можно пересчитать участки (не под частными жилыми домами), находящимися в собственности, в основном – временное пользование). А как известно аренда земельного участка от собственности отличается как минимум: разница между арендной платой и налогом на землю. У кого какое мнение на этот счет? Согласен, но что делать, пока не знаю Давайте думать вместе. Tata писал(а): при расчете методом аналогов недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, как рассчитывать стоимость улучшений и стоимость земли? Ну, различными подходами. Улучшения, например, по УПВСам с учетом износов, а землю, например, остатком. Шутка Мне кажется, что Вы имели в виду туже проблему, о которой говорила Tani, поэтому ответ тот же. Tata писал(а): Добавлено: Пт Фев 11, 2005 3:36 pm Цитата: Обосновываю. У нас сделки на первичном рынке земли – выкуп. Т.е. цена – мнение оценщика, а не результат торга покупателя и продавца, да и добровольный продавец, в данной ситуации, отсутствует, так же как и какой либо срок экспозиции… его там и быть не может. Теперь у меня вопрос, а зачем мне этот диапазон? Отвечаю. Мое мнение таково: диапазон для того, чтобы в выводах хотя бы сравнить полученное значение рыночной стоимости: попадает ли она в данный дипазон, выше, ниже. А может вы "недооценили" земельный участок, используя экономический метод с ценой предложения, которая включает право пользования (или тот же метод остатка с арендой)? А может данное значение попадает в дипазон на первичном рынке? У Вас же тоже продажа выкупом на первичном рынке. И все-таки интересно, во сколько подобное оценили коллеги (стоимость то рыночная). Еще интересные вопросы, по крайней мере для меня, в связи с утверждением в октябре Нац. стандарта №2: 1. п.6 НС №2 абз2: "Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника". Чаще всего УПВС не соответствуют рыночным данным, в том числе и в Вашем Отчете стоимость замещения (без учета износов) магазина составляет около 115$/кв.м (при том что опосредованная стоимость строительства жилья около 1772грн./кв.м в Херсонской обл., а в магазине явно улучшенная отделка). Это не в плане критики, у самих рыльце в пушку, а в плане как же дальше оценивать: заведомо нарушая законодательство? 2. Вы не сталкивалися с Техническим паспортом на земельный участок по п.30 НС №2 при проведении землевпорядной экспертизы? zanoza писал(а): Добавлено: Пт Фев 11, 2005 5:16 pm ну, насчет себестоимости строительства жилья - то жилье, а то магазин. магазин-то попроще, во-первых. во-вторых, в маленьких городах стоимость квадратного метра жилья на вторичке гораздо ниже себестоимости жилья, а первички вообще не строят (как в нашем городе, например). КовАл писал(а): Добавлено: Вс Фев 13, 2005 1:45 pm Знаете, Tani, если я буду постоянно ориентироваться не на вторичный рынок, а на мнение коллег и первичный рынок, условия сделки купли-продажи на котором, имеют мало общего с рыночными условиями, то врядли у меня получится рыночная стоимость. Tata писал(а): А может вы "недооценили" земельный участок, используя экономический метод с ценой предложения, которая включает право пользования (или тот же метод остатка с арендой)? Хм… а может быть другие оценщики «переоценили» земельные участки? А может быть, просто, изменилась рыночная ситуация? И вообще, почему я должен подстраиваться под других оценщиков, а не под вторичный рынок? Зачем мне говорить о том, за какую цену когда-то были выкуплены другие земельные участки, если у меня есть данные о рынке на сегодня? Насчет той проблемы, о которой вы говорите, и с которой я согласен, скажу, другие оценщики её не избежали, так что, ориентируясь на них, я, опять же, не смогу от неё уйти. А учитывая, что каждая работа по оценке имеет свою погрешность (свои ошибки), я только буду аккумулировать эти ошибки у себя, а мне и своих хватает… могу поделиться Короче говоря, ориентация на первичный, а не на вторичный рынок и использование мнения оценщиков о стоимости земли в прошлом, по моему мнению, приведет к тому, что я буду всё больше отдаляться от рыночной стоимости. Вы только посмотрите на цены, по которым приватизируются объекты недвижимости и стоимость этих объектов на вторичном рынке. Разница в несколько раз!!!! Ну, а что касается Tata писал(а): И все-таки интересно, во сколько подобное оценили коллеги (стоимость то рыночная). то я, конечно, диапазон знал. Но это к отчету и к оценке, как науке, уже отношения не имеет, это уже скорее из темы «Оценка. Как заработать денег и не сесть в тюрьму» . Т.е. конечно, я старался сделать так, что бы и овцы были целы, и волки были сыты… и пастух (оценщик) остался на свободе Что касается Вашего вопроса по УПВСам, то, как говорил «классик» «Маємо те, що маємо». Так что, пока нет ничего, чем можно было бы заменить нынешние УПВСы, считаем по ним… главное, что бы правильно Что касается того, какие цифры мы по ним получаем, то это уже вопрос не к нам… есть утвержденные коэффициенты для перевода тех руб. в эти грн. и не мы их придумали… вот так я бы отвечал в случае чего (тьфу, тьфу, тьфу через левое плечё… три раза стучу по дереву и не дай Бог, конечно ). К вопросу об аренде. Тут все просто… и, одновременно, сложно. В идеале я должен был бы либо отобрать аналоги с приватизированной землёй, либо внести корректировку, т.е. у меня должен был бы появиться еще один ценоформирующий фактор – право на зем. уч-ток. Я этого не сделал, и это и есть ошибка, допущенная в этом отчете. Почему я этого не сделал? Да потому, что я был просто не в состоянии выяснить, является ли земля собственностью или она находится в пользовании (например, аренда)… у риэлторов инфу можно только под пытками получить и, зачастую, они и сами не знают какие права у продавцов объекта не зем. уч-ток. Ладно, остановимся на варианте, когда у нас все аналоги расположены на арендованной земле. Тогда, если мы берём все объекты аналоги с арендованной землёй, в остатке у нас получается стоимость права пользования арендой. Что ж, в таком случае, может быть нам нужно провести еще один расчет для получения ст-ти земли? Например, взять наш договор аренды, посмотреть условия, определить налог на землю и другие расходы, если они могут возникнуть, вычесть из аренды налог и расходы, то, что получится, прокапитализировать, и, полученную цифру прибавить к имеющейся у нас стоимости права пользования арендой… может быть так мы получим ст-ть земли? Как народ на это смотрит? Tata писал(а): Вы не сталкивалися с Техническим паспортом на земельный участок по п.30 НС №2 при проведении землевпорядной экспертизы? Нет, я не сталкивался… я вообще не оценщик земли… спрошу у своих сотрудников, но позже. 2 zanoza Вы не правы. Сравните цены на магазины и жильё в УПВСах… магазины приблезительно в два раза дороже, так что Tani в точку попала А на счет строят или нет, то это уже речь о износах. Tata писал(а): Добавлено: Пн Фев 14, 2005 4:43 pm Привет всем! С праздником! В первую очередь ответ zanoza. Цитата: ну, насчет себестоимости строительства жилья - то жилье, а то магазин. магазин-то попроще, во-первых. Стоимость строительства жилья обычно меньше (речь не идет об элитном жилье, так как опосредованная стоимость строительства обычно отражает стоимость жилья с минимальной отделкой или жилье "под отделку"), чем коммерческой недвижимости. Это обусловлено: масштабным эффектом (или построить небольшой магазинчик площадью до 50кв.м или многоэтажное здание на тысячи кв.м внутренней площади?); далее за счет стоимости "улучшенной отделки", которая может быть равна стоимости строительства "коробки" и т.д. и т.п.... Цитата: во-вторых, в маленьких городах стоимость квадратного метра жилья на вторичке гораздо ниже себестоимости жилья, а первички вообще не строят (как в нашем городе, например). Да ниже, но с учетом внешнего износа, а речь шла о том, что стоимость, определенная по УПВС фактически не учитывает внешний износ, а полученная величина стоимости строительства здания магазина меньше рыночных данных. Если вы хотите получить стоимость улучшений во всех отношениях соответствующую рыночным данным надо стоимость строительства (рыночную!!!) умножить на коэффициенты, учитывающие износы: внешний, функциональный и физический. Если даже у вас в городе "не строят", то по области уж точно есть данные по стоимости строительства 1кв.м жилья (коммерческой недвижимости и т.д.), которые можно применять при условии определения внешнего износа для рынка недвижимости вашего города. ответ КовАл Цитата: «Маємо те, що маємо». Так что, пока нет ничего, чем можно было бы заменить нынешние УПВСы, считаем по ним… главное, что бы правильно Что касается того, какие цифры мы по ним получаем, то это уже вопрос не к нам… есть утвержденные коэффициенты для перевода тех руб. в эти грн. и не мы их придумали… вот так я бы отвечал в случае чего (тьфу, тьфу, тьфу через левое плечё… три раза стучу по дереву и не дай Бог, конечно ). Вот именно тьфу-тьфу. Потому что как-то сталкивались с некоторыми киевскими оценщиками, которые рвали и метали, когда речь заходила об использовании УПВС. А если такой противник УПВС вдруг будет рецензентом вашей работы? Мое мнение на этот счет таково: для промышленных зданий, сооружений (особенно специализирванных) все-таки без УПВС не обойтись. А для жилья, коммерческой и офисной недвижимости наверное лучше использовать рыночные данные по строительству, потому как этих данных мало, но их можно достать. Кроме того, в одной работе по оценке земельного участка под офисным зданием с помещениями с "улучшенной отделкой" использовался такой способ расчета стоимости улучшений: стоимость строительства здания по УПВС минус "обычная отделка" по УПВС + стоимость "улучшенной отделки" по рыночным данным. А вообще сколько оценщиков, столько и мнений . С предыдущими высказываниями на счет ориентации на первичный рынок частично согласна. Так как по недвижимости есть вторичный рынок, а по земельным участкам - отсутствует (кроме жилья). То есть можно сравнительный подход реализовать по данным первичного рынка, но при сводке не учитывать в связи с указанным Вами выше причинами. А если стоимость у Вас будет выше этих данных, то это плюс для любых "проверяющих". То есть данные эти можно использовать как проверочные. Цитата: Например, взять наш договор аренды, посмотреть условия, определить налог на землю и другие расходы, если они могут возникнуть, вычесть из аренды налог и расходы, то, что получится, прокапитализировать, и, полученную цифру прибавить к имеющейся у нас стоимости права пользования арендой… может быть так мы получим ст-ть земли? Как народ на это смотрит? Народ в моем лице смотрит двояко: - с одной стороны другое что-то предложить сложно ввиду отсутствия рынка; - с другой стороны этот метод никак нельзя назвать рыночным, так как "% сверх налога" для земельных участков с различным функциональным использованием определяет Рада, которая при принятии решений руководствуется, как правило, не рынком. В результате у оценщика может получиться слишком высокая стоимость, которая уже не будет рыночной. Кроме того, многие предприниматели выкупают земельные участки исключительно ради перехода с оплаты аренды (которая завышена) на оплату налога на землю.... выводы делайте сами. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Гость Добавлено: Сб, 13 Авг 2005 17:24 rudge писал(а): Добавлено: Чт Фев 17, 2005 9:08 pm Уважаемый КовАл На счёт воды в отчёте. Я имел ввиду описание города, на мой взгляд там много лишего, да ладно это не самое главное. Исходя из того, что стоимость ЗД с улучшениями можно определить только методом остатка нам прийдётся пользоваться УПВС-ами. Спасибо фонду они нам несколько облегчили эту проблему. Не буду описывать всё так как ещё сам не вник полностью но сообщаю, что в "Ведомостях приватизации" №№ 345 и 346 за 9 и 16 февраля есть, на мой взгляд всё для этого необходимое по малоэтажному жилому строительству. Что касается пром. зданий вопрос остаётся открытым. Может есть смысел применять коефициент учитывающий месторасположение строения, я бы его назвал "коефициент инвестиционой привлекательности" (посчитать можно через стоимость аналогов или арендные ставки) при помощи которого мы сможем привести востановительную стоимость здания к рынку. В таком случае мы не должны иметь отрицательную стоимость ЗД, что в общем то нонсенс. По поводу отчёта, да и не только у меня вот какой вопрос. Почему нас всегда заставляют прогнозировать наиболее лучшее использование объекта оцени изменяя функцию объекта оценки, ведь мы не всевидящие. Ведь рыночная стоимость на момент оценки это стоимость в момент продажи после прохождения необходимой экспозиции. Знаете, для меня это самый больной вопрос при отстаивании своих работ и своего мнения перед чиновниками от фонда. Вот ти в Вашей работе Вы идёте по пути прогнозирования наиболее лучшего использования ЗД изменяя её функцию. В таком случае у меня вопрос, а не пробовали Вы просчитать стоимость ЗД прогнозируя то, что на ней (под ней) обнаружится, допустим источник нефти? Или чтото в роде "Нью Васюки" Чуствуете проблему. Думаю всё таки нужно отстаивать в своих работах требования стандартов и исходить из имеющихся фактов на момент оценки. Пока всё. Удачи КовАл писал(а): Добавлено: Пт Фев 18, 2005 3:19 pm rudge писал(а): Вот ти в Вашей работе Вы идёте по пути прогнозирования наиболее лучшего использования ЗД изменяя её функцию. Уважаемый, rudge. Шо-то мне кажется, что Вы путаете мой отчет с отчетом ОЦ_Вина. Это он изменил функциональное назначение зем. участка, разбив его на участки под жилую застройку и участок под коммерческую деятельность. Ну да ладно, поскольку я с ним согласен, то попробую отстоять эту точку зрения. Пример. В месте, где расположены офисные помещения, по какой-то причине расположен склад. Если мы начнем считать стоимость зем. уч-ка исходя из доходности существующего объекта (склад), то можем получить такую стоимость всего земельного комплекса (недвижимости), которая при вычитании из неё стоимости улучшения приведет к низкой стоимости зем. уч-ка. Но земля ведь не виновата, что на ней построили склад, а не офис, который, в совокупности с ней будет приносить большую стоимость, и, соответственно, увеличит и её стоимость. rudge писал(а): а не пробовали Вы просчитать стоимость ЗД прогнозируя то, что на ней (под ней) обнаружится, допустим источник нефти? Или чтото в роде "Нью Васюки" Чуствуете проблему. нет, не пробовал, поскольку типичный инвестор этого также делать не будет, а я, при определении рыночной стоимости, должен подстраиваться именно под типичного инвестора. rudge писал(а): Думаю всё таки нужно отстаивать в своих работах требования стандартов и исходить из имеющихся фактов на момент оценки. Эт какие такие требования ? Эти: Нац. стандарт №2 писал(а): Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна 22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація, визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного використання. Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на припущенні про умовну зміну способу її використання з метою досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень). Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної ділянки приймається рівною одній гривні. Так мы их и выполняем… вернее отстаиваем в своих работах rudge писал(а): Добавлено: Сб Фев 19, 2005 2:47 pm Уважаемый КовАл Приношу свои извинения. Я действительно перепутал отчёты. Думаю Вы не очень обидились на меня. Теперь по нашим проблемам. Вы правильно привели дифиницию из Стандарта №2, НО. Вот в чём проблема, как правило в практике перед нами, оценщиками, ставится задача определить рыночную стоимость конкретного участка (здесь и далее я имею ввиду ЗД с улучшениями). Эта же задача, исходя из отчёта, не Вашего, не была поставлена перед оценщиком. В ней не было никаких дополнительных условий по использованию ЗД. Отсюда и мои суждения по поводу отстаивания требований Стандарта в часности №1, где дифиниция рыночной стоимости не предусматривает никаких дополнительных условий и соответствующие сомнения по правильности подхода оцеки ЗУ в этом отчёте. Теперь по поводу п. 22 Стандарта №2. В этой дифиниции рассматривается вариант вакантной ЗУ, что побтверждаетсь дальнейшими уточнениями, УСЛОВНО ВАКАНТНЫЙ УЧАСТОК ИЛИ НАИБОЛЕЕ ЭФЕКТИВНЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ БУДЕТ ЛИКВИДАЦИЯ ИМЕЮЩИХСЯ УЛУЧШЕНИЙ. На мой взгляд эту дифиницию можно применять только в том случае когда перед нами будет поставлена конкретная задача в договоре, определить рыночную стоимость ЗУ с учётом уточнений оговореных в даной дифиниции. Но, по моему здесь есть "подводный камень". На мой взгляд заказчик должен не просто оговорить наиболее лучшее условое, а конкретизировать будующюю функцию ЗУ. Если этого не сделать то оценщик вынужден будет просчитаь несколько вариантов использования ЗУ и выбрать наиболее ефективный. А это очень сложная и дорогостоящая (я исхожу из затрат) работа, да и времени потребуется не один месяц. Ведь по сути оценщик вынужден будет просчитать доходность от нескольких вариантов использования ЗУ даже с учётом возможных улучшений. Думаю эта работа потянит на научную или на худой конец на солидный бизнес план. Правда можно ограничется сравнением но тогда где НАИБОЛЕЕ ЛУЧШЕЕ УСЛОВИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ведь ЗУ не перенесёш в более выгодное с точки долходности место. Знаете я вообще не могу понять п. 22. Если исходить из нашего Закона Стандарта №1 да и международной практики оценки в этом пункте и не пахнет "РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ". Или я не прав? Уж больно скользкий пунктик, если подходить формально к оценке ЗУ, то всегда можно доказать, что выводы оценщика не верны (пример с нефтью) и следовательно отчёт не правильный, а отсюда соответствующие выводы. Ваше мнение коллеги. Удачи. КовАл писал(а): Добавлено: Вс Фев 20, 2005 12:30 am rudge писал(а): Уважаемый КовАл Приношу свои извинения. Я действительно перепутал отчёты. Думаю Вы не очень обидились на меня. Да нет проблем… главное не в этом… главное докопаться до сути… и раз вопрос поднят, его нужно решать. А на счет обид… ну какие могут быть обиды? Мне всегда приятно с Вами поговорить и поспорить Теперь по делу. Дело в том, что расчет рыночной стоимости чего либо (в тотм числе и зем. уч-ка) всегда предполагает расчет с учетом ЛНЭИ этого чего либо, иначе это будет уже не рыночная стоимость. А на счет того, что мы, чаще всего, определяем стоимость участка, на котором на момент оценки уже существуют улучшения, то я Вам скажу еще раз, ЗЕМЛЯ НЕ ВИНОВАТА, ЧТО НА НЕЙ РАСПОЛОЖЕНЫ УЛУЧШЕНИЯ, КОТОРЫЕ НЕ ОТВЕЧАЮТ ЕЁ ЛНЭИ. И именно поэтому, при определении стоимости зем. уч-ка оценщик представляет, сколько стоила бы эта земля, если бы на ней были построены улучшения, соответствующие её ЛНЭИ, вернее, оценщик представляет, сколько бы стоил данный зем. уч-ток, если бы он был вакантный и готов для застройки с учетом ЛНЭИ. Дело в том, что нас интересует именно стоимость зем. уч-ка, а не уч-ка с улучшениями. Поэтому, учитывая, что ЛНЭИ вакантного уч-ка может не совпадать с ЛНЭИ застроенного уч-ка, оценщик определяет ст-ть уч-ка, как вакантного. В качестве примера: Два участка (участок №1 и №2) расположены рядом (забор в забор), имеют одинаковую площадь, форму и остальные характеристики. Отличаются только фхарактером улучшений. Участок №1. ЛНЭИ – офис. Существующие улучшения – офис. Ст-ть объекта недвижимости (здание + земля) = 300 грн. Ст-ть улучшений с учетом износа = 200 грн. Ст-ть по остатку = 300 – 200 = 100 грн. Участок №2. ЛНЭИ – офис. Существующие улучшения – склад. Ст-ть объекта недвижимости (здание + земля) = 200 грн. Ст-ть улучшений с учетом износа = 150 грн. Ст-ть по остатку = 200 – 150 = 50 грн. Получается, что два совершенно одинаковых участка имеют различную стоимость, а это не верно. Поэтому зем. уч-ток рассматривают, как вакантный и, для расчета, предполагают строительство на нем именно офисов, поскольку офис есть его ЛНЭИ, т.е. ведет к наивысшей его стоимости (ну и разрешено юридически, осуществимо финансово и физически). Что касается нефти, то поймите, пока нефть не найдена или нет серьёзных предпосылок к этому, за этот участок никто не заплатит больше, чем за уч-ток с перспективой строительства на нём офиса (если ЛНЭИ – офис). На счет трудоёмкости я с Вами согласен, но это уже второй вопрос и он скорее упирается в оплату работы оценщика, как говорится «Любой каприз за Ваши деньги», т.е. если бы хорошо платили, то мы бы и хорошо ЛНЭИ считали rudge писал(а): Добавлено: Вс Фев 20, 2005 1:02 pm Продолжим. Уважаемый КовАл. Мы оба вроде бы ведём обсуждение в разных плоскостях. Я полностью с вами согласен, НО при условии, что такая задача поставлена перед оценщиком. Тоесть, определить стоимость ЗУ (с улучшениями) по ЛНЭИ без учёта Функционального использования ЗУ закрепленного соответствующими документами местных властей, например решением исполкома или совета. Но я говорю о другом варианте. Есть ЗУ имеющий соответствующюю функцию, например под производство, и нам поставрена задача, в договоре, определить рыночную стоимость ЗУ и всё, без каких либо оговорок. В таком варианте у меня вопрос "На каком основании оценщик имеет право изменить утвержденную ВЛАСТЬЮ функцию ЗУ" ???. В таком варианте, я убеждён мы не имеем право проводить оценку по условиям п. 22 Ст-та №2. И если у нас стоимость ЗУ получится отрицательной или очень низкой то, думаю собственнику или быстрее ВЛАСТЯМ необходимо провести соответствующий економический анализ с целью определения ЛНЭИ и возможно принять меры по изменению функции ЗУ. Вот в таком случае и должна заказываться оценка ЗУ по п. 22 Ст-та №2. На практике этого не происходит. Заказывается оценка без оговорок, а требования к расчётам с ними, оговорками. Как правило так поступает таже ВЛАСТЬ. В такой ситуации у оценщика есть проблема, как расчитывать стоимость. Вы правы в том, что ЗУ не виноват в неэфективность его использования, но это проблема не наша, а опять же собствинника и властей. А может быть и не проблема, а реальная необходимость использовать ЗУ по существующему на момент оценки, назначению. Ведь не возможно назначить функцию всех ЗУ-ков по прнципу ЛНЭИ. По этому я настаиваю на своём мнении, что при выборе подхода в оценке ЗУ мы должны не тупо исходить из принципа ЛНЭИ (по принципу - а может быть), а из того какая поставлена перед нами задача. Теперь вернёмся к отчёту по оценке ЗУ в Винницкой обл. там поставлена задача: "Мета оцінки - визначення вартості земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, з урахуванням цивільно-правових обмежень та соціально-економічних умов, що склалися на дату проведення оцінки, встановлення найбільш імовірної ціни безконкурентного продажу земельної ділянки у власність існуючому землекористувачу – відкритому акціонерному товариству вана земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 8026 м2, яка розташована за адресою: Вінницька обл., Немирівський р-н, смт. Брацлав, Відповідно до рішення 6-ї сесії 22 скликання Брацлавської селищної Ради народних депутатів від 30 квітня 1996 року, земельна ділянка надана ВАТ у постійне користування. Розглянувши клопотання ВАТ про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, що використовуються для ведення виробничої діяльності ВАТ та представлені матеріали (Державний акт на право постійного користування ВН 000001), на підставі ст.26 п.34 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та ст.12, ст.127, ст.128 Земельного Кодексу України, 14 сесія 24 скликання селищної Ради від 22.07.2004 року, вирішила надати дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, що використовуються для ведення виробничої діяльності ВАТ . До переліку земельних ділянок включено земельну ділянку, що є об`єктом оцінки по цьому звіту. Цільове призначення ділянки – землі для виробничих потреб." Исходя из этой задачи я не вижй вообще "Рыночной стоимости" и не могу понять тот подход к выбору ЛНЭИ автором который применён в оценке. На мой взгляд здесь абсолютно не приемлема дифиниция п.22 Ст-та №2 на которую опираетесь Вы и автор. На мой взгляд здесь нужно исходить из ЛНЭИ в существующем функциональном использовании ЗУ. Пока всё Жду Ващего мнения. Удачи КовАл писал(а): Добавлено: Вс Фев 20, 2005 2:33 pm rudge писал(а): Есть ЗУ имеющий соответствующюю функцию, например под производство, и нам поставрена задача, в договоре, определить рыночную стоимость ЗУ и всё, без каких либо оговорок. В таком варианте у меня вопрос "На каком основании оценщик имеет право изменить утвержденную ВЛАСТЬЮ функцию ЗУ" ???. Ответ на Ваш вопрос нужно искать в НС№1. Смотрим: Нац. стандарт №1 писал(а): п. 13. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки. Это говорит о том, что, определяя рыночную стоимость, не рыночную ст-ть при текущем использовании, а именно рыночную ст-ть, мы обязаны учитывать ЛНЭИ объекта оценки. И еще, это не значит, что оценщик меняет функциональное назначение зем. уч-ка по своему хотению, просто он исходит из предположения, что функциональное назначение данного участка может быть изменено и это не противоречит законодательству. Поэтому, оценщик просчитывает все связанные с этим расходы и последующие доходы (что и было сделано в работе), и, уже исходя из этого, определяет целесообразность такого изменения. Если такое изменение, с учетом всех расходов, приводит к тому, что ст-ть участка будет выше, чем при всех других вариантах использования, то оценщик приходит к выводу, что это и есть ЛНЭИ данного участка и дальнейший расчет, согласно п. 13 НС№1 (см. выше) нужно вести уже исходя из такого варианта. И нет здесь ничего противоречащего логике. Ведь разумный инвестор, покупая участок именно так его и будет рассматривать, т.е. если можно изменить его функцию и это, с учетом расходов, приведет к увеличению его стоимости, то почему бы и не поступить именно так? Здесь еще раз хочу подчеркнуть, что мы говорим о рыночной ст-ти зем. уч-ка и рассматриваем его, как вакантный, поскольку именно рыночная ст-ть должна быть у нас базой оценки при выкупе зем. уч-ка, находящегося в гос. собственности. Что же касается приведенной Вами формулировки взятой из отчета, то я не вижу в ней ничего страшного, просто ребята написали, для чего будет нужен этот отчет в цели оценки…. я это обычно пишу в функции оценки… ну да ладно, у каждого повара свой секрет А вот, что действительно плохо (и я уже об этом писал в ветке, где обсуждался именно этот отчет ), что в отчете нет объяснения, почему именно выбрана рыночная ст-ть и вообще, выбрана ли именно рыночная ст-ть в качестве базы оценки, т.е.не указана база оценки и нет объяснения её выбора. И хотя, мы с Вами прекрасно понимаем, что другой базы, кроме рыночной, при определении ст-ти зем. уч-ка, находящегося в гос. собственности, для выкупа и быть не может, всё же, отсутствие такого объяснения я считаю не корректными, но это уже вопрос к составителям отчета. rudge писал(а): Добавлено: Вс Фев 20, 2005 5:18 pm Ага, Вам тоже не отдыхается. Тогда продолжим. Вернёмся к Ст-ту №1 До приведённого Вами пункта №13 был пункт №10 без котрого 13-й не имеет смысла. Цитирую: "п.10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними." Теперь по порядку. НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, эта дата фиксируется на уровне Закона. С технической возможностью, проблем нет. Экономически оправдано - тут вопрос, нужен расчёт. А вот как быть с "дозволеними", повторяю НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ (функция ЗУ- цитирую "Для виробничих потреб"). Для дальнейших аргументов посмотрим на дифиницию РС п.3 Ст-та №1 "Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;" Обратите внимание: 1. "на ринку подібного майна на дату оцінки" подчёркиваю ПОДІБНОГО и НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ Вопрос; При чём тут ЗУ с другой функцией, это уже не аналоги или необходимо коректировать их стоимость с учётом функции ЗУ. 2. "після проведення відповідного маркетингу" тоесть предполагается,что объект оценки уже определённый период озвучен в рекламе в котрой обязательно будет указана функция ЗУ. Вы правы на счёт инвестора, возможно он изменит функцию ЗУ с целью увеличения доходности, но всё это в будущем, а не на момент оценки. Да и не извесно сможет ли инвестор изменить функцию ЗУ. Я понимаюю, что ЛНЭИ объекта оценки необходимо рассматривать исходя из требований п.10 Ст-та №1. Возможно использовать ЗУ с улучшениями для ведения другого бизнеса, но в приеделах функции ЗУ ("дозволено"). Я думаю Вы поняли откуда у меня такой подход к определению РС ЗУ и почему я пытаюсь отстаивать эту позицию. Удачи. Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Пн Фев 21, 2005 3:08 pm По-моему действительно уважаемый rudge прав. Дело в том что для ЛНЭИ должно быть какое-то ограничение и какие-то рамки, иначе если их не ввести то тогда действительно надо вспоминать про нефть, НьюВасюки и может даже межгалактический космопорт, и твоя (КоВал) отмазка по-поводу нефти Цитата: Что касается нефти, то поймите, пока нефть не найдена или нет серьёзных предпосылок к этому, за этот участок никто не заплатит больше, чем за уч-ток с перспективой строительства на нём офиса (если ЛНЭИ – офис). тут не катит, что значит нет серьезных предпосылок?, а как ты измеришь «серьезность» этих предпосылок?, нет уж мил человек, будь добр обратись в Нафтогаз Украины найди специалистов геолого-разведчиков пусть они прикинут а вдруг по их картам с вероятностью 0,2% там возможна нефть вот и просчитай эту вероятность, да про газ с золотом не забудь Так вот как раз эти рамки и задает п.10 и в частности фраза «При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.». Я согласен что фраза размазанная, но в данном случае слово «дозволеним» как раз подходит под то что у земли существует четко «дозволенное» функциональное назначение. КовАл писал(а): Добавлено: Пн Фев 21, 2005 4:36 pm rudge писал(а): Ага, Вам тоже не отдыхается. Тогда продолжим. Гы… покой нам только снится Давайте продолжим. rudge писал(а): НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ, эта дата фиксируется на уровне Закона. … … А вот как быть с "дозволеними", повторяю НА МОМЕНТ ОЦЕНКИ (функция ЗУ- цитирую "Для виробничих потреб"). Да никак не быть, дело в том, что это учитывается путем учета расходов на изменение этого функционального состояния. Вот такой пример: Наш зем. уч-ток имеет функцию – коммерция, но у нас есть предположение, что ЛНЭИ нашего участка может быть жилая застройка. Смотрим: Зем. уч-ток с функциональным назначением – жилая застройка, приносит такой доход, в результате капитализации которого стоимость уч-ка составит 100 грн. Зем. уч-ток с функциональным назначением – коммерческая застройка, приносит такой доход, в результате капитализации которого стоимость уч-ка составит 80 грн. Но, мы знаем (да и все инвесторы понимают), что функциональное назначение нашего уч-ка может быть изменено, и стоит это: Вариант №1 – 10 грн. Вариант №2 – 20 грн. Вариант №3 – 30 грн. Смотрим, если: Вариант №1, то 100 – 10 = 90 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) привело к приросту ст-ти уч-ка на 90 – 80 = 10 грн. Значит ЛНЭИ нашего уч-ка жилая застройка, а ст-ть его, составляет 90 грн. И Вам его никто не продаст дешевле, т.к. всем понятно, что изменение функции данного участка целесообразно и приведет к увеличению его стоимости. (ну, здесь, конечно, возможна скидка на «головную боль», но это, по идее, должно входить в расходы). Вариант №2, то 100 – 20 = 80 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) не привело к приросту ст-ти уч-ка 80 – 80 = 0 грн. Значит ЛНЭИ нашего уч-ка коммерческая застройка, а ст-ть его, составляет 80 грн. (как говорится, атакуй не атакуй, всё равно получишь… одни и те же деньги ) Вариант №3, то 100 – 30 = 70 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) привело к уменьшению ст-ти уч-ка 70 – 80 = -10 грн. Значит ЛНЭИ нашего уч-ка коммерческая застройка, а ст-ть его, составляет 80 грн. (ни один дурень, в таком случае менять функциональное назначение уч-ка не будет). Из всего выше сказанного. Если у Вас вариант №1, то ЛНЭИ участка жилая застройка, и рассчитывать его нужно именно с учетом изменения функционального назначения. Hard_Pragmatic писал(а): твоя (КоВал) отмазка по-поводу нефти тут не катит, что значит нет серьезных предпосылок? Нет серьезных предпосылок, это значит, что нет исследований, указывающих на то, что в этом районе могут находиться залежи нефти, или на что там тебя потянуло, на газ и золото… ну, значит газа и золота А вот если вдруг такие исследования проведены и они доступны типичному инвестору, тогда нужно учитывать и такую возможность… уж звыняй. Hard_Pragmatic писал(а): нет уж мил человек, будь добр обратись в Нафтогаз Украины найди специалистов геолого-разведчиков пусть они прикинут а вдруг по их картам с вероятностью 0,2% там возможна нефть вот и просчитай эту вероятность, да про газ с золотом не забудь нет уж, мил человек, этого делать не нужно, а не нужно, по той простой причине, что РЫНОК, А ИМЕННО, ТИПИЧНЫЕ ИНВЕСТОРЫ такой вариант не рассматривают, как реальный, а не рассматривают они такой вариант, по той причине, что нет таких исследований, или для ТИПИЧНОГО ИНВЕСТОРА такие исследования не по карману. Т.е., мил человек, ОРИЕНТИРОВАТЬСЯ НУЖНО НА РЫНОК, А НЕ НА БРАТЬЕВ СТРУГАЦКИХ И СВОЁ ВООБРАЖЕНИЕ. Hard_Pragmatic писал(а): ...в данном случае слово «дозволеним» как раз подходит под то что у земли существует четко «дозволенное» функциональное назначение. Слово «дозволеним» означает, что могут быть приняты все варианты, которые разрешены законом, в том числе и вариант изменения функционального назначения. Hard_Pragmatic писал(а): Я согласен что фраза размазанная Какие ограничения ты хочешь ещё? Или тебе нужно конкретно Hard_Pragmatic писал(а): про нефть, НьюВасюки и может даже межгалактический космопорт Ну так ты давай, весь список огласи, а потом открытое письмо накатаем… типа, просим внести изменения в стандарт, а именно в п.10 Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Пн Фев 21, 2005 6:19 pm Два аспекта теоретический и практический. Теоретический. Цитата: этого делать не нужно, а не нужно, по той простой причине, что РЫНОК, А ИМЕННО, ТИПИЧНЫЕ ИНВЕСТОРЫ такой вариант не рассматривают, как реальный, а не рассматривают они такой вариант, по той причине, что нет таких исследований, или для ТИПИЧНОГО ИНВЕСТОРА такие исследования не по карману. Т.е., мил человек, ОРИЕНТИРОВАТЬСЯ НУЖНО НА РЫНОК, А НЕ НА БРАТЬЕВ СТРУГАЦКИХ И СВОЁ ВООБРАЖЕНИЕ. КоВал ты мешаешь формальный подход с ОЧЕНЬ субъективными рассуждениями. Во-первых, что значит ТИПИЧНЫЙ ИНВЕСТОР???? Где есть четкое определение этого термина?????. И самое главное как моделировать поведение этого самого ТИПИЧНОГО ИНВЕСТОРА при принятии решения???? Пока я вижу, как ТЫ моделируешь за него эти решения, причем руководствуясь чисто субъективными рассуждениями («нет таких исследований», «такие исследования не по карману») а не АНАЛИЗОМ и РАСЧЕТАМИ, а также Законодательными нормами. А вот если отбросить твой субъективизм то мой вопрос по-прежнему остается не рассмотренным: почему на этом участке не поискать нефть, тем более такой вариант «є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними» пока он не опровергнут расчетами как и в твоем Варианте №3. И далее мое воображение (не без Стругацких) генерирует следующие варианты, которые исходя из твоей логики мы должны рассмотреть №4 – АЗС №5 – Рынок №6 – Стоянка №7 – Гольф №8 - Аквапарк №9 - Поле для конопли (для легкой промішленности) №10 - Лесо-парковое хозяйство №11 - Ставочек для форели … Но почему-то ты ограничиваешься 3 вариантами, а ведь все остальные так же «є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними». Все это я говорю к тому, что подходить к такой оценке надо сначала формально, ограничив тем самым множество других вариантов, а потом разумно. Ты же подходишь сразу с двух фронтов, причем манипулируя ими, так как тебе удобно ссылаясь на, неподтвержденное ни чем, поведение Типичных инвесторов. Ты спросишь, что такое «разумно»? не знаю просто сейчас пришло в голову хотя это можно объяснить рассуждениями о практической стороне этого вопроса. Практический аспект. Ты на сегодняшний момент НИ КОГДА В ЖИЗНИ не подсчитаешь затраты на изменение функционального назначения. Более того могу по секрету сказать, что формально они будут составлять гривен 600 (бланки, пошлины и др.) а все остальное как ты понимаешь будет не формально и в Киеве может доходить до 1 500 000 президентов северной Америки, причем без каких-либо ГАРАНТИЙ. Это раз, а два - ВРЕМЯ в течении которого будет изменено это назначение, а этот период будет составлять не менее 6 месяцев, а реально месяцев 18-24, (можно себе представить как прогнется доходная часть при расчете). Короче сплошная не определенность. А это значит надо брать функциональное назначение из документов и вперед rudge писал(а): Добавлено: Пн Фев 21, 2005 8:02 pm Так, уважаемый КовАл, в нашем полку прибыло. Поехали дальше. Попробую аргументировать наши с коллегой Hard_Pragmatic суждения другими примерами. Допустим оценивается микроавтобус "Газель", грузовой вариант. Отойдём немного от ЗУ. Задача определить его РС. По вашей логике мы должны предположить изменение его функции, допустить, что исходя из ЛНЭИ он будет переоборудован под перевозку людей (доходность выше). Я очень сомневаюсь, что Вы коллега это делаете при оценке ТЗ. Так почему же Вы так рьяно отстаиваете свою позицию при оценке ЗУ. Я ещё раз говорю, что Ваши суждения правельны, но только в том случае, когда перед оценщиком поставлена конкретная задача, например определить РС ЗУ как вакантного, условно вакантного или с учётом ликвидации улучшений, о чём и говорится в Ст-те №2 в разделе "Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна " п.№22, чувствуете, даже здесь говорится, об особенностях оценки. Вот по этому я отстаивал и буду отстаивать свою позицию. Удачи КовАл писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 2:48 am Hard_Pragmatic писал(а): КоВал ты мешаешь формальный подход с ОЧЕНЬ субъективными рассуждениями. Во-первых, что значит ТИПИЧНЫЙ ИНВЕСТОР???? Где есть четкое определение этого термина?????. И самое главное как моделировать поведение этого самого ТИПИЧНОГО ИНВЕСТОРА при принятии решения???? Определения типичного инвестора нет, ну, во всяком случае, я его не встречал, но может быть тебя вот это натолкнет на мысль и на понимание ху из этот типичный инвестор. МСО 2003 писал(а): 5. Рыночная стоимость 5.1. Концепция Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действия участников рынка Я не знаю, как ты, но я под типичным инвестором понимаю инвестора, взгляды на стоимость и поступки которого отражают «коллективное восприятие и действия участников рынка»… так устроит? Hard_Pragmatic писал(а): мой вопрос по-прежнему остается не рассмотренным: почему на этом участке не поискать нефть, тем более такой вариант «є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними» пока он не опровергнут расчетами как и в твоем Варианте №3. Ну что здесь опровергать расчетами? Скажи, где ты видишь данные о наличии нефти на данном участке? У кого они есть? Не знаешь, правда… и я не знаю. Так вот, и все игроки на рынке Винницкой области, не знают, есть ли там нефть. А «коллективное восприятие и действия участников рынка» (то, что отражает концепция рыночной стоимости) находятся в зависимости от наличия и доступности информации. Поэтому, учитывая, что стоимость изыскательских работ такая, что практически никто из участников рынка не сможет себе позволить их осуществить, и никаких данных о наличие нефти на этом участке нет, никто из участников рынка такой вариант не просчитывает, а если кто-то и просчитывает, то он такой один, и даже если он и решит, что на этом участке возможно найти нефть, то купит этот участок по стоимости, которая будет сформирована в результате «коллективного восприятия и действий» всех остальных участников рынка, которые не имеют такой возможности. Короче говоря, если большинство участников рынка не имеет возможности или не видит целесообразности в получении такой информации, и их взаимоотношения формируют стоимость объектов на этом рынке, то и не фиг домыслами заниматься… понимаешь, рынок тебе диктует правила, а не ты рынку. Чем ситуация с нефтью отличается от ситуации с изменением функционального назначения с коммерческой застройки на жилую, объясняю. Во-первых, тем, что о возможности такого изменения знают все, во-вторых, все имеют возможность просчитать с достаточной долей вероятности, что из этого получится, и, в-третьих, ВСЕ ЭТО ДЕЛАЮТ! т.е. все (и покупатели и продавцы) просчитывают такую возможность. Еще раз скажу ЭТА ИНФОРМАЦИЯ ОБЩЕДОСТУПНА, ну или, во всяком случае, доступна большинству игроков. Дальше, переходим к твоему воображению и Стругацким Да, исходя из стандартов, а не из моей логики Нац. стандарт №1 писал(а): п. 53. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: … проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; Поэтому, все варианты, которые ты перечислил нужно рассмотреть и отсеять те, которые не «є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними». И поверь, многие отпадут уже на этапе: «є технічно можливими». А затем выбрать из оставшихся тот, который даст наиболее высокую стоимость зем. уч-ка. Hard_Pragmatic писал(а): Но почему-то ты ограничиваешься 3 вариантами, а ведь все остальные так же «є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними». Я ничем не ограничиваюсь, просто я приводил пример объясняя, что изменение функции может быть разумно и не разумно, и если оно разумно, то это нужно учитывать. И я и не видел смысла рассматривать еще и другие варианты, поскольку не ставил себе за цель объяснять, что из нескольких вариантов, дающих прирост в стоимости нужно выбрать тот, который дает наивысшую стоимость, поэтому мне твои претензии не понятны. Hard_Pragmatic писал(а): Ты же подходишь сразу с двух фронтов, причем манипулируя ими, так как тебе удобно ссылаясь на, неподтвержденное ни чем, поведение Типичных инвесторов. Ладно, я убрал, так ненавистного тебе Типичного инвестора, и заменил его коллективным восприятием участников рынка. Так сойдет? Так… ну кажись с теоретическим аспектом закончили… перейдем к практическому. Ты знаешь, здесь я с тобой во многом согласен, но… ты посмотри, об чём речь и в какой ты теме… напоминаю «Обсуждение отчетов и статей об оценке». Эт я к тому говорю, что ребята – составители отчета, посчитали расходы на изменение функции и обосновали их в отчете, а ты говоришь: Hard_Pragmatic писал(а): Ты на сегодняшний момент НИ КОГДА В ЖИЗНИ не подсчитаешь затраты на изменение функционального назначения. Мил человек (тебя цитирую ), они посчитаны и расписаны в отчете, поэтому, все в отчете верно. Что же касается того, что Hard_Pragmatic писал(а): формально они будут составлять гривен 600 (бланки, пошлины и др.) а все остальное как ты понимаешь будет не формально и в Киеве может доходить до 1 500 000 президентов северной Америки, причем без каких-либо ГАРАНТИЙ. то извини, но это уже не их проблемы, они все сделали верно. Извини, но взятки, у нас в оценке, к расходам не относятся… во всяком случае я еще не видел, что бы писали «рыночная ст-ть для выкупа 1000 грн из них взятка в ФГИ 200 грн» Hard_Pragmatic писал(а): ВРЕМЯ в течении которого будет изменено это назначение, а этот период будет составлять не менее 6 месяцев, а реально месяцев 18-24, (можно себе представить как прогнется доходная часть при расчете). ну ты же сам себе и ответил, в доходнике все и учтешь Hard_Pragmatic писал(а): Короче сплошная не определенность. А это значит надо брать функциональное назначение из документов и вперед Ну что ты… не нужно так однозначно Просто нужно смотреть, где явно напрашивается изменение функции (например, участок под жилую застройку на пересечении оживленных транспортно-пешеходных магистралей… ну явно просится коммерческое использование) нужно менять, если же нет. то на нет и суда, как говорится, нет rudge писал(а): Допустим оценивается микроавтобус "Газель", грузовой вариант. … Задача определить его РС. По вашей логике мы должны предположить изменение его функции, допустить, что исходя из ЛНЭИ он будет переоборудован под перевозку людей (доходность выше). Я очень сомневаюсь, что Вы коллега это делаете при оценке ТЗ. Так почему же Вы так рьяно отстаиваете свою позицию при оценке ЗУ. По логике нужно посмотреть, а оправданы ли такие затраты, и если да, то вперед и с песней, а вот, так как согласно «Методики товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів» Цитата: 3.13. Дохідний підхід під час оцінки окремих ДТЗ не використовується. то мы, а вернее мои сотрудники, поскольку сам я в оценке автотранспорта полный профан и поэтому его не ценю вообще, так конечно не делаем... в этом Вы совершенно правы Приведу Вам другой пример, раз уж мы решили уйти от зем. уч-ка. Квартира на первом этаже с перспективой использования под офис. Посчитайте доходником. Неужели и здесь Вы не будете менять функцию? Если нет, то по идее Вы получите стоимость жилья на первом этаже без учета перспективы использования под офис, а значит, Вы получите заниженную стоимость rudge писал(а): Я ещё раз говорю, что Ваши суждения правельны, но только в том случае, когда перед оценщиком поставлена конкретная задача, например определить РС ЗУ как вакантного, условно вакантного или с учётом ликвидации улучшений, о чём и говорится в Ст-те №2 в разделе "Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна " п.№22, чувствуете, даже здесь говорится, об особенностях оценки. А я еще раз Вам говорю, что если перед вами стоит задача определить рыночную ст-ть зем. уч-ка, без всяких оговорок, как, например, рын. ст-ть этого уч-ка при существующем использовании, то Вам нужно забыть о том, какие улучшения расположены на этом зем. уч-ке, так как зем. улучшения не влияют на рыночную стоимость самого уч-ка. Поэтому, забудьте об улучшениях и рассматривайте его как вакантный и с точки зрения его ЛНЭИ. Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 1:06 Цитата: Я не знаю, как ты, но я под типичным инвестором понимаю инвестора, взгляды на стоимость и поступки которого отражают «коллективное восприятие и действия участников рынка»… так устроит? Устроит устроит. И меня устроит, который будет ссылаясь на «коллективное восприятие и действия участников рынка» говорить о том, что там нефть надо искать, и тебя устроит, который будет ссылаясь на «коллективное восприятие и действия участников рынка» говорить о том, что там надо коммерцию развивать. Собственно я (думаю и другие тоже) очень часто такими ссылками и прикрывался для того, что бы не делать серьезного анализа и расчетов. Естественно в твоих рассуждениях больше здравого и разумного смысла, чем в моих нефтяных, но давай отойдем от теоретических споров в которых не у тебя не у меня нет четких подтверждений, а вернемся к цели нашей работы. А цель нашей работы дать на гора Рыночную стоимость. И тут ты говоришь Цитата: ребята – составители отчета, посчитали расходы на изменение функции и обосновали их в отчете и что по-поводу взяток Цитата: это уже не их проблемы, они все сделали верно. Извини, но взятки, у нас в оценке, к расходам не относятся… во всяком случае я еще не видел, что бы писали «рыночная ст-ть для выкупа 1000 грн из них взятка в ФГИ 200 грн» Что значит не их проблемы!!!! Так подожди мы считаем РЕАЛЬНУЮ РС или ФОРМАЛЬНУЮ РС??? На самом деле то так не получиться как у них в отчете, просто смешно затраты на изменение 2750 грн.!!! такого не маленького участка, и все об этом знают даже «типичные инвесторы» но тем не менее мы в отчет вносим эти смешные цифры и заведомо завышаем стоимость участка уводя ее далеко далеко (если еще вспомнить про не прогнозируемое время этого процесса) от РЕАЛЬНОЙ РС. Какой выход? А все тот же даже если мы с точки зрения «коллективное восприятие и действия участников рынка» можем предположить изменение функ. назначение, но не можем спрогнозировать РЕАЛЬНЫЕ затраты то не стоит рассчитывать по этому методу РС вот и все! Тем более эту невозможность можно обосновать существующим нормативным функ. назначением. КовАл писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 3:21 pm Понимаешь, мы действительно определяем «ФОРМАЛЬНУЮ РС», т.е. мы, как консультанты, говорим, что мы определили рыночную стоимость на дату оценки, с учетом дефиниции этой стоимости (цитировать не буду, ты её и сам знаешь) и с кучей ограничительных условий. Т.е. мы говорим, что стоимость объекта при условии соблюдения всех условий рын. стоимости, составит … грн. Понимаешь, мы, кажись, расходимся с тобой вот в чём. По-твоему получается, раз сложно, значит не нужно, я же говорю, нужно пытаться, хотя и сложно. Еще, я уже говорил, что по-моему КовАл писал(а): нужно смотреть, где явно напрашивается изменение функции (например, участок под жилую застройку на пересечении оживленных транспортно-пешеходных магистралей… ну явно просится коммерческое использование) нужно менять, если же нет. то на нет и суда, как говорится, нет Поэтому, я считаю, что ребята правы, и поверь, им будет легче объяснить, почему они не учли взятки, чем, почему они не учли разрешенное законом изменение функции уч-ка, которое явно приведет к увеличению его стоимости. И еще, никаких взяток учитывать нельзя, даже если тебе и известна их величина. Ну, если, конечно, тебя не просят друзья посчитать им стоимость в качестве консультации, и твой отчет нигде не будет фигурировать… я думаю, что ты понимаешь почему По поводу Hard_Pragmatic писал(а): эту невозможность можно обосновать существующим нормативным функ. назначением. я тебе не поверю… нельзя её этим обосновать. Проверяющий тупо к твоей стоимости, которую ты получишь, прибавит ОФОЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ (без учета взяток) по расходам на изменение функции, и сравнит со стоимостями участков с новой функцией, и если разница будет в сторону участков с новой функцией, то тебя замучают вопросами, причем, не безосновательно. Вот скажи, что ты ответишь проверяющему, если он спросит: «Почему Вы, уважаемый Hard_Pragmatic, не учли возможность разрешенного законодательно и, как показывают мои расчеты, целесообразного изменения функционального назначения данного зем. уч-ка?». Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 5:08 pm Ааааа ну если ФОРМАЛЬНУЮ РС тогда этот ответ и все остальные будет звучать очень просто - «Виноват исправлюсь» и все потому что проще согласиться с проверяющим и сделать так как они просят чем метать бисер… А вот если РЕАЛЬНУЮ РС тогда я в свою очередь спрошу его а покажите мне Ваши расчеты, которые это подтвердили и особенно ЗАТРАТЫ… ну кА, ну ка интересно интересно …. Но не этот вопрос будет самый главный, а самый главный вопрос в таком случае задаст мне покупатель который через пару месяцев прейдет и спросит: «Почему Вы, НЕ уважаемый Hard_Pragmatic написали что мне смена целевого назначения обойдется в 2750 грн. а уже чисто стока бабла спалил шо тебе пора уже квартиру продовать ,консультант хренов» хотя это уже будет не вопрос а утверждение. КовАл писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 5:43 pm Hard_Pragmatic писал(а): Ааааа ну если ФОРМАЛЬНУЮ РС тогда этот ответ и все остальные будет звучать очень просто - «Виноват исправлюсь» и все потому что проще согласиться с проверяющим и сделать так как они просят чем метать бисер… Эх ты…. А я то думал, что ты боец Шутка… сам понимаю, что иногда легче дать, чем объяснить, что ты не хочешь Hard_Pragmatic писал(а): А вот если РЕАЛЬНУЮ РС тогда я в свою очередь спрошу его а покажите мне Ваши расчеты, которые это подтвердили и особенно ЗАТРАТЫ… ну кА, ну ка интересно интересно …. И он тебе покажет ОФИЦИАЛЬНЫЕ данные по расходам, а на твоё заявление о взятках, скажет: «Уважаемый, если Вы владеете такой информацией, то Вам нужно обратиться в прокуратуру, а в оценке это учитывать ни-ни» и будет прав. Hard_Pragmatic писал(а): самый главный вопрос в таком случае задаст мне покупатель который через пару месяцев прейдет и спросит: «Почему Вы, НЕ уважаемый Hard_Pragmatic написали что мне смена целевого назначения обойдется в 2750 грн. а уже чисто стока бабла спалил шо тебе пора уже квартиру продовать ,консультант хренов» А ты, такой, ему… «Да сам ты хренов!!! Ты ограничительные условия читал? А дефиницию рыночной ст-ти? Да ты отчет-то хоть листал? И вощще, если у тебя взятки вымогают, то вали в прокуратуру, найди там прокурора и трахай мозги ему, а не мне!!!» и будешь прав Еще раз, наше дело считать стоимость объекта в рамках законодательного поля, и взятки учитывать в оценке незяяяяя и не придуривайся, что не понимаешь этого, я тебе всё равно не поверю Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 7:02 pm Цитата: Еще раз, наше дело считать стоимость объекта в рамках законодательного поля, и взятки учитывать в оценке незяяяяя и не придуривайся, что не понимаешь этого, я тебе всё равно не поверю Да ни кто не придуривается, а говорит про то, что лучше не связываться с этим методом, если нет реальных данных, которые могут на порядки отличаться от нормативных. ОФФТОП юмор Кстати по-поводу взяток. Когда я учился на курсах (эхе хе когда это было, в прошлом веке) так там какой-то лектор (не помню фамилию) рассказывал, что они делали отчет в Одессе каких-то ларьков и им пришлось, так как отчет был для банка, учитывать максимально реальные цифры, поэтому они были вынуждены учесть расходы на «крышу» рэкетиров. Только они назвали эту статью типа – «неформальные расходы по анализу аналогичных Объектов» и отчет очень даже на ура проканал в банке. rudge писал(а): Добавлено: Вт Фев 22, 2005 9:12 pm Знаете коллеги Вы кажется зациклились на взятках. Давайте вернёмся к основной проблеме обсуждаемого вопроса. И так. Имеет или не имеет право оценщик самовольно изменять функцию объекта оценки такого как ЗУ (здесь и далее с улучшениями) закрепленную за ЗУ соответствующими документами если этого не оговорено в задании (договоре)? Как понимаете уважаемый коллега КовАл я остаюсь при своём мнении - не имеет такого права. Я внимательно познакомился, помоему с Вашим коллега КовАл, отчётом по оценке ЗУ под магазином. Исходя из того, что там написано в разделе №3 "Згідно цього рішення (виконкому) вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в подальшому іменується “Дозволеним використанням”, это в отношении договора с местными властями на аренду ЗУ. (выделено в скобках мною). Мне кажется Вы не очень последовательны в своих суждениях. Почему то Вы практически голословно утверждаете, что такая функция ЗУ ЛНЭИ, хотя я с Вами согласен, по опыту это действительно так. У меня вопрос почему Вы не изменили функцию ЗУ, например под игорный бизнес, ведь не секрет в таком варианте доходность выше, следовательно и стоимость ЗУ будет выше? Думаю Вы не пошли на это по причине отсутствия такой задачи и исходя из имеющихся у Вас документов закрепивших на момент оценки функцию ЗУ. Кстате Вы правы ТС по доходности нам расчитывать запретили, но потнциальный покупатель платит за пассажирскую "Газель" больше (см. прайсы) исходя из более высокой доходности, а расчитывать стоимость ТС через доходность сегодня просто нет смысла в силу развитости этого рынка и достаточной информации по продажам ТС. Это почти идеальная ситуация для оценщика. Удачи Никита писал(а): Добавлено: Ср Фев 23, 2005 10:40 am Уважаемый Рудж, позвольте Вас спросить, а как Вы будете рассматривать ЛНЭИ участка под заправкой которая уже не работает в виду ряда экономических причин (конкуренты, сервис, поток машин уменьшился и т.д), но ЗУ имеет целевое назначение - под АЗС. Разве ЛНЭИ этого участка АЗС? Так ведь можно прийти к отрицательной стоимости ЗУ, и можно сделать феноменальное открытие в оценке ЗУ - земля приобретёт такую категорию как "износ" . По поводу вашего замечания, о том что можно рассматривать участок под магазином, как участок под казино отчасти справедливо, но позволю Вам заметить что участок оценивался в славном городе Херсоне, а не в Лас-Вегасе. На участке в 63 метра трудно построить казино, и Вы понимаете, что доходность бизнеса от установленого игорного оборудования не зависит, вернее не сопоставляется с координатами на карте города (если этот город не Лас-Вегас) rudge писал(а): Добавлено: Ср Фев 23, 2005 7:51 pm Ага, уважаемый КовАл Вы укрепляете свои позиции. Уважаемая коллега Никита. Меня при оценке улучшений, остановимся на них, абсолютно не интересует как оно используется собственником. Возможно он специально идёт, например, на банкротство. Я всёравно буду определять стоимость улучшений исходя из ЛНЭИ. В практике оценки для объэктов недвижимости оценщики как правило определяют ЧОД чере арендную ставку. Передача в аренду, исходя из международной практики, да и моего опыта это и есть ЛНЭИ, затрат, головных болей минимум, а доход постоянный и неограниченый во времени. Думаю с этим Вы согласитесь, если только перед Вами не поставят задачу исходить из существующей функции улучшения, но это уже не рыночная стоимость, появились ограничения. Теперь давайте посмотрим на расчет по сравнению. У Вас задача определить рыночную стоимость ЗУ комерчиского использования на котором находиться, например склад. При подборе аналогов Вы бедете руководствоваться основными критериями для объекта недвижимость, это место расположение, функциональное назначение ЗУ и улучшений на нём. Я думаю Вы будете стараться подобрать аналоги по месту расположения близки к объекту оценки, даже если они находятся в дркгих аналогичных населённых пунктах при аналогичной функции, комерческая. Думаю Вам будет всёравно какое улучшение находится на аналогичных ЗУ, главное место и функция. Тогда вопрос попадут ли сюда аналоги с другой функцией ЗУ, я уточняю ЗУ, а не улучшений? Думаю нет. Отсюда второй вопрос, будете ли Вы изменять функцию ЗУ аналогов? Думаю не будете. Думаю в таком варианте мы получим стоимость объекта оценки близкую к рыночной. Ну а если Вы самостоятельно изменете функцию ЗУ, например под жилую засторойку, тогда и аналоги другие ЗУ под жильё, следовательно и стоимость будет другая. Это основной расчёт определения РС ЗУ. Теперь о доходности. Опять же Вы анализируете арендные ставки на аналогичные ЗУ с аналогичной функцией, комерческая. И не важно какое здание (улучшение) на ЗУ. Важно опять же место расположение и функция ЗУ. Думаю Вы получите близкий к первому расчёту результат. Далее определяем РС ЗУ методом остатка в каждом варианте. В первом, через стоимость улучшений по затратке, во втором через капитализацию доли ЧОД от ЗУ. Извениту за подробность, думаю я ничего нового Вам не открыл. Проблема в другом. Имеет ли право и должен ли оценщик самостоятельно менять функциональное использование ЗУ? Я думаю самостоятельно исходя только лиш из из постулата ЛНЭИ - нет. Так как полностью изменитя подбор аналогов,а отсюда и стоимость ЗУ. PS Кстати об износе и отрицательной стоимости. ЗУ не имеет только физического износа, а остальные (функциональный, внешний) всегда были и будут. Отсюда возможна и отрицательная стоимость ЗУ. В таких случаях ФГИУ предлагает продавать ЗУ по цене 1 грн. Удачи и всех защитников с праздником. Поехал праздновать. Коллега КовАл, хватит идите праздновать. Ещё раз удачи. galswit писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 7:36 am можно сделать феноменальное открытие в оценке ЗУ - земля приобретёт такую категорию как "износ" А разве у "земельної ділянки" как застроенной в этом случае нет износа? Затраты на приведения до состояния свободного от застройки учрстка при неээфективном текущем использовании по-моему есть износ. Или нет? Ковал писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 1:17 pm Так, ну 23 февраля – святой день, поэтому я и молчал Вернее пиво пил , а меня учили, что с полным ртом… даже пива, разговаривать не прилично… а то можно шучу Теперь у меня вопрос к Вам, уважаемый rudge. Скажите, если у Вас есть земельный участок, с функциональным назначением – коммерческая застройка и Вы ясно видите, что его возможно использовать еще и под жилую, но для этого нужно изменить его функциональное назначение, что законодательно разрешено, но повлечёт за собой определённые расходы, неужели Вы не попробуете посчитать будет ли Вам выгодно изменить его функцию и продать? Я думаю, что, будь это Ваш участок, Вы бы так и поступили, ведь врядли Вы хотите терять свои деньги. Вдруг так продавать выгодней. И ещё, думаю, что Вы бы подумали, за какую цену Вам его продавать. А для этого, Вы бы проанализировали всё так, как я уже писал…. Ну еще разок КовАл писал(а): Зем. уч-ток с функциональным назначением – жилая застройка, приносит такой доход, в результате капитализации которого стоимость уч-ка составит 100 грн. Зем. уч-ток с функциональным назначением – коммерческая застройка, приносит такой доход, в результате капитализации которого стоимость уч-ка составит 80 грн. Но, мы знаем (да и все инвесторы понимают), что функциональное назначение нашего уч-ка может быть изменено, и стоит это: Вариант №1 – 10 грн. Вариант №2 – 20 грн. Вариант №3 – 30 грн. Смотрим, если: Вариант №1, то 100 – 10 = 90 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) привело к приросту ст-ти уч-ка на 90 – 80 = 10 грн. Значит ЛНЭИ нашего уч-ка жилая застройка, а ст-ть его, составляет 90 грн. И продавать свой участок Вы будете по цене 90 грн, т.к. всем понятно, что изменение функции данного участка целесообразно и приведет к увеличению его стоимости. (ну, здесь, конечно, возможна скидка на «головную боль», но это, по идее, должно входить в расходы). И Я ОЧЕНЬ СОМНЕВАЮСЬ, ЧТО ВЫ РЕШИТЕ ПРОДАТЬ ТАКОЙ УЧАСТОК ЗА 80 ГРН. ДЕНЕЖКА-ТО СВОЯ Так почему же в отчете, Вы отбрасываете такой вариант и говорите заказчику, что его участок стоит 80 грн., тем самым, нанося ему ущерб в 10 грн? Не пойму Вариант №2, то 100 – 20 = 80 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) не привело к приросту ст-ти уч-ка 80 – 80 = 0 грн. Значит ЛНЭИ Вашего уч-ка коммерческая застройка, а ст-ть его, составляет 80 грн. (как говорится, атакуй не атакуй, всё равно получишь… одни и те же деньги ) Т.е. продавать Вы его будете за 80 грн. Вариант №3, то 100 – 30 = 70 грн. Изменение функционального назначения (с учетом затрат) привело к уменьшению ст-ти уч-ка 70 – 80 = -10 грн. Значит ЛНЭИ Вашего уч-ка коммерческая застройка, а ст-ть его, составляет 80 грн. (ни один дурень, в таком случае менять функциональное назначение уч-ка не будет). И, опять же, продавать Вы его будете за 80 грн. Что касается моего отчета, то, действительно, тяжело на 60 м.кв. построить казино, но дело не в том, последователен ли я. Обсуждаем то, что было сделано в работе по оценке зем. уч-ка в Винницкой области, и, что бы я не написал в своей работе, это никак не влияет на эту работу, т.е. аргумент а у КовАла в работе вот так, а в этой не так, не катит… КовАл – даже не ведущий оценщик, он так же, как и все, только учится и очень часто ошибается… верьте мне… я его лично знаю 2 galswit, да, у зем. уч-ка, как застроенного износ быть может… т.е. может быть износ улучшений, а не зем. уч-ка. Или кто-то может посчитать ВОССТАНОВИТЕЛЬНУЮ СТ-ТЬ ЗЕМ. УЧ-КА? Ну, кроме Бога, конечно Еще раз, рыночная ст-ть зем. уч-ка – это сколько стоит такой участок без улучшений. А вот рын. ст-ть при существующем использовании – это ст-ть уч-ка с учетом его текущего использования и влиянием этого использовании на его стоимость. Ну почему вы, господа, считая рыночную стоимость цеха, входящего в состав ЦИКа, рассматриваете его отдельно от предприятия, а, оценивая рыночную стоимость земли, вы считаете её только с учетом существующих улучшений? Земля и улучшения – по сути, тот же ЦИК, вот и определяйте рыночную ст-ть (рыночную стоимость без оговорок) его компонентов, рассматривая их отдельно друг от друга и с учетом ЛНЭИ… во всяком случае это относится к земле. Tata писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 3:31 pm Всем привет! Защитников с прошедшим! Интересная однако у вас дискуссия. rudge Цитата: Ага, уважаемый КовАл Вы укрепляете свои позиции В нашем полку прибыло. Присоединяюсь к КовАл особенно касаемо типичного инвестора, взяток в оценке... Кстати вопрос Hard_Pragmatic на счет учета взяток: у Вас есть статистические данные на размеры взяток по регионам, а может справочку кто шлепнет на 1500000тугриков? А ведь оценщик и так мало защищен в плане законодательства (методики определения очень расплывчаты или с несколькими трактовками и т.д. и тп.), а если еще взятки учиытвать то..... Лучше всего в законном поле стараться работать. И естественно ЛНЭИ (или сейчас по стандарту НЭИ) - в моей точки зрения его анализ обязателен. Хотя субъективизма наверное многовато, и точек зрения тоже, но типичные то виды использования выделить можно без впадания в крайности (сдача в аренду под офис для оценочной фирмы ). Мне наверное везет на анализ НЭИ, но мне частенько попадаются такие работы где без него и оценить то нормальноне оценишь. Два самых простых примера, где без НЭИ не обойтись: 1. Квартира на 1 этаже пятиэтажного города в центре города, выходящая окнами на магистраль, находится рядом с Центральным рынком в зоне интенсивных людских потоков. Всем же понятно, что НЭИ данной квартиры - под коммерческую деятельность (для типичного инвестора). И опять же всем известно, что такие квартиры, даже "убитые" продаются иногда и в несколько раз выше, чем квартиры в этом же доме, находящиеся на втором, третьем этаже, но влучшем состоянии. И когда оценщик будет брать аналоги неужели он не будет выбирать квартиры, находящиеся на 1 этаже и которые можно приспособить под коммерческую деятельность. И разве это не учет НЭИ объекта в сравнительном подходе уважаемый rudge? 2. Пару лет назад производили оценки пионерского лагеря, расположенного в зоне, прилегающей к центру. Характер окружающей застройки - жилье и различная рекреация (санатории и т.д.). Лагерь расположен на берегу реки Ю.Буг в живописном месте. Земельный участок около 3га, Здания, сооружения - два капитальных трехэтажных корпуса расположеных рядом и по всей территории расбросаны домики, строения, столовая, сцена, беседки и т.д. Как бы вы подошли к оценке данного лагеря? Естественно аналогов подобных продаж лагерей нет, использование лагеря по существующему назначению - убыточно и не перспективно, в участок достаточно большой с малой плотностью застройки. Как бы вы подошли к оценке? Ваши варианты? А у нас был следующий, выявленный через анализ НЭИ (при чем тут проще анализировались разрешенные варианты использования с учетом генплана, расположения на берегу реки и т.д.): участок лагеря был разбит на два участка: - участок №1 - 2 спальных 3-х эт. корпуса (в удовлетворительном состоянии), мы их сносить естественно не собирались, и необходимая территории для подъезда, парковки вокруг них. Здания после косметического ремонта помещений - сдача в аренду под офисы (так как подъезды хорошие, находится буквально в нескольких кварталах от центральной магистрали, в данном районе города есть спрос на аренду недорогих офисов, кстати рядом расположенные санатории часть своих площадей садавали под офисы). Далее расчет по методу аналогов - офисные помещения; доходность - сдача в аренду офисных помещений; - участок №2 - вся остальная некапитальная, в основном в неудовлетворительном состоянии, "шушера" с оставшимся участком - снос зданий, сооружений и застройка участка элитными "коттеджами" на несколько хозяев. Так как на тот момент только недавно началось течение в городе приобретения права пользования на участки и застройка их элитным 2-4эт. домиком..... В результате право пользования земельным участком №2 равно: минус затраты на разрешения (официальные), отводы, минус затраты на снос, минус затраты на строительство ("под отделку")+доход от продажи коттеджиков - минус приыбль застройщика (приведенное естественно к дате оценки). Стоимость получилась довольно высокая, но что удивительно покупатель нашелся. Кроме "шушеры" снес 2 корпуса капитальных и всю территорию застроил "коттеджиками". Уважаемые оценщики, а как бы вы считали без НЭИ (дествительно серьезного анализа)? Hard_Pragmatic писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 4:50 pm Цитата: Кстати вопрос Hard_Pragmatic на счет учета взяток: у Вас есть статистические данные на размеры взяток по регионам, а может справочку кто шлепнет на 1500000тугриков? 1. У меня нет статистических данных на размеры взяток по регионам. 2. Справочку на 1500000 тугриков ни кто не шлепнет. Пути решения такой задачи (кстати выше это уже все описывалось) 1. Если Вы считаете ФОРМАЛЬНУЮ рыночную стоимость (РС) то тогда считайте как и считали, лишь бы принял заказчик и проверяющий. 2. Если Вы считаете РЕАЛЬНУЮ РС то тогда лучше не использовать этот метод так без реальных данных по затратам и не прогнозируемому сроку реализации проекта полученная Вами РС может отличаться от реальной РС в разы если не на порядок. Цитата: И естественно ЛНЭИ (или сейчас по стандарту НЭИ) - в моей точки зрения его анализ обязателен. Так ни кто этого не отрицает – анализ ЛНЭИ обязателен. Вопрос в глубине и ширине этого самого ЛНЭИ Tata писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 8:02 pm Уважаемый Hard_Pragmatic на счет применения НЭИ это был в основном вопрос-ответ rudge на Цитата: Имеет ли право и должен ли оценщик самостоятельно менять функциональное использование ЗУ? Я думаю самостоятельно исходя только лиш из из постулата ЛНЭИ - нет. Так как полностью изменитя подбор аналогов,а отсюда и стоимость ЗУ. Цитата: А Вам был ответ на счет абсурдности учета в оценке взяток. Естественно мы определяем формальную стоимость. И наша задача, чтобы она максимально приближалась к реальной. Поэтому и несколько подходов к оценке и много методов. Но оценщик должен взвесить все и обязательно с точки зрения (так вам не подобающегося инвестора). И каким образом Вам удасться втиснуть анализ НЭИ законодательно в какие-то рамки на счет глубины и ширины? rudge писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 9:45 pm На конец то я увидел ответ подтверждающий моё мнение. Спасибо ТаТа. Следовательно коллеги, если нас оценщиков, не обязывают определять стоимость ЗУ с функцией не соответствующей узаконеной, то мы должны проводить расчёты, анализировать рынок ЗУ исходя из узаконеной на момент оценки функцией. К вопросу об потециальных покупателях (ПП). Если квартира на 1 этаже то естественно он ПП, если он занимается бизнесом, захочет её пробрести, будет проводить свои подсчёты исходя из своего бизнеса. Казалось бы, мы тоже должны учитывать фактор, размещения квартиры (1 этаж). На практике мы это и делаем подбирая соответствующие аналоги. Кстати, доходность этих квартир за нас уже посчитали их собственники. И я, уважаемый КовАл, будь эта квартира моя, тоже поднял бы цену исходя из возможных изменений функции квартиры и как следствие ЗУ под комерцию. Разница только в том, что собственнику это делать можно, а оценщик должен чтить закон. Кстати меня при этом абсолютно не интересовало бы сколько взяток и времени нужно потратить на изменеие функции квартиры, например под офис. Это забота покупателя. Если рядом такая же квартира имеет стоимость равную моей, то почему я (собственник) должен входить в положение покупателя. По вопросу коллеги Тата аналоги необходимо подбирать желетельно с максимальным приближением их храктеристик к объекту оценки и быстрее всего у нас стоимость квартиры сравняется со стоимостью комерчиской недвижимости. Ну а если таких аналогов не достаточно нам прходится вносить соответствующие коректировки. По остальным вопросам коллега Тата постараюсь ответить позже, надо подумать. Удачи. КовАл писал(а): Добавлено: Чт Фев 24, 2005 10:16 pm rudge писал(а): И я, уважаемый КовАл, будь эта квартира моя, тоже поднял бы цену исходя из возможных изменений функции квартиры и как следствие ЗУ под комерцию. Разница только в том, что собственнику это делать можно, а оценщик должен чтить закон. Ну Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме