| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 24 Фев 2006 12:56 |
  |
Коллеги! Поделитесь опытом. Например, необходимо оценить участок для использования под офисное здание, а в наличие на рынке есть участки только для жилой постройки!
Каким образом скорректировать, или есть цены для перевода (в г. Киеве).
Подскажите, как быть! |
|
|
   |
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2006 14:39 |
|
Обычно перевод из жилой в нежилую недвижимости стоит примерно 5% от стоимости жилой невижки. А как при участках - увы не знаю  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2006 16:45 |
|
Есть такой коэффициент в денежной оценке земель нас. пунктов - функционального использования (см. Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, табл.3.1)
Для жилой застройки 1.0, для земель коммерческого использования - 2.5. Попробуйте. По крайней мере есть от чего оттолкнуться... |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 24 Фев 2006 17:49 |
|
Андрій ........... зустрічне питання: для чого оцінка, і який вид вартості ? і яке цільове призначення зараз. ......... якщо аналіз найбільш ефективного використання показує що комерційне використання більш ефективне .......... так на мою думку при відсутності коректних обєктів порівняння, можливо краще розрахувати методом залишку для землі. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 10:31 |
|
Цель оценки: принятие решения, вид стоимости: рыночная, сейчас не используется.
Метод остатка для земли - насколько он оправдан?
Проведем расчет:
Стоимость участка равна стоимоть объекта при НЭИ минуч стоимость здания (стоительство).
S=400.
Стоимость объекта - 1100/кв.метр.
Стоимось здания - 800/кв.м.
Стимость участка - 400 * 300 = 1200 за сотку.
Стоимость участка для стоительства жилья на рынке в том районе - 5-6 тыс. дол/сотку.
| Цитата: |
| Для жилой застройки 1.0, для земель коммерческого использования - 2.5. Попробуйте. По крайней мере есть от чего оттолкнуться... |
Этот метод проверял, слишком большие коеф. Например, если сравинивать жилую и офисную. Если торговую и жилую, в принципе может и так.
Вышел таким образом. Взял среднюю стоимость офисных помещений и поделил на среднюю стоимсть жилья. Этот коеф применил для корректировки стоимости жилого участка.
Может кто то знает еще какие либо методы?
Спасибо всем! |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 327
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 10:57 |
|
Підтримаю питання FRANKO, яке необхідно для конкретизації відповіді.
Але визначимось з принциповим підходом:
У нас є земельна ділянка, яку можливо використовувати тільки як забудова під Адміністративну нерухомість (в зв’язку з дозволом тільки на амін будівлю).
Визначимо вартість землі виходячи з наступного співвідношення
1. Вартість землі
+
2. Вартість коробки
=
3. Вартість нерухомості
Чи є можливість визначити вартість 2 та 3? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 327
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 11:11 |
|
Немножко опоздал с ответом
Явных выходов с ситуации не вижу… |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 27 Фев 2006 13:22 |
|
цікаво ......................
| Цитата: |
S=400.
Стоимость объекта - 1100/кв.метр.
Стоимось здания - 800/кв.м.
Стимость участка - 400 * 300 = 1200 за сотку.
Стоимость участка для стоительства жилья на рынке в том районе - 5-6 тыс. дол/сотку. |
1100/кв.метр. - а звідки це взяли ?
давайте почнемо зі слідуюючого .......... якщо аналіз найбільш ефективного (навіть примітивний) дає можливість використання земельної ділянки для житлової забудови ............. тоді в принципі можливо використати порівняльний ....... зменшивши вартість земельної ділянки на суму витрат необхідних для зміни цільового призначення земельної ділянки.
якщо ж аналіз покаже що саме ця земельна ділянка може використовуватись виключно для обслуговування адмін приміщень ......... тоді навіть при наявності якихось кофіцієнтів що показують різницю у вартості адмін і житлової забудови - як обєкти порівнння брати їх не коректно ...... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 28 Фев 2006 22:09 |
|
| Цитата: |
S=400.
Стоимость объекта - 1100/кв.метр.
Стоимось здания - 800/кв.м.
Стимость участка - 400 * 300 = 1200 за сотку.
Стоимость участка для стоительства жилья на рынке в том районе - 5-6 тыс. дол/сотку. |
Ммммм... забавный расчет... я думал, что если за 1 м.кв. земли платят 300 у.е. то за 100 м.кв заплатят 300 х 100 = 30 000 у.е. кстати, если считать как вы, то скорее всего нужно было сделать так 400 х 300 / 4 = 30 000 у.е.
И ещё... считать нужно на в квадратах, а за весь объект. Т.е. стоимость недвижимости - стоимость улучшений = ст-ть зем. уч.
А затем уже смотреть сколько там за сотку получится... |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 02 Мар 2006 14:42 |
|
| Цитата: |
Цитата:Для жилой застройки 1.0, для земель коммерческого использования - 2.5. Попробуйте. По крайней мере есть от чего оттолкнуться...
Этот метод проверял, слишком большие коеф. Например, если сравинивать жилую и офисную. Если торговую и жилую, в принципе может и так.
Вышел таким образом. Взял среднюю стоимость офисных помещений и поделил на среднюю стоимсть жилья. Этот коеф применил для корректировки стоимости жилого участка. |
а если помещения в офисном здании будут сдавать в аренду -чем не коммерция?
выведенный вами коэффициент не совсем корректен. Доля земли (стоимость земли/стоимость объекта в целом) может быть разная. Если есть объекты сравнения по аренде офисных помещений, стоимость аналогичных прав пользования землей для этих объектов вывести можно (метод остатка или метод распределения дохода), для этого стоимость чисто улучшений посчитать по УПВС. Взять среднюю за кв.м, вот вам и стоимость земли. И не надо никаких коэфициентов к участкам под жилую застройку на рынке... |
|
|
|
|
|
|
