| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 13:05 |
  |
Найбільш відомим методом оцінки безризикової ставки при оцінці нерухомості є прямий метод, який базується на виборі безризикової ставки як безризикової відсоткової ставки найбільш надійного банку країни, або її оцінки як середньозваженої по рівню ризиків з відсоткових ставок найбільш відомих фінансових закладів країни. За даними веб-сайту www.finance.ua найбільш типова депозитна ставка вкладу в гривнях для фізичних осіб при терміні вкладу 12 місяців складає 17 %.
Необхідно відрізняти номінальну без ризикову ставку доходу від реальної без ризикової ставки. Номінальна норма доходу – це норма доходу без врахування можливої зміни купівельної спроможності грошової одиниці, в якій цей дохід буде отриманий, або її обмінного курсу до інших валют, тобто інфляції.
Номінальна та реальна безризикові ставки зв’язані між собою відомим рівнянням Ірвіна Фішера:
1 + Ynom = ( 1 + Yreal ) x ( 1 + λ ), де:
λ – загальний рівень інфляції.
Рівень інфляції частіше всього вимірюється індексом споживчих цін або ВВП-дефлятором.
Виходячи з вищенаведеного рівняння Фішера, визначимо:
Yreal = ( 1 + Ynom ) / ( 1 + λ ) – 1
Згідно даних офіційного сайту Державного комітету статистики України www.ukrstat.gov.ua, інфляція (індекс споживчих цін) за останній 2004 рік склав 12,3 %.
Таким чином реальна безризикова ставка складає:
Yreal = ( 1 + 0,17 ) / ( 1 + 0,123 ) – 1 = 1,17 / 1,123 -1 = 1,042 – 1 = 0,042 = 4,2 %
Ставка капіталізації містить норму доходу на капітал (вкладені кошти або початкова інвестиція) і норму повернення, яка враховує відшкодування початкових інвестицій.
R = Y + H, де:
R – загальна ставка капіталізації;
Y – норма доходу на інвестований капітал;
Н – норма повернення капіталу.
Норма доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити як функцію ризиків:
Y = f (Yб, R1, R2 …Rn), де:
Yб – 4,2% безризикова ставка, визначена вище в п.7.1.;
R1, R2 …Rn – деяка множина ризиків.
Найбільш розповсюджена форма зв’язку норми доходу з преміями ∆Yri є так звана кумулятивна форма. Метод оцінки ставки капіталізації, що відповідає цій формі, прийнято називати методом нарощування або методом кумулятивної побудови.
Даний метод базується на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошей в тому варіанті, в якому ці кошти піддаються більш високому ризику в частині отримання доходу та їх повернення. Підвищення усвідомленого рівня ризику виявляється в збільшенні ставки капіталізації. Сутність методу полягає в додаванні відсоткових складових (премій), що відображають додаткові ризики, які притаманні даному інвестиційному проекту, до норми доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими вважаються безризиковими.
Ризики
Загальноприйнятий перелік факторів ризику та діапазон премій, що відображають з точки зору потенційного інвестора відзнаки інвестування в об'єкт оцінки від альтернативних фінансових інструментів, доходність яких вибрана за безризикову ставку, для об’єктів нерухомості наступні:
Назва Діапазон значечень, %
Премія за недовикористання орендованих площ (R1) 0 – 5
Премія за втрати при зборі орендної плати (R2) 0 – 5
Премія за ліквідність об’єкту (R3) 0 – 5
Премія за інвестційний менеджмент (R4) 0 – 5
Премія за недовикористання орендованих площ (R1) - містить в собі фактори ризику пов’язані, в першу чергу, з його завантаженністю (максимально можливе заповнення об’єкта орендарями, вибір та залучення нових орендарів).
Оскільки, з одного боку, з зростанням інфляції будуть збільшуватися витрати пов’язані з об’єктом нерухомості та його експлуатацією, а з другого боку, адекватно буде реагувати через коригування орендної плати ринкова вартість нерухомості, то логічно припустити, що даний вид премії залежить, насамперед, від непередбаченої зміни орендаря (втрати доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до укладання нового з типовим орендарем).
За даними опитуваннь агентств нерухомості міста, пошук нового орендаря для торгівельно-офісних приміщень складе всередньому 2 місяці, для офісних приміщень - 3 місяці, для виробничих приміщень - 4 місяці, для території асфальтованих автостоянок – пів-року. Розрахунок ризиків проводиться за формулою: R1 = n / 12 х 5 %, де n – кількість місяців в році закладених на непередбачену зміну орендаря.
Премія за втрати при зборі орендної плати (R2) – не має значення, чи є орендатор, або на скільки він надійний, завжди присутня ймовірність того, що частина орендної плати за час прогнозованого періоду володіння буде недоотримана. (Харрисон Г.С. Оценка недвижимости.) R2 = 3 %.
Премія за ліквідність об’єкту (R3) – пов’язана з неможливістю (навідміну від банківських депозитів) в стислий строк перевести об’єкт нерухомості в гроші. Деякі об’єкти нерухомості можливо реалізувати на ринку за досить короткий термін часу, а для продажу інших знадобляться роки.
Одним з основних чинників, які впливають на ліквідність об’єкту нерухомості є відповідність його місцерозташування функціональному призначенню.
Оцінювач вважає, що місцерозташування об`єктів оцінки повністю відповідає їх функціональному призаченню.
За даними опитувань агенств нерухомості міста, з урахуванням наведених вище факторів, можливий термін реалізації для торгівельно-офісних приміщень складе в середньому 3 місяці, для інших приміщень - 6 місяців, для асфальтованої території стоянок – 1 рік. Розрахунок ризиків проводиться за формулою: R3 = n / 12 х 5 %, де n – кількість місяців, передбачених для продажу об`єктів.
Премія за інвестиційний менеджмент (R4) – пов’язана з відмінностями інвестиційного менеджменту для різних об’єктів інвестицій (для банківських депозитів вона є мінімальною), залежить, насамперед, від функціонального використання об’єкту, розмірів бізнесу.
Об’єкти нерухомості можливо класифікувати за складністю прийняття по них інвестиційних рішень на три групи, кожній з яких відповідає рівень премії за ризик:
№
Гр. Об’єкти нерухомості Рівень
Складності Діапазон премії, %
1 Офісні центри, торгові центри, готелі.
Виробничі та складські будівлі великих розмірів. Високий 4 – 5
2 Приміщення офісів, магазинів, закладів харчування.
Виробничі та складські приміщення. Середній 2 – 3
3 Приміщення, які орендуються державними організаціями або здаються в довгострокову оренду Низький 1
4 Асфальтовані земельні ділянки Відсутній 0
По рівню складності інвестиційного менеджменту, торгівельно-офісні, офісні приміщення та приміщення мийки з такими площами відноситься до 2 групи (верхнє значення діапазону премій), яка відповідає середньому рівню премії за ризик. Виробничі приміщення мають досить велику площу, тому відносяться до 1-ї групи (нижнє значення діапазону). Премія за менеджмент асфальтованих земельних ділянок відсутня.
Норма повернення капіталу
Кожна будівля згідно основних конструктивних елементів будівля відноситься до своєї групи капітальності. Тобто кожна має свій середній нормативний термін служби.
Середні нормативні сроки служби будівель та споруд наведено в таблиці.
Шифр позиції Характеристика будівлі (споруди) Середній нормативний термін служби, років
100 ВИРОБНИЧІ БУДІВЛІ
10001 Будівлі з кам`яними стінами із штучних каменів або великоблочні; колони або стовби залізобетонні чи цегляні; перекриття залізобетонні або дерев`яні. 80
10004 Будівлі дерев`яні, каркасні і щитові, контейнерні, деревометалічні, каркаснообшиті і панельні 20
20220 Асфальтобетонні покриття 40
Залишковий термін служби об’єкту розраховується за формулою:
Z = N х (100%-Фі) / 100%, де:
N – нормативний термін служби, Фі – фізичний знос об`єкту.
Норма повернення капіталу (НПК) визначена за “ методом Ринга ” дорівнює:
НПК = ( 1 / Z ) х 100%
Розрахунок загальної ставки капіталізації для кожного об`єкту наведено в таблиці.
№ п/п Найменування Безризикова ставка,% к-сть місяців в році, закладених на непередбачену зміну орендаря Премія за недовикористання орендованих площ,% Премія за втрати при зборі орендної плати,% середній термін реалізації обєкту оцінки, місяців Премія за ліквідність,% Премія за інвестиційний менеджмент,% Середній нормативний термін служби, років Залишковий термін економічного життя, років Норма повернення капіталу Ставка капіталізації,%
1 Виробничий корпус (частина 1) 4,2 2 0,8 3,0 3 1,3 3 20 18 5,5 17,8
1 Виробничий корпус (частина 2) 4,2 3 1,3 3,0 6 2,5 3 80 67 1,5 15,5
1 Виробничий корпус (частина 3) 4,2 4 1,7 3,0 6 2,5 4 80 62 1,6 17,0
3 Мийка 4,2 4 1,7 3,0 6 2,5 3 80 66 1,5 15,9
8 Асфальтне покриття з відкритою стоянкою 4,2 6 2,5 3,0 12 5,0 0 40 32 3,1 17,8
11 Автостоянка (асфальтове покриття) 4,2 6 2,5 3,0 12 5,0 0 40 32 3,1 17,8 |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Filin
Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 16:32 |
|
Спасибо, Trinichka, за выкладку моего сообщения из старого форума. Дальше по сценарию, насколько я помню, должна быть критика Ковала и мои попытки защититься и объясниться. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 16:34 |
|
нема за що 
...ну это все что сохранилось...  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 26 Авг 2005 21:46 |
|
Цілком зі всім згідний, тільки в мене чомусь безризикова вийшла 5%.
Для визначення номінальної безризикової ставки була проаналізована інформація по депозитних вкладах в національній валюті українських банків групи TOP 10 терміном на 1 рік станом на початок 2005 року. Аналізувалися таблиці по розташуванню депозитних вкладів юридичних та фізичних осіб, а також по наданню кредитів суб’єктам господарської діяльності та фізичним особам. Розглядалися суми вкладів понад 100 тис. гривень. Рейтинг банків наведений згідно інтернет-сайту “Дом банкира” (http://www.mybank.com.ua).
Фінансовий заклад % ставка, річних
ЗГРУ ПриватБанк 17,0
АКБ “Укрсоцбанк” 17,0
АППБ “Аваль” 17,0
АКІБ “УкрСіббанк” 18,4
ВАТ “Укрексімбанк” 17,0
АБ “Брокбізнесбанк” 14,5
Ощадбанк України 19,0
АКБ “Райффайзенбанк Україна” 18,0
ВАТ КБ “Надра” 18,0
ПУМБ 18,0
Середньомедіанне значення депозитних ставок становить 17,6%. Індекс інфляції споживчих цін за 2004 рік становить 12,3%. Відповідно реальна безризикова ставка, згідно рівняння Фішера, дорівнює 5,0%. Ігор Гохберг. Львів |
|
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2005 13:24 |
|
Наткнулась на старую тему, потому что заинтересовал вопрос. Все вышесказанное, конечно, очень красиво и умно (можно еще прогнозную статистическую модель построить для безрисковой ставки по данным ТОП банков на год), скажите, а не проще ли брать уже готовую безрисковую ставку по валютным депозитам за определенный месяц на сайте bank.gov.ua, жаль только, они всегда с опазданием публикуют на месяц - другой, кстати, где можно вовремя ее получить, на finance что то не очень понятно, помогите информацией, господа оценщики! |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2005 13:57 |
|
А валюта ведь тоже подвержена инфляции |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2005 14:00 |
|
Подвержена, но название ведь БЕЗРИСКОВАЯ ставка и потом, для чего то же есть всякие поправки, просто лень по формулам считать, да и получается у меня всегда ниже чем по официальной ставке банков, а в рецензии уже раз прокатили по поводу этих самых безрисковых, когда я учла межбанковские риски, поэтому и стараюсь не умничать.Вот так все грустно |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Ноя 2005 14:31 |
|
| Olenka писал(а): |
| Подвержена, но название ведь БЕЗРИСКОВАЯ ставка и потом, для чего то же есть всякие поправки, просто лень по формулам считать, да и получается у меня всегда ниже чем по официальной ставке банков, а в рецензии уже раз прокатили по поводу этих самых безрисковых, когда я учла межбанковские риски, поэтому и стараюсь не умничать.Вот так все грустно |
Да ничего не грустно это просто правила игры, при этом Вам ни кто не запрещает «умничать здесь»
А по-поводу «валюта тоже подвержена инфляции» - так по-моему БЕЗРИСКОВАЯ она не потому так называется, что отсутствуют риски, а потому что она НАИБОЛЕЕ безрисковая величина среди всех остальных которые можно взять/рассчитать на ДАННОЕ время. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
