< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Безрисковая ставка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... , 21, 22, 23 След.

Автор

Сообщение

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пт, 27 Мар 2015 15:06

Вот уж воистину : "Он должен пользоваться готовыми обобщенными или конкретными прогнозами рынка, подготовленными специалистами".
В том числе и паном Ворониным (не в обиду, т.к. уважаю его)? И естественно не за бесплатно ? А не попахивает ли это перетягиванием одеял на себя ?
Я уже не говорю о том, что ПОКА это не прописано нормативно. Я про "подготовленных специалистов".
У нас уже одни такие были.
Лобируете не стесняясь ? Very Happy

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 27 Мар 2015 20:53

Сплошными загадками говорите, коллега HUGO. Sad

HUGO писал(а):

Ну, не знаю, согласится ли пан Воронин.
Но не за бесплатно - это 100%. А чего ради, если это отдельный вид деятельности, не-оценка? В общем случае, я имею в виду.
И заметьте, я имею в виду не прогноз развития Вашего конкретного объекта оценки, а более-менее конкретизированного сегмента рынка, к которому объект оценки относится...
Утрируя, можно предположить, что - аналогично - Вы приходите в магазин канцтоваров и требуете бесплатно пачку бумаги (или две Smile

) потому только, что Вы делаете отчет об оценке, а бумага входит в его состав. Very Happy

HUGO писал(а):

Я уже не говорю о том, что ПОКА это не прописано нормативно. Я про "подготовленных специалистов".
У нас уже одни такие были.

Тю... Это кто одни такие имеются в виду?
А по поводу не прописано нормативно... Прогноз - это инструмент. Скажите, детали и нюансы, каждый шаг определения, например, ставки дисконта или ставки капитализации - где-то нормативно прописаны? Хвала Всевышнему...
А при оценке бизнеса - нормативно прописано, какую именно, из какого учета амортизацию использовать для расчета чистого денежного потока? Даже это - не указано... потому что оценщик должен сам понимать, что и как он делает, что разумно выполнять, а что - нет.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 01:27

Grey Horse писал(а):

...если в качестве безрисковой (условно-безрисковой) базовой ставки выбирать доходность какого-то альтернативного финансового инструмента, то срок экономической жизни такого инструмента должен - для уменьшения погрешностей - быть максимально возможно близким к сроку жизни объекта оценки.

забавно было всегда - почему?
почему именно срок? почему не тип инструмента? не прибыльность? не ликвидность, а именно срок? и с каких извините радостей тогда этот альтернативный инструмент может быть безрисковым, если мы изначально "должны" приписать ему свойства очень рискового? Confused

Добавлено спустя 30 минут 13 секунд:

Grey Horse писал(а):

Безрисковая же ставка напрямую к депозиту отношения не имеет, это раз (депозит - один из возможных инструментов ее измерения, и не единственный).

согласен, но у нас нет других доступных и адекватных инструментов, поэтому и применяем депозиты. Если ошибаюсь, то назовите их?

Grey Horse писал(а):

Два - в идеале эта безрисковая ставка должна отражать какую-то доходность, какого-то финансового инструмента, срок жизни которого сопоставим со сроком жизни объекта оценки. Это - идеал.

повторюсь, почему выбран критерий "срок"? тем более что срок одномесячного депозита бесконечно автоматически удлиняется до любого срока, без потери своих "свойств и качеств", в отличии от долгосрочного депозита, который, при сокращении хоть на один день, может потерять все свои преимущества перед инвестированием в ОО.

Grey Horse писал(а):

Практика - предлагаемая, но не рекомендуемая на 100%. Выбор за Вами...
1. Отталкиваться от долгосрочных валютных депозитов. Максимально долгосрочным по вменяемым банкам.
2. Инфляция долгосрочная - ну, например, по данным Economist Intelligence Unit. Не самый лучший источник, но... Sad
3. Через формулу Фишера очищаем депозитную ставку от инфляционных ожиданий.
4. Полученную таким образом... ну, назовем ее безрисковой в валюте ставку переводим в безрисковую в гривне (если так надо) по формуле:
СтавкаГривн. = (1 + СтавкаВалюта) х (1 + ИнфлГривн.) / (1 + ИнфлВалюта) - 1.
Есть такая формула, не помню только сейчас где...

по п.1 добавлю: много вменяемых банков в итоге оказалось в глубокой ж..., поэтому нормальный инвестор все же безрисково вложится в депо на 1 мес с продлением, чем на 3-5 лет в ЛЮБОЙ банк
п.4 не понимаю вообще зачем, если в украине валюту покупать не запрещено, держать ее на депо тоже, лицензии отдельной на это не надо (в отличии от облигашек).

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Gorets11
Гость

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 10:32

Филин Андрей писал(а):

Попробую вставить свои "пять копеек"...
Насколько я понимаю логику Grey Horse, он говорит о сроке, как о важном параметре, именно по той причине, которую, Филин Андрей, Вы как раз здесь и описали: условия по депозитам могут меняться, хоть каждый месяц, а ОО приобретается в данный момент времени и как бы со временем не менялась его стоимость (а ведь все это мы "чудим" именно для определения стоимости), эти изменения применить к данному ОО потом не получится... Ведь, согласитесь, купленный сегодня за 100 единиц ОО будет проблематично, например, перед прогнозируемым падением цен на аналогичные объекты, продать за 100, а когда падение цен произойдет, снова выкупить, например, за 70... Именно по этой причине в качестве безрисковой ставки, используемой для определения рыночной стоимости ОО в данный конкретный момент времени, логичнее оперировать инструментами, имеющими аналогичный срок жизни.

Филин Андрей писал(а):

Вообще-то, если учитывать сегодняшнюю ситуацию в банковской сфере, наверное, уже можно говорить о том, что любое вложение средств в недвижимость является "белее безрисковым", чем депозит на сумму, превышающую 200 тыс.грн.... Как по мне, так использование депозитных ставок в качестве "безрисковых вложений" - дань моде и отсутствию иных инструментов, но никак не обоснованная альтернатива вложениям в недвижимость: у недвижимости всегда, при любом состоянии рынка, остается "ликвидационная" стоимость, а у депозита в "лопнувшем банке" не остается ничего, кроме 200 тыс.грн. А ситуацию с банковской системой Украины все мы немного понимаем... Wink

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 11:31

Филин Андрей писал(а):

Grey Horse писал(а):
...если в качестве безрисковой (условно-безрисковой) базовой ставки выбирать доходность какого-то альтернативного финансового инструмента, то срок экономической жизни такого инструмента должен - для уменьшения погрешностей - быть максимально возможно близким к сроку жизни объекта оценки.

забавно было всегда - почему?
почему именно срок? почему не тип инструмента? не прибыльность? не ликвидность, а именно срок? и с каких извините радостей тогда этот альтернативный инструмент может быть безрисковым, если мы изначально "должны" приписать ему свойства очень рискового?

Я вот тоже считаю, что нужно рассматривать безрисковую ставку с учетом срока, и более того, с учетом суммы инвестиций.
Мы же выбираем не просто безрисковую ставку, а безрисковую ставку относительно (или как альтернативу) инвестирования в оцениваемый объект недвижимости. Т.е. инвестор имеет намерение вложить некую сумму в объект недвижимости со значительным сроком эксплуатации/сроком инвестирования. При анализе он будет рассматривать альтернативы инвестирования для аналогичной суммы и для аналогичного срока. И вариант с наименьшими рисками и будет в данном случае безрисковым, но и доходность такого варианта будет наинизшей.
Согласитесь, при рассмотрении инвестиции в 1000000 денег и сроке в 10 лет, глупо рассматривать как альтернативу депозит на 1000 денег и срок 1 месяц как альтернативу.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 17:09

Gorets11 писал(а):

логичнее оперировать инструментами, имеющими аналогичный срок жизни.

Филин Андрей писал(а):

срок одномесячного депозита бесконечно автоматически удлиняется до любого срока, без потери своих "свойств и качеств", в отличии от долгосрочного депозита, который, при сокращении хоть на один день, может потерять все свои преимущества перед инвестированием в ОО

дополню лишь то что долгосрочный депозит НЕ является безрисковым ВООБЩЕ в нашей стране, а краткосрочный вполне может выполнять его функцию о которой мы сейчас спорим.

Серый писал(а):

Согласитесь, при рассмотрении инвестиции в 1000000 денег и сроке в 10 лет, глупо рассматривать как альтернативу депозит на 1000 денег и срок 1 месяц как альтернативу.

такое утверждение верно, поэтому я беру неограниченные суммой депозиты, по типу "от 1000 и >" ну или "свыше 100000", например. Поскольку сейчас недвижимость меньше 100000 (грн) просто не существует (опускаем из виду убитые села).

по срокам всех вас не понимаю совсем и полностью Smile

ну давайте представим ситуацию что мы все положили Х денег на депо 3 года назад, в какой-нибудь Дельта банк, а? Smile

при минимальном запахе жареного, я могу снять его без каких либо проблем 36 раз, а вы? я получаю % ежемесячно и могу его капитализировать, а вы? (подсказка: если снимете раньше срока то прибыльность будет 0,5% максимум Smile

)

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 17:52

Филин Андрей писал(а):

при минимальном запахе жареного, я могу снять его без каких либо проблем 36 раз, а вы?

То-то я смотрю, под банком толпы стоят. А это оказывается, желающие пришли снять по 36 раз. Или может уже по 37 разу пришли.
Тогда депозиты овернайт - самое то, риск минимален, практически только ночь переспать Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets11
Гость

Добавлено: Сб, 28 Мар 2015 21:47

Филин Андрей писал(а):

Кто ж будет возражать, по поводу "безрисковости"? Wink

Собственно, я выше писал уже, что в этой стране, на мой взгляд, вообще нельзя рассматривать депозиты, как "безрисковое" вложение... Независимо от срока... И с тем, что короткие депозиты менее рискованные, чем длительные, тоже никто, думаю, спорить не будет.

Филин Андрей писал(а):

по срокам всех вас не понимаю совсем и полностью Smile

Поясню, почему я склонен считать, что срок имеет значение.
Я исхожу из того,что при определении "безрисковой" ставки, мы определяем ее не "просто так", а применительно к конкретной операции, в данном случае, рассматривая, как альтернативу вложения средств приобретению недвижимости. Недвижимость - товар длительного срока использования. Для того,чтобы уравнять "аналоги" (в данном случае, под "аналогами" я понимаю варианты инвестирования), мы и должны каким-то образом "уравновешивать" сроки, в том числе. Если же мы берем месячный депозит - то мы изначально вносим дополнительную погрешность именно тем, что берем разные "инвестиционные" сроки.
Ведь когда мы оцениваем гараж, мы ведь не берем в качестве объекта для сравнения офисно-торговый комплекс? Так и со ставкой: основные условия должны хоть как-то корреспондироваться с условиями инвестиции.

Филин Андрей писал(а):

Можно, конечно, представить и такой вариант. Но, можно представить и другой вариант: мы все положили Х денег на депо в "какой-нибудь" Дельтабанк НЕ три года назад, а 15 февраля 2015 года... А 3 марта 2015 года в банк введена Временная Администрация и выдача ВСЕХ депозитов "тю-тю"... Если я правильно понял - мы дружно прогорели... В том числе, и те, кто положил деньги три года назад...
Это я к тому, что рисковость месячного депозита хоть и ниже более длинного, но не принципиально ниже...

Филин Андрей писал(а):

)

Во-первых, Временные Администрации вводятся ВСЕГДА неожиданно. Поэтому, снять свой депозит Вы, скорее всего, просто не успеете. Если, конечно, не обладаете инсайдерской информацией из кабинетов НБУ. Во-вторых, в банках народ считать умеет. Поэтому, по месячному депозиту проценты и ниже, чем по более длинному: снимая проценты, но оставляя деньги на депо, Вы ничего капитализировать не можете, поскольку снимать денег Вы будете меньше, чем получали бы при более длинном депозите. Так, что, капитализация, хоть и будет присутствовать, но по своей величине она будет отрицательной по сравнению с процентами по более длинному депозиту.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 29 Мар 2015 00:24

Gorets11 писал(а):

глупости)))))
во-первых, мы корректируем на отличия одного инструмента инвестирования от другого, и если в случае со сроком выбирать "схожие" сроки (кстати, какой дурак сказал что я инвестирую в недвижку на 5 лет или на 10? почему не на 1 год или на 2 года 4 месяца и 6 дней? ), так вот, если не хотите корректировать и выбираете сроки схожие, то вам придется корректировать на ликвидность, ведь она у долгосрочного депозита резко падает, даже если вы выбираете депозиты с "возможностью досрочного снятия", то резко падает прибыльность. Хочу понимать почему никого это не смущает?
в итоге все смотрят на "одинаковость" ИМЕННО срока в инструментах инвестирования, а почему именно срока? почему не типа инвестирования? не предмета инвестирования, не масштаба, не месторасположения, не каких-либо других параметров, а?
давайте брать депозиты только тех системных банков, отделения которых расположены в населенном пункте в котором и ОО! алло, чо к сроку прицепились? повторюсь в стотыщпицотый раз 1 мес+1мес+1мес...+1мес=столько сколько надо месяцев и при этом не корректируя на ликвидность и прибыльность, которые остаются при эттом на высоте

Gorets11 писал(а):

основные условия должны хоть как-то корреспондироваться с условиями инвестиции.

сам себе противоречишь, основные условия - это получение прибыли от инвестиции, а если депозит тебе даст 0,5% в год (из-за досрочного снятия), то это никак не сопоставимо с инвестированием в недвижимость, тебя это не смущает?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Gorets11
Гость

Добавлено: Вс, 29 Мар 2015 02:33

Филин Андрей писал(а):

Не буду возражать ни против "глупости", ни против "дурака"... Wink

Возможно, я ошибаюсь. Но, как я понимаю, срок 5 лет - это некая "адаптация". Когда-то - это был срок возврата инвестиций в недвижимость, общепринятый в мировой экономике. Как я понимаю, оценочное сообщество приняло этот срок за некий "эталон". Несмотря на то, что в середине 90-х срок возврата инвестиций постепенно передвинулся и стал составлять в среднем 8 лет, у оценщиков 5-ти летний срок так и остался в качестве "эталона".
Еще раз подчеркну: возможно я ошибаюсь в предистории появления "магической" цифры "5 лет"... Но есть подозрения, что не очень... Wink

Во всяком случае, в экономической литературе издания. примерно, до 1995 года сплошь и рядом в качестве оптимального условия для инвестирования в недвижимость, фигурирует именно такой срок возврата. В более поздней литературе сроки стали либо не указываться, либо, если указываться, то "расплывчато".

Филин Андрей писал(а):

так вот, если не хотите корректировать и выбираете сроки схожие, то вам придется корректировать на ликвидность, ведь она у долгосрочного депозита резко падает, даже если вы выбираете депозиты с "возможностью досрочного снятия", то резко падает прибыльность. Хочу понимать почему никого это не смущает?

Не знаю, кого и что "смущает", но на ликвидность корректировка производится уже хотя бы потому, что у любого депозита, хоть короткого, хоть длинного, ликвидность все равно отличается от ликвидности объекта недвижимости... Другое дело, что здесь опять возникает "магическое" число "5": не знаю, кто установил, но меня, например, на курсах учили. что корректировать более, чем на 5% по одной позиции - крайне нежелательно... Однако, если мы будем сравнивать ликвидность 1-месячного депозита с ликвидностью объекта недвижимости - на мой взгляд, корректировка должна будет существенно превысить магические "5%". Но вот насколько именно превысит - даже не представляю себе, как это можно посчитать...

Филин Андрей писал(а):

в итоге все смотрят на "одинаковость" ИМЕННО срока в инструментах инвестирования, а почему именно срока? почему не типа инвестирования? не предмета инвестирования, не масштаба, не месторасположения, не каких-либо других параметров, а?

Ой, а кто это "ВСЕ"? Лично я пользуюсь данными депозитов на 12 месяцев, а все перечисленные тобой параметры - это и есть корректировки к такому депозиту, в которых учитывается и разница в ликвидности, и параметры непосредственно объекта недвижимости, и прогнозирование состояния национальной валюты, и прогноз состояния рынка недвижимости.
Можно возражать по поводу того, каким образом все это корректируется... Но это уже совсем другая тема... Причем, не очень приятная... Wink

Филин Андрей писал(а):

повторюсь в стотыщпицотый раз 1 мес+1мес+1мес...+1мес=столько сколько надо месяцев и при этом не корректируя на ликвидность и прибыльность, которые остаются при эттом на высоте

То есть, ты хочешь сказать, что ликвидность депозита сроком в 1 месяц равна ликвидности объекта недвижимости? Я не очень понял, почему мы в этом случае не корректируем на ликвидность? В моем понимании - чем дольше срок депозита, тем больше ликвидность такого депозита приближается к ликвидности объекта недвижимости. И, соответственно, наоборот... Поэтому, укорачивая срок депозита, мы вынуждены увеличивать поправку на ликвидность.

Филин Андрей писал(а):

Во-первых, лично меня смущает очень многое... В том числе и сам факт сравнения таких, на мой взгляд, несравнимых способов "инвестирования", как депозит (как его вообще можно называть "инвестированием"?) и приобретение недвижимости... Во-вторых, при определении величины безрисковой ставки - наша задача не имеет никакого отношения к получению прибыли... Как раз, здесь рассматривается вопрос сохранения капитала. Во всяком случае, я так понимаю физический смысл термина безрисковая ставка. И если рассматривать "безрисковую" ставку с позиций "сохранения капитала" - тогда, на мой взгляд, логичнее брать в качестве объекта для сравнения соизмеримые сроки для обоих видов вложений.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 31 Мар 2015 06:12

Gorets11 писал(а):

не знаю, кто установил, но меня, например, на курсах учили. что корректировать более, чем на 5% по одной позиции - крайне нежелательно... Однако, если мы будем сравнивать ликвидность 1-месячного депозита с ликвидностью объекта недвижимости - на мой взгляд, корректировка должна будет существенно превысить магические "5%"

дык, это не корректировка 5% и не верхний ее предел, это ПРЕМИЯ за риск, как мы привыкли это дело называть, а корректировка от 0 до 100% будет в пределах этой премии Smile

(откуда магическая цифра 5, я тож не знаю, ну да и хрен с ней) Smile

а ликвидность, мне кажется, можно посчитать "прямолинейно", т.е. если срок "оборота" недвижимости 100 месяцев, а срок депозита 1 месяц, то и корректировка будет 4,95% т.е. ясен пень не в пользу недвижки, формула и объяснения к ней ниже:
Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення в кошти активу, що оцінюється, з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення.
Сод – 1 міс.
Сооо – 100 міс.

(Сооо-Сод)*100%
Рл = --------------------------- *5%
Сооо

Рл=((100-1)*100%)/100*5%=4,95%

Де
Рл – ризик ліквідності
Сооо – строк обертання об’єкта оцінки
Сод – строк обертання депозиту

Добавлено спустя 15 минут 41 секунду:

Gorets11 писал(а):

В том числе и сам факт сравнения таких, на мой взгляд, несравнимых способов "инвестирования", как депозит (как его вообще можно называть "инвестированием"?) и приобретение недвижимости...

какой тогда вообще смысл сравнивать инвестирование в недвижимость с чем-либо еще? ну ты ваще лезешь в ненужную философию..., т.е. с облигациями, золотом, нефтью, оружием и наркотиками сравнивать можно? это все-равно что недвижка, а депозит - нет? ну ведь в определении безрисковой ставки ты ищешь другой, альтернативный инструмент инвестирования, и он само собой НЕ будет недвижимостью Smile

поэтому нет смысла говорить о "несравнимости"...

Gorets11 писал(а):

Во-вторых, при определении величины безрисковой ставки - наша задача не имеет никакого отношения к получению прибыли... Как раз, здесь рассматривается вопрос сохранения капитала. Во всяком случае, я так понимаю физический смысл термина безрисковая ставка. И если рассматривать "безрисковую" ставку с позиций "сохранения капитала" - тогда, на мой взгляд, логичнее брать в качестве объекта для сравнения соизмеримые сроки для обоих видов вложений.

ошибаешься, и вот почему - сохранение капитала, если по-твоему оно не предполагает получение какой-либо минимальной прибыли, можно обеспечить ... просто его сохранением в чулке (про потери от инфляции умолчим), в таком случае это самый безрисковый вариант, потому что он мегаликвиден - достал носок и сразу бабки на руках, при этом срок будет бесконечно равен любому сроку который ты определишь для инвестирования в недвижимость как разумный.
А про "соизмеримые сроки", я как раз уже двести раз написал - депозит на 1 месяц с автоматическим продлением (а они все такие) обеспечивает тебе (по сути) вложение на любой срок кратный одному месяцу, но при этом он в 60 раз ликвиднее, чем депозит на 5 лет, который ну аж никак безрисковым считать нельзя Smile

Добавлено спустя 19 минут 36 секунд:

Короче, просто ответить на 2 контрольных вопроса, постарайся абстрагироваться от всех предыдущих рассуждений:
1. При поиске условно безрискового инструмента мы ищем наименее рискованное вложение своих средств, то:
а) мы выбираем системные (или крупнейшие) банки, т.е. наиболее надежные?
б) мы выбираем все банки Украины, вне зависимости от их финансового состояния, в т.ч. заведомо ненадежные?
2. При поиске наиболее безрискового инструмента мы ищем наиболее ликвидный (быстро превращающийся в живые деньги) инструмент, то:
а) мы выбираем депозит с наименьшим сроком (пусть даже текущий депозит*)
б) мы выбираем депозит с наибольшим сроком 36+ мес.?

* - кстати, у меня р/с в банке с "функцией" текущего депозита имеет ставку 7% годовых на остаток, а по некоторым банкам месячный депо имеет меньшую ставку, так скажи, пожалуйста, зачем мне рисковать и замораживать деньги на 30 дней, когда они у меня в доступе ежедневно? или перефразирую последний вопрос: какой депо будет более рисковый, а какой условно безрисковый - текущий или месячный (про годовой наверное вообще смешно спрашивать, да)?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Gorets11
Гость

Добавлено: Вт, 31 Мар 2015 10:54

Филин Андрей писал(а):

дык, это не корректировка 5% и не верхний ее предел, это ПРЕМИЯ за риск, как мы привыкли это дело называть

Все правильно. НО! Откуда данный "риск" вообще берется и что именно мы учитываем,вводя данную корректировку? Это ведь и есть именно различия в сроках и возможностях конвертации того, что мы имеем в деньги: в случае с недвижкой - конвертируем недвижку в деньги, в случае с депозитом - конвертирует обязательства банка вернуть нам деньги в непосредственно деньги. Т.е., это и есть корректировка по ликвидности.

Филин Андрей писал(а):

Для розрахунку ризику низької ліквідності ми повинні порівняти швидкість перетворення в кошти активу, що оцінюється, з швидкістю перетворення в кошти депозиту, що визначено як умовно безризикове вкладення.
Сод – 1 міс.
Сооо – 100 міс.

(Сооо-Сод)*100%
Рл = --------------------------- *5%
Сооо

Рл=((100-1)*100%)/100*5%=4,95%

Де
Рл – ризик ліквідності
Сооо – строк обертання об’єкта оцінки
Сод – строк обертання депозиту

Смысл этой формулы я не совсем понял. Если мы определяем разницу в ликвидности, то, на мой взгляд, использовать нужно не срок владения, а усредненный срок конвертации актива в денежную массу.
Но, даже с точки зрения полученного результата, как я понимаю, 4,95% - это корректировка на ликвидность в месяц. Правильно? Т.е., 4,95*12=59,4% годовых... По сути - возможно... Но, подозреваю, в Отчете такую поправку на ликвидность вряд ли какой контролирующий орган пропустит... Wink

Филин Андрей писал(а):

какой тогда вообще смысл сравнивать инвестирование в недвижимость с чем-либо еще? ну ты ваще лезешь в ненужную философию...,

Каюсь, грешен... Smile

Филин Андрей писал(а):

ну ведь в определении безрисковой ставки ты ищешь другой, альтернативный инструмент инвестирования, и он само собой НЕ будет недвижимостью Smile

поэтому нет смысла говорить о "несравнимости"...

Ну, почему же? Может же инвестор рассматривать варианты вложения в торговую недвижимость, как альтернативу вложению в складскую? В реальности - сплошь и рядом, а в теории мы этот вариант отбрасываем... Понятно почему: мы не владеем данными по доходности ни одного типа недвижимости... Но, чисто с теоретической точки зрения - вполне возможная альтернатива.

Филин Андрей писал(а):

А вот не надо молчать! В чулке - мы теряем на инфляции. Поэтому, хоть это и самый надежный способ "инвестирования", тем не менее, он не выполняет своей прямой функции: не позволяет сохранить капитал.

Филин Андрей писал(а):

Короче, просто ответить на 2 контрольных вопроса, постарайся абстрагироваться от всех предыдущих рассуждений:
1. При поиске условно безрискового инструмента мы ищем наименее рискованное вложение своих средств, то:
а) мы выбираем системные (или крупнейшие) банки, т.е. наиболее надежные?
б) мы выбираем все банки Украины, вне зависимости от их финансового состояния, в т.ч. заведомо ненадежные?

Конечно, п. "а".

Филин Андрей писал(а):

2. При поиске наиболее безрискового инструмента мы ищем наиболее ликвидный (быстро превращающийся в живые деньги) инструмент, то:
а) мы выбираем депозит с наименьшим сроком (пусть даже текущий депозит*)
б) мы выбираем депозит с наибольшим сроком 36+ мес.?

И здесь, конечно же, п. "а".

Филин Андрей писал(а):

какой депо будет более рисковый, а какой условно безрисковый - текущий или месячный (про годовой наверное вообще смешно спрашивать, да)?

Все правильно, возражений не имею. Одно уточнение: ты постоянно берешь варианты АБСОЛЮТНО "безрискового" инвестирования. Т.е., безрисковой ставки без привязки к чему-либо, без каких-либо ограничений на условия инвестирования. Но когда мы говорим об оценке - нас интересует ОТНОСИТЕЛЬНАЯ безрисковость, т.е., альтернатива вложению в недвижимость, имеющая минимальный риск, но по всем иным условиям - равноценное вложению в недвижимость... А это уже не есть АБСОЛЮТНАЯ безрисковость...
Поэтому, если мы говорим просто о "безрисковом вложении" - то, конечно, месячный депозит - это почти самый оптимальный вариант... После "овернайта"... Very Happy

Но если мы говорим о варианте "безрисковости" относительно вложению в недвижимость - то здесь уже больше подходит вариант вложения с приближенными сроками.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Апр 2015 06:09

Филин Андрей писал(а):

Grey Horse писал(а):

1. Не только срок. Просто количественно выбрать сопоставимый срок альтернативного финансового инструмента - значительно проще, нежели количественно сопоставить ликвидность, например.

2. Прибыльность... а при чем тут она для сопоставления? Мы ж как бы исходим из того, что прибыльность, с одной стороны, контролируется рынком (принцип конкуренции!), а с другой стороны, является функцией рисков, принимаемых на себя инвестором в недвижимость, или в этот финансовый инструмент, или еще куда, приносящее прибыль... Т.е., в данном случае прибыльность - это то, что мы определяем в форме ставки дисконта.

3. А зачем Вам нужен именно абсолютно, максимально безрисковый альтернативный инструмент, уважаемый коллега Филин Андрей? Разве это - цель ваших исследований? Вы ведь боретесь за поиск стоимости, так же? И ставка дисконта вообще - это Ваш промежуточный этап, а не самоцель, и определять ее нужно так, чтобы Вам было максимально удобно с максимальной точностью определить стоимость Вашего объекта оценки...
Смотрите: если Вам, предположим, прямо с рынка, в явном виде удастся получить ставку дисконта, характеризующая условия инвестирования в Ваш объект - неужели Вы откажетесь и скажете - да зачем мне оно надо, я лучше найду максимально безрисковую базовую и на все на свете ее скорректирую? Smile

Чем больше корректировок - тем ниже точность результата. Поэтому, если мы можем избежать хотя бы корректировок (больших!) на срок инвестирования - почему этого не сделать уже на стадии выбора альтернативного финансового инструмента?
Кстати, Воронин В.А. уже несколько лет называет базовую ставку в методе суммирования условно-безрисковой, в чем с ним нельзя не согласиться! Very Happy

Филин Андрей писал(а):

тем более что срок одномесячного депозита бесконечно автоматически удлиняется до любого срока, без потери своих "свойств и качеств"

Ну, да... если отрешиться от ежемесячной беготни с переоформлением. А также от того, что недвижимость (если она есть объектом оценки) уж точно не приобретается на 1 месяц, с тем, чтобы потом ее продать и тут же купить следующую. Very Happy

Добавлено спустя 9 минут 16 секунд:

Филин Андрей писал(а):

Конечно же, смущает. Но у недвижимости по определению ликвидность ниже, чем у депозитов, так что от этой корректировки не уйти в любом случае. Wink

Филин Андрей писал(а):

Да. И еще раз:
1. Тип инвестирования... это что? Smile

2. Предмет инвестирования. В том то ж и дело, как уже выше указывалось - если Вам удалось найти прям на рынке характеристики (числовые) прибыльности (ожидаемой инвестором) инвестиций в пром. недвижимость при оценке тоже пром. недвижимости - плюньте на депозиты, у Вас в руках - идеал! Smile

Только на практике - обычно не получается... Sad

3. Масштаб - всегда корректируется, когда возникает необходимость.
4. Месторасположение... это не всегда фактор такого уж непредсказуемого риска, поэтому разумнее учитывать это не в ставке дисконта, а в числителе формул капитализации.

Добавлено спустя 6 минут 41 секунду:

Филин Андрей писал(а):

а корректировка от 0 до 100% будет в пределах этой премии Smile

(откуда магическая цифра 5, я тож не знаю, ну да и хрен с ней) Smile

Вот же ж!
Мы дошли до забавнейшего места, которое лёгко сводит на нет всю борьбу за базовую ставку! Surprised

Во-первых - да, откуда 5%? Чувствуете? Если вдруг 6% - то уже вся точность определения базовой ставки идет псу под хвост...
А во-вторых - Вы уверены, что сегодня, в нынешних экономических условиях остались вот эти 5% (если они были! Very Happy

) как верхний рубеж? Что сейчас - уже не 1%, к примеру?
Напоминаю, что вот эта вся процентовка - это совсем даже не риски, а требуемая инвестором на сегодня премия за риск, на которую он соглашается при инвестировании в объект оценки! Wink

С его, инвестора, точки зрения.

Добавлено спустя 21 минуту 25 секунд:

Филин Андрей писал(а):

(Сооо-Сод)*100%
Рл = --------------------------- *5%
Сооо

Рл=((100-1)*100%)/100*5%=4,95%

Де
Рл – ризик ліквідності
Сооо – строк обертання об’єкта оцінки
Сод – строк обертання депозиту

Ага...
И вот что Вы такое написали тут, уважаемый коллега Филин Андрей? Wink

Хорошо, про 5% уже проговорили. Мельком и поверхностно.

Затем, Рл - это все-таки не риск, а премия за риск.

Теперь, представим, что Сооо = 1000 мес., 80 с лишним лет... ну, не продаются такие объекты на рынке. Практически вообще. И что, премия за риск низкой ликвидности - всего 5% годовых получается?.. Sad

Не маловато ли для объекта, инвестиции в который путем перепродажи вообще вернуть невозможно. Не знаю... можно, конечно, и спорить... да.

И - почему за базовый показатель "абсолютной" ликвидности берется срок 1 мес.?
Условная в высшей степени 5%-ная шкала пришла к нам с Запада. Там ликвидность мелких пакетов котируемых акций - значительно выше, срок реализации по рыночной стоимости - условно 1 день. И откуда тогда у Вас уверенность, что Ваш депозит соответствует премии за низкую ликвидность 0%? А не 0,5%? Или даже 2%?.. Sad

А также: смотрите, в Вашем примере премия за низкую ликвидность 4,95% из 5,0% возможных при Сооо = 100 мес.
А если Сооо = 2 мес. всего лишь - то премия (на минуточку!!) = 2,5%!
А при Сооо = 5 мес. - 4%.
При этом Сооо = 10000 мес. - аж 5%.
Закон изменения премии в зависимости от Сооо - не смущает Вас никак, не? Very Happy

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Сб, 04 Апр 2015 13:34

Зачем огород городить? Ставка дисконтирования (капитализации) в кризис должна коррелировать с учетной ставкой НБУ, на сегодня это 30%, что соответствует экономическим реалиям в стране.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Апр 2015 16:17

Огород, конечно, не надо, но...

Петрович писал(а):

Ставка дисконтирования (капитализации)...

Такое обобщение, коллега Петрович, честно говоря - после всего, что годами тут, на Форуме, обсуждалось Sad

- несколько фраппирует как бы.
Уже нету сил дискутировать, почему это не одно и то же.
Может, тогда Вы объясните свою точку зрения - почему между этими величинами, как вы считаете, можно ставить знак равенства?

Петрович писал(а):

Ставка дисконтирования (капитализации) в кризис должна коррелировать с учетной ставкой НБУ, на сегодня это 30%, что соответствует экономическим реалиям в стране.

Кому - должна? Что значит - должна?..
Вы хотите сказать, например, что в Украине сейчас для всей-всей коммерческой недвижимости годовой ЧОД должен составлять приблизительно 30% от рыночной стоимости объекта недвижимости? Sad

Смущаете неокрепшие умы, смущаете! Smile

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... , 21, 22, 23 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме