< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

риски по отраслям

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Автор

Сообщение

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 20:53

Ну и числитель, как я поменю, по Гордону рассчитывается как доход в последний период в составе периода прогнозирования, т.е. 100, увеличенный на темпы роста - 4%, т.е. 100*1,04=104. И все.

Добавлено спустя 2 минуты 24 секунды:

А вообще-то от базовой темы, "риски по отраслям", как-то все далеко ушли...

Андрей Яворский

Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 20:58

Grey Horse
Скажите: а инфляцию в 3% куда мне запиндюрить, в данном примере?

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 21:23

Андрей Яворский писал(а):

Меня интересует одинаковая ставка роста в числителе и в знаменателе?

а чем Вам это не нравится? Хотите, поставьте разную... результат будет другой, но цифры в реале и номинале совпадут... только не пойму, почему они должны обязательно отличаться?

Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:

Андрей Яворский писал(а):

Скажите: а инфляцию в 3% куда мне запиндюрить, в данном примере?

в расчет по реальному доходу и реальной ставке кап-ции.

Grey Horse писал(а):

А вообще-то от базовой темы, "риски по отраслям", как-то все далеко ушли...

согласен... выделить в отдельную тему, что ли...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 21:55

Уважаемые коллеги.
Вот сейжу, смотрю и думаю.
О каком темпе роста инфляции может идти речь в ставке КАПИТАЛИЗАЦИИ?
Ведь "К" определяется на дату оценки и это не прогноз
будущей доходности, а отражение доходности на дату оценки.
Посмотрите формулу К = ЧОД/С.
И ЧОД и С беруться на момент оценки.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Сб, 04 Июл 2009 22:08), всего редактировалось 1 раз

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 22:01

Андрей Яворский писал(а):

Скажите: а инфляцию в 3% куда мне запиндюрить, в данном примере?

КовАл же ранее уже писал, что эти расчеты - в номинальном выражении, т.е. в данном случае в 4% загального роста внутри уже сидит в т.ч. и инфляция на уровне 3%. А дополнительный рост (до 4% ) дохода идет не за счет чисто инфляционных, а за счет других процессов.
И если мы считаем в номинальном выражении и доход, и ставку капитализации / дисконта, то отдельно 3% в явном виде уже "запиндюривать" не надо.
А если считаем в реальном выражении, то см. развернутый пример КовАла выше (с числителем и знаменателем).

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 04 Июл 2009 22:42

2 rudge

Н.С.№2 п. 13 писал(а):

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою
проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого
майна;

прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

Н.С.№1 п. 3 писал(а):

ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 00:05

rudge писал(а):

О каком темпе роста инфляции может идти речь в ставке КАПИТАЛИЗАЦИИ?
Ведь "К" определяется на дату оценки и это не прогноз
будущей доходности, а отражение доходности на дату оценки.
Посмотрите формулу К = ЧОД/С.
И ЧОД и С беруться на момент оценки.

Действительно, интересная постановка вопроса. Честно говоря, в таком ракурсе над этим задумываться не приходилось. Что приходит в голову:
1. ЧОД не берется на момент оценки. Вспоминаем принцип ожидания: текущая (сегодняшняя) стоимость определяется будущими (не текущими и не прошлыми!) доходами. Хотя бы тут наши НС правы, при прямой капитализации речь идет именно о прогнозном доходе, и именно за первый период после даты оценки. Прогноз этот, естественно, можно выполнить как в реальном, так и в номинальном выражении. Напрашивается, что и ставки капитализациив этих случаях также должны быть соотвтетсвующими.
2. Ставка капитализации (норма дохода) может быть представлена в общем случае как сумма ставки дисконта (нормы прибыли) и некоей, скажем так, нормы возврата капитала кот. может и отличаться от 0 в ту или иную сторону. Но не в ней дело. Раз ставка дисконта как составляющая может быть в номинальном, так и в реальном выражении, напрашивается вывод о том, что и ставки капитализации тоже.
Как говорил В.-П., "по-моему, так!"

Добавлено спустя 3 минуты 47 секунд:

О! Пришел в голову и еще один сомнительный довод:
3. Попробуйте рассчитать ставку капитализации для варианта инвестирования средств в депозит, скажем, на 3 года... Или наоборот, для кредита... Чувствую, что там должны "играть" номинальные и реальные (скорректированные на инфляцию) доходы и ставки, и это будет наглядно.

Добавлено спустя 54 секунды:

И опять нарушаем тематику!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 08:24

КовАл писал(а):

Н.С.№2 п. 13 писал(а):

И где тут ставка капитализации?

КовАл писал(а):

Н.С.№1 п. 3 писал(а):

А тут есть четкое условие "за умови, що дохід передбачається незмінним". Каким ражном, при таком ограничении, сюда вписывается темп изменения "К" ?

Я десь веду речь о РС и только.

И еще. Читая наши НС складывается впечатление, что их писали для дяди прокурора. Как не крути, а свегда оценщик не прав.
Ибо в тех же НС четко прописано как определяется этот самый рыночный "К".

К = ЧОД/С

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 10:28

rudge писал(а):

И где тут ставка капитализации?

Ну, мне кажется, что если возникают слова прямая капитализация, то ставка капитализации где-то совсем рядом, м.б., за ближайшим углом Laughing

rudge писал(а):

Каким ражном, при таком ограничении, сюда вписывается темп изменения "К" ?

Мною ничего не говорилось о темпах изменения ставки К. Наоборот, ставка К. есть величина, зафиксированная на дату оценки, зафиксированная "единомоментно". Но в идеале, если она определна корректно, то в ее значении уже "сидят" ожидания инвесторов на рынке относительно будущих изменений дохода, связанного с эти объектом (или однотипными объектами), будущего изменения стоимости объекта, и некоторых других факторов в более экзотических вариантах.
Грубо говоря, числовое значение этих ожиданий и добавляется к (или вычитается из) ставке Д. для получения ставки К.
Плюс сюда накладывается то, о чем мною уже говорилось выше - номинальное или реальное выражение ЧОДа в приведенной Вами последней формуле для К. Стоимость-то определяется опять-таки "единомоментно", на дату оценки. А ЧОД, ожидаемый за первый временной период после даты оценки, Вы можете определить реальный (т.е. в ценах на дату оценки) или номинальный (в ценах на конец этого первого периода, или усредненных по первому периоду и т.д., как подскажет Ваша фантазия или практическая потребность). Логично? По-моему, да.

rudge писал(а):

Читая наши НС складывается впечатление, что их писали для дяди прокурора.

Та ото ж. В частности, и потому, что

rudge писал(а):

тут есть четкое условие "за умови, що дохід передбачається незмінним"

.
Это - один из шедевров (к сожалению, не единственный) нашего суверенного национального стандартотворчества.
Данный тезис - просто бред of grey horse (извините за каламбур Laughing

). Подобной сентенции вы не найдете ни в американских стандартах, ни в МСО, ни в стандартах TEGoVA (по последним 2 источникам ради смеха проверялось мною лично). Я догадываюсь, откуда идет подобное заблуждение, но писать об этом долго.
Суть прямой капитализации и определения ставки К. - в уже приведенной Вами формуле. Никакого ограничения на срок получения и размер дохода там нет!
Если у Вас объект оценки, ожидается, будет приносить доходы, со временем меняющиеся, ищите ЧОД и стоимость для аналогов, у которых тенденция изменения дохода со временем ТА ЖЕ. И все! И Вы получите прекрасное и адекватно значение ставки К. для Вашего объекта оценки.
А самое - уже не смешное - то, что, по моим прикидкам, процентов 80 оценщиков в стране этого до конца не понимают.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 10:48

Grey Horse писал(а):

Мною ничего не говорилось о темпах изменения ставки К.

Ваще то я к КовАлу обращался.

Grey Horse писал(а):

Наоборот, ставка К. есть величина, зафиксированная на дату оценки, зафиксированная "единомоментно".

Вот Вот коллега

Grey Horse писал(а):

Суть прямой капитализации и определения ставки К. - в уже приведенной Вами формуле. Никакого ограничения на срок получения и размер дохода там нет!
Если у Вас объект оценки, ожидается, будет приносить доходы, со временем меняющиеся, ищите ЧОД и стоимость для аналогов, у которых тенденция изменения дохода со временем ТА ЖЕ. И все! И Вы получите прекрасное и адекватно значение ставки К. для Вашего объекта оценки.
А самое - уже не смешное - то, что, по моим прикидкам, процентов 80 оценщиков в стране этого до конца не понимают.

Пардон но тут я тоже в тех 80%.

Я ваще говорил о ставку капитализации для определения РС, а не о ставке дисконта где и периоды, и тенденции, и т. п.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 11:17

rudge писал(а):

Ваще то я к КовАлу обращался.

Извините за вмешательство.

rudge писал(а):

Я ваще говорил о ставку капитализации для определения РС, а не о ставке дисконта где и периоды, и тенденции, и т. п.

Так и я о том же. Но в том-то и дело, что и периоды, и тенденции, и т.п. опосредованно "сидят" и в ставке К.
Вы делите для ее определения ожидаемый доход за 1-й период на стоимость.
В идеале - и то, и другое значение Вы определяете как бы с тчоки зрения обізнаного инвестора, который действует на данном сегменте рынка не первый год (ну, или вдумчиво пользуется услугами профессионального консультанта).
1. Этот инвестор может адекватно определить ожидаемый доход за 1-й период, типичный для подобных объектов. При этом он уже сейчас понимает, как в зависимости от специфики подобных объектов этот доход в будущем (вероятнее всего) будет меняться (или же не будет).
2. Этот инвестор может адекватно определить для себя ценность, или стоимость подобных объектов на дату оценки с учетом возможного изменения ее в будущем может изменяться (он же хорошо знает рынок и оперирует наиболее типичными рыночными ожиданиями).
3. Промоделировав представления этого инвестора, Вы можете разделить 1. на 2. и получить адекватные значения ставки К для данного типа объектов.
На чем хочется заострить внимание: поскольку и 1., и 2. включают в себя будущие события и изменения, то и рассчитанная ставка К. тоже опосредованно их учитывает.
Вспомните, с другой стороны, методы Хоскольда и Инвуда, а также уже упоминавшиеся Ринга и Гордона. Разве по логике это не модификации методов прямой капитализации, которые путем расчета ставки К. через ставку Д. учитывают и изменяющиеся доходы, и меняющуюся стоимость?

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 11:35

Извеняю

Написал так, по тому, что Вы прияли вопрос не к Вам на себя.

Grey Horse писал(а):

Но в том-то и дело, что и периоды, и тенденции, и т.п. опосредованно "сидят" и в ставке К.
Вы делите для ее определения ожидаемый доход за 1-й период на стоимость.
В идеале - и то, и другое значение Вы определяете как бы с тчоки зрения обізнаного инвестора, который действует на данном сегменте рынка не первый год (ну, или вдумчиво пользуется услугами профессионального консультанта).
1. Этот инвестор может адекватно определить ожидаемый доход за 1-й период, типичный для подобных объектов. При этом он уже сейчас понимает, как в зависимости от специфики подобных объектов этот доход в будущем (вероятнее всего) будет меняться (или же не будет).
2. Этот инвестор может адекватно определить для себя ценность, или стоимость подобных объектов на дату оценки с учетом возможного изменения ее в будущем может изменяться (он же хорошо знает рынок и оперирует наиболее типичными рыночными ожиданиями).
3. Промоделировав представления этого инвестора, Вы можете разделить 1. на 2. и получить адекватные значения ставки К для данного типа объектов.На чем хочется заострить внимание: поскольку и 1., и 2. включают в себя будущие события и изменения, то и рассчитанная ставка К. тоже опосредованно их учитывает.

Коллега Вы о бизнесе или о стоимости недвижки.
Все это про бизнес от инвестиций.

Grey Horse писал(а):

Вспомните, с другой стороны, методы Хоскольда и Инвуда, а также уже упоминавшиеся Ринга и Гордона. Разве по логике это не модификации методов прямой капитализации, которые путем расчета ставки К. через ставку Д. учитывают и изменяющиеся доходы, и меняющуюся стоимость?

Для инвестиционной может но не для РС.

И еще если Вы собрались учитывать тенденцю изменения "К" то плиз тогда учитывайте тенденции изменения и для ЧОД, и для "С".
Честно, не делал, думаю будет от же результат что и по формуле К = ЧОД/С.
Спинным мозгом чувствую.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 12:00

rudge писал(а):

Коллега Вы о бизнесе или о стоимости недвижки.
Все это про бизнес от инвестиций.

Экономический и понятийный аппарат - везде один и тот же. Разница только в специфике подставляемых в формулы доходного подхода величинах и технике их определения. 100%.

rudge писал(а):

тогда учитывайте тенденции изменения и для ЧОД, и для "С"

И я о том же. Наверное, просто плохо изъясняюсь и не могу толком донести - мысли теряются за написанными словами.

rudge писал(а):

если Вы собрались учитывать тенденцю изменения "К"

Еще раз: не понимаю, что в Вашем понимании "тенденции изменения ставки К". Какое изменение, если мы уже договорились, что определяем ее на дату оценки, в динамике и не думаем рассматривать?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 20:32

Grey Horse писал(а):

rudge писал(а):

Ваще то я к КовАлу обращался.

Извините за вмешательство.

ничего-ничего... пишите-пишите... смотрю, что наши мнения во многом, во всяком случае пока, совпадают.

rudge, я, воЩе-то, об этом

rudge писал(а):

И ЧОД и С беруться на момент оценки.

а что касается ставки кап-ции, то в ней действительно может сидеть всё, что учитывает инвестор... и инфляция, и тенденция к росту, и тенденция к падению... как это понимать подробно описал Grey Horse... вот бы его прочли некоторые рецензенты, которые писают кипятком от дисконтирования, и доказывают с пеной у рта, что при оценке помещения сейчас нужно использовать дисконтирование, т.к. доходы не будут равномерными из-за нестабильного финансового состояния экономики... я уже устал объяснять, что ст-ка кап-ции, полученная методом экстракции учитывает это горазда лучше, чем это делаем мы в дисконтировании, высасывая из пальца риски для ст-ки дисконта Sad

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 05 Июл 2009 20:58

КовАл писал(а):

.....а что касается ставки кап-ции, то в ней действительно может сидеть всё, что учитывает инвестор... и инфляция, и тенденция к росту, и тенденция к падению... как это понимать подробно описал Grey Horse... вот бы его прочли некоторые рецензенты, которые писают кипятком от дисконтирования, и доказывают с пеной у рта, что при оценке помещения сейчас нужно использовать дисконтирование, т.к. доходы не будут равномерными из-за нестабильного финансового состояния экономики... я уже устал объяснять, что ст-ка кап-ции, полученная методом экстракции учитывает это горазда лучше, чем это делаем мы в дисконтировании, высасывая из пальца риски для ст-ки дисконта Sad

Пардон уважаемый КовАл за такую наглость Crying or Very sad

, но твоя фраза (мною выделено) труднопонимаема. Я сам с трудом понял тут роль слов "учитывает инвестор". Звучит так как будто оценка делается с учетом мнения инвестора.
Я позволю сибе несколько трансформировать твою фразу, для лучшего понимания о чем речь.

....а что касается рыночной ставки кап-ции, то в ней действительно может сидеть и сидит, всё, и инфляция, и тенденция к росту, и тенденция к падению... в общем то, что учитывает инвестор вкладывая свои средства

и далее по тексту.
Прости подлеца Crying or Very sad

А ваще
+ 100000000000000000000000000000000000000000

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме