Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Давайте обсудим Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След. Автор Сообщение zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 18:45 Цитата: Предположим, что собственник стремится возместить стоимость объекта в течении Nвоз = 5 лет, тогда норма возврата капитала Нвоз = 0,2. - почему должен за 5? почему не 10? или вдруг он его внукам решил оставить? не обосновано нифига вообще zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 18:47 а метод иерархий в выборе окончательного результата при разнице в цене в 865 грн вообще понты и все только портят отчет... skiff Неформальный лидер Возраст: 53 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 18:52 Ева! Не расходись! Лучше приезжай к нам! _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! КонстантинЛепко Возраст: 54 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 18:53 skiff, как раз инфа по земельным участкам и отсутствует, поэтому был вынужден брать с таким разбросом. Насчет "гривней" исправлю, а обоснование выбора подходов для оценке хоть и короткое но есть в разделе "Выбор и обоснование подходов". В частности - "Так как рынок офисной недвижимости в п.г.т.Красногвардейское не развит, оценщик отказался от применения сравнительного подхода. В оценке использованы затратный и доходный подходы. Информация для расчета стоимости в рамках этих подходов достаточна для обоснования полученных результатов." Помоему этого достаточно. Или я не прав???) _________________ +7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 skiff Неформальный лидер Возраст: 53 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 19:03 Значит упустил! Бывает.. завтра вычитаю детальнее. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! КонстантинЛепко Возраст: 54 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 19:37 Ребята. насчет Nвоз = 5 лет, я не писал что так должно быть, я написал что собственник стремится к этому. Поэтому, исходя из его стремлений и пожеланий я и принял 5 лет. Или стремление собственника не может являтся обоснованием этой цифры. Может это стремление и не реально для Красногвардейска, однако учитывая стремление собственника можно ожидать что он будет прилагать все усилия для достижения поставленной цели. Или не так? _________________ +7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 КонстантинЛепко Возраст: 54 Сообщения: 1149 Откуда: Крым Добавлено: Чт, 06 Мар 2008 19:44 zanoza, насчет конторы, так это действительно выдержка из техпаспорта БТИ. Там где - "Цель оценки – определение стоимости как объекта залога" джумаю надо было добавить - "В соответствии с Нац.Стандартом №1 п.34 "Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость". Я правильно думаю? Насчет ассортимента, то я исходил из площади и финансовых возможностей собственника, которые не позволяют сразу закупить и разместить широкий ассортимент товара. Хотя может я и ошибаюсь. Но обоснование помоему логичное) _________________ +7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 01:31 Замечания: 1) 14-й шрифт + полуторный интервал - непозволительная роскошь, в то время когда цена на бумагу перевалила за тридцатник 2) Методология – 2 страницы на описание 2-х подходов, которые используются в работе, и 5 страниц на описание 1-го подхода, который не используется – нелогично. - В обосновании отказа от сравнительного подхода присутствует непоследовательность– не нашел подходящих аналогов сравнения для офисов в районе Красногвардейского, но посчитал нормальным использовать аналоги земельных участков со всего побережья от Феодосии до Черноморского. 3) Анализ рынка коммерческой недвижимости. Кроме громких заявлений Политбюро о перспективах развития промышленности в регионе можно было бы хотя бы вкратце упомянуть о ценообразовании в этом сегменте рынка недвижимости на территории Крыма. 4) Анализ НЭИ. Красиво описал два варианта использования, убедил, что оба они возможны, а затем рубанул сплеча, мол торговля будет неэффективным использованием, видете ли тут уже есть магазины. Не убедительно. 5) Фразу «СБОРНИК № 26 УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ,МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ» можно произносить вполголоса и после нажатия комбинации клавиш Shift+F3 она станет выглядеть менее кричаще: «Сборник № 26 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах. колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях» 6) В нац.стандарте №2 метод определения износа действительно называется «метод срока жизни» (в отчете называется по разному- и «метод срока жизни», и «метод срока службы»). Несущественно, но в глаза бросилось. 7) Арендная плата за землю 70грн 58коп может быть с учетом чего угодно, но никак не НДС (так как приравнивается к местным налогам и не облагается налогом на добавленную стоимость) поэтому все же нужно писать «без учета» 8 ) Расчет стоимости права пользования застроенным земельным участком, исходя из длительности договора аренды 5 лет – это бред (ИМХО)- никому другому, кроме как собственнику недвижимости этот участок в дальнейшем передан быть не может – ты сам это описал в отчете. 9) Присоединяюсь к мнению коллектива, что использовать без особой нужды малопонятные общественности математические построения не стоит: у рецензента появляется естественное желание отыграться за свою недалекость в вопросах высшей математики (по сравнению с тобой) на более привычном для него поле. 10) Появление в одной расчетной таблице объектов сравнения по цене 900у.е. и 12000у.е. за 1 сотку вызывает вполне обоснованное недоверие ко всей математической конструкции. Стоило заблаговременно сузить круг объектов сравнения (я даже при «дохлом» рынке стараюсь не допускать в расчетных таблицах разброса между крайними значениями цен предложений больше чем в 2 раза) 11) Доходный подход: - определение операционных расходов: эксплуатационные расходы, такие как вода, электроэнергия и отопление, обычно перекладываются на плечи арендаторов - на определение ставки капитализации методом кумулятивного построения для объектов недвижимости уже давно косо смотрят - сейчас в моде метод экстракции - ИМХО: еще один бред - учитывать при определении ставки капитализации для недвижимости норму возврата капитала, тогда скорее стоило учитывать устойчивую тенденцию роста цен на рынке коммерческой недвижимости и применить модель Гордона, но лучше не заморачиваться - метод экстракции наше Фсё! 12) Проверяй получаемые цифры на логику: - право пользования застроенным земельным участком под объектом недвижимости не может равняться половине рассчитанного годового ЧОДа; - сегодня ставка капитализации для коммерческой недвижимости (а не для бизнеса) в Украине не может быть 32% 13) согласование – если при определении рыночной стоимости использовались два подхода – рыночный и нерыночный (при этом расчеты в нерыночном подходе опираются на морально устаревшие УПВС, а данные по земле собираются со всего Крыма), то вместо «математических игр игр» стоит принять результат, полученный рыночным подходом ПС1. Все вышесказанное исключительно ИМХО, без претензий на истину в последней инстанции ПС 2 Так как запоминается последняя фраза, напоминаю главное: поменяй форматирование – огрехи отчета не будут так нахально выпирать наружу (Уфф. что бы ни делать, лишь бы не работать ) zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 09:09 Цитата: Насчет ассортимента, то я исходил из площади и финансовых возможностей собственника, которые не позволяют сразу закупить и разместить широкий ассортимент товара. Хотя может я и ошибаюсь - при чем тут собственник?! будет другой собственник, так что, здание будет иметь другое НЭИ? и потом, можно открыть магазин с широким ассортиментом и прогореть, а можно торговать 3 видами гвоздей и процветать. неправильная посылка изначальная. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 09:26 Цитата: метод экстракции наше Фсё! - де его взять тот метод в пгт в центре крыма?! SanTim Возраст: 54 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 10:00 посмотреть по другим пгт, сопоставимым по количеству населения и расположению - может где-то и всплывут подходящие аналоги . Менее распространенную информацию об аналогах аренды в таких городках оценщик нашел в невероятном количестве, а аналоги продажи искать несколько проще. Хотя, согласен, можно обосновать и оставить метод кумулятивного построения (пока не увидел ставку капитализации 32%, поднимать этот вопрос вобщем-то не собирался) Катря Сообщения: 40 Откуда: Донецк Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 10:30 Может это и несущественно, но в Отчете встречаются пунктуационные ошибки в больших количествах. _________________ в действительности все выглядит иначе, чем на самом деле... (c) Trinichka Возраст: 41 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 10:45 И это тоже существенно. Полается так: много орфографических и пунктуационных ошибок и нечитаблельные расчеты. Итого: от вас разбегаются клиенты. _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. skiff Неформальный лидер Возраст: 53 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Пт, 07 Мар 2008 11:01 Да хватит травить парня! Никто от него не разбежится, и усьо буде кляс! Мое мнение: как для учебного отчета - очень даже ничего, необходимо исправить некоторые моменты, ПОМЕНЬШЕ ВОДЫ И ЗАУМНОСТИ, ПОБОЛЬШЕ ОБОСНОВАНИЙ. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! kink Возраст: 50 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 12 Мар 2008 17:06 что касается модели рыночной цены единицы площади земли - что ж вы т-статистику факторных переменных не расписали? ...знаю ответ - у вас куча незначимых переменных, поэтому модель - не качественная. Вот например: коэффициент при переменной Х3 - деление Крыма на зоны - отрицательный. Это значит чем ближе к морю, тем земля дешевле? странно Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу Пред.  1, 2, 3, 4  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме