| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 17:43 |
  |
Возле моря рисков много. Может тайфун обрушится, татары объект оценки захватят или там бешенные отдыхальщики обгадят и разберут по кусочкам строения. А может начнется военный конфликт из-за маяков и случайно снесут домик. Короче в середине спокойнее. Потому на побережье и дешевле земля. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 18:38 |
|
kink, "куча незначимых переменных, поэтому модель - не качественная" - ответ вы дали сами. Конечно, по идее такие переменные надо вообщето исключать из модели и не допускать их проявления. Но поверьте. У нас в северном Крыму такой напряг с инфой. По Джанкою практически невозможно подобрать аналоги, не говоря о Красногвардейском. Поэтому и приходится как бы не замечать явного, к сожалению. Красногвардейское, не Киев, не Днепропетровск и не Одесса, и даже не Джанкой;(( Думаю на моем месте любой поступал бы также. Или нет? |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Чт, 13 Мар 2008 18:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 18:41 |
|
Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык  )) |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 12 Мар 2008 20:21 |
|
Можно конечно определить стоимость ЗУ методом остатка. Если увеличить число лет за которое планируется возврат капитала с 5 до 10 (тогда коэффициент капитализации уменьшится с 0,32 до 0,22), то стоимость объекта , при годовом ЧОД = 12781 грн и норме возврата - 0,10, расчитанная методом Ринга, составит - 58095 грн.Стоимость ЗУ методом остатка определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного ЧОД с улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений. В нашем случае я думаю можно предположить что при наиболее эффективном использовании объекта капитализированный ЧОД с улучшенного участка будет равен капитализированному ЧОД от земельного улучшения, т.е. 58095 грн. А стоимость земельных улучшений я думаю можно приравнять к восстановительной стоимости, которая равна - 39079 грн. Тогда стоимость ЗУ составит 58095-38759=19016 грн или в долларах - 3760.
Высокую стоимость я думаю можно скинуть на то, что ЗУ находится в самом центре поселка на пересечении людских и транспортных потоков, рядом с торговыми центрами и органами районной и поселковой власти, где нет свободных для застроки ЗУ. Тоесть на лицо рыночная привлекательность участка. Поправьте, если я не правильно мыслю. |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 10:05 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык )) |
Єто шутка, или серьезно так считаете?? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:19 |
|
| skiff писал(а): |
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Trinichka, ваши предположения непровильны. Главная угроза с моря это НАТО. Поэтому и бзык )) |
Єто шутка, или серьезно так считаете?? |
Это я шутю... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:38 |
|
Я про НАТО. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 11:49 |
|
Кстати, данние за декабрь 2006г. - 3-хкомн.кварт.в Красногвардейске - 60000 дол.(первое что попалось). Нормальная такая цифира.. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 12:05 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Думаю на моем месте любой поступал бы также. Или нет? |
Да! Пусть модель. Пусть т-статистика хромает. Если в незначимых переменных есть экономический смысл, их можно оставить. Главное не допускать ляпов типа отрицательного коэффициента при переменной Х3. Возможно следовало отказаться от какого-то аналога, перестроить модель с другими факторами (например, площадь участка), может даже мультипликативную или комбинированную модель посмотреть. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 18:02 |
|
skiff, насчет НАТО конечно шутка  Ведь я тоже умею иногда шутить, оссобенно когда выпью   |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 13 Мар 2008 18:43 |
|
kink, вполне согласен с вами. Просто это первый мой отчет, и я не стал его менять. Выдал таким, каким он появился на свет впервый раз. Жалко как то менять) А вообщето при серьезном и проффесиональном подходе следовало бы рассмотреть возможность например использования вместо линейной, экспоненциальную регрессию. Либо как вы правильно заметили уменьшить количество аналогов и оставить только те, которые по стоимости действительно не отличаются более чем на 10%. Кроме этого необходимо боло отсеить ценообразующие факторы на предмен коллинеарности, тоесть зависимости друг от друга, чего я не сделал. Во какой я самокритичный.  У меня есть еще один отчетик по оценке квартиры сравнительным подходом. Там чистая регрессия. И там таких ошибок уже нет. Скиф, а насчет 60000 долларов за 3-комнатную квартиру, поверьте, это круто. Где вы взяли такую стоимость? В среднем на сегодня - от 30000 до 40000 долларов, в зависимости от вида отопления, типа заполнения дверных и оконных проемов и отделки. Если интересно то вот ссылка - http://new.uafile.com/file/518/-------------------------------------------------------doc.html |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54
Последний раз редактировалось: КонстантинЛепко (Пт, 14 Мар 2008 11:09), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 10:38 |
|
| Цитата: |
| использования вместо линейной, экспоненциальную регрессию. |
- так и вижу типичного покупателя, который при покупке участка земли использует экспоненциальную регрессию... |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:10 |
|
zanoza в смысле  :" border="0" /> :" border="0" /> :" border="0" /> |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:23 |
|
ну, мы при оценке типа моделируем поведение типичного покупателя, обизнаного и не принуждаемого.
который ожидает от своей покупки каких-то выгод, пользы и бла-бла-бла... |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 14 Мар 2008 11:27 |
|
zanoza
 моделируем настолько, насколько это получается |
_________________
+7 (978) 885-85-80; +38(066) 114-26-54 |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
