| Автор |
Сообщение |
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
 Добавлено:
Сб, 04 Апр 2015 23:37 |
  |
Коллеги, выкладываю на ваше обсуждение статейку о том, что делать с НДСом в оценке недвиж и движ имущества.
В связи с ограниченностью мировоззрения, не могу охватить громадья всех возможных вариантов проявления этой проблемы в применении результатов нашей деятельности по назначению, в т.ч. кредитование, страхование и пр.
Было бы неплохо устаканить "оценочное" восприятие НДСной проблематики, хотя бы с целью однообразного системного общения с нашими читателями (рецензенты, силовики и т.п.) |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ПДВ.docx |
| Размер файла: |
25.99 Kб |
| Скачан: |
84 раз |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
   |
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 01:11 |
|
Чувствуется: припекло... 
По сути.
Что касается статьи. Интересно. Но, я позволил бы себе не согласиться с автором в критическом моменте: автор склоняется к тому, чтобы рассматривать налогообложение ОБЪЕКТА, а, на мой взгляд, необходимо рассматривать налогообложение ПРОДАВЦА. Почему я назвал этот момент "критическим": объект отчуждения никаких налогов не платит! Кроме того, если рассматривать налогообложение ПРОДАВЦА, то проблема в подавляющем большинстве случаев отпадает! Конкретизирую: если мы говорим о рыночной стоимости, то мы исходим из того, что в стоимости уже учтены ВСЕ налоги, которые должен будет заплатить каждый конкретный продавец при отчуждении. При этом, рыночная стоимость не изменяется от разницы продавцов в системах налогообложения. Таким образом, при формировании Высновка, мы просто указываем "без НДС", если продавец не является плательщиком, или "в том числе ХХХ НДС", если продавец является плательщиком. Рыночная стоимость и в том и в том случаях будет одинаковой, но на руки продавцы могут получить разные суммы.
Этот пример в статье описан, но тот факт. что продавцы получают разные суммы за проданный объект, автор называет "суперечливым". На мой взгляд,здесь нет никаких противоречий. Возьмем к примеру продавца мороженного: ни у кого никаких противоречий ведь не вызывает тот факт, что при его продаже продавец - плательщик налога на прибыль - получит одну сумму на руки, единоналожник - другую, частный предприниматель на 1 или 2 группе - тоже получит сумму, отличную от двух предыдущих. И ведь цена мороженного от этого не изменится! Так почему при продаже недвижимости разница в суммах, зависящая от системы налогообложения продавца, должна вызывать какие-то противоречия?
Данный подход дает сбой в редких случаях, когда и продавец и покупатель оба являются плательщиками НДС (из-за теоретической возможности возврата НДС)... К счастью, такие случаи редки. Что касается действий оценщика в таком случае - видимо, разумнее будет учитывать конкретную сложившуюся ситуацию и "подстраиваться" под договоренности сторон сделки. Какого-то стандартного варианта действий в подобном случае лично я предложить не могу.
Что касается оценки для бухучета - тот же самый принцип: плательщику НДС пишем одно, неплательшику - другое. 
Не очень удобно, что вопрос НДС прописан в НС. На мой взгляд, если идти по этой логике - то нужно там прописывать требования и по другим налогам, например, по подоходному налогу с физлиц... Поскольку это глупо и не нужно - полагаю, вопрос налогов не должен вообще фигурировать в стандартах. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 07:21 |
|
Тема ПДВ (НДС) поднимается в украинской оценочной практике практически с начала её обширного существования. 
Во всяком случае, эдак в 1997 году были публикации (-ция?) у А.Б. Огаджаняна, кажется, в "Бюллетене о приватизации" Фондовском.
Однозначного ответа нету.
Вообще, доводилось читать, что НДС - это такой налог в странах Европы Западной и т.д., вводимый для торможения кризиса перепроизводства , в Украине же он, я вижу, служит 2 целям:
- наполнению бюджета, но не страны, а тех, кто о бюджете страны должен заботиться,
- споспешествованию тому, чтобы оценщики последовательно и периодически сходили с ума - у кого таковой присутствует в объеме, необходимом для понимания, что есть НДС. Добрая шутка...
1. Статья незамысловатая (что немаловажно!), полезная и корректная, однако у меня есть сомнения, что такие статьи в принципе могут дать ответы на все поднимаемые вопросы по НДС. Хотя бы потому, что:
- нормативная база, судя по предистории, меняется очень быстро и очень нелогично. Вот на зачем оценщику быть еще и юристом и тщательно отслеживать все неисчерпаемые нюансы налогообложения НДС для всех разнообразнейших видов товаров - в объеме, наверняка превышающем на порядок знания по этому вопросу у среднестатистического служителя Налоговой Инспекции?
- оценщик не всегда четко знает и идентифицирует все стороны ожидаемой "операции с объектом". А вот тут, при малейшей нестыковке может появиться, как говаривал уважаемый коллега rudge, дядя майор и вопросить чего-нибудь неприятное... 
Так что - направление движения очень правильное, чтобы те, кто хочет понимать, и понимали лучше этот фрагмент практической оценочной деятельности и ответственности в бездарных условиях окружающей среды... -
но надежды на окончательное разрешение вопроса в таком ключе я, увы, не вижу.
2. Пропозиції з вирішення проблеми: идеалистические - вспомнить определение МСО 2013, "Засади МСО", п. 36:
| Цитата: |
| Ринкова вартість - це очікувана ціна обміну активу без врахування витрат продавця на продаж або витрат покупця на придбання і без корегувань стосовно податків, що підлягають сплаті кожною зі сторін у результаті цієї транзакції. |
В соответствии с этим оценщик должен определять конечную общую сумму, за которую, вероятнее всего, объект перейдет из рук в руки и т.д... И - все.
А тот, кому нужно, сторона в сделке и пр. - пусть уж решает в каждом конкретном случае сам, что там с НДС. В крайнем случае, пусть консультируется - с оценщиком, налоговиком, аудитором... адвокатом.
Ну, вот мне так кажется.
3. Не все так сладко будет и для оценщика, кстати, в такой идеальной ситуации. Прогнав НДС из выводов, мы заполучим его в процессе анализа...
При оценке коммерческой недвижимости - доходы / расходы нужно анализировать с НДС или без?
Думаю, с НДС...
А все ли это умеют или хотя бы об этом задумывались? Не все реальные расходы собственника, учитываемые в ЧОД, включают в себя размер НДС. И все это нужно еще адекватно "почерпнуть" у Заказчика...
А в целом - вопрос поставлен очень правильно, повторюсь. И своевременно, чтобы мозги не застаивались. 
Спасибо Автору! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 10:08 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Этот пример в статье описан, но тот факт. что продавцы получают разные суммы за проданный объект, автор называет "суперечливым". На мой взгляд,здесь нет никаких противоречий. Возьмем к примеру продавца мороженного: ни у кого никаких противоречий ведь не вызывает тот факт, что при его продаже продавец - плательщик налога на прибыль - получит одну сумму на руки, единоналожник - другую, частный предприниматель на 1 или 2 группе - тоже получит сумму, отличную от двух предыдущих. И ведь цена мороженного от этого не изменится! Так почему при продаже недвижимости разница в суммах, зависящая от системы налогообложения продавца, должна вызывать какие-то противоречия?
Что касается оценки для бухучета - тот же самый принцип: плательщику НДС пишем одно, неплательшику - другое. |
Вас не смущает ситуация, когда на одинаковые объекты возникает разная стоимость?
| Gorets11 писал(а): |
Не очень удобно, что вопрос НДС прописан в НС. |
Будем надеяться, что в новой редакции его не будет. Однако это не снимет проблематики в тех случаях, когда нормативная база требует указывать стоимость "без НДС"
Добавлено спустя 4 минуты 10 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
3. Не все так сладко будет и для оценщика, кстати, в такой идеальной ситуации. Прогнав НДС из выводов, мы заполучим его в процессе анализа...
При оценке коммерческой недвижимости - доходы / расходы нужно анализировать с НДС или без?
Думаю, с НДС...
|
Ну так и я об этом: ставки аренды - один из показателей, который в данный момент не поддаётся обсуждению с рецензентами коммуналки.
Не возникает неоднозначности только в тех случаях, когда НДС идентифицируется однозначно (с НДС или без НДС) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 10:31 |
|
| Yourick писал(а): |
Вас не смущает ситуация, когда на одинаковые объекты возникает разная стоимость?
|
Нет, не смущает. Потому, что на одинаковые объекты стоимость будет одинаковой. А вот количество денег, полученных продавцами от продажи этих объектов, - она может быть разной и будет зависеть исключительно от системы налогообложения продавцов. Мы ведь говорим о рыночной стоимости. А рынку плевать на то, сколько кому чего должен продавец: хоть он НДС должен уплатить, хоть банку кредит отдать... Рыночная стоимость все равно будет одной и той же... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 10:48 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Потому, что на одинаковые объекты стоимость будет одинаковой. А вот количество денег, полученных продавцами от продажи этих объектов, - она может быть разной и будет зависеть исключительно от системы налогообложения продавцов. Мы ведь говорим о рыночной стоимости. А рынку плевать на то, сколько кому чего должен продавец: хоть он НДС должен уплатить, хоть банку кредит отдать... Рыночная стоимость все равно будет одной и той же... |
Конкретный вопрос.
Нужно определить ставку аренды без НДС для оценки нежилого помещения.
Идём на рынок и видим:
- в бизнес-центре 10 с НДС,
- ФОП упрощенец 10,
- физлицо 10.
Как будем считать? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 11:04 |
|
| Yourick писал(а): |
Конкретный вопрос.
Нужно определить ставку аренды без НДС для оценки нежилого помещения.
Идём на рынок и видим:
- в бизнес-центре 10 с НДС,
- ФОП упрощенец 10,
- физлицо 10.
Как будем считать? |
Простите, а какую именно "ставку аренды" нужно определить? Если рыночную, то в приведенном Вами примере арендная ставка составит 10 ед. А вопрос НДС - это уже простая арифметика... В данном случае, ПИШЕМ в отчете "10-10/6=8,33" ставка без НДС. Однако, нужно иметь ввиду, что данная величина представляет собой величину, не имеющую никакого смысла в условиях рынка. Т.е., это просто некая цифра, полученная не рыночными методами, а простыми арифметическими действиями и предназначена исключительно для бухгалтерии. Никакого смысла сточки зрения рынка данная цифра не имеет.
Если же нас интересует какая-то нерыночная ставка - то тут все еще проще: здесь мы с легкостью может нарисовать и 100, и 1000, и 1... Все равно,это ведь величина, к рынку отношения не имеющая... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 12:36 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| А вопрос НДС - это уже простая арифметика... В данном случае, ПИШЕМ в отчете "10-10/6=8,33" ставка без НДС. Однако, нужно иметь ввиду, что данная величина представляет собой величину, не имеющую никакого смысла в условиях рынка. |
если не применять простую арифметику и написать, что для ФОП и/или физлица в ставке аренды НДСа нет, то потом его придётся простой арифметикой "накинуть сверху" к РС, а это уж точно никакого смысла не имеет. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 13:33 |
|
| Yourick писал(а): |
если не применять простую арифметику и написать, что для ФОП и/или физлица в ставке аренды НДСа нет, то потом его придётся простой арифметикой "накинуть сверху" к РС, а это уж точно никакого смысла не имеет. |
Простите, не понял... Я ведь изначально писал, что по моему мнению в рыночной стоимости ВСЕ налоги уже сидят... Что и куда мы будем прибавлять, зачем и с каким обоснованием?
Хотя, конечно, неплательщику НДС мы можем писать хоть десять раз об НДС... Ему все равно будет по-барабану... Он ведь не будет его платить независимо от того, что мы напишем...
Вот я постоянно пытаюсь обратить Ваше внимание на то, что не платит объект оценки никаких налогов, не облагается объект оценки никакими налогами... Налогообложению подвержен ВЛАДЕЛЕЦ имущества, а не само имущество... А Вы и не опровергаете это утверждение, и принимать, почему-то, не желаете... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 13:51 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Простите, не понял... Я ведь изначально писал, что по моему мнению в рыночной стоимости ВСЕ налоги уже сидят... Что и куда мы будем прибавлять, зачем и с каким обоснованием?
Хотя, конечно, неплательщику НДС мы можем писать хоть десять раз об НДС... Ему все равно будет по-барабану... Он ведь не будет его платить независимо от того, что мы напишем...
|
нужно конкретно ответить на конкретный вопрос - в РС нежилой недвижимости, которая принадлежит физ.лицу включен НДС? Владельцу аналога то всё равно, а арендатору гос. или коммунального лайна как раз не всё равно.
| Gorets11 писал(а): |
Вот я постоянно пытаюсь обратить Ваше внимание на то, что не платит объект оценки никаких налогов, не облагается объект оценки никакими налогами... Налогообложению подвержен ВЛАДЕЛЕЦ имущества, а не само имущество... А Вы и не опровергаете это утверждение, и принимать, почему-то, не желаете... |
Это всё понятно, но в заключении о стоимости приходится написать:
ринкова вартість визначена в сумі
без ПДВ,
ПДВ,
разом з ПДВ.
А для определения стоимости надо :
- разобраться с налогообложением операций с подобными объектами,
- как-то аргументированно оперировать с аналогами (продажа, аренда).
Варианты "в РС всё включено" и "отменить НДС на..." пока формально не работают - приходится про НДС конкретно указывать в заключении. Именно поэтому я "желаю" услышать как можно более конкретные ответы на конкретные вопросы |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 14:58 |
|
| Yourick писал(а): |
нужно конкретно ответить на конкретный вопрос - в РС нежилой недвижимости, которая принадлежит физ.лицу включен НДС? Владельцу аналога то всё равно, а арендатору гос. или коммунального лайна как раз не всё равно. |
Если я отвечу конкретно - у Вас, вполне обоснованно, должны появиться наводящие вопросы, типа, "почему?"...
Поэтому, попробую пойти от обратного: как Вы считаете, в стоимость жилой недвижимости, принадлежащей физлицу, включены или не включены акцизный сбор, налог на прибыль, коммунальный налог, а в стоимость жилой недвижимости, принадлежащей юридическому лицу, включен или нет подоходный налог?
Давайте, Вы ответите на этот вопрос, потом я продолжу ответ на Ваш вопрос.
| Yourick писал(а): |
Это всё понятно, но в заключении о стоимости приходится написать:
ринкова вартість визначена в сумі
без ПДВ,
ПДВ,
разом з ПДВ. |
Как Вы понимаете. я не законодатель, поэтому мой ответ юридической силы не имеет... Хотя, конечно, жаль...
Но, на мой взгляд, здесь ситуация следующая: если владелец плательщик НДС, то для него:
рыночная стоимость - это стоимость "разом с ПДВ"
делим рыночную стоимость на 6 и получаем "ПДВ"
вычитаем из рыночной стоимости величину НДС - получаем "вартість без ПДВ"
Отдельно отмечу, что НДС может ТОЛЬКО вычитаться и не может прибавляться к рыночной стоимости! Потому, что если мы прибавим - то получим "рыночная стоимость + 20%". А эта величина никакого отношения к рыночной стоимости уже не имеет. Хотя,предвижу Ваши возражения, типа, многие так делают и ФГИУ пропускает "на ура". Могу на это ответить только одно: у чиновников ФГИУ свои интересы: им надо, чтоб цифра была побольше и не важно, каким образом. Поэтому их такое положение вполне устраивает. Оценщики, которые так пишут - либо, тоже преследуют свои цели: завысить стоимость где-то на видном мест и таким образом избавиться от "назойливости" фондовских рецензентов (что вполне пересекается с интересами этих самых рецензентов), либо просто не понимают что такое налоги, кто и когда их платит... Думаю, что в большинстве случаев - это первый вариант, который, условно, устраивает все стороны.
| Yourick писал(а): |
А для определения стоимости надо :
- разобраться с налогообложением операций с подобными объектами,
- как-то аргументированно оперировать с аналогами (продажа, аренда). |
Вот, опять Вы за свое... С каким налогообложением "операций с подобными объектами" Вы собрались разбираться? Налогообложение операций зависит от ПЛАТЕЛЬЩИКА налогов! Но, заметьте, величина налогов не оказывает никакого влияния на рыночную стоимость товара, который продают лица с различными системами налогообложения: эта величина всегда находится в районе стоимости, выставляемой плательщиком с наименьшей величиной налогов, поскольку у него будут наименьшие накладные расходы и, следовательно, наименьшая цена (принцип замещения).
| Yourick писал(а): |
| Варианты "в РС всё включено" и "отменить НДС на..." пока формально не работают - приходится про НДС конкретно указывать в заключении. Именно поэтому я "желаю" услышать как можно более конкретные ответы на конкретные вопросы |
Почему же "не работают"? Работают. Просто Вы должны правильно обосновать. Как я уже говорил, в рыночной стоимости все налоги уже сидят. Давайте попробуем отталкиваться "от обратного" и будем считать, что НДС в рыночной стоимости отсутствует. Что получаем на рынке? Есть два продавца одинаковых объектов недвижимости, один плательщик НДС, другой - нет. Если НДС в рыночной стоимости отсутствует, то получаем, что плательщик НДС должен продавать свой объект за 1200 ед., а неплательщик такой же точно объект - за 1000ед. Возможен ли такой вариант? Если мы принимаем возможность такого варианта - мы противоречим одному из существенных принципов оценки - принципу замещения. Получается, что "от обратного" отсутствие НДС в рыночной стоимости доказать не удалось.
Что касается конкретики - то для получения стоимости "без НДС" необходимо просто вычесть величину НДС из рыночной стоимости. Но ни в коем случае ее не прибавлять. В остальном - просто арифметика. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 05 Апр 2015 17:08 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| 2. Пропозиції з вирішення проблеми: идеалистические - вспомнить определение МСО 2013, "Засади МСО", п. 36: |
Подскажите, коллега, а где Вам удалось раздобыть МСО 2013 на украинском языке. Вроде никто не анонсировал их официального выхода, или я провтыкал.
Добавлено спустя 9 минут 13 секунд:
| Yourick писал(а): |
Gorets11 писал(а):
Не очень удобно, что вопрос НДС прописан в НС.
Будем надеяться, что в новой редакции его не будет. Однако это не снимет проблематики в тех случаях, когда нормативная база требует указывать стоимость "без НДС"
|
Как по мне, то как раз это очень удобно. НС конкретно указала, что оценщик должен указать на какой основе указана стоимость: с или без. Иначе пользователь отчета может начать фантазировать и, например, снять этот НДС там где он уже был снят в ходе расчета, или наоборот посчитать что указанная стоимость на безНДСной базе, хотя на самом деле это не так.
Добавлено спустя 7 минут 49 секунд:
| Yourick писал(а): |
Конкретный вопрос.
Нужно определить ставку аренды без НДС для оценки нежилого помещения.
Идём на рынок и видим:
- в бизнес-центре 10 с НДС,
- ФОП упрощенец 10,
- физлицо 10.
Как будем считать?
|
Априони, все три указанные Вами ставки содержат НДС. В случаях 2,3 они равны нулю т.к. указанные лица не являются плательщиками НДС.
Будем исходить из того, для кого мы определяем арендную плату. Если для собственника-плательщика НДС, то со всех трех ставок нужно снять НДС, если для собственника-неплательщика, НДС снимать не нужно.
Но во всех трех приведенных вами категориях все собственники получат на руки одинаковую рыночную арендную плату в 10 единиц. А как они ее там уже и по каким карманам разложат - это уже следующая кухня. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 06 Апр 2015 08:14 |
|
Вот ситуация в тему. Физ лицо продает ОНС-нежилое здание сельскому совету. В этом случае полученная рыночная стоимость будет с учетом НДС вероятно. И она же равна стоимости без НДС? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 06 Апр 2015 08:52 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
Вот ситуация в тему. Физ лицо продает ОНС-нежилое здание сельскому совету. В этом случае полученная рыночная стоимость будет с учетом НДС вероятно. И она же равна стоимости без НДС?
|
С точки зрения продавца-физика ему все равно.
Но с точки зрения покупателя может возникнуть путаница, если он является плательщиком НДС.
Раз мы уже установили, что рыночная стоимость - это конечная стоимость, то указав в своем отчете сумму как с НДС, покупатель-плательщик отражая результат покупки у себя в учете, должен будет выделить НДС из суммы покупки, отразить его согласно требования НПА, а стоимость объекта непосредственно без НДС отразить в статье необоротных активов.
Если же в отчете указать без НДС, то покупатель-плательщик НДС отразит всю сумму в состав необоротных активов.
Либо может при расчетах с продавцом к сумме отчета докинуть сумму НДС т.к. должен заплатить полную стоимость актива и учесть это для дальнейших отражений в учете.
Наверное, все-таки правильнее указать, что сумма с НДС, в т.ч. НДС равен 0 т.к. собственник не является плательщиком НДС.
В таком случае, конечная стоимость независимо от особенностей продавца или покупателя будет единой. А последующие деления между счетами и отражение в бух. учете будет уже внутренней кухней. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пн, 06 Апр 2015 08:53 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Физ лицо продает ОНС-нежилое здание сельскому совету |
фантастика, кто ж разрешил такую продажу.
в этом случае рыночная стоимость будет включать в себя НДС =0%, т.к. продавец не есть плательщиком НДС. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
