| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 16:17 |
  |
один симпатичный банк прислал требования к отчету об оценке
там написано кое-что, поставившее меня в тупик:
| Цитата: |
| Витрати на відтворення (заміщення) повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. |
| Цитата: |
| Під час прогнозування грошового потоку та відповідної норми доходу повинен бути врахований вплив ринкових умов на функціонування (використанні) об’єкта оцінки виходячи з принципу його поточного використання. |
| Цитата: |
| Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. |
| Цитата: |
| При розрахунку вартості за порівняльним підходом необхідно вирахувати ПДВ з усіх об’єктів порівняння. |
| Цитата: |
| СОД повинен проводити розрахунок вартості об'єкта виходячи з його поточного використання. Імовірне використання об'єкта можна описати в розділі «Найкраще й найбільш ефективне використання» і представити в якості прогнозованого. |
| Цитата: |
| При визначенні вартості земельної ділянки, на якій розташовано будівлю (а також господарські будови й спорудження) у розрахунок приймається площа вільної земельної ділянки (загальна площа земельної ділянки з відрахуванням площі забудови). |
(?!!!)
| Цитата: |
| Також, при оцінці земельної ділянки проводиться оцінка будівель, які перебувають на даній ділянці й належать іпотекодавцю на праві власності, і об'єкти ОНБ, незалежно від права власності на них. |
(?!!)
| Цитата: |
| При визначенні ринкової вартості обладнання не враховується вартість монтажу, настроювання, доставки, навчання й проживання персоналу й інші витрати, які пов'язані з обслуговуванням обладнання. |
| Цитата: |
| Функціональне призначення, яке зазначено в правовстановлюючих документах та/або фактичне використання об'єкта оцінки (визначається на підставі фактичного огляду). Якщо замовник у майбутньому планує використовувати/використовує предмет оцінки відмінним від функціонального призначення способом або під час візуального огляду не вдається встановити, яким чином він буде використовуватися, у такому випадку необхідно запросити цю інформацію у замовника. У випадку якщо замовник відмовляється надавати дану інформацію, цей факт необхідно вказати у звіті про оцінку. |
| Цитата: |
| Оцінка проводиться на підставі фактичного використання об'єкта оцінки. |
ну там еще немножко есть, но "рука бойца колоть устала". как вам? можно ли принимать подобные требования и исполнять их без риска нарушить стандарты оценки? |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 16:50 |
|
Шепни, плиз, в ЛС название банка... бо не дай Бог это какой-то банк где я аккредитован...
А требования супер... хнык...  видать очень старались ребята... не пойму я только, чем нашим банкирам не нравятся нац. стандарты... заслуженные оценщики мучались, писали их, ан нет... нужно что-то своё внести в дело оценки... может и мне чё-то написать… ну, например, при расчете стоимости квартиры учитывается только площадь свободная от мебели  |
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 17:01 |
|
zanoza
Че сказать.
"Страна не пуганых идиотов." Абдулов.
Эт напоминает ситуацию с Головою ФГИУ "по версии КМУ"
Читай так: НС по версии НБУ.
В случаи конфликта любой юрист опротестует отчет и банк останется с носом, а оценщик с головной болью, в лучшем для него случае, при условии вставленных в отчет ограничений на его использование.
Я бы сбросил этот документ в ФГИУ, для размышлений и принятия мер по обеспечению максимального снижения влияния третьих лиц на оценщика в законодательном порядке. Этот документ есть подтверждение того, что предлагалось в ветке по изменениям в Закон - запретить аккредитацию. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 17:30 |
|
Ну что сказать.... скоро банки, "не в меру переевшие и насытившиеся" будут указывать, что бы в отчете руководствовались указанием пупкина, аккредитируещего СОД.
МАРАЗМ и безнаказаность! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 17:36 |
|
КовАл писал
"при расчете стоимости квартиры учитывается только площадь свободная от мебели"
Заодно и сортир по фактическому использованию. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 18:07 |
|
ЧТо я могу сказать. Жесть! Интересно что за банк такой? Мне Кажеться это нововведение именно оценщиков этого банка. Ну типа, они ж тож должны показывать результаты своей работы. |
_________________
Respect!!! |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 18:18 |
|
Ой, я видел массу приколов в этих требованиях... вот, например (в целях экономии времени рекомендую не читать всё, а прочитать только то, что выделено):
| Цитата: |
Расчет стоимости целевых облигаций (в случае обеспечения недвижимостью, которая строится) - сумма, которая выплачивается при погашении пакета целевых облигаций, равна рыночной стоимости имущества, которое будет передано собственнику в обмен на его облигации. Прогнозная стоимость 1 кв.м. общей площади в конце первого периода из N периодов до погашения должна определяться по формуле:
Ц1 = Цо (1+r),
а в конце N-го периода по формуле:
ЦN = Цо (1+r1) (1+r2) (1+rN),
где:
Цо – цена предложения 1 кв.м. общей площади квартиры (помещения) в районе местоположения недвижимости, которая предлагается для погашения;
r – процентная ставка доходности на рынке недвижимости;
На кротких промежутках времени (1-2 года) для упрощения расчетов возможно следующее выражение r1 = r2 = r3 = r.
Возможно использование средней ставки доходности на рынке на рынке новостроек.
В этом случае, рыночная стоимость целевой облигации (С) определяется по формуле:
С = Цо (1+ r)N / (1+ і)N или С = Цо (1+N (r -і)) – несколько периодов;
Со = Цо (1+ r-і) – один периодов, где:
С – стоимость целевой облигации;
r – среднегодовая ставка доходности на рынке жилой (нежилой) недвижимости;
і – среднегодовая рыночная ставка доходности для инвестированного капитала на рынке.
После получения будущей стоимости обязательно необходимо учесть риски, свойственные рынку недвижимости:
Общеэкономические (резкое изменение законодательства в сфере налогообложения, инфляция, изменение нормативов и правоотношений в строительстве, коллапс отрасли производства строительных материалов), стихийные бедствия;
Сложность и длительность подготовительной стадии строительства (разработка, экспертиза и утверждение проектно-сметной и технической документации);
Противоправные действия представителей контролирующих и правоохранительных органов, которые могут изменить сроки ввода объекта строительства в эксплуатацию, и другие форс-мажорные обстоятельства, которые могут быть признаны такими на основании действующего законодательства;
Несовершенство законодательства в сфере застройки, жилищной политики, разработки энерго- и эколого- эффективных архитектурно-строительных систем;
Нарушение застройщиком своих обязательств (полное или частичное приостановление строительства, несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию) и т.п.
Причем, общий размер корректировок, которые компенсируют вышеназванные риски, должен находиться в границах, которые позволят привести полученную стоимость 1 кв.м. недвижимости к ценам предложения, которые существуют в момент оценки на рынке.
Т.е. рыночная стоимость облигаций (погашение которых обеспечит приобретение 1 кв.м.) должна быть равна текущим ценам предложений на рынке недвижимости за 1 кв.м. аналогичного имущества. |
Вот кто мне может объяснить ЗАЧЕМ весь этот расчет, если
| Цитата: |
| рыночная стоимость облигаций (погашение которых обеспечит приобретение 1 кв.м.) должна быть равна текущим ценам предложений на рынке недвижимости за 1 кв.м. аналогичного имущества |
???
Если стоимость облигаций должна быть равна стоимости предложения квартиры (что врядли) тогда проще взять стоимости предложения квартир и работать с ними... короче говоря весело... |
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 18:37 |
|
 |
_________________
Respect!!! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 18:58 |
|
КовАл
и эти люди заворачивают наш отчет, мотивируя тем, что отчет выполнен "не в соответствии с требованиями нашего банка"
зато он выполнен хоть в каких-то рамках закона и стандартов... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 19:15 |
|
На одном семинаре, который устраивал один симпатичный банк, я попросил назвать фамилию того сотрудника банка, который будет защищать меня на экспертном совете, если туда принесут мой отчет, который выполнен в соответствии с требованиями банка, которые, однако, идут в разрез с требованиями законодательства… как думаете, мне назвали кого-то? Вопрос риторический… правда одна дама, после этого, обвинила меня в том, что я сорвал семинар… но это совсем другая история |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 07 Май 2008 19:19 |
|
ормоцадзе
птыдыщ |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 08:30 |
|
Бред, а составляли этот бред, скорее всего, наши братья-оценщики, работающие в "департаменте оценки"
намекни в ЛС, что за банк |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 09:39 |
|
Olenka, не думаю, чтобы оценщики. уж совсем грустно это - немного еще на добавку:
| Цитата: |
раздел Визначення термінів, які застосовуються в даному документі:
СОД – незалежний експерт, суб'єкт оціночної діяльності, який склав кваліфікаційний іспит і одержав кваліфікаційне свідоцтво оцінювача згідно чинного законодавства України.
ЦМК – Цілісний майновий комплекс. Цілісний Майновий Комплекс використовується для здійснення певного виду господарської діяльності. До складу Цілісного Майнового Комплексу (далі - ЦМК) можуть входити всі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинки, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, а також права на торговельну марку та інші права, якщо інше не встановлене договором або законом. Підприємство як цілісний майновий комплекс є нерухомістю. (?!!!)
Фізичне знос – знецінення, обумовлене частковою або повною втратою первісних технічних і технологічних якостей об'єкта оцінки. |
|
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 09:47 |
|
А чего в личку намякивать? Что требования данного банка секретны? И Заноза давала подписку о неразглашении? Страна должна знать своих героев! Имя, сестра, имя! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Май 2008 09:51 |
|
дала, дала. (а тому ли я дала?!) 
теперь не разглашаю. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
