Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Дисконтирование или Капитализация? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:48 Lovchiy писал(а): Ну а раз знают и учитывают прогнозные влияния на РС, то зачем Вы собираетесь вносить какие то корректировки? Это относится к доходному подходу. Если исходить из сегодняшней АС 10 ед/м2 и не прогнозировать возможность ее изменения (в данном конкретном примере из-за изменения транспортной доступности), то РС с большой долей вероятности не получится rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:50 Ту коллеге Серый 1. Согласен, касаемо сравнительного подхода. Все уже учтено в стоимости предложения. 2. Тогда почему Вы не видите тот факт что все "это" учтено в ставке капитализации или дисконта? Ведь да же бегло взглянув на формулу, К = ЧОД/С где в С, как Вы говорите, все уже учтено. Не буду расписывать для ставки дисконта суть та же . 3. Ваш пример малость не корректен ибо я из него не пойму о какой стоимости речь. О РС или о ИнвестС. Если о последней, то я с вами. Если о РС то, пардон я против категорически, она РС не допускает ни каких условий и допущений, Цитата: ...учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. ни со стороны заказчика = инвестора, ни со стороны исполнителя = оценщика. Последний = зеркало рынка, а не Глоба. Если Вы ставите условия то это уже не РС. 4. Касаемо оценке под международный аудит, делаем то что заказали ибо жить то нужно. Это я понимаю. Но тут вопрос, а Вы сами как оценщик и далеко не новичок, уверены что их требования логичны и оправданы? Некоторые банки требуют ставить К = 0,12 на офисы при реальной=рыночной 0,9 максимум. К стати а в договоре на оценку они свои требования пишут? "Можете не отвечать, сюрприз будет" 5. Касаемо неизменности ставки доходности и заданном темпе ее изменения. Я не закладываю прогнозные изменения ибо я их не знаю и не могу обосновать. Все прогнозы уже заложены в ставке доходности. Вот интересно реально просчитать, проанализировать математическими методами. По логике, ставка должна оставаться не именной. Растет доходность (ЧОД), но и растет стоимость (С). Если их темпы соизмеримы то ставка доходности должна остаться неизменной. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:51 Погодите. Речи и идет о ДП. и поправках на возможные простои тех же площадей, возможных колебаниях арендной ставки и т.п. _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:28 rudge писал(а): 2. Тогда почему Вы не видите тот факт что все "это" учтено в ставке капитализации или дисконта? Ведь да же бегло взглянув на формулу, К = ЧОД/С где в С, как Вы говорите, все уже учтено. Не буду расписывать для ставки дисконта суть та же . В С то учтено, а вот в ЧОД - нет, ибо там учтена ставка на сегодня, которая никак не учитывает завтра. В итоге имеем числитель и знаменатель формулы, сформированные на разных базах: ЧОД не учитывает возможные прогнозные изменения, а С - учитывает. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:29 Ту Юта Давайте просчитаем коллега исходя из Ваших условий Цитата: из-за изменения транспортной доступности Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:36 rudge писал(а): 3. Ваш пример малость не корректен ибо я из него не пойму о какой стоимости речь. О РС или о ИнвестС. Если о последней, то я с вами. Если о РС то, пардон я против категорически, она РС не допускает ни каких условий и допущений, Исключительно о РС. И рыночная стоимость допускает каких угодно условий и допущений. Только эти условия и допущения должны быть продиктованы рынком, что и приведено в примере, там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным. А вот в инвестиционной стоимости условия и допущения диктует некто конкретный - инвестор, поэтому и стоимость инвестиционная, конкретно для конкретного инвестора исходя из только им заданных параметров/условий/допущений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:43 Серый писал(а): В С то учтено, а вот в ЧОД - нет, ибо там учтена ставка на сегодня, которая никак не учитывает завтра. В итоге имеем числитель и знаменатель формулы, сформированные на разных базах: ЧОД не учитывает возможные прогнозные изменения, а С - учитывает. Но это же в коне не верно. Если растет С то растет и ЧОД (доходность). Вот данные по моему офису 2008 год Ср = 1900 дол кв м АС = 23 дол кв м К = 23*12/1900 = 0,15 (до второго знака) 2012 год Ср=700 дол кв м АС = 9 дол кав м К = 9*12/700 = 0,15 Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Если не верите, то тут есть коллега который часто бывает у меня в гостях думаю он подтвердит цифры. Надеюсь он читает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 127 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:51 rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега исходя из Ваших условий Цитата: из-за изменения транспортной доступности Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м Для того, чтобы это понять, коллегам нужно отказаться от "кумулятивного" подхода на коим они как на наркотике ибо так легче жить. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:55 Серый писал(а): ...там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным А это что по Вашему Серый писал(а): Нужно сегодня оценить данный объект. Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. А Вы уверены в том что в стоимости предложения НЕ учтено "строительство"? "Обізнаний продавець" как раз и учтет такую ситуацию ибо не продаст по завышенной цене. И тут появляется "оценщик" и еще раз учел "строительство". Вас такая ситуация не смущает? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 05 Июл 2012 19:56), всего редактировалось 1 раз Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:55 rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега давайте, но чуть позже: в семье резко возросла норма голодности rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:57 Юта писал(а): rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега давайте, но чуть позже: в семье резко возросла норма голодности Приятного. Я то же по пивку пройдусь _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 20:01 rudge писал(а): Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Ну и опять-таки, в прямой капитализации закладывая какй-либо рост или падение оно закладывается на бесконечный период времени, тогда как модель ДДП позволяет учесть колебания в определенный прогнозный промежуток времени. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 20:17 Серый писал(а): А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Ну это же уважаемый коллега как минимум не логично. По Вашему доходность в номинале растет, а в % выражении остается неизменной. ...................................................... Молчание золото Цитата: Ну и опять-таки, в прямой капитализации закладывая какй-либо рост или падение оно закладывается на бесконечный период времени, тогда как модель ДДП позволяет учесть колебания в определенный прогнозный промежуток времени. и плюс реверсия. Её то куда Вы дели? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:05 Юта писал(а): я с утра пребывала в состоянии легкого культурного шока - эвон, как оказалось... а я-то... темнота кхм, я себе представляю эту комасутру для мозга еще раз, извините. Юта писал(а): я хочу сказать, что недвижимость – это не пирожок с мясом, прогнозирования полезного использования которого кроме как «на сегодня» не имеет смысла и просто опасно для здоровья. Недвижимость приобретается на длительный срок, при этом и покупатель, и продавец в той или иной степени делают прогноз по его дальнейшему использованию, они ведь действуют со знанием дела, а оценщик должен отразить их действия, определив РС. Вы совершенно правы и об этом (необходимости прогнозирования, как при дисконтировании, так и при прямой капитализации) говорят и наши нац. стандарты. Но, я пытался понять о чем же спор и мне кажется, что что-то таки понял (вот так самонадеянно) rudge пытается доказать, что оценщику не нужно ничего прогнозировать, Серый, что нужно, а Вы, похоже, больше поддерживаете Серого, но понимаете, что что-то всё же есть в мыслях rudge И знаете что, похоже, что, как говорил один известный человек "и ты прав, и ты прав, и ты, женушка, тоже права" (с) Дело в том, что когда спорят эти два уважаемых оценщика, то они, похоже, говорят о разных ситуациях, хотя, на первый взгляд, рассматривают один и тот же пример Давайте начнем с того, что к такой священной корове, как ставка капитализации нужна относиться проще. Может быть даже совсем просто. Т.е. нужно понять, что это обычный коэффициент, а вот всем остальным, типа коэффициентом, характеризующим инвестированный капитал и его возврат, он стал только после того, как его (обычный коэффициент) не получилось посчитать методом экстракции и пришлось считать с помощью сравнения с альтернативными вложениями и расчета нормы возвратом капитала, я бы назвал это, если хотите, неким суррогатом обычного коэффициента. Так вот, когда rudge говорит о том, что не нужно прогнозировать, а нужно правильно определиться с ЧОД и ставкой капитализации, то я считаю, что он прав. И когда Серый утверждает, что нужно спрогнозировать ЧОД и его изменение, то я тоже считаю, что Серый прав. А дело все в том, что rudge говорит об идеальной ситуации, когда при определении стоимости объекта оценки, имеющего определенные особенности, например, возьмем Вашу будущую станцию метро, для расчета ставки капитализации были подобраны точно такие же объекты. Т.е. объекты, имеющие точно такие же особенности, как и объект оценки. А Серый говорит о более часто встречающейся, на мой взгляд, ситуации, когда подобрать точно такие объекты невозможно. В результате, в Вашем примере для расчета стоимости объекта оценки rudge должен был бы подобрать такие объекты, которые а) находятся в этом же районе и б) также сдаются на 1 год. Как только эти условия будут выполнены, rudge прав, всякая необходимость в прогнозировании отпадает автоматически. Бери определяй обычный коэффициент, который мы с Вами потом назовем ставкой капитализации, дели на него ЧОД, обязательно полученный по аналогам, сдаваемым на 1 год, и получай стоимость. Проблема возникает тогда, когда rudge таких аналогов не найдет, т.е. квартиры будут в других районах или в этом районе будут сдаваться с условием "только на 5 лет" и т.п. Вот тогда посчитать обычный коэффициент у нас не получится, а придется считать суррогат обычного коэффициента, а это уже сродни гаданию на гуще моего любимого напитка. Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. Ну, вот вроде как-то так, прошу участников дискуссии меня ногами не бить, высказал свое видение ситуации. Возможно и ошибся, но надеюсь на лучшее rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:18 voron_sasha2 писал(а): ......Возможно и ошибся, но надеюсь на лучшее Логика есть. Вкратце скажу одно. Для адекватного расчета Рыночной стоимости нужны адекватные аналоги. Как в сравнении так и в доходнике. Если их (адекватных) нет то начинаются изощрения с поправками в сравнении, АС, расчете ЧОД и тп. Ну, а если нет данных вообще, рынок зеро, то затратка нам в помощь. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме