| Автор |
Сообщение |
Kiril
Сообщения: 1
|
 Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 08:37 |
  |
Может кто-то сталкивался с такой ситуацией.
Есть свободные земельные участки площадью по 4 га, целевое назначение - коммерческое использование.
Для нужд государства (строительство дороги) принудительно отчуждается, в среднем, по 10 соток от каждого большого участка. При этом отчуждаемые участки имеют нестандартную геометрическую форму - длинные вытянутые вдоль прямоугольники.
Аналоги продаж в этом районе - или громадные участки (в гектарах) под коммерческое использование, или стандартные 10-20 соток под жилое строительство.
Как соотнести имеющиеся аналоги с объектом оценки - 10 соток нестандартной формы под коммерческое использование? |
|
|
|
  |
|
Filin
Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 08:45 |
|
Упущенная выгода  |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 09:06 |
|
А зачем обязательно применять методы "сравнительного" подхода? Может быть, от него как раз нужно аргументированно отказаться... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
KoZaK
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Сб, 30 Авг 2008 13:13 |
|
У меня тоже вопрос: существуют ли корректировки на увеличение/уменьшении стоимости земельного участка "неправильной" геометрической формы.
К примеру встречались участки в форме "ЗВЕЗДЫ" (солнышка  ) и второй - чтото похожее на головастика. |
_________________
o_O |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 08:06 |
|
есть, в рамках 10% . любой покупатель предпочтет участок правиьной формы, на нем проще разместить домостроение. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 10:31 |
|
Был такой вариант.
Участок сложной формы на склоне площадью примерно 50 соток, из них 5 соток - длинный язык шириной от 2 до 6 м со значительным перепадом висот.
Пишу, что для освоения непригоден, доход генерирует 45 соток, их стоимость и размазываем на 50 соток.
И никаких поправок, которые надо как-то обосновать! |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 10:42 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 13:55 |
|
| Kiril писал(а): |
| Как соотнести имеющиеся аналоги с объектом оценки - 10 соток нестандартной формы под коммерческое использование? |
Подход сопоставления цен продаж лучше не использовать. Обосновать внятные корректировки вряд ли получится.
Какая цель оценки? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 18:17 |
|
Может поможет |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
форму участка.rar |
| Размер файла: |
9.55 Kб |
| Скачан: |
120 раз |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2008 21:41 |
|
У кого-то из буржуев читал про треугольные участки под застройку. Соотношение 35%-65%. Если острый угол на фасад - 35% от стоимости равного по площади прямоугольного уч-ка, если основание на дорогу 65%. Надо бы фамилию найти автора, дабы сославшись на буржуйского доку можно было применять в практике.
Поленился качнуть файл из предидущего поста. Действительно Эккерт. |
_________________
 |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 08:43 |
|
| Цитата: |
Андрей Никонов
5 сентября в 12:26
Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? Срок экспозиции до 18 мес . и что это скидка на торг или на условия продажи ? Может у кого то есть ссылки на подобные условия - буду признателен ! |
| Цитата: |
Андрей Марчук А зачем скидку? Посчитать каждый участок отдельно, потом сделать простенькую DCF-ку, в основе которой продажа этих 30-40 участков за какое-то разумное количество месяцев - кварталов - лет... Там, кстати, не только доходы от продажи будут, но и расходы (услуги риэлторов, организация на участке "офиса продаж", налог на землю, регистрационные действия и т.п.)
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 12:35
Андрей Бойко
Андрей Бойко Есть банальный минимум исходя из компенсации затрат "перекупщика" (либо, что тоже самое, экономии собственных средств продавца) с учётом времени на маркетинг, рекламу и продажу по отношению к покупке оптом сейчас. Так что полностью согласен с Андрей Марчук.
Скидка будет не столько за опт или торг, а некая комбинаци этих двух.
Ну, если игра "верю-не верю", то до 20%. Больше 30% - наглость, меньше - вряд ли. Спрашивать, от какой цены считать указанные проценты не надо - это как его... чёрт... "финансовый левередж" 
Куда девать налоги и какие схемы купли-продажи, есть ли НДС и пр. тоже не надо спрашивать Там есть варианты... Вообще думаю, что продажа пойдёт не через участки, а через ОООшку, в уставняке которой будут участки. Это несколько иной рынок, хотя суть не поменяется В этом случае, тем более странным выглядит вопрос, а какая скидка.
Ещё неплохо было бы посмотреть, а есть ли в этой ценовой зоне покупатели. Может так оказаться, что суммарную стоимость участков мелкие игроки не потянут, а крупным не интересно. Но тут зависит ещё не только от цены, но и перспектив. Одно дело, что туда впишется элитный посёлок, другое - дачи для ниже среднего диапазона... В общем, не знаешь сколько, значит 20% - это наше всё
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 12:49
Michael Voyloshnikov
Michael Voyloshnikov интересная задача по оценке бизнеса розничного продавца, вероятно скидка равна его прибыли (или его стоимости бизнеса, умноженной на его ставку дисконтирования), и нужно знать количество его продаж, чтобы разделить его прибыль на ... 
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 13:14 · Отредактировано
Павел Карцев
Павел Карцев в половину )
Нравится · Ответить · 2 · 5 сентября в 15:11
Alexey Klyushnikov ответил · 1 ответ
Владимир Лебединский
Владимир Лебединский Плюсую к Андреям: DCF и 20-30%
Нравится · Ответить · 5 сентября в 16:18
Василий Фомин
Василий Фомин это точно не сельхоз под ЛПХ? а то могут быть проблемы.
а вообще считаем цену единого неразмежеванного, цену размежеванного (за все) и разницу делим между продавцом и покупателем пополам.
Нравится · Ответить · 5 сентября в 17:22
Георгий Сергиенко
Георгий Сергиенко Если те, что на картинке и налом, то могут и 70% сторговать
Нравится · Ответить · 5 сентября в 17:29
Сергей Шкаринов
Сергей Шкаринов Годовой доход % по Vip - вкладу , равному вероятной стоимости участков, умножить на 1.5 года - базовая составляющая скидки; как минимум удвоить на риски. Вот и будет 30% скидка или даже больше. А вообще, надо понимать динамику продаж в этом месте или соседнем "поле". Если такое количество реально продавалось за 18 месяцев ранее, тогда скидка будет равна требуемой доходности на вложенные средства оптового покупателя + типичная скидка в этом районе для покупателя штучного участка.
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 17:50
Андрей Бойко
Андрей Бойко Василий, думаю, что вопрос задан исходя из законности продажи, а не предложения продать с/х "можно ИЖС", получив С/х "нельзя ничего, кроме выращивания Сс/х продукции"
Неразмежёванный участок будет включать в себя МОП (10-20- до 40%) может уйти на дороги, стоянки и прочие излишества (зависит от многих факторов, включая конфигурацию единого, наличие и точку внешнего въезда и т.п.) Хотя вариант "поплам", почему бы и да
И меня немного удивляет предложение считать только по доходности на вложенные средства "оптового покупателя". Таки да, но мне кажется корректнее сравнивать два сценария: за по чём продаст собственник оптом с экспозицией ХХХ и в розницу с экспозицией УУУ? Думается, что в зависимости от предполагаемого дальнейшего использования (класса использования). Кстати, вполне возможно, что на часть участков в розницу покупатели найдутся быстрее, чем на единым лотом, но, вероятно, заморачиваться с реализацией не вполне ликвидных частей общего собственнику не очень хочется, либо это не его поле деятельности... Вариантов масса.
Я к тому, что нужно чуть больше информации, чтобы ответить на поставленный вопрос
Нравится · Ответить · 2 · 5 сентября в 18:11
Василий Фомин ответил · 1 ответ
Андрей Никонов
Андрей Никонов Ну ладно . Есть размежованнные участки с правоустанавливающими документами.( в строящемся коттеджном поселке). Допустим собственник передает их для залога и допустим банк требует посчитать рыночную стоимость исходя из требования , что залог будет (ежели что ) продаваться " единым лотом " !
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:18
Андрей Бойко
Андрей Бойко Допустим, верю, что банк согласен ждать 18 мес "рыночной экспозиции". В общем, останусь при своём мнении... 20%, макс - 30%... больше уже не верю
Нравится · Ответить · 1 · 6 сентября в 9:20
Андрей Никонов
Андрей Никонов 20 % подтверждают и риелторы. ))))
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:20
Андрей Никонов
Андрей Никонов а 50 % дают аукционисты ... )))
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:21
Андрей Никонов
Андрей Никонов Но в разговоре те же аукционисты говорят , что продажа пулом реализуется в 10-15 % . в остальных случаях по прошествию времени и отсутствию покупателей приходится дробить предмет аукциона . Недавний наш пример : имущество Тагаза - даже на весьма адекватные цены за единицу лота - покупателей на опт не нашлось . сейчас распродают по частям .
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:23
Андрей Бойко
Андрей Бойко Давайте не сравнивать разные рынки.
Приставы/арбитражные управляющие - максимальный дисконт (не обсуждается)
Аукционисты - большой дисконт. Срок экспозиции... (не обсуждается)
Продажа через открытые источники (типа самостоятельно)... дисконт от отсутствия до умеренного. Во времена спекуляционной пены - дисконт с отрицательным знаком. Экспозиция... (не обсуждается)
Зачем писать про 18 месяцев и спрашивать у аукционистов? Чего меня путать, я сам запутаюсь
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:34
Yuriy Sharipov
Yuriy Sharipov У нас была пара подобных массивов на оценку. Мы в этом случае брали в администрации план аналогичного массива и далее на торгах смотрели с какой скоростью уходят участки в розницу из этого массива. Далее строили DCF
Нравится · Ответить · 22 ч
Андрей Бойко
Андрей Бойко Юрий, оно таки так, но если массив ещё не нарезан, то будут из площади выбрасываться МОП, что само по себе при прочих равных уронит продаваемую площадь до 40%, в зависимости от конфигурации и пр. характеристик участка и окружения. Тут вопрос, что всё нарезано, то есть, подразумевается, что все дороги, стоянки, трансформаторные, администрации, пожарные водоёмы и пр. уже вырезаны в самостоятельные объекты и продаётся только полезная площадь оптом или в розницу... |
|
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 09:37 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
Андрей Никонов
5 сентября в 12:26
Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? Срок экспозиции до 18 мес . и что это скидка на торг или на условия продажи ? Может у кого то есть ссылки на подобные условия - буду признателен ! |
|
Забавный вопрос...
zanoza, если я правильно понял, это с форума российских оценщиков?
Мне ответы понравились... Что-то никто не обратил внимания на то, что с точки зрения оценки - площадка уже размежована, т.е., поделена на участки типового размера, а желание продать все "одним лотом" - не более, чем фантазия продавца... Вот, например, у меня может быть такая же фантазия: продать свою квартиру на 18-м этаже исключительно под офис и исключительно крупной зарубежной Ай-Ти компании... И что, кто-то из оценщиков будет рассчитывать рыночную стоимость моей квартиры исходя из указанных мною фантазий? Посчитают рыночную стоимость и посмеются надо мной... Так и здесь: рыночная стоимость указанных 30-40 участков равно стоимости одного участка умноженной на количество участков... (Условно, конечно. Ведь некоторые участки будут иметь более лучшее месторасположение, какие-то - менее, где-то, возможно, форма будет не самая удобная. Про простое умножение - это я в общем написал.) А все скидки на опт - они к рыночной стоимости отношения не имеют и определяются исключительно собственником исходя из соображения, сколько прибыли он готов недополучить ради реализации собственной фантазии продать все скопом...
По-моему, здесь все, начиная от вопроса и кончая ответами - полнейший бред... Подобная дискуссия могла бы возникнуть в среде риэлторов... Но не на форуме оценщиков... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 12:47 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Так и здесь: рыночная стоимость указанных 30-40 участков равно стоимости одного участка умноженной на количество участков... (Условно, конечно. Ведь некоторые участки будут иметь более лучшее месторасположение, какие-то - менее, где-то, возможно, форма будет не самая удобная. Про простое умножение - это я в общем написал.) |
Одно дело, если оценщик определяет стоимость 1 участка, не зная о 29-ти соседних - их оценивают другие субъекты на ту же дату, также не подозревая о "конкурентах от оценки".
И совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату. Т.е. объектом оценки являются 30 участков! Хотя бы попробуйте ПОДУМАТЬ, как их продать! И что для это вообще надо сделать???
Вот вполне себе типичная задачка. Надо оценить 300 условно одинаковых садовых участков на территории одного сельского совета Киевской области, учитывая, что по всей области (кроме Киева) продаётся всех участков 1500 в месяц. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 12:47 |
|
А почему не взять суммарную площадь всех участков и рассмотреть как один. Посмотреть по рынку сколько стоит единица площади в маленьких участках и сколько стоит единица площади в больших участках, близких к совокупной площади всех участков. Вот и скидка на площадь, в том числе уже будет учтены и факторы более долгой экспозиции на рынке.
А то, что разбиты на участки, скорее всего связано с тем, что в одни руки бесплатно можно получить земельный участок не больше определенной площади. Скорее всего, интересный участок в свое время был разбит через подставных лиц на отдельные участки, а потом объединен под тем, кому надо. Распространенная схема дерибана государственных и коммунальных земель.
Если поставлена задача рассматривать участки одним лотом, я бы рассматривал их как один большой земельный участок, главное чтобы эти маленькие участки образовывали один массив. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 13:22 |
|
| Серый писал(а): |
| Если поставлена задача рассматривать участки одним лотом, я бы рассматривал их как один большой земельный участок, главное чтобы эти маленькие участки образовывали один массив. |
Вполне рациональній подход, но...
Часто рынок (предложения по продаже) показывает, что продавцы хотят за сотку в участке площадью несколько Га стокаже, как за сотку в участках площадью 0.1-0.2га (если сравнимые месторасположение и целевое - особенно характерно для "ведення садівництва").
Риелторы говорят, что большие участки сейчас практически никого не интересуют. И если интересуются, то в основном вариантами типа - по $10/сотка купим всё, что есть |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
