Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка нестандартных участков Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Сен 2016 16:17 Gorets11 писал(а): Мне кажется, что кто-то из нас идиот... Gorets11 писал(а): Очень хотелось бы пояснений... А то мне как-то становится некомфортно обсуждать "взрослые" вопросы с человеком, который, как мне кажется, не не видит и не понимает элементарных вещей... Ну не комплексуйте, и по первой своей мысли и по второй. Gorets11 писал(а): Я надеюсь, Вы сможете объяснить, чем отличается покупатель квартиры в данном доме от жильца этого дома, который купил квартиру в этом доме, скажем, за неделю/месяц/год до рассматриваемого периода с точки зрения их "заинтересованности именно в этом объекте"? Конечно же объясню. Как всегда, на жизненном примере. Выполнялась оценка административного здания НИИ практически в центральной части города (если не изменяет память, кажись на Гончара в Киеве). Здание было подмарафечено и доведено до уровня среднего офисного здания и сдавалось полностью в аренду. Берем у собственника рент-ролл и видим, что по одной из компаний арендная ставка процентов на 30% выше, чем по остальным. А практически через дорогу от этого здания расположен на тот момент один из наиболее котируемых офисных центров Киева. Так вот оказывается, эта компания арендует в этом навороченном офисном центре офис для топ-менеджеров, помпезные переговорки и все такое. А в оцениваемом здании арендует бэк-офис для простых работников. Владелец оцениваемого здания узнал это и приподнял для них арендную ставочку. И те платили - вот вам пример заинтересованности в конкретном объекте и готовность платить больше. Это как в вашем примере: человек УЖЕ имеет квартиру и заинтересован приобрести поблизости гараж/паркоместа, что готов за него доплатить сверх рыночной стоимости лишь бы оно досталось именно ему. И только он будет готов на такое ибо врядли этот гараж заинтересует жителя с другого конца города, а если и потенциально заинтересует, то он уж точно не готов будет за него переплачивать. В моем же примере квартира и паркоместо продаются в комплексе и дополнительная плата формируется именно объединением их в один пакет, своего рода доплата за счет синергии. Причем, это не всегда так. На той же Троещине в конце в свое время набабахали при новостроях этих подземных паркингов и под домами и во дворах (молодцы хоть додумались закопать их, а сверху оборудовали детские и игровые площадки) и залупили такую цену, что до сих пор свободные места есть (сам не проверял, со слов знакомых), при том что все дворы и обочины машинами заставлены. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 09 Сен 2016 16:36 Серый писал(а): Это как в вашем примере: человек УЖЕ имеет квартиру и заинтересован приобрести поблизости гараж/паркоместа, что готов за него доплатить сверх рыночной стоимости лишь бы оно досталось именно ему. И только он будет готов на такое ибо врядли этот гараж заинтересует жителя с другого конца города, а если и потенциально заинтересует, то он уж точно не готов будет за него переплачивать. В моем же примере квартира и паркоместо продаются в комплексе и дополнительная плата формируется именно объединением их в один пакет, своего рода доплата за счет синергии. Нда... Попробую разжевать, как для трехмесячного... Я спрашивал следующее: имеем один и тот же дом имеем двух человек, которые являются потенциальными покупателями гаража/паркоместа один из этих людей купил квартиру в этом доме неделю/месяц/год назад другой человек рассматривает покупку в этом доме квартиры в данный момент продавец, продающий квартиру в этом доме, имеет также и гараж возле дома или паркоместо два указанных потенциальных покупателя гаража (один уже живет в этом доме, другой только думает приобрести квартиру) оба имеют авто и оба имеют потребность в стоянке для своих авто ВОПРОС: в чем разница в заинтересованности этих двух потенциальных покупателей гаража/паркоместа? У кого из них есть "заинтересованность именно в этом объекте", а у кого она отсутствует? Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Сен 2016 17:46 Gorets11 писал(а): Нда... Попробую разжевать, как для трехмесячного... Я спрашивал следующее: имеем один и тот же дом имеем двух человек, которые являются потенциальными покупателями гаража/паркоместа один из этих людей купил квартиру в этом доме неделю/месяц/год назад другой человек рассматривает покупку в этом доме квартиры в данный момент продавец, продающий квартиру в этом доме, имеет также и гараж возле дома или паркоместо два указанных потенциальных покупателя гаража (один уже живет в этом доме, другой только думает приобрести квартиру) оба имеют авто и оба имеют потребность в стоянке для своих авто ВОПРОС: в чем разница в заинтересованности этих двух потенциальных покупателей гаража/паркоместа? У кого из них есть "заинтересованность именно в этом объекте", а у кого она отсутствует? Господи, да что ж тут жевать, тут уже давно выкакивать пора, а трехмесячные делают это весьма часто. Так вот. Один из ваших покупателей уже купил квартиру, т.е. уже привязал себя к этому месту и ему интересен только гараж и он готов доплатить сверх рыночной стоимости именно за этот гараж. Но для этого гаража это будет не рыночная стоимость, а специальная стоимость ибо в нем заинтересован конкретный покупатель и только он готов переплачивать за него. Для этого покупателя других вариантов нет. Для второго покупателя интересен объект в сочетании квартира+гараж. Но он не привязан к данному местоположению ничем и потенциально может искать это сочетание по всему населенному пункту. И у него есть выбор: в локальном местоположении, где есть дефицит паркомест он может доплатить за сочетание квартира+паркоместо, причем, не только он один, а и все потенциальные покупатели с таким требованием, а в местах где такого дефицита нет - и доплаты нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 09 Сен 2016 20:03 Серый писал(а): Господи, да что ж тут жевать, тут уже давно выкакивать пора, а трехмесячные делают это весьма часто. Так вот. Один из ваших покупателей уже купил квартиру, т.е. уже привязал себя к этому месту и ему интересен только гараж и он готов доплатить сверх рыночной стоимости именно за этот гараж. Но для этого гаража это будет не рыночная стоимость, а специальная стоимость ибо в нем заинтересован конкретный покупатель и только он готов переплачивать за него. Для этого покупателя других вариантов нет. Для второго покупателя интересен объект в сочетании квартира+гараж. Но он не привязан к данному местоположению ничем и потенциально может искать это сочетание по всему населенному пункту. И у него есть выбор: в локальном местоположении, где есть дефицит паркомест он может доплатить за сочетание квартира+паркоместо, причем, не только он один, а и все потенциальные покупатели с таким требованием, а в местах где такого дефицита нет - и доплаты нет. Т.е., я правильно понял Вашу логику: человек, который живет в этом доме - он привязан местоположением к данному гаражу / паркоместу и другие гаражи/паркоместа (в этом же доме), которые, возможно, будут продаваться, его заинтересовать не смогут? При этом, что на мой взгляд, самое смешное в Вашей логике, продавца Вы, почему-то, не привязываете к покупателю... А ведь он тоже может продать гараж/паркоместо только жителям этого дома... Т.е., как у продавца - у него тоже проблемы... Это на мой взгляд... Теперь коснемся того, по Вашей логике, идиота-покупателя, который за свои деньги ищет не место, где он будет ЖИТЬ, а "ночлежку с гаражом"... Весьма своеобразная логика! Обычно, покупатели, которые находятся в здравом уме и твердой памяти, не страдают психическими отклонениями, ищут, в первую очередь, ЖИЛЬЕ, а гараж/паркоместо - это, как "приятный бонус"... Причем, как показывает практика, понравившееся жилье покупают даже тогда, на продающийся "в комплекте" гараж/паркоместо денег не хватает... Потому, что гараж/паркоместо можно попробовать купить потом когда-нибудь... Нда, Вы совсем за идиотов держите, как продавцов недвижимости, так и покупателей... Хотя, меня это и не удивляет: у нас ведь в мире есть только один умный человек! Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 10 Сен 2016 11:59 Gorets11 писал(а): Т.е., я правильно понял Вашу логику: человек, который живет в этом доме - он привязан местоположением к данному гаражу / паркоместу и другие гаражи/паркоместа (в этом же доме), которые, возможно, будут продаваться, его заинтересовать не смогут? При этом, что на мой взгляд, самое смешное в Вашей логике, продавца Вы, почему-то, не привязываете к покупателю... А ведь он тоже может продать гараж/паркоместо только жителям этого дома... Т.е., как у продавца - у него тоже проблемы... Это на мой взгляд... Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз. Разжовываю последний раз в теме про гаражи. Была предложена ситуация, когда покупатель в конкретный временной период готов заплатить сверх рыночной стоимости за то, чтобы купить именно этот объект. Это возможно только в условиях, когда у покупателя нет выбора, т.е. в условиях дефицита этого объекта. Если на рынке одновременно предлагается несколько объектов, то о каком дефиците может идти речь. А рассуждения, возможно, будут продаваться - это не рыночный подход. Покупатель может так поразмышлять и отложить свою покупку, подождав, что объектов со временем может стать больше, у него появится более широкий выбор и необходимость переплаты исчезнет ввиду рыночной конкуренции. Мы говорим о здесь и сейчас. Причем говорим о конкретном покупателе. И у него есть выбор: либо переплатить и взять конкретно это удовлетворив свое пожелание иметь квартиру и гараж РЯДОМ или не переплачивать и купить любой другой гараж по рыночной цене где угодно, ведь никто же не запрещает жить в Киеве а иметь гараж в Запорожье. Аналогично и продавец может продать свой гараж кому угодно, хоть жителю Воркуты, но по рыночной стоимости. Но с конкретного покупателя - жильца этого дома и в конкретный временной момент дефицита гаражей именно в этом местоположении данный продавец может взять сумму большую, чем рыночная стоимость за желание этого самого конкретного покупателя купить гараж именно в этом доме. Таким образом из определения рыночной стоимости исчезают понятия "гипотетический/типичный продавец" и "гипотетический/типичный" покупатель" и становятся конкретным продавцом и конкретным покупателем, таким образом переходя в нерыночную плоскость. Что тут непонятно. Gorets11 писал(а): Теперь коснемся того, по Вашей логике, идиота-покупателя, который за свои деньги ищет не место, где он будет ЖИТЬ, а "ночлежку с гаражом"... Весьма своеобразная логика! Обычно, покупатели, которые находятся в здравом уме и твердой памяти, не страдают психическими отклонениями, ищут, в первую очередь, ЖИЛЬЕ, а гараж/паркоместо - это, как "приятный бонус"... Приятный бонус - это когда бесплатно к тому за что платятся деньги, а когда за деньги, то это уже не бонус. И выкладывая деньги человек пытается решить по максимуму сразу все проблемы в комплексе: чтобы рядом и садики/школы/магазины были. Если семья с детьми, а рядом возле шикарного дома нет садика/школы, то врядли они пойдут на такую покупку и скорее выберут жилье попроще но с садиком рядом, ибо решать как-то потом ждать пока этот садик появится несруки, ребенка уже сейчас нужно туда вести. Gorets11 писал(а): Потому, что гараж/паркоместо можно попробовать купить потом когда-нибудь... Ну в принципе, да, можно и подождать. Глядишь, машину сопрут, проблема сама и решится. Вобщем, как это ни прискорбно, для меня и эта тема закрыта ввиду явной неконструктивности беседы. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 10 Сен 2016 15:24 Серый писал(а): Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз. Я давно заметил,что Вы мне завидуете... Только не пойму никак, зачем делать это так в открытую? Серый писал(а): Разжовываю последний раз в теме про гаражи. Была предложена ситуация, когда покупатель в конкретный временной период готов заплатить сверх рыночной стоимости за то, чтобы купить именно этот объект. Это возможно только в условиях, когда у покупателя нет выбора, т.е. в условиях дефицита этого объекта. Если на рынке одновременно предлагается несколько объектов, то о каком дефиците может идти речь. А рассуждения, возможно, будут продаваться - это не рыночный подход. Покупатель может так поразмышлять и отложить свою покупку, подождав, что объектов со временем может стать больше, у него появится более широкий выбор и необходимость переплаты исчезнет ввиду рыночной конкуренции. Мы говорим о здесь и сейчас. Причем говорим о конкретном покупателе. И у него есть выбор: либо переплатить и взять конкретно это удовлетворив свое пожелание иметь квартиру и гараж РЯДОМ или не переплачивать и купить любой другой гараж по рыночной цене где угодно, ведь никто же не запрещает жить в Киеве а иметь гараж в Запорожье. Аналогично и продавец может продать свой гараж кому угодно, хоть жителю Воркуты, но по рыночной стоимости. Но с конкретного покупателя - жильца этого дома и в конкретный временной момент дефицита гаражей именно в этом местоположении данный продавец может взять сумму большую, чем рыночная стоимость за желание этого самого конкретного покупателя купить гараж именно в этом доме. Таким образом из определения рыночной стоимости исчезают понятия "гипотетический/типичный продавец" и "гипотетический/типичный" покупатель" и становятся конкретным продавцом и конкретным покупателем, таким образом переходя в нерыночную плоскость. Что тут непонятно. Все понятно! Теперь можно вернуться к теме топика. Поскольку, наконец-то, Вы признали, что желание продавца продать несколько разных объектов недвижимости одним пулом является не более, чем "желанием продавца" и не относится к рыночным условиям продажи, теперь мне становится не понятным, почему в случае с участками Вы придерживаетесь другого мнения и считаете, что земельные участки, расположенные рядом, следует считать, как "один" участок, а не как несколько участков, расположенных рядом... Серый писал(а): Вобщем, как это ни прискорбно, для меня и эта тема закрыта ввиду явной неконструктивности беседы. Отчего же? Как я понимаю, мы, наоборот, подходим к обсуждению темы топика... Во всяком случае, теперь, когда стало явным, что Вы в разных случаях одну и ту же ситуацию трактуете по-разному, теперь тема принимает еще более конструктивный вид! Хотя, я сомневаюсь, что Вы готовы к тому, чтобы пояснять двойственность своего восприятия... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 10 Сен 2016 17:02 Серый писал(а): Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз. Не перестаю Вам удивляться, уважаемый коллега Серый. Вот разве что для пользы окружающих продолжать дискуссию с такое... с другой стороны, даже ради других выносить такое вот хамство... явно закомплексованного и ограниченного... во всяком случае, в высказываниях на Форуме - а форум ведь такая штука, там, собственно, по высказываниям-то о человеке преимущественно и судят... и дела в основном в высказываниях и находят свое отражение и реализацию. В общем, удивительно это. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 10 Сен 2016 17:52 Grey Horse Я вот уже года два жду, когда же на этом форуме Вы напишете хоть что-то по теме? Но, видимо, не дождусь... Похоже, единственное, на что хватает Ваших умственных способностей - это пытаться в меру своего не слишком большого ума пытаться бросаться какашками в направлении персоналий... Нда, прискорбно... Нет, не Ваша ограниченность вызывает у меня прискорбие... А тот факт, что такие ограниченные люди работают в такой интеллектуальной сфере, как оценка... Неужели так сложно усвоить простое правило, доступное даже полным дебилам: нечего написать по теме - промолчи? Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 11 Сен 2016 21:38 ты повесил мишени на грудь стоит лишь тетиву натянуть ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь (С) _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 12 Сен 2016 08:09 Grey Horse писал(а): ты повесил мишени на грудь стоит лишь тетиву натянуть ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь (С) Можно было этого и не писать... Всем и так уже давно понятно, что Вы на этом форуме придерживаетесь правила: "пишу много, но ни слова по теме"... melt Сообщения: 131 Добавлено: Пн, 12 Сен 2016 17:47 Gorets11 писал(а): Grey Horse писал(а): ты повесил мишени на грудь стоит лишь тетиву натянуть ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь (С) Можно было этого и не писать... Всем и так уже давно понятно, что Вы на этом форуме придерживаетесь правила: "пишу много, но ни слова по теме"... Perpetuum mobile _________________ Эксперт — любой человек не из нашего города. Правило Марса Доцик Возраст: 43 Сообщения: 208 Добавлено: Вт, 14 Фев 2017 13:43 не знаю чи в ту тему пишу, але ділянка нестандартна Оцінка зд близько 1,2 га на ділянці комплекс 2000 м.кв., площа забудови близько 1000 м.кв. під будівлями, але є ще замощення, якого ні би по докам і немає, приймі ніде не згадується, як метод правильніший попарного зіставлення (є аналоги правда мах. пл. 0,5 га0 чи витраткою _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 14 Фев 2017 14:35 Доцик писал(а): не знаю чи в ту тему пишу, але ділянка нестандартна Оцінка зд близько 1,2 га на ділянці комплекс 2000 м.кв., площа забудови близько 1000 м.кв. під будівлями, але є ще замощення, якого ні би по докам і немає, приймі ніде не згадується, як метод правильніший попарного зіставлення (є аналоги правда мах. пл. 0,5 га0 чи витраткою Понимаю, что пишу полнейшую глупость... Но. все-таки, выскажусь... Как на мой взгляд, оценивать строение и земельный участок поотдельности сравнительным подходом - глупость несусветная... Хотя, и предусмотренная нашим законодательством... Утешает лишь то, что это не единственная глупость, предусмотренная нашим законодательством... По сути же, как и по логике, оценивать нужно земельный участок отдельно (либо, права на него), сравнительным подходом. После чего затраткой оцениваются все улучшения данного земельного участка... Только в этом случае можно получить вменяемый результат... Иначе, когда сравнительный подход используется отдельно для ЗУ, потом отдельно для строения - дважды учитываются плюсы и минусы местоположения... Поскольку для недвижимости местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов, такая "разбивка" приводит, причем, обязательно, к существенной погрешности... Отсюда вытекает и разумно логичная методика оценки того, что Вы назвали: определяется стоимость участка, потом затраткой определяете стоимость улучшений, в том числе, замощения... И, как говорится, "будет Вам счастье"... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Вт, 14 Фев 2017 14:49 Если определяетя РС, то надо разобратся с НЕВ. Если сильно хочецца сравнительный подход, то как один из вариантов: если можно выделить избыточную землю в отдельный участок, то объект недвижимости условно делите на комплекс с частью участка + остаток участка. Тогда оценочные процедуры проводите отдельно для части участка с объектом недвижимости и избыточной земли. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Доцик Возраст: 43 Сообщения: 208 Добавлено: Вт, 14 Фев 2017 15:35 НЕВ як правильно розшифрувати _________________ Роби, що повинен і будь що буде!!! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме