< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Задача по дисконтированию

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Автор

Сообщение

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 08 Июн 2008 22:13

SanTim писал(а):

писал к Хьюго:

ПС.
Кстати, на мой взгляд, в обоих примерах была неправильно посчитана реверсия (стоит капитализировать суммарную текущую стоимость дохода последнего прогнозного периода).

В 1-м примере (формула 1) реверсия составит:
(2383,65+2272,73+2166,96+2066,12)/0,21=8889,46/0,21=42330,76

Во 2-м примере (формула 3) реверсия составит:
(2375,3+2256,81+2144,24+2037,28 )/0,21=8813,63/0,21=41969,67

Что-то меня в этом подходе сильно смущало и, подумав, решил скорректировать свои выводы в отношении способа определения реверсии для рассматриваемого примера:

Для бесконечного во времени денежного потока, который планируется получать каждый год по одинаковому графику реверсию стоит определять по следующему алгоритму:

1) определяем будущую стоимость годового денежного потока на конец года, исходя из графика поступлений;

2) Согласно исходным предпосылкам доходы из года в год проходят по одному графику в одинаковом объеме, поэтому определенная выше стоимость годового денежного потока соответствует как последнему году прогнозного периода так и первому году постпрогнозного периода.
Стоимость реверсии определяется путем деления будущей стоимости годового денежного потока на конец года на ставку капитализации.

3) Текущая стоимость реверсии определяется путем ее умножения на коэффициент дисконтирования на конец последнего года прогнозного периода.

Андрей Яворский

Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Вс, 08 Июн 2008 22:40

Согласно исходным предпосылкам доходы из года в год проходят по одному графику в одинаковом объеме, поэтому определенная выше стоимость годового денежного потока соответствует как последнему году прогнозного периода так и первому году постпрогнозного периода. Согласен. Аннуитет, мать его!!!

Стоимость реверсии определяется путем деления будущей стоимости годового денежного потока на конец года на ставку капитализации. Ругаться, не хочу. Но, Вы это серьезно...? Crying or Very sad

Но... на конец года (периода)!!!
Дисконтируем по периодам, а потом говорим, что: фиг вам, после периода дисконтирования правила меняются и, дисконтируем на дату, которую мы сами выберем.
Покажите мне формулу, где будет написано, что реверсия = капитализированной стоимости(...) в скобки впишите, что считаете нужным.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 08 Июн 2008 22:57

Цитата:

При определении реверсии в расчеты берется денежный поток периода следующего за прогнозным (в рассматриваемом случае это не имеет значение так как в каждый период он одинаков). А текущая стоимость денежного потока определяется на момент окончания прогнозного периода
-вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним; т.е.
коэффициент
дисконтирования берется на конец прогнозного периода, а не на конец 1-го года постпрогнозного периода).
Пояснитесь!

Поясняю:

Стоимость реверсии мы определяем методом прямой капитализации дохода постпрогнозного периода.
В нашем случае годовой доход в постпрогнозный период равен годовому доходу любого другого в том числе и последнего года прогнозного периода.

Если я правильно Вас понял, то остался открытым вопрос о выборе коэффициента дисконтирования для определения текущей стоимости реверсии.
Здесь могу только повторить рассмешившую Вас мысль ХардПрагматика, о том, что моментом начала постпрогнозного периода является момент окончания прогнозного периода. И коэффициент дисконтирования для обоих этих моментов одинаков.

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 00:17

Андрей Яворский писал(а):

Ругаться, не хочу. Но, Вы это серьезно...? Crying or Very sad

Ругаться тоже не хочу, но, если интересует диалог, а не выпендреж, то сбавьте обороты и четко формулируйте свои соображения.

Цитата:

Покажите мне формулу, где будет написано, что реверсия = капитализированной стоимости(...) в скобки впишите, что считаете нужным.

Реверсия= годовой доход / ставка дисконта (ничего нового?)
Эта формула верна при оценке доходов, получаемых в конце года.
Если же мы прогнозируем получение дохода на протяжении года отдельными частями, то для сохранения корректности математической модели годовой денежный поток должен учитывать изменение стоимости полученных денег во времени.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 08:53

SanTim, еще раз большое спасибо за объяснения и примеры, мне добавить нечего.

и большой +1 к

SanTim писал(а):

Андрей Яворский я уже запутался о чём мы спорим (и спорим ли вообще?), если не сложно сформулируйте еще раз то с чем Вы не согласны и проиллюстрируйте это примером

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 09:27

Вот вышел на работу и внимательно почитал все что было написано.
Ну, во-первых, спасибо всем за участие, не равнодушных еще достаточно...
Во-вторых, простой вопрос и пример показал, что до сих пор казалось бы в "устаканившихся" вопросах есть множество мнений и взглядов, и копья все еще ломаются.
Коротко сформулирую свое окончательное мнение, ПОДЧЕРКИВАЮ -
ЛИЧНО СВОЕ (а там как всегда кто во что верит...) :
1. Спасибо Прагматику он расширил, и что важно, на цифрах показал,
как работает формула - и кто бы что ни говорил, а цифра в конце одна и та же - копейка в копейку - это ли не доказательство некой правоты в подходе.
2. Это ли не является доказательством того, что
- реверсию прямой капитализацией считать можно и нужно
- с прогнозным периодом все ясно - какой бы ни взяли + реверсия -
результат тот же
- степень определяет не n+1, а конец периода, т.е. n+0
За это говорит то, как работает формула на практике, и что говорят по этому поводу Олефиренко и Маркус...
- насчет Стандарта - каждый в этих словах видит то, что хочет увидеть, как это ни странно...
Учитывая то, что
- нет экономического смысла в дроблении ставки дисконта внутри года
- мнения большинства ведущих и не ведущих
- схожести результатов с "вехой"
ПРИХОЖУ К МНЕНИЮ, ЧТО НУЖНО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ 1-ОЙ ФОРМУЛОЙ.
Еще раз благодарю всех за участие, форум - хорошая штука....

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 11:35

HUGO согласен со всем!
единственное довод:
«- схожести результатов с "вехой"»
все-таки хлипковат Smile

з.ы. открыл новую ветку, присоединяйтесь к обсуждению
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=36820#36820

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 16:57

SanTim писал(а):

Рудге, ты не прав (с)
Что б мы не делали с постоянным равномерным неограниченным во времени денежным потоком (капитализировали или дисконтировали) результат должен быть один.

При определении реверсии в расчеты берется денежный поток периода следующего за прогнозным (в рассматриваемом случае это не имеет значение, так как в каждый период он одинаков). А текущая стоимость денежного потока определяется на момент окончания прогнозного периода - т.е. коэффициент дисконтирования берется на конец прогнозного периода, а не на конец 1-го года постпрогнозного периода).

Уважаемый SanTim
Не собираюсь спорить с первой фразой. Только одно НО.
Вы забыли, что при таком условии прогнозируя денежный поток на более длительный строк, например, более чем на 10 лет реверсия не применяется.
Во второй фразе мною выделены явные не соответствия НС и понятию - реверсия.
Сначала Вы правильно пишите в соответствии с НС. А далее, Вы, почему то берете коєффициент дисконтирования последнего периода. Если, как Вы говорите "в рассматриваемом случае это не имеет значение, так как в каждый период одинаков" то в соответствии с Вашим утверждением " при определении реверсии в расчеты берется денежный поток периода следующего за прогнозным" которое отвечает требованиям НС, то и берите постпрогнозный период в соответствии с НС со степенью n+1, а Вы ставите степень на единицу меньше и получаете желаемую цифру.
Вы фактически дважды определяете денежный поток на конец прогнозируемого периода. Только первая цифра 2176,29 это денежный поток последнего прогнозного года, приведенный к настоящему времени, а Ваша реверсия 10363,29, это стоимость активов в этом же году приведенная к начальному периоду, что противоречит сути реверсии (дохода от перепродажи инвестируемого в объект оценки, капитала, а все, что было до реверсии, это возврат вложенного капитала). Вот, что пишет НС - «вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним»
Вот две формулы определения реверсии
Р = [Дn / (1 + q)^n+1]/k
где k = q
Дn – денежный поток в n – году = 10000 (постоянный по всем годам такое условие)
P = CП/(1+q)^n+1
где; СП - стоимость перепродажи исходя из прогнозного уровня цен в постпрогнозный период – (n+1)
Расчет по первой формуле;
Р = [Дn / (1 + q)^n+1]/k = [10000/(1+0,21)^8+1]/0.21 = 8564,71
А у Вас
Р = [Дn / (1 + q)^n]/k = [10000/(1+0,21)^8]/0.21 = 10363,29

Расчет по второй
P = CП/(1+q)^n+1 = (47619,05 х 0.21)/(1+0,21)^8+1 = 8564,71
А у Вас
P = CП/(1+q)^n = (47619,05 х 0,21)/(1+0,21)^8 = 10363,29
Вот как трактует НС
"ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням;"
Проблема, как я понял, дата принятия ставки дисконта. Начало или конец (n+1) года. (или конец n-го года)
Если говорить о конце n-го года, то приведенный поток на эту дату уже определен (стапень – n). Если говорить о начале n+1, допустим на конец 1 января n+1 года, то степень должна быть (n+1/365) (на конец этого же года степень будет (n+365/365)
Исходя из НС и понятия реверсии, приведенная стоимость перепродажи должна определяться с учетом годовой доходности денежного потока в этом году, тоесть на конец n+1 года - степень будет (n+365/365), ибо мы берем годовые показатели доходности с учетом рисков присущих n+1 году.
PS; благодарю коллег за терпение и подчеркивание моих ошибок в суждениях и персонально коллегу Hard_Pragmaticа по поводу дохода и потока тут явная ошибка.
Перехожу в другую ветку.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 08:57

rudge писал(а):

Вы забыли, что при таком условии прогнозируя денежный поток на более длительный строк, например, более чем на 10 лет реверсия не применяется.

С нетерпением жду источник/ссылку на это утверждение, утверждение более чем некорректное.
Почему 10 а не 11 или не 9? это явно чье-то субъективное мнение и/или мнение из прошлого когда ставки дисконта были 30% и более, тогда действительно в 11-ом году коэффициент приведения будет порядка 0,056 практически на уровне ошибки при прогнозах, а если взять ставку дисконта 0,1 то коэффициент приведения будет порядка – 0,35!!! как можно пренебрегать таким членом?!

rudge писал(а):

….
А далее, Вы, почему то берете коєффициент дисконтирования последнего периода. Если, как Вы говорите "в рассматриваемом случае это не имеет значение, так как в каждый период одинаков" то в соответствии с Вашим утверждением " при определении реверсии в расчеты берется денежный поток периода следующего за прогнозным" которое отвечает требованиям НС, то и берите постпрогнозный период в соответствии с НС со степенью n+1, а Вы ставите степень на единицу меньше и получаете желаемую цифру.
….

тут было много текста, а вопрос простой какую степень надо брать для приведения реверсии n или (n+1) (при учете что n – количество периодов прогнозирования)?

rudge давай на пальцах,
для упрощения берем срок прогнозирования 3 года (умоляю не спрашивай, почему 3 а не 133 я тебе уже показал что это ЧИСТАЯ математика и ничего не поменяется от кол-ва лет)
начало прогноза (n=0) 1.01.2008 года соответственно конец прогноза 1.01.2011 (n=3)
и начинаем уверенно прогнозировать и говорим:
в первом году (n=1) с 1.01.2008 по 1.01.2009 к концу года мы получим 10000 грн.
во втором году (n=2) с 1.01.2009 по 1.01.2010 к концу года мы получим 10000 грн.
в третьем году (n=3) с 1.01.2010 по 1.01.2011 к концу года мы получим 10000 грн.
и (ВНИМАНИЕ!) в тот же день (как мы это называли - в конце прогнозного периода), а именно 1.01.2011 года мы продадим объект!
да да вот такие мы хитренькие и богатенькие, потому что в знаменательном дне 1.01.2011 г. мы получим и 10000 грн. за аренду и тут же еще и деньги за объект в размере 47 619,04 грн. ( ибо оценщик на дату оценки 1.01.2011, посчитает прямой капитализацией РС= 10000/0,21= 47 619,04).
Спросишь меня как так мы шустро подгадали, и аренда закончилась и объект продали? А я тебя отошлю к принципам оценки, в том числе к принципу НЭИ – не месяца простоя ни секунды без дохода! Smile

И что получается?
А вот что – в конце 3-его прогнозного периода у нас будут два поступления и аренда и реверсия и поэтому приводить и то и то будем одним коэффициентом, а именно 1/(1+3)^0.21
вопросы?
з.ы. мне очень странно это еще раз доказывать и показывать, после того как это всё показано в цифрах со 100%-ым подтверждением.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 09:40

Цитата:

Вы забыли, что при таком условии прогнозируя денежный поток на более длительный строк, например, более чем на 10 лет реверсия не применяется.
С нетерпением жду источник/ссылку на это утверждение, утверждение более чем некорректное

- ну вот не знаю откуда, но у русских в отчете такое видела -

Цитата:

"Поскольку по истечении прогнозного периода не предполагается дальнейшее развитие бизнеса предприятия (основа бизнеса невозобновляемые природные ресурсы) – остаточная стоимость объекта равна утилизационной стоимости объектов недвижимости и оборудования, учитывая степень износа данных объектов на дату завершения проекта (70%-80%), высокий коэффициент приведения (около 1/200) текущая остаточная стоимость объекта ничтожна и к дальнейшим расчетам принимается равной 0 рублей"

и типа реверсия не учитывается.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 10:29

zanoza писал(а):

ну вот не знаю откуда, но у русских в отчете такое видела -

Цитата:

и типа реверсия не учитывается.

не ну ты сравнила с нашим объектом!
у нас объект вечно молодой и вечно дающий доход о 10000 грн. в год до конца дней Света Божьего!

SanTim

Возраст: 54
Сообщения: 582
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 11:08

Hard_Pragmatic
Спасибо.

rudge,

Цитата:

Уважаемый SanTim
Не собираюсь спорить с первой фразой.

rudge, извините за легкую фамильярность, которая прозвучала в том обращении - хотелось вести беседу в неформальной атмосфере без Вы-канья (это не исключает искреннего уважения к собеседникам Smile

).

Поэтому, rudge и Hard_Pragmatic, хоть мы и не пили на брудершафт (а это дело поправимое), предлагаю в дальнейших обсуждениях перейти "на ты".

rudge
по сути вопроса: и я и Hard_Pragmatic уже высказали и обосновали свое мнение (как смогли). Сейчас я могу лишь начать повторяться, поэтому сделаю акцент только на основных постулатах:

1) я согласен с тобой и НС в том, что стоимость реверсии можно опредепять только на основании прогноза доходов периода, следующего за прогнозным;

2) текущая стоимость реверсии должна определяться на начало постпрогнозного периода, а не на конец 1-го, 5-го или 25-го года постпрогнозного периода;

3) момент начала постпрогнозного периода совпадает с моментом окончания прогнозного периода - условно 0 часов 0 минут, и коэффициент дисконтирования для них одинаков.

Ну и наконец взываю к обычной логике: в данном случае мы рассматривали два математических метода решения одной задачи. При решении одной задачи разные математические подходы должны давать один результат, в противном случае нужно искать ошибку в одном из них. И приведенный ранее пример таки подтвердил мои обоснованные подозрения Smile

, что прямая капитализация является частным случаем метода дисконтирования.

PS. Честно говоря, меня практически невозможно убедить, в правоте любых логических построений, в случае, когда их проверка с помощью 3-х действий из элементарной математики (используемых в методе прямой капитализации) противоречит этим построениям.

Последний раз редактировалось: SanTim (Вт, 10 Июн 2008 11:23), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 11:21

Коллега Hard_Pragmatic

Писал "не ну ты сравнила с нашим объектом! у нас объект вечно молодой и вечно дающий доход о 10000 грн. в год до конца дней Света Божьего!"
Так в чем проблем, капитализируйте и усе оккей Smile

"С нетерпением жду источник/ссылку на это утверждение...."
Плиз
"Учебное пособие для подготовки к сдаче экзаменов по экспертной оценке имущества....." Консалтингова фирма "Эксперт-Л" под редакцией А Мендрул. А. Драпиковского Киев 2000 г. стр 51 абзац второй.
Да не спорю я о правильности формулы.
С вое мнение я высказал вот оно.
"Исходя из НС и понятия реверсии, приведенная стоимость перепродажи должна определяться с учетом годовой доходности денежного потока в этом году, тоесть на конец n+1 года - степень будет (n+365/365), ибо мы берем годовые показатели доходности с учетом рисков присущих n+1 году."
Другое дело оно спорно нет в НС четкости, но логика подсказывает, что доходности при периоде = 0 в n+1 году, тоже будет = 0. Это при условии что n + 0/365 начало года. 00 часов 00 минут. И как это вписать в НС " ...... норму його повернення в післяпрогнозний період, ,,,," Crying or Very sad

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 11:33

SanTim писал
"PS. Честно говоря, меня практически невозможно убедить, в правоте любых логических построений, в случае, когда их проверка с помощью 3-х элементарных математических действий (используемых в методе прямой капитализации) противоречит этим построениям."

Дык я тоже упертый. А то, что в математику не вписывается логика НС, мы то тут причем.

К стати по поводу "используемых в методе прямой капитализации противоречит этим построениям."
Вот че я подумал, а че противоречит?.
При капитализации нет условия на период владения имуществом и все ясно все доходы от актива остаются одному собственнику (гипотетически)
При дисконтировании период появляется. Следовательно, разница между капитализацией и дисконтированием должна быть. Ведь принято, что объект перепродается, следовательно и разница в стоимости до продажи и определенной при капитализации должна достатся следующему собственнику. Тогда и противоречия снимаются.
Аль не так? Shocked

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 12:47

rudge писал(а):

SanTim писал
Дык я тоже упертый. А то, что в математику не вписывается логика НС, мы то тут причем.

не понимаю чем определение реверсии в НС противоречит нашим расчетам, оно только их подтверждает!

вот более развернутое из НС3

Цитата:

Вартість реверсії визначається виходячи з очікуваних
результатів найбільш ефективного використання активів цілісного
майнового комплексу в період, що настає за прогнозним, на підставі
грошових потоків цілісного майнового комплексу, отримання яких
передбачається після прогнозного періоду, з урахуванням у разі
наявності тенденції до їх рівномірного збільшення (зменшення).

и что? всё тоже самое, что и в расчетах.
Стоимость на основе чего рассчитывается? на основе «результатів найбільш ефективного використання активів цілісного майнового комплексу в період, що настає за прогнозним на підставі грошових потоків цілісного майнового комплексу, отримання яких передбачається після прогнозного періоду»
точно также как и в нашем случае, рассчитываем на основе потоков которые идут после прогноза, но стоимость определяется на дату конца прогнозов, что тут не так?
Еще раз задумайтесь над разницей «периода прогнозирования» и «датой на которую оценивается» реверсия. Период – да постпрогнозный, ну а дата оценки – конец прогнозного периода! Аль не так?
хух

rudge писал(а):

Следовательно, разница между капитализацией и дисконтированием должна быть.

приплыли!
никогда ни кому не говорите этого, особенно на повышении квалификации Smile

Разница МОЖЕТ быть и то из-за некорректности и неполноты данных и расчетов, но в идеале разницы НЕ ДОЛЖНО БЫТЬ!
Это всё равно, что сказать Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом ДОЛЖНА отличаться от РС рассчитанной по методу аналогов.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме